Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2020 г. N 09АП-7775/20 по делу N А40-230825/2019

г. Москва

17 марта 2020 г.

Дело N А40-230825/19

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей Н.И. Левченко, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Приоритет" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 декабря 2019 г. по делу N А40-230825/19, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Приоритет" к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Медицинский центр Управления делами Мэра и Правительства Москвы", с участием третьих лиц Департамента городского имущества города Москвы; Департамента города Москвы по конкурентной политике; Департамента здравоохранения города Москвы о признании недействительным договору купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании: от истца Гончиков М.А. (по доверенности от 27.05.2019 г.), Кондраков В.Д. (по доверенности от 28.06.2019 г.); от ответчика Оленичева Е.Ю. (по доверенности от 04.12.2019 г.); от третьих лиц: от Департамента городского имущества города Москвы - не явилось, извещено; от Департамента города Москвы по конкурентной политике - не явилось, извещено; от Департамента здравоохранения города Москвы - Новикова И.В. (по доверенности от 10.03.2020 г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Приоритет" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Медицинский центр Управления делами Мэра и Правительства Москвы" о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2017 г. N 178fz09081700005 и применении последствий недействительности сделки.

Решением суда Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2019 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Ответчик против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменных объяснениях, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Третье лицо Департамент здравоохранения города Москвы против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Третьи лица Департамент городского имущества города Москвы и Департамент города Москвы по конкурентной политике, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассмотрена без их участия в порядке, установленном ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по представленным в материалы дела документам.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как указывает истец в обоснование заявленного иска, между ГУП "Медицинский центр" (продавец) и ООО "Приоритет" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 178fz09081700005 от 20.10.2017 г. (далее - договор).

Продажа объекта была осуществлена с согласия собственника, выраженного в распоряжении Департамента городского имущества города Москвы от 09.10.2015 г. N 18022 "О согласовании ГУП "Медицинский центр" совершения сделки по продаже нежилого здания по адресу: Москва, ш. Волоколамское, д. 47, стр. 11".

В указанном распоряжении и в конкурсной документации о торгах (извещение N 090817/0336103/21) содержалась информация об объекте недвижимого имущества -нежилое здание общей площадью 6222,1 м2, кадастровый номер 77:08:0007008:1055, расположенное по адресу: Москва, ш. Волоколамское, д. 47, стр. 11.

В соответствии с условиями п. 1.1 договора продавец передал в собственность покупателя объект недвижимого имущества - нежилое здание общей площадью 6222,1 м2, кадастровый номер 77:08:0007008:1055, расположенное по адресу: Москва, ш. Волоколамское, д. 47, стр. 11 (далее - объект). Сведения об основных характеристиках Объекта указаны в выписке из ЕГРН от 15.10. 2017 г. (приложение к договору).

Согласно п. 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества N 178fz09081700005 от 20.10.2017 г. нежилое здание является собственностью города Москвы и принадлежит продавцу - Государственному унитарному предприятию города Москвы "Медицинский центр Управления делами Мэра и Правительства Москвы" на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 05.02.2014 г. N 1385 и акта приема-передачи объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, государственному унитарному предприятию города Москвы на праве хозяйственного ведения от 03.07.2014 г. N 00-00217/14. Согласно разделу 1 выписки из ЕГРН от 05.10.2017 г. площадь здания составляет 6 222,1 кв.м, количество этажей, в т.ч. подземных этажей - 4, а также подземных - 1.

В связи с тем, что нежилое здание находилось в аварийном состоянии и требовало капитального ремонта, покупатель заключил договор на разработку технической, проектной документации.

Покупателем был получен технический отчет по результатам обследования технического состояния здания, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Волоколамское, д.47, стр.11.

Техническим отчетом установлено, что до приобретения здания покупателем в нем проводились работы по реконструкции, высота здания увеличилась и составляет 21,290 м.

В соответствии с техническим отчетом первоначальное здание имело совмещенное двухскатное покрытие с мягкой кровлей из рубероида, уложенного на стяжке по утеплителю из керамзита. При проведении работ по реконструкции здания над старым покрытием была возведена новая разновысокая крыша - вальмовая, с холодным чердаком и неорганизованным водостоком.

В связи с возникновением сомнений относительно произведенной реконструкции здания, выраженной в возведении новой разновысокой крыши - вальмовая, с холодным чердаком и неорганизованным водостоком, покупателем были предприняты действия к установлению законности возведенной конструкции, которая ранее отсутствовала в конкурсной документации и заключенном сторонам договора купли-продажи недвижимого имущества N 178fz09081700005 от 20.10.2017 г.

В последующем, 20.11.2018 г. покупателем была получена копия экспликации из БТИ и поэтажный план, согласно которым (дата обследования 03.10.2014 г.), то есть после перехода указанного имущества на праве хозяйственного ведения ответчику в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 05.02.2014 г. N 1385, в здании имеется мансарда, состоящая из 1 комнаты (помещение подсобное), общей площадью 988,1 кв.м. Сведениями о соблюдении требований п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации ГБУ МосгорБТИ не располагает (ком. 1), разрешение на возведение объекта не предъявлено.

Также 20.11.2018 г. ГБУ МосгорБТИ предоставило покупателю технический паспорт на здание (строение). Согласно техническому паспорту по состоянию на 03.10.2014 г. общая площадь здания составляет 7210,2 кв.м.

Как утверждает истец при заключении договора ООО "Приоритет" не получило от продавца информацию о наличии в составе нежилого здания не зарегистрированных изменений (переоборудования) внутренних помещений и вновь возведенных объектов (мансарда).

В состав договора продавцом не были включены в качестве приложений документы, которые содержали бы сведения о существенных изменениях и о фактическом состоянии здания, в т.ч. выписка из технического паспорта, поэтажные планы и экспликация.

Таким образом, истец полагает, что скрыв от покупателя полную информацию о фактическом состояния нежилого здания в момент заключения договора, продавец, тем самым, ввел в заблуждение покупателя относительно качества объекта недвижимости и лишил возможности использовать в целях, для которых здание приобреталось покупателем.

После установления указанных обстоятельств и получения документов ГБУ МосгорБТИ, в адрес ответчика была направлена претензия.

ГУП "Медицинский центр" был дан ответ на претензию, в котором ответчик попросил предоставить доступ в здание представителей ГУП "Медицинский центр", в связи с чем, в марте 2019 г. стороны прибыли на объект для осмотра.

Как указывает истец, в настоящее время никаких действий со стороны ГУП "Медицинский центр" предпринято не было, недостатки не устранены, иных ответов в адрес ООО "Приоритет" не предоставлялось, в связи с чем,истец обратился с настоящим иском в суд.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как указывает истец, договор купли-продажи от 20.10.2017 г. N N 178fz09081700005 является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует положениям ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 09.10.2015 г. N 18022 "О согласовании ГУП "Медицинский центр" совершения сделки по продаже нежилого здания по адресу: Москва, ш. Волоколамское, д. 47, стр. 11" согласовано совершение сделки по продаже объекта.

Извещение о проведении электронного аукциона N 090817/0336103/21 было размещено 09.08.2017 г. на сайте Единой электронной торговой площадке АО "ЕЭТП". Прием заявок проводился по 21.09.2017 г.

Поскольку была подана одна заявка, аукцион был признан комиссией несостоявшимся. Единственным участником аукциона было признано ООО "Приоритет" (протокол от 26.09.2017 г. N 178&09081700005 о признании претендентов участниками аукциона в электронной форме по продаже имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ГУП "Медицинский центр"), с которым и был заключен договор купли-продажи объекта от 20.10.2017 г. N 178&09081700005.

Акт приема-передачи объекта между ООО "Приоритет" и ГУП "Медицинский центр" подписан 30.10.2017 г. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена Управлением Росреестра по Москве 15.11.2017 г. за N 77:08:0007008:1055-77/012/2017-3.

В силу п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год со дня, когда ООО "Приоритет" узнало или должно было узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Вопреки доводам жалобы, ввиду того, что окончанием срока подачи заявки на участие в аукционе N 178&09081700005 является 21.09.2017 г., срок исковой давности, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, как правомерно указал суд первой инстанции, начинает течь с 22.09.2017 г.

Таким образом, срок исковой давности по признанию сделки недействительной истек 24.09.2018 г., в связи с чем, суд первой инстанции правомерно его применил, исходя из сделанного ответчиком заявления, с учетом положений ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пропуск данного срока является самостоятельным основанием для вынесения судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

При этом, ссылки истца на то, что оспариваемая сделка является ничтожной основана на неверном толковании заявителя жалобы норм действующего законодательства Российской Федерации.

Ссылки истца на то, что ему не был предоставлена возможность ознакомления с характеристиками спорного объекта и состоянием имущества не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Как усматривается из материалов дела, вся информация о техническом состоянии объекта недвижимого имущества была опубликована на сайте в составе аукционной документации. В состав аукционной документации, размещенной на сайте электронной торговой площадки АО "ЕЭТП", входила, в том числе справка БТИ о состоянии здания от 25.09.2015 г., согласно которой данный объект имел 4 этажа, подвал и мансарду общей высотой 17,71 метр.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ООО "Приоритет", как на момент подачи заявки на участие в электронном аукционе, так и на момент совершения сделки обладал сведениями о высоте здания и наличии мансарды.

ООО "Приоритет", как претендент и потенциальный участник торгов, имел право на ознакомление с условиями договора и документами по предмету торгов (порядок ознакомления установлен п. 1.11.4 аукционной документации).

Пунктом 7.4 аукционной документации претенденту предоставлено право на направление уведомления об отзыве заявки не позднее срока окончания приема заявок.

В своей заявке, направленной для участия в аукционе, ООО "Приоритет" подтвердило, что располагает данными о предмете аукциона, а также что на дату подписания заявки ознакомлено с характеристиками имущества, указанными в документации об аукционе, и что ему была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием имущества в результате осмотра, в порядке, установленном документацией об аукционе, претензий не имеет.

Таким образом, подавая заявку на участие в электронном аукционе, ООО "Приоритет" подтвердило, что полностью ознакомлено с объектом недвижимого имущества, его техническими характеристиками, состоянием объекта и не имеет претензий к объекту аукциона, что также было установлено судом первой.

Довод истца о том, что ему стало известно о наличии в приобретенном имуществе дополнительной площади только после получения технического отчета, копии экспликации к поэтажному плану и технического паспорта на здание (строение) также не может быть принят апелляционным судом во внимание, поскольку истец на момент подачи заявки на участие в аукционе был вправе направить запрос и ознакомиться со всеми необходимыми документами по объекту.

К конкурсной документации ГУП "Медицинский центр" была приложена справка БТИ о состоянии здания на 2015 г., в которой в числе прочего были указаны сведения о высоте потолков мансарды.

Таким образом, ООО "Приоритет", действуя при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям делового оборота, должен был надлежащим образом ознакомиться с документацией по объекту, а также осмотреть здание на наличие каких-либо несоответствий технической документации.

Истец основывает требования о ничтожности сделки на положениях ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оспаривая договор купли-продажи от 20.10.2017 г. N 178&09081700005, утверждая о несоответствии данной сделки законодательству, регулирующему вопросы строительства (реконструкции) зданий, истец обосновал довод о самовольном возведении надстройки рассматриваемого объекта и сослался на ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Однако указанная статья предусматривает как последствия признания объекта самовольной постройкой - его снос.

Осуществление сноса (разборки самовольно возведенной части здания) самовольной постройки или приведение архитектурного объекта и земельного участка в первоначальное состояние, лицом, виновным в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, предусмотрено и п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

Самовольной постройкой здание может быть признано либо по решению суда, либо уполномоченным органом государственной власти (решение о сносе может быть принято либо судом либо органом - п. 3.1.1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). На момент совершения сделки данное здание таким по решению суда или Госинспекцией по недвижимости признано не было.

Кроме того судом усмотрены иные основания для отказа в удовлетворении исковых требований: истцом не доказано, что технические характеристики здания изменились до момента передачи здания истцу.

Также в абз. 4 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что истцом разрабатывалась техническая и проектная документация по реконструкции здания, истец обращался в суд с требованием об установлении сервитута (дело N А40-224379/18).

Указанное является основанием полагать, что истец заинтересован в сохранении сделки по приобретению недвижимого имущества и при заключении договора воля истца была направлена на приобретение указанного имущества.

На основании п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

При этом предметом договора купли-продажи является все здание 6 222,1 кв.м, излишне выявленные площади предметом договора купли-продажи не являются.

Как правомерно указал суд первой инстанции, собственник здания вправе распоряжаться им по собственному усмотрению, в силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, истец, вправе разрешить вопрос о приведении здания в состояние согласно плану БТИ на 2015 г. самостоятельно.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, обусловлены несогласием заявителя с выводами суда первой инстанции, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и неверному толкованию действующего законодательства. Поскольку материалы апелляционной жалобы не содержат ссылки на доказательства, которые могут поставить под сомнение правомерность и обоснованность обжалуемого судебного акта, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2019 года по делу N А40-230825/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Н.И. Левченко Е.Б. Расторгуев