Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2020 г. N 09АП-82085/19 по делу N А40-145137/2019

город Москва

12 марта 2020 г.

Дело N А40-145137/19

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С., судей Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "АВТО-СИТИ", на решение Арбитражного суда города Москвы

от 15.11.2019 по делу N А40-145137/19,

принятое судьей С.В. Романенковой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "АВТО-СИТИ" (ИНН 9709034905, ОГРН 1187746722536)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Николаева В.А. по доверенности от 31.12.2019 диплом РВ N 300738

от р/н 3350 от 24.06.1988;

от ответчика: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Сити" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 21.08.1995 N М-01-002991 в общей сумме 1 059 766 руб. 65 коп., в том числе долг по арендной плате за период с 30.08.2018 по 31.12.2018 в сумме 1 034 702 руб. 64 коп. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 30.08.2018 по 31.12.2018 в сумме 25 064 руб. 01 коп., ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса РФ.

Решением суда от 15.11.2019 иск удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен. Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствии указанного лица.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 21.08.1995 между Московским земельным комитетом (правопреемник Департамент городского имущества города Москвы, арендодатель, истец) и Акционерным обществом открытого типа "Мастер" был заключен договор N М-01-002991, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельнгый участок, имеющий адресные ориентиры: Москва, ул. Нижняя Сыромятническая, вл.1/4, стр.3,11,20,25-26,27, площадью 6 079 кв.м, для реконструкции и дальнейшей эксплуатации производственных зданий ( п.1.1).

Договор заключен сроком действия до 16.09.2019 г.

В редакции дополнительного соглашения от 16.01.2018 г. ООО "МайнФид" является арендатором 2; внесены изменения в раздел 1 договора, п.2.2.2.3. 2.4., 2.5. 2.6. изложены в новой редакции. Раздел 5 изложен в новой редакции.

Установлено, на земельном участке располагается здание, принадлежавшее на праве собственности арендатору.

В связи с переходом права собственности на недвижимое имущество на основании ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ с 30.08.2018 права и обязанности арендатора по Договору перешли к ООО "Авто-Сити", что подтверждается выпиской из ЕГРН.

По условию сделки (п. 2.5 дополнительного соглашения от 16.01.2018 к договору) арендатор обязался вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца отчетного квартала, равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы.

Как указал истец, в период с 30.08.2018 по 31.12.2018 ответчик не вносил арендную плату за пользование земельным участком, задолженность составила 1 034 702 руб. 64 коп. Истец начислил пени в сумме 25 064 руб. 01 коп. за период с 30.08.2018 по 31.12.2018.

Истец направлял в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, удовлетворил требования истца в заявленном ко взысканию размере.

Проверив материалы дела, выслушав мнение представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Учитывая, что ООО "Авто-Сити" права на земельный участок были получены в связи с переходом права собственности на здание, ранее принадлежавшее ООО "Мэйн Филд", то ООО "Авто-Сити" обязано вносить арендные платежи по Договору в установленном порядке.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены судебной коллегией, признаются несостоятельными.

Нормами гражданского законодательства на арендодателя как сторону, предоставившую имущество в аренду, не возлагается обязанность по уведомлению стороны, пользующейся данным имуществом о наличии такого договора.

В то же время в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Ответчик как собственник недвижимого имущества при переходе к нему прав должен знать об отсутствии у него права собственности на Участок, расположенный под недвижимым имуществом. Но ответчик действий, направленных как на уведомление истца о переходе права собственности, так и на получение информации об условиях Договора не предпринял.

Согласно ст. ст. 309, 310, п. 1 ст. 614, 330 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором; неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчик с момента перехода к нему прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды земельного участка от 21.08.1995 N М-01-002991, арендную плату не уплатил, то суд первой инстанции в силу упомянутых законодательных норм обоснованно пришел к выводу о том, что с ответчика в пользу истца за период с 30.08.2018 по 31.12.2018 года подлежит взысканию 1 034 702 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате и 25 064 руб. 01 коп. пени за период с 30.08.2018 по 31.12.2018 по договору аренды.

Доводы ответчика о несогласии с периодом начисления неустойки, как основание для отмены обжалуемого судебного акта, рассмотрены судебной коллегией.

Согласно информационному расчету, представленному истцом, пени начислены начиная с 30.08.2018 по 31.12.2018.

По условию сделки, арендатор обязался вносить арендную плату за пользование земельным участком ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца отчетного квартала, равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы.

Так, в нарушение условий договора предыдущий собственник здания не исполнил обязанность по своевременному внесению арендной платы за 3 квартал 2018 года, в связи с чем арендодатель произвел начисление неустойки на часть задолженности, приходящуюся на период владения ответчика с 30.08.2018 года. Поскольку ответчик стал собственником здания с 30.08.2018 г., начисление неустойки продолжилось на задолженность по арендной плате за период с 30.08.2018. Ссылка заявителя жалобы на период просрочки с 06.09.2018 года несостоятельна, поскольку обязанность по внесению периодического квартального (за 3 кв.) платежа возникла с 06.07.2018 года.

Согласно п. п. 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Учитывая изложенное, судебной коллегией принимается во внимание действующий в спорный период договор аренды и отсутствие оснований для освобождения ответчика от уплаты арендной платы и неустойки.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность обжалуемого решения.

Исходя из изложенного, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт, на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.11.2019 по делу N А40-145137/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Е.Б. Алексеева В.В. Валюшкина