Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2020 г. N 09АП-50351/19 по делу N А40-86400/2019

г. Москва

12 марта 2020 г.

Дело N А40-86400/19

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2020 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Кораблевой М.С.,

судей Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ПЕРЕСТРОЙКА", на решение Арбитражного суда города Москвы от 18.11.2019 по делу N А40-86400/19, принятое судьей А.Г. Китовой,

по иску ООО "ПЕРЕСТРОЙКА" (ИНН 9718050660, ОГРН 1177746211191)

к ОАО "МАГИСТРАЛЬНЫЙ МЕХАНО-СБОРОЧНЫЙ ЗАВОД" (ИНН 7714039285, ОГРН 1027700169716)

третье лицо: ООО "Профис Недвижимость"

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Мальцев А.А. по доверенности от 03.03.2020 диплом 107818 0091954 р/н 330 от 26.02.2014, от ответчика: Жистин М.И. по доверенности от 09.01.2020 диплом ВСГ 4539918 р/н 2460 от 16.07.2010, от третьего лица: Жистин М.И. по доверенности от 11.04.2019;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПЕРЕСТРОЙКА" (далее - истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО "ММСЗ" (далее - ответчик, арендодатель) о взыскании с ответчика в пользу истца 379 400 руб. 00 коп. - обеспечительный платеж; 379 400 руб. 00 коп. - арендная плата за январь 2019 г., ссылаясь на положения ст. ст. 1102, 1109 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.11.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы от 18.11.2019, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции не учтено, что истцом расторгнут договор аренды, помещение возвращено, ответчик не выставлял счета по оплате переменной части арендной платы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Заслушав возражения представителей истца и ответчиков, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения от 04.09.2018 и удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.07.2018 г. между истцом и ответчиком (в лице третьего лица) заключен договор аренды недвижимого имущества N 259 от 01.07.2018 г. (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 650,4 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Москва, 1-ый Магистральный тупик, д. 5, стр. 8.

Указанные помещения переданы от ответчика к истцу 01.07.2018 г. по акту приема-передачи недвижимого имущества, в котором указано, что состояние помещений соответствует санитарным и строительным нормам и правилам, пригодным для использования по назначению. Арендатор претензий к состоянию помещений не имеет.

Согласно п. 3.1. договора, срок аренды по договору устанавливается с момента передачи помещений арендатору по акту приема-передачи по 31.05.2019 г. включительно.

Согласно п. 4.3. договора, арендная плата в месяц составляет 379 400 руб. 00 коп.

Согласно п. 4.7. договора, арендатор в течение 2-х рабочих дней после подписания договора обязуется внести на расчетный счет агента, указанный в п. 4.2. договора, денежную сумму в размере 379 400 руб. 00 коп., в качестве обеспечительного платежа в целях обеспечения надлежащего исполнения арендатором принятых им на себя обязательств по настоящему договору.

Факт внесения арендной платы за январь 2019 г. и обеспечительный платеж в общем размере 758 800 руб.00 коп. ответчик не оспаривает.

Согласно п. 6.3. договора, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предупредив об этом арендодателя путем направления письменного уведомления не позднее, чем за 10 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, если сооружения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для дальнейшего использования.

Истец подготовил уведомление от 20.12.2018 г. о расторжении договора с 31.12.2018 г., в связи с очередным повышением платежей по аренде с 01.01.2019 г. и в связи с тем, что вопрос с отоплением не решен (давления так и нет), электричество подается с перебоями, а крыша продолжает течь.

Истцом в порядке ч. 5 ст. 4 АПК РФ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возвратить неосновательное обогащение и уплатить проценты, которая оставлена последним без ответа и удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с исковым заявлением в суд.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Довод истца, изложенный в апелляционной жалобе о том, что договор расторгнут истцом уведомлением от 20.12.2018, в связи с передачей ненадлежащего помещения, отклоняется на основании следующего.

Договором аренды не предусмотрено такого основания для расторжения, как повышение арендных платежей.

В то же время, согласно п. 2.3.9. договора, при обнаружении признаков аварийного состояния инженерных систем, сетей и оборудования в помещениях или местах общего пользования немедленно сообщать об этом арендодателю. После совместного осмотра инженерных систем уполномоченными представителями сторон, которое должно состояться на следующий рабочий день с момента указанного уведомления арендодателя, если иное не будет согласовано сторонами, составляется акт с указанием причин ухудшения состояния и/или выхода из строя инженерных систем. Акт составляется не позднее одного рабочего дня, следующего за датой выявления признаков аварийного состояния инженерных систем комиссией, состоящей не менее чем из трех человек.

Вместе с тем, доказательств того, что арендуемое помещение находится в непригодном состоянии истцом не представлено. Также истцом не представлена предшествующая переписка сторон о данном обстоятельстве, какая-либо фиксация состояния помещения, либо заключение специалиста.

При этом, в акте приема-передачи недвижимого имущества от 01.07.2018 г. указано, что состояние помещений соответствует санитарным и строительным нормам и правилам, пригодным для использования по назначению. Арендатор претензий к состоянию помещений не имеет.

Первое упоминание о данном факте, истцом представлены в письмах о расторжении договора, поскольку данное основание указано в договоре, как возможность истца досрочно расторгнуть договор аренды, при этом дальнейшая процедура подтверждения данного факта истцом не проведена.

С учетом изложенного, у истца отсутствовали основания для расторжения договора аренды.

Согласно п. 3.6. договора, помещения читаются возвращенными арендодателю с момента подписания акта приема-передачи (возврата) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктами 3.3.- 3.6. договора.

Согласно п. 3.7. договора, освобождение помещений арендатором до окончания срока аренды без подписания в установленном порядке акта приема-передачи (возврата) помещений не является основанием для возврата каких-либо платежей, уплаченных арендатором в соответствии с договором. Во избежание сомнений, фактическое освобождение помещений арендатором до окончания срока аренды не влечет прекращения действия договора, и арендатор обязан исполнять свои обязательства по договору, в том числе по уплате арендной платы, до даты подписания акта приема-передачи (возврата) помещений.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом не соблюдена процедура досрочного расторжения договора аренды, указанная в п. 6.3. договора.

В свою очередь, в материалы дела представлено уведомление N 02-02/02-02-01/1718 от 29.12.2018 г., в котором третье лицо (действующее в интересах ответчика) сообщает истцу о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке с 28.02.2019 г. и просит явиться ля подписания акта возврата арендуемого помещения 28.02.2019 г.

Согласно п. 6.2. договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании ст. 450.1 ГК РФ и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке, направив в адрес арендатора соответствующее уведомление не менее, чем за 30 календарных дней до дня расторжения договора. Договор аренды считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.

Согласно п. 3.5. договора, в случае уклонения арендатора от возврата помещений и/или подписания акта приема-передачи (возврата) помещений согласно условиям договора арендодатель вправе прекратить доступ арендатора и его посетителей в помещения в соответствии с п. 7.10 договора. В таком случае из обеспечительного платежа может быть удержана арендная плата пропорционально периоду, в течение которого имело место такое уклонение арендатора. В случае неявки уполномоченного лица арендатора для подписания акта приема-передачи (возврата) помещений (или необоснованного отказа арендатора от подписания такого акта) арендодатель вправе подписать акт приема-передачи (возврата) помещений в одностороннем порядке, что приравнивается в данном случае к подписанию акта приема-передачи (возврата) помещений обеими сторонами.

Как указывает ответчик, истец 28.02.2019 г. не явился для подписания акта возврата помещения, в связи с чем, ответчик подготовил акт комиссионного возврата недвижимого имущества от 28.02.2019 г.

Довод истца, изложенный в апелляционной жалобе, о возращении помещения 31.12.2018, отклоняется, поскольку договор не расторгнут, процедура возврата не соблюдена, в связи с чем у истца оставалась обязанность по оплате арендных платежей.

Согласно п. 4.8. договора, в случае досрочного расторжения договора, либо окончания срока действия договора агент или арендодатель вправе производить удержания из обеспечительного платежа по любым денежным обязательствам, возникшим из договора.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

С учетом действующего законодательства и условий договора, обеспечительный платеж не может быть оставлен у арендодателя без оснований на то, а должен быть удержан в счет тех или иных возникших обязательств, которые установлены соглашением сторон.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела усматривается, что фактически акт возврата помещений, подтверждающий досрочное расторжение между сторонами договора аренды, подписан 28.02.2019 г., из чего суд делает вывод о том, что неиспользование арендатором арендованного помещения в январе и феврале 2019 г. не исключает обязанности арендатора вносить арендную плату по договору.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ, гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, сопоставив условия договора, суд приходит к выводу, об отсутствии оснований у истца требовать возврата внесенного арендного платежа за январь 2019 г. и сумму обеспечительного платежа.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, что ответчиком не выставлялись акты оказанных услуг и счетов на оплату переменной части арендной платы, поиск ответчиком новых арендаторов в декабре 2018, отсутствия возражений относительно расторжения договора уведомлением от 20.12.2018 и освобождения помещений, отклоняется, поскольку доказательств, что арендодатель производил поиск новых арендаторов, а также сдачу помещения в спорный период истцом не представлено, ответчик возражал против законности расторжения договора уведомлением от 20.12.2018, суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о не законности расторжения, поскольку указанные в уведомления основания не подтверждены истцом, не выставления счетов и актов не подтверждает расторжение договора, в связи с чем договор не расторгнут в декабре 2018.

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда от 18.11.2019 г.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 ст.269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.11.2019 по делу N А40-86400/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Е.Б. Алексеева В.В. Валюшкина