Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2020 г. N 08АП-121/20 по делу N А75-12692/2019

город Омск

18 марта 2020 г.

Дело N А75-12692/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-121/2020) общества с ограниченной ответственностью "Процветание" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.12.2019 по делу N А75-12692/2019 (судья Гавриш С.А.), принятое по иску Администрации города Пыть-Яха исполнительно-распорядительного органа муниципального образования (ОГРН 1028601542826, ИНН 8612005313) к обществу с ограниченной ответственностью "Процветание" (ОГРН 1028601541484, ИНН 8612010105) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре,

судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

администрация города Пыть-Яха Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Процветание" (далее - ООО "Процветание", общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства: кадастровый номер 86:15:0000000:1138, площадью 157,4 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Пыть-Яъх, промзона Северо-Восточная, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.12.2019 по делу N А75-12692/2019 исковые требования удовлетворены: у общества изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:15:0000000:1138, степень готовности - 78%, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Пыть-Ях, промзона Северо-восточная, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее также - Правила). С ООО "Процветание" в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым установить начальную стоимость объекта незавершенного строительства согласно представленному в дело отчету об оценке.

В обоснование жалобы ее податель приводит доводы о том, именно арендодатель (администрация) является лицом, ответственным за нарушение сроков строительства в связи с созданием условий, при которых использование земельного участка оказалось невозможным. Считает, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не распространяются на правоотношения сторон, возникшие до 01.03.2015.

Дополнительно указывает на то обстоятельство, что представленный в дело отчет об оценке объекта недвижимости не принят судом первой инстанции во внимание, в то время как в силу пунктов 2, 7 Правил стоимость объекта имеет существенное значение для разрешения спора.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили.

На основании части 1 статьи 266, статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Как установлено судом перовой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Процветание" принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект: нежилое строение "Административный корпус", общей площадью 157,4 кв.м; процент готовности 78%, инв. N 38-н, расположенный по адресу: микрорайон 1, Северо-Восточная зона, г. Пыть-Ях, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Россия, приобретенный на основании договора купли-продажи недвижимости от 11.04.2003.

Незавершенный строительством объект расположен на земельном участке площадью 231 кв.м. с кадастровым номером 86:15:0101010:75.

01.11.2011 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 542, согласно которому ООО "Процветание" (арендатор) предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:15:0101010:75, площадью 231 кв. м, в микрорайоне N 1 "Центральный", г. Пыть-Ях, на котором расположен принадлежащий обществу незавершенный строительством объект: "Административный корпус", на срок 3 года.

Впоследствии между Администрацией (арендодатель) и ООО "Процветание" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.02.2016 N 1025, в соответствии с условиями которого обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 86:15:0101010:75, площадью 231 кв.м., местоположение: г. Пыть-Ях, мкр. N 1 "Центральный", для завершения строительства объекта незавершенного строительства - "Административный корпус".

Ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка от 05.02.2016 N 1025 истек, строительство вышеуказанного здания административного корпуса не завершено, администрация на основании статьи 239.1 ГК РФ обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался положениями статьями 239.1, 621 ГК РФ, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137), условиями договора аренды земельного участка от 05.02.2016 N 1025, и исходил из того, что ответчиком реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства. Поскольку строительство объекта недвижимости не закончено, срок действия договора аренды от 05.02.2016 N 1025 истек, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В силу статьи 239.1 ГК РФ основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В рассматриваемой ситуации стороны заключили договор аренды земельного участка от 05.02.2016 N 1025 для завершения строительства незавершенного строительством объекта "Административный корпус".

Участок предоставлен ответчику повторно, что следует из материалов дела и не оспаривается подателем жалобы (договор аренды земельного участка от 01.11.2011 N 542).

Как верно установлено судом первой инстанции на основании положений Закона N 137-ФЗ, Закона N 171-ФЗ, вопрос предоставления земельных участков, в том числе при предоставлении до 01.03.2015 с последующим продлением договора, заключением нового договора без проведения торгов, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 05.02.2016 N 1025 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, участок предоставлен ответчику без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Из положений статей 434, 425 ГК РФ и разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора от 11.02.2016 их отношения регулируются новым договором аренды, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Таким образом, даже при наличии длящихся отношений и в том случае, если земельный участок фактически не выбывал из владения и пользования ООО "Процветание", на земельном участке был расположен объект незавершенного строительства, для целей завершения которого был заключен новый договор аренды, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Соответственно, обществом реализовало свое право на однократное получение в аренду земельного участка для завершения строительства, а к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608).

Договор аренды земельного участка от 05.02.2016 N 1025 согласно пунктам 1.5, 5.5 договора истек 05.01.2017.

Таким образом, на момент рассмотрения дела срок договора аренды, при заключении которого ответчиком реализовано право на однократное предоставление земельного участка, истек, объект недвижимости, для целей возведения которого заключен договор, не завершен строительством, в связи с чем в силу пунктов 1, 6 статьи 239.1 ГК РФ исковые требования заявлены Администрацией правомерно.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что арендодатель (администрация) является лицом, ответственным за нарушение сроков строительства в связи с созданием условий, при которых использования участка оказалось невозможным.

Между тем, исходя из положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ обязанность по доказыванию нарушения срока строительства в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, лежит на ООО "Процветание".

Данные обстоятельства подателем жалобы не доказаны (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Кроме того, решение Администрации об отказе в предоставлении заявителю земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:15:0101010:75, площадью 231 кв. м, на срок 3 года, изложенное в письме от 21.02.2018 N 8-166, оспорено ответчиком в судебном порядке (дело NА75-7356/2018), в удовлетворении требований ООО "Процветание" отказано.

Иных сведений о том, что действия Администрации каким-либо образом повлекли невозможность завершения строительства в пределах срока действия договора аренды от 05.02.2016 N 1025, не представлены.

Следовательно, исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы жалобы об установления начальной стоимости объекта отклоняются.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Между тем, порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Из пунктов 2, 3, 7 Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Следовательно, цена имущества устанавливается в ходе проведения реализации объекта. При несогласии с таковой ее результаты могут быть оспорены обществом в установленном законом порядке.

Правовых оснований для установления стоимости реализуемого имущества в настоящем деле с учетом того, что стоимость объекта не является предметом иска, не имеется.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.12.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-12692/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

А.С. Грязникова О.А. Сидоренко