Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2020 г. N 02АП-1168/20 по делу N А82-1289/2017

г. Киров

19 марта 2020 г.

Дело N А82-1289/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черных Л.И.,

судей Немчаниновой М.В., Хоровой Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пестовой К.М,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зайцевой Ольги Николаевны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.12.2019 по делу

N А82-1289/2017

по иску муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"

(ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884)

(в настоящее время - муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фона "Города Ярославля")

к индивидуальному предпринимателю Зайцевой Ольге Николаевне

(ИНН: 760300473615, ОГРНИП: 304760323300030)

о взыскании денежной суммы,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Роза ветров"

(ИНН: 7607013758, ОГРН: 1027600985334),

установил:

муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с индивидуального предпринимателя Зайцевой Ольги Николаевны (далее - ответчик, Предприниматель) 86 336 рублей 15 копеек долга по арендной плате за период с 03.08.2010 по 30.09.2016, 252 694 рублей 07 копеек пени за период с 10.07.2010 по 28.08.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Роза ветров" (далее - третье лицо, Общество).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.12.2019 исковые требования удовлетворены частично: с Предпринимателя в пользу Учреждения взыскано 51 619 рублей 75 копеек долга, 125 470 рублей 22 копеек пени.

Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Ответчик указывает, что в рамках дела N А82-12515/2015 установлено, что 12.04.2016 в адрес Общества поступило уведомление от Агентства о прекращении срока действия договора аренды, а значит, договор расторгнут, и начисление неустойки с июня 2016 года является неправомерным. Ответчик также указывает, что Предприниматель вносил арендные платежи третьему лицу, полагая, что Общество является надлежащим лицом, ответственным за перечисление арендных платежей; истцом не были направлены в адрес ответчика уведомления об изменении арендной платы, а также договор аренды. Кроме того, ответчик считает, что неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению, ссылается на пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019 (далее - Обзор N 4). В дополнении к апелляционной жалобе ответчик также не согласен с применением ставки арендной платы по группе видов разрешенного использования 5а (земельные участки под объектами розничной торговли), при том, что видом функционального использования земельного участка является строительство.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истец представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Согласно записи в ЕГРЮЛ от 31.12.2019 Учреждение сменило наименование, в связи с чем, в соответствии с частью 4 статьи 124 АПК РФ истцом необходимо считать муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фона "Города Ярославля".

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Частично удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 272, статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 330, пунктом 2 статьи 522, статьей 614, пунктами 1, 2 статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице Агентства (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.11.2006 N 19400-о, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду за плату земельный участок площадью 3549 квадратных метров, с кадастровым номером 76:23:0601705:0065, расположенный по адресу: город Ярославль, проспект Фрунзе, дом 45, кадастровый квартал N 061705, земли населенных пунктов, вид функционального использования: для строительства двухэтажного магазина с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями взамен сносимого временного мини-магазина.

Срок действия договора аренды установлен с 16.10.2006 по 15.10.2009.

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 13.11.2006.

Департамент по управлению государственным имуществом Ярославской области (далее - Департамент) и Общество заключили дополнительное соглашение от 28.09.2009 N 1 к договору аренды, в соответствии с которым произведена замена арендодателя на Департамент, изменены редакции пунктов 3.1, 3.4 и 3.5 договора; срок действия договора продлен до 14.10.2012.

Обществу 26.02.2010 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: магазин с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями.

В материалы дела N А82-12515/2015 по иску Учреждения к Обществу о взыскании арендной платы и пени представлено соглашение от 02.10.2012, согласно которому в связи с вводом объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.02.2010 N RU76301000-013-2010) стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды с 27.02.2010, а также акт приема-передачи земельного участка 27.02.2010 Департаменту, подписанный сторонами с приложением печатей.

При этом подписанные Обществом соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи не были возвращены арендодателю. Департамент отрицал факт получения данных документов, Общество доказательства направления (вручения) указанных документов Департаменту в материалы дела не представило.

Кроме того, сведения о расторжении договора в ЕГРП не внесены.

С учетом изложенного, материалами дела подтверждается, и судами по делу N А82-12515/2015 было установлено, что договор аренды от 13.11.2006 N 19400-о продолжил после 14.10.2012 действовать, поскольку был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в рассматриваемый по данному делу (спорный) период договор аренды от 13.11.2006 N 19400-о являлся действующим.

Доказательств того, что соответствующая сторона по договору уведомлялась другой стороной об отказе от договора (пункт 2 статьи 610 ГК РФ), не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что на стороне арендатора после 14.10.2012 (в договоре аренды срок его действия) наряду с третьим лицом у ответчика по настоящему делу имелось право аренды по действующему договору аренды от 13.11.2006 N 19400-о (в связи с приобретением помещения в спорном здании независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка).

Так, судебными актами по делу N А82-3531/2011 установлено, что регистрация права собственности иных лиц на помещения в спорном здании осуществлялась с марта 2010 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и переходе прав на объект недвижимости от 28.08.2019 N 76/001/028/2019-9678 в спорном здании Зайцевой О.Н. с 03.08.2010 принадлежит на праве собственности нежилое помещение N 2, 2 этаж, площадью 29,2 кв.м (лист дела 139).

Доводы ответчика о том, что 12.04.2016 в адрес Общества поступило уведомление от Агентства о прекращении срока действия договора аренды, а значит, договор расторгнут, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку ничем не подтверждены. Судебными актами по делу N А82-12515/2015 таких обстоятельств не установлено. Истец направление такого уведомления не подтверждает.

Доводы ответчика о том, что Предприниматель вносил арендные платежи третьему лицу, полагая, что Общество является надлежащим лицом, ответственным за перечисление арендных платежей, правильно отклонены судом первой инстанции.

При рассмотрении дела N А82-12515/2015 судом установлено, что третьи лица - собственники помещений в здании на основании договоров на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, заключенных с Обществом, ООО СБК "Партнер", на основании выставленных счетов в период 2012 - 2016 годы производили платежи за аренду земельного участка Обществу, которые не были перечислены Обществом в счет оплаты по договору аренды N19400-о.

При этом суд пришел к выводу также и о неисполнении решения Арбитражного суда Ярославской области от 25.12.2012 по делу N А82-3531/2011 (пунктов 2, 4, 6 резолютивной части этого решения).

Принимая во внимание изложенное, суд при рассмотрении дела А82-12515/2015 посчитал правомерными и обоснованными требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере, пропорциональном площади помещений в спорном здании, на которые зарегистрировано право собственности Общества, согласно сведениям ЕГРН.

Как уже указано, согласно выписке из ЕГРН в здании Зайцевой О.Н. принадлежит на праве собственности нежилое помещение, площадью 29,2 кв.м. Зайцева О.Н. приобрела на этом основании право аренды земельного участка по действующему договору аренды N 19400-о. Материалами дела не подтверждается, что Зайцева О.Н. оплатила собственнику земельного участка плату за пользование земельным участком; основания признавать этой платой внесенные денежные средства другому собственнику здания, отсутствуют, в том числе поскольку последний не произвел арендной платы за Зайцеву О.Н. в пользу собственника земельного участка.

Согласно расчету истца задолженность ответчика составила 86 336 рублей 15 копеек по арендной плате за период с 03.08.2010 по 30.09.2016.

Расчет арендной платы правильно произведен истцом в соответствии с Положением о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, утвержденным Постановлением мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516, с применением коэффициента вида деятельности, соответствующего использованию земельного участка (земельные участки под объектом розничной торговли), в размере, пропорциональном площади помещения ответчика, на которую зарегистрировано право собственности ответчика в ЕГРН (29,2 кв.м.), а именно: исходя из площади земельного участка, приходящейся на пользование ответчиком, 44 кв.м., определенной как соотношение фактической площади помещений в здании (2 362,5 кв.м. - площадь установлено в деле N А82-3531/2011), площади помещения, принадлежащего ответчику (29,2 кв.м.), к общей площади земельного участка (3 549 кв.м.). Нормативное обоснование расчета размера арендной платы и указанные пояснения к расчету на листах 71, 105, 128-131.

Доводы ответчика о том, что по условиям договора видом функционального использования земельного участка является строительство, подлежат отклонению, поскольку строительство магазина с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями на спорном земельном участке завершено, объект введен в эксплуатацию (разрешение от 26.02.2010). В связи с этим подлежит применению коэффициент вида деятельности, соответствующий фактическому использованию. Обратное противоречило бы основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

В связи с применением по заявлению ответчика срока исковой давности задолженность ответчика по арендной плате составила 51 619 рублей 75 копеек за период с 31.01.2014 по 30.09.2016.

Истец начислил ответчику неустойку по ставке 0,15% (ставка ниже договорной, соответствует нормативно установленной ставке Постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п), которая, исходя из размера задолженности, определенной судом первой инстанции в пределах срока исковой давности, составляет 125 470 рублей 22 копеек за период с 31.01.2014 по 28.08.2019.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик на основании статьи 333 ГК РФ просил уменьшить неустойку.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 74).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77).

В рассматриваемом случае в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, о том, что возможный размер убытков кредитора значительно ниже начисленной неустойки, а также доказательств, свидетельствующих о том, что взыскание неустойки может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Размер неустойки не является чрезмерно высоким, завышенным.

Доводы ответчика о том, что истец не направил в адрес ответчика договор аренды, уведомление об изменении ставок арендной платы, а значит, неустойка должна начисляться с момента подачи Агентством настоящего иска в суд, подлежат отклонению, поскольку в рассматриваемом случае размер арендной платы определяется законом и является регулируемой, рассчитывается на основании формулы и ее значений, которые полностью известны пользователю земельного участка из нормативных актов. Следовательно, у Предпринимателя не имелось препятствий в самостоятельном расчете арендной платы с учетом норм действующего законодательства, и своевременном внесении арендных платежей. Ответчик приобрел помещение в здании и в связи с этим приобрел право аренды земельного участка, о нарушении ответчиком условий договора аренды от 13.11.2016 N 19400-о он извещался арендодателем (предписание от 10.10.2016 N 1030, лист дела 34).

Ссылка ответчика на пункт 22 Обзора N 4, судом апелляционной инстанции не принимается. Из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации не следует, что несвоевременное направление арендодателем арендатору об изменении регулируемой арендной платы само по себе является достаточным основанием для освобождения арендатора от уплаты неустойки или снижения ее размера. Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации данное обстоятельство позволяет арендатору оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

В силу пункта 1 и 2 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Кредитор не считается просрочившим в случае, если должник был не в состоянии исполнить обязательство, вне зависимости от того, что кредитором не были совершены действия, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта.

В рассматриваемом случае из материалов дела видно, что истец в 2016 году направлял ответчику предписание от 10.10.2016 N 1030 с приложением справки-расчета, в котором указал, что у Предпринимателя имеется задолженность по арендной плате за период с 2010 года по сентябрь 2016 года и пени (листы дела 34-36). Предприниматель задолженность, в том числе по арендной плате не погасил. Следовательно, в данном случае отсутствуют основания полагать, что ответчик не имел возможности внести арендную плату в установленные сроки по вине арендодателя. Изменения регулируемой арендной платы были также известны ответчику, поскольку они указаны в нормативных актах.

Учитывая изложенное, основания для освобождения ответчика от уплаты неустойки или снижения ее размера, в рассматриваемом случае отсутствуют.

Остальные доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку о правомерности правовой позиции Предпринимателя не свидетельствуют.

Решение Арбитражного суда Ярославской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Предпринимателя - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.12.2019 по делу N А82-1289/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зайцевой Ольги Николаевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Л.И. Черных

Судьи

М.В. Немчанинова Т.В. Хорова