Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2020 г. N 05АП-9496/19 по делу N А59-5164/2019

г. Владивосток

18 марта 2020 г.

Дело N А59-5164/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 марта 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Гончаровой,

судей Н.Н. Анисимовой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Е.Филипповой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Южно-Сахалинска,

апелляционное производство N 05АП-9496/2019

на решение от 08.11.2019

судьи А.И. Белоусова

по делу N А59-5164/2019 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению индивидуального предпринимателя Потикяна Армена Робертовича (ОГРНИП 317650100009765 ИНН 650113565810)

к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129 ИНН 6501026762)

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:11, оформленного письмом от 20.05.2019 N 128-013/04, обязании в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения подготовить, подписать и направить заявителю три экземпляра договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:11,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Потикяна Армена Робертовича: Потикян Армен Робертович, паспорт; Щепанский А.Д. по доверенности от 16.08.2019 сроком действия на 3 года, диплом (регистрационный номер БВС 0208839), паспорт;

от третьего лица: Зайцев В.Н., паспорт.

от Администрации города Южно-Сахалинска: не явились.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Потикян А.Р. (далее - заявитель, предприниматель, Потикян А.Р.) обратился в арбитражный суд с требованиями к администрации города Южно-Сахалинска (далее - администрация, ответчик) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:11, оформленного письмом от 20.05.2019 N 128-013/04, обязании в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения подготовить, подписать и направить заявителю три экземпляра договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:11.

Определением от 16.09.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Зайцева В.Н.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 08.11.2019 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 08.11.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей правовой позиции Администрация настаивает на правомерности оспариваемого отказа в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, ссылаясь на наличие установленного решением суда частного сервитута в пользу Зайцева В.Н., являющегося собственником смежного к испрашиваемому земельного участка. Указывает, что проезд и пользование смежным земельным участком возможны только через спорный земельный участок. Следовательно, по мнению апеллянта, в случае приобретения предпринимателем права собственности на спорный земельный участок, действие сервитута будет прекращено, что повлечет нарушение прав Зайцева В.Н. по беспрепятственному проходу и проезду к своему земельному участку. Считает, что границы испрашиваемого земельного участка подлежат уточнению в целях обеспечения беспрепятственного доступа к смежному земельному участку.

Судебное заседание проведено с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области.

В судебном составе, рассматривающем настоящее дело, в связи с нахождением судьи О.Ю. Еремеевой в отпуске на основании определения суда от 12.03.2020 произведена её замена на судью С.В. Понуровскую, и рассмотрение апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ) начато сначала.

Администрация города Южно-Сахалинска в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Представители сторон не возражали против рассмотрения дела в её отсутствие. Суд, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, провел судебное заседание в отсутствие неявившегося представителя администрации.

Через канцелярию суда от индивидуального предпринимателя Потикяна Армена Робертовича поступил дополнительный письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Также в Арбитражный суд Сахалинской области поступила телефонограмма от Администрации города Южно-Сахалинска, в которой содержится ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие её представителя. Суд, руководствуясь статьями 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить.

Представители предпринимателя на доводы апелляционной жалобы возражали, обжалуемое решение считают законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы.

Суд, руководствуясь статьями 163, 184, 185 АПК РФ, определил объявить перерыв в судебном заседании до 16.03.2020 до 10 часов 00 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

16.03.2020 после окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области при участии тех же представителей сторон.

За время перерыва в суд апелляционной инстанции поступили дополнительные документы, а именно: разрешение на строительство N RU65302000-0000005175, договор дарения объекта незавершенного строительства от 03.03.2017, письмо о внесении изменения в разрешение на строительство N RU65302000-0000005175 от 15.08.2017, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 09.11.2018, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 268 АПК РФ.

Из материалов дела коллегия суда установила следующее.

06.03.2016 Потикяну Роберту Амазасповичу Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска было выдано разрешение на строительство N RU65302000-0000005175 магазина по продаже автозапчастей по ул. Сахалинской, 196 в г. Южно-Сахалинске на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0204003:11.

По договору дарения от 03.03.2017 Потикян Роберт Амазаспович подарил объект незавершенного строительства площадью 369 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0204003:695, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0204003:11, Потикян Армену Робертовичу, в связи с чем были внесены изменения в разрешение на строительство в части указания лица, которому выдано разрешение.

16.06.2017 между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска (Арендодатель) и Потикян А.Р. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 13692, согласно которому арендатору передан в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 65:01:0204003:11 (далее - земельный участок), площадью 1 567 кв. м, в том числе площадь участков, ограниченная в использовании 170 кв. м. - под инженерными коммуникациями, 103 кв. м. - под инженерными коммуникациями, по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, д. 196, участок предоставлен под магазин по продаже автозапчастей.

Согласно пункту 1.3 договора на указанном земельном участке расположен принадлежащий предпринимателю на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:695.

После окончания строительства объект - магазин по продаже автозапчастей был введен в эксплуатацию на основании разрешения от 09.11.2018 N 65-64701000-0000005175-2015.

В ЕГРН содержатся сведения о праве собственности Потикян Р.А. (дата государственной регистрации права 11.12.2018) на объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 65:01:0204003:916, площадью 369 кв.м., магазин по продаже автозапчастей, год ввода в эксплуатацию 2018, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:11 по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, 196.

Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимого имущества с кадастровым номером 65:01:0204003:916 образован из объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 65:01:0204003:695, при этом объект недвижимого имущества с кадастровым номером 65:01:0204003:695 был снят с кадастрового учета 11.12.2018.

17.12.2018 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о приобретении в собственность за плату земельного участка площадью 1 567 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0204003:11, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, д. 196; разрешенное использование - под магазин для продажи автозапчастей в порядке пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Письмом от 20.05.2019 N 128-013/04 администрация оформила отказ в приобретении в собственность испрашиваемого земельного участка, занятого зданием, принадлежащим заявителю на праве собственности.

Отказ обоснован наличием на спорном земельном участке частного сервитута в пользу Зайцева В.Н., установленного решением Южно-Сахалинского городского суда от 29.01.2019 по делу N 2-74/2019, для обеспечения доступа неограниченного круга лиц к земельному участку с кадастровым номером 65:01:0204003:2. Срок действия сервитута установлен на период аренды предпринимателем земельного участка.

В этой связи администрацией сделан вывод, что в силу пункта 24 статьи 39.16 ЗК РФ границы испрашиваемого в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:11 подлежат уточнению (межеванию) в целях беспрепятственного доступа к земельному участку с кадастровым номером 65:01:0204003:2 в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", поскольку согласно пункту 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Предпринимателю предложено после урегулирования вопроса в рамках правового поля повторно обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Полагая, что отказ администрации не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, которое судом удовлетворено.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда не подлежит отмене в силу следующего.

На основании части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Земельное законодательство Российской Федерации основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В силу части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В части 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Статьей 39.17 ЗК РФ установлен порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Представленными в дело доказательствами подтверждено, что предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 65:01:0204003:916, площадью 369 кв.м., магазин по продаже автозапчастей, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:11 по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, 196.

Земельный участок с кадастровым номером 65:01:0204003:11 был предоставлен предпринимателю для завершения строительства названого объекта недвижимого имущества, учитывая то обстоятельство, что сведениями ЕГРН подтверждено, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером 65:01:0204003:695 и объект с кадастровым номером 65:01:0204003:916 являются одним и тем же объектом.

Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8536/13 по делу N А40-45759/12-135-444 согласно положениям статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий. По смыслу указанных положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Таким образом, поскольку объект - магазин по продаже автозапчастей введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет, право собственности предпринимателя на объект зарегистрировано в ЕГРН, следовательно, у предпринимателя, как собственника названного объекта, возникло исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:11, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества.

Между тем, письмом от 20.05.2019 N 128-013/04 Администрация отказала Потикян А.Р. в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:11.

Оценивая указанное администрацией основание для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов, коллегия суда отмечает следующее.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из установленных в статье 39.16 ЗК РФ оснований.

Как следует из оспариваемого отказа, основанием для его принятия явилось наличие частного сервитута в пользу Зайцева В.Н. - собственника смежного с испрашиваемым земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:2.

В силу пункту 6 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

Аналогичные положения закреплены в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Таким образом, из вышеперечисленных норм следует, что запрет на приватизацию установлен в отношении изъятых из оборота или ограниченных в обороте земельных участков.

Между тем, спорный земельный участок, в отношении которого установлены ограничения по проезду и проходу, в силу приведенных норм права не относится к землям общего пользования, поскольку земельный участок не входит в границы красных линий. Доказательства обратного суду не представлены. На нем лишь установлен сервитут для обеспечение прохода и проезда к смежному с испрашиваемым земельному участку.

Однако установление сервитута не свидетельствует об отнесении такого участка к территории общего пользования.

Согласно пунктам 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары) обозначаются красными линиями.

Между тем наличие в границах спорного земельного участка ограничений, связанных с обеспечением прохода (проезда) к смежному земельному участку, не свидетельствует об отнесении такого участка к местам общего пользования в смысле приведенных выше правовых норм.

Материалами дела, пояснениями третьего лица Зайцева В.Н. подтверждается факт того, что указанные ограничения установлены исключительно в отношении одного смежного землепользователя (земельный участок с кадастровым номером 65:01:0204003:2 сроком действия - на период аренды спорного земельного участка).

Указание в оспариваемом отказе на то, что в случае продажи спорного земельного участка у Зайцева В.Н. будет полностью отсутствовать доступ к принадлежащему ему земельному участку критически оценивается коллегией суда, поскольку после его фактического предоставления заявителю также может быть рассмотрен вопрос об установлении публичного или частичного сервитута.

Так согласно статье 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Таким образом, земельное и гражданское законодательство предусматривает возможность использования заинтересованным лицом, в спорной ситуации - это землепользователь смежного со спорным участка, чужого земельного участка для проезда или прохода к земельному участку, принадлежащему этому лицу, путем установления частного или публичного сервитута. В связи с чем доводы Администрации об обратном отклоняются, как несостоятельные.

Указание в оспариваемом отказе на необходимость уточнения (межевания) границ спорного земельного участка, не свидетельствует о невозможности выкупа земельного участка по правилам ст. 39.20 ЗК РФ.

Делая указанный вывод, коллегия отмечает, что согласно разъяснениям пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" и пункта 2 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество.

Правообладатели земельных участков не лишены права обратиться в суд в случае невозможности во внесудебном порядке урегулирования спора о согласовании местоположения границ смежных земельных участков.

Спор о границах земельных участков подлежит разрешению в порядке искового производства, поскольку вытекает из гражданских, а не из административных правоотношений, не имеет публично-правового характера, в связи с чем не подлежит оценке в рамках рассматриваемого по правилам Главы 24 АПК РФ заявления.

Доказательства наличия каких-либо иных обстоятельств, препятствующих предоставлению предпринимателю испрашиваемого земельного участка Администрация в нарушение статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не предоставила.

При таких условиях, суд первой инстанции, установив, что отказ в предоставлении в собственность за плату предпринимателю земельного участка, оформленный письмом администрации от 20.05.2019 N 128-013/04, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, правомерно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования.

Несогласие апеллянта с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела и представленных доказательств не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может являться основанием для отмены судебного акта.

Нарушения норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за апелляционную жалобу судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 08.11.2019 по делу N А59-5164/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

Н.Н. Анисимова С.В. Понуровская