Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2020 г. N 10АП-1897/20 по делу N А41-77622/2019

г. Москва

18 марта 2020 г.

Дело N А41-77622/19

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Виткаловой Е.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Ахмедовым Н.П.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Воскресенск Московской области -Архипова К.Г. по доверенности от 09.01.2020,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Прокопенко К.С. по доверенности от 27.12.2019,

от ООО "СТРОЙМОНТАЖГАРАНТ" - извещено, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Воскресенск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2019 года по делу N А41-77622/19, по иску Муниципального учреждения "Администрации Воскресенского муниципального района Московской области" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании,

3-е лицо - ООО "СТРОЙМОНТАЖГАРАНТ",

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" (Далее - "Администрация", "Заявитель") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Далее - "Росреестр", "Заинтересованное лицо") со следующими требованиями:

1) Признать незаконными действия управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по приостановке государственной регистрации в отношении объекта земельный участок с КN 50:29:0060219:16, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира Московская область, Воскресенский район, в 200 м. юго-западнее поликлиники по ул. Западной г. Воскресенска, расположенного в границах участка, площадью 26000, 00 кв.м., разрешенное использование: для строительства жилых домов эконом класса.

2) Обязать управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении объекта земельный участок с КN 50:29:0060219:16, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира Московская область, Воскресенский район, в 200 м. юго-западнее поликлиники по ул. Западной г. Воскресенска, расположенного в границах участка, площадью 26000, 00 кв.м., разрешенное использование: для строительства жилых домов эконом класса.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2019 года по делу N А41-77622/19 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация городского округа Воскресенск Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Представитель Управления возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО "СТРОЙМОНТАЖГАРАНТ", извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

13 июня 2019 г. МУ "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о прекращении прав аренды в отношении объекта земельный участок с КN 50:29:0060219:16, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира Московская область, Воскресенский район, в 200 м. юго-западнее поликлиники по ул. Западной г. Воскресенска, расположенного в границах участка, площадью 26000 кв.м., разрешенное использование: для строительства жилых домов эконом класса.

Уведомлением от 25.06.2018 г. N N50/029/008/2019-9890, Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию.

Считая приостановление Управления Росреестра по МО незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции, с учетом положений ст. ст. 198, 200 АПК РФ, правомерно исходил из нижеследующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пп. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Далее- Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона о государственной регистрации).

Согласно п. 6 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Абзацем 4 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статьей 26 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации.

Согласно части 6 статьи 72 Закона о государственной регистрации со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

20 сентября 2005 г.: Постановлением администрации муниципального образования "Воскресенский район" N 974 "О предварительном согласовании места размещения объекта, утверждении акта о выборе и проекта границ земельного участка ЗАО "Александрия" в 200 м юго-западнее поликлиники по ул. Западной г. Воскресенска, площадь 26000 кв.м, было предварительно согласовано место размещения объекта: жилые дома эконом класса и утвержден акт от 1.08.2005 г. о выборе земельного участка площадью 26000 кв.м, для строительства жилых домов ЗАО "Александрия".

06 января 2007 г. Постановлением Главы Воскресенского муниципального района N 91 "О предоставлении ЗАО "Александрия" в аренду земельного участка в 200 юго-западнее поликлиники по ул. Западной г. Воскресенска, испрашиваемый земельный участок был предоставлен в аренду ЗАО "Александрия". На основании постановления был заключен договор N565/фед. аренды земельного участка для ведения предпринимательской деятельности. Цель: строительство жилых домов эконом класса. Срок аренды был установлен на 3 года с 26.01.2007 г.

21 февраля 2008 г. между ЗАО "Александрия" и ООО "Пушремстрой" было Заключено соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка. Согласно которому все права и обязанности перешли к ООО "Пушремстрой".

07 февраля 2013 г. Дополнительным соглашением к договору аренды Земельного участка было внесено изменение в п. 2.1 договора касаемо срока договора аренды, который был установлен на 9 лет с 26.01.2007 г.

20 декабря 2013 г.: между ООО "Пушремстрой" и ООО "Строймонтажгарант" было заключено соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка. Согласно которому все права и обязанности перешли к ООО "Строймонтажгарант".

Срок договора аренды был установлен с 26.01.2007 г. по 26.01.2016 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

По окончанию срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении и договор аренды земельного участка был возобновлен на Неопределенный срок.

23 января 2019 г. администрацией Воскресенского муниципального района за N 171 - 030 в адрес ООО "Строймонтажгарант" было направлено уведомление об отказе от договора. 12 марта такое же уведомление было вручено И.о. генерального директора ООО "Строймонтажгарант" А.Б. Казадаеву.

По истечении трехмесячного срока Администрация обратилась в правление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о прекращении прав аренды на вышеуказанный земельный участок, представив все необходимые документы для несения записи о прекращении права аренды.

Уведомлением от 25.06.2018 г. N N50/029/008/2019-9890, Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию.

В качестве основания для приостановления указано следующее, что земельный участок обременен договорами участия в долевом строительстве. И в силу закона, право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (физических лиц) и при таких обстоятельствах, расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 -ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 8.1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

На основании части 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Следовательно, право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 13.09.2019 г. по делу N А41-75600/18 ООО "Строймонтажгарант" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком. Исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден Котельников А.В. Определением Арбитражного суда Московской области от 09.04.2019 г. по делу N А41-75600/2018 при банкротстве ООО "Строймонтажгарант" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Таким образом, на дату признания ООО "Строймонтажгарант" банкротом, должник является арендатором вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060219:0016, на котором находится не завершенный строительством объект: 95-ти квартирный 6-ти секционный жилой дом, расположенный по строительному адресу: Московская область, Воскресенский район, в 200 м юго-западнее поликлиники по ул. Западной г. Воскресенска.

В отношении данного земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060219:0016 Управлением Росреестра по Московской области зарегистрировано обременение в виде договоров долевого участия с 20 физическими лицами. Кроме того, в рамках дела о банкротстве N А41-75600/18 установлено и признано обоснованным требование участника долевого строительства в отношении дополнительных 33 договоров долевого участия, не прошедших государственную регистрацию.

Следовательно, как верно установлено судом первой инстанции, при наличии в ЕГРН записи о наличии обременений в пользу участников долевого строительства, регистрационный орган не имел право прекратить право аренды на земельный участок, поскольку аренда находится в силу закона у участников долевого строительства.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними.

Ранее Администрация Воскресенского муниципального района Московской области обращалась в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка N 565/Фед от 26.01.2007 г. и обязании ООО "Строймонтажгарант" передать земельный участок с кадастровым номером 50:29:0060219:0016 по акту приема-передачи Администрации. Решением Арбитражного суда Московской области от 20.09.2017 г. по делу N А41- 53928/17 в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.05.2018 г. по делу N А41 -53928/2017 решение от 20.09.2017 г. оставлено без изменения.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2019 по делу N А41-77622/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

Е.Н. Виткалова Л.В. Пивоварова