Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2017 г. N 09АП-48288/17 по делу N А40-11620/2017

г. Москва

26 декабря 2017 г.

Дело N А40-11620/17

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Савенкова О.В., Алексеевой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ароян А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества г. Москвы, ООО "Квази Социум" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 июля 2017 г. по делу N А40-11620/17 (135-105), принятое судьей Дудкиным В.В.

по иску ООО "Квази Социум" (109145, г. Москва, Лермонтовский пр-т, д.21, ОГРН 1127746068185, ИНН 7721748973, дата регистрации 06.02.2012 г.)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (115054,г. Москва, ул. Бахрушина, д.20, ОГРН1037739510423, ИНН7705031674, дата регистрации 08.02.2003 г.)

третье лицо: Правительство Москвы

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды

при участии в судебном заседании: от истца: Пацация М.Ш. по доверенности от 19.09.2017 г.; Крыжанский М.Ю. по доверенности от 19.01.2017 г.; от ответчика: Клоков Е.В. по доверенности от 29.12.2016 г.; от третьего лица: Клоков Е.В. по доверенности от 25.01.2017 г.;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Квази Социум" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании недействительной сделку - действия ДГИ г. Москвы по досрочному расторжению договора аренды земельного участка N М-09-012296 от 26.08.1998 г., выраженные в уведомлении о расторжении договора от 06.06.2016 г. N ДГИ-И-23548/16 и уведомлении о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды от 25.07.2016 г. N ДГИ-1-56567/16, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ. (т.2, л.д. 95).

Исковые требования мотивированы тем, что односторонний отказ от договора аренды земельного участка N М-09-012296 от 26.08.1998 г. является незаконным, нарушающим порядок для такого расторжения, и был уже предметом судебного разбирательства по делу N А40-159794/14.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2017 г. исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительной сделку - действия Департамента городского имущества г. Москвы по досрочному расторжению договора аренды земельного участка N М-09-012269 от 26.08.1998 г., выраженные в уведомлении от 25.07.2016 г. N ДГИ-1-56567/16, а в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В обоснование апелляционной жалобы истец просит решение суда изменить в части и дополнить резолютивную часть о признании недействительной сделку - уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды от 25.07.2016. N ДГИ-1-56567/16, в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика возражает.

Представитель Департамента и Правительства Москвы против доводов жалобы истца возражал, поддержал доводы своей жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска полностью отказать, по доводам, изложенным в своей апелляционной жалобе.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение суда от 31.07.2017 г. подлежит отмене, исходя из следующего.

Как следует из представленных в дело доказательств, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка N М-09- 012269 от 26.08.1998 г., согласно которому земельный участок, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Дмитровское шоссе, 25 предоставлен арендатору на праве аренды для проектирования, строительства и эксплуатации торгово-бытового, досугового центра обслуживания населения.

Договор аренды заключен по итогам конкурса по предоставлению в долгосрочную аренду на 49 лет на основании протокола N 6/К от 17.07.1998 г. Окружной комиссии по вопросам земельных отношений Северного административного округа г. Москвы и Распоряжения Префекта САО г. Москвы от 31.07.1998 г. N 6800 с выкупом права аренды данного земельного участка в размере 800.000 долларов США.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

04.08.2010 г. между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение N 3, которым стороны изменили существенное условие договора и установили новые сроки реализации проекта: "завершить проектирование и получить разрешение на строительство до 31.12.2010 г. (т.1, л.д. 20-21).

Между ответчиком и ООО "Квази Социум" 30.05.2012 г. было заключено дополнительное соглашение N 5 о внесении изменения в договор аренды в связи с реорганизацией ЗАО "Торговый дом МОЛЛ 1" в форме преобразования и изменением наименования на ООО "Квази Социум", а также особые условия договора. (т.1, л.д. 26-28).

Уведомлением от 30.04.2014 г. N ДГИ-И-8568/14 Департамент городского имущества г. Москвы известил арендатора о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 22 ст. 3 ФЗ РФ N 137-ФЗ от 25.10.01 г. (в ред. Закона N 427-ФЗ от 12.12.2011) со ссылкой на то, что в течение 5-ти лет со дня заключения договора аренды не получено разрешение на строительство.

ООО "Квази Социум" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительной сделки по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка, оформленное уведомлением Департамента городского имущества г. Москвы от 30.04.2014 г. N ДГИ-И-8568/14, рассмотренный в рамках дела N А40-159794/14.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2015 года заявленные исковые требования удовлетворены. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2015 г., и Постановлением арбитражного суда Московского округа от 01.10.2015 г., решение Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2015 года оставлено без изменения.

Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу, что указанное уведомление не соответствует как условиям договора, так и нормам действующего законодательства, поскольку истцом условия договора нарушены не были. Как указано в решении суда, что дополнительным соглашением N 3 от 04.08.2010 г. прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого арендатор обязуется завершить проектирование объекта, установлен до 31.12.2010 г. Срок исполнения обязательств арендатора в части завершения строительства не установлен. Таким образом, истцом не нарушен пятилетний срок, предусмотренный п. 22 ст. 3 ФЗ "О введение в действие ЗК РФ", в связи с чем, основания для одностороннего отказа от договора аренды, предусмотренные пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", отсутствовали.

В рамках настоящего спора, истец указывает, что ООО "Квази Социум" получил уведомление от 06.06.2016 г. N ДГИ-И-23548/16, а также, с учетом его возражений, было получено уведомление от 25.07.2016 г. N ДГИ-1-56567/16, в котором Департамент уведомил истца о досрочном одностороннем расторжении договора аренды земельного участка. (т.1, л.д. 31-35).

Уведомления направлены в соответствии с п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 25.10.2001 N137-ФЗ) в связи с не освоением земельного участка и неисполнением обязательства по строительству в срок, по истечении пяти лет со дня заключения указанного договора аренды и отсутствия разрешения на строительство.

Истец полагает данный отказ от договора, изложенные в уведомлениях от 06.06.2016 г. N ДГИ-И-23548/16 и от 25.07.2016 г. N ДГИ-1-56567/16 незаконным, поскольку односторонний отказ уже был предметом судебного разбирательства в рамках дела N А40-159794/14, которое является обязательным в силу ст. 16 АПК РФ, судами было установлено, что начиная с 2010 г. арендатор выполнил следующие действия: В соответствии с ГПЗУ-1: оформление ГПЗУ, проектирование объекта, согласование, утверждение проекта, положительное заключение Мосгосэкспертизы, сдача проекта в Мосгосстройнадзор. В соответствии с ГПЗУ-2: оформление ГПЗУ, проектирование объекта, согласование проекта, утверждение проекта, сдача проекта в экспертизу. Как указано в решении суда N А40-159794/14, арендатор не мог выполнить условия договора в части выполнения сроков проектирования объекта и строительства по независящим от него обстоятельствам и причинам, так как на каждом этапе реализации проекта, государственные органы г. Москвы нарушали сроки выполнения своих встречных обязательств, в момент выдачи разрешения на строительство изменили технико-экономические показатели объекта, и его целевое назначение.

По мнению истца, Департамент повторно в одностороннем порядке и по тем же основаниям, указанным в п. 22 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ отказался от исполнения договора аренды. Истец считает действия ответчика злоупотреблением своим правом, полагая основания п. 2 ст. 10, 168, 307, 450.1 ГК РФ достаточными для признания односторонних сделок по отказу от договора аренды недействительным.

Истец, ссылаясь на то, что указанные уведомления направлены с нарушением норм действующего законодательства, при наличии активных действий арендатора, ответчик не вправе был расторгать спорный договор аренды земельного участка, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенных прав.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования исходил из того, что истец доказал отсутствие вины арендатора и обстоятельства, исключающие возможность использование земельного участка, при этом суд указал, что истец получил разрешение на строительство на подготовительный период и приступил к освоению земельного участка, и исковые требования удовлетворил.

Апелляционная коллегия с данным выводом суда первой инстанции не согласна, поскольку указанные выводы суда не соответствует обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Федеральным законом от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ внесены изменения в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены специальные основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.

Заключенный до 01 января 2011 года договор для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города Москвы или Санкт-Петербурга может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом власти или органом местного самоуправления в случаях, указанных в ФЗ-137 при нарушении существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. В таком случае договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении договора. В данной норме права регламентирован порядок одностороннего расторжения договора аренды земельного участка: до истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Вышеуказанной нормой права установлены основания досрочного одностороннего расторжения.

Ссылка истца на преюдициально установленные судебным актом обстоятельства по делу N А40-159794/14 является ошибочной, т.к. не соотносится с правовыми основаниями расторжения договора, указанных в оспариваемых уведомлениях от 06.06.2016 г. N ДГИ-И-23548/16 и от 25.07.2016 г. N ДГИ-1-56567/16.

После принятия решения суда по делу N А40-159794/14, истец, оспаривая уведомления, не представил доказательства о получении разрешения на строительство, доказательства освоения земельного участка, а также акт разрешенного использования земельного участка, в связи с изменением технико-экономических показателей с внесением соответствующих изменений в условия договора аренды путем заключения дополнительного соглашения к нему.

Кроме того, истец документально не подтвердил о принятых им мерах к получению указанных документов.

При этом, апелляционный суд обращает внимание на то, что после вступления в законную силу решения суда по делу N А40-159794/14 Департаментом были внесены в информационный ресурс, что договор аренды земельного участка N М-09-012269 от 26.08.1998 г. имеет статус - действующий, согласно письму ДГИ от 17.12.2015 г. NДГИ-1-597950/15-1 (т.1, л.д. 65).

Между тем, спустя более полугода после вступления решения суда в законную силу 15.06.2015 г. по делу N А40-159794/14, истец обратился за получением ГПЗУ в Комитет по архитектуре и градостроительству г.Москвы лишь - 15.02.2016 г.

Более того, апелляционный суд принимает во внимание на то, что с момента заключения спорного договора аренды с 1998 г. земельный участок до настоящего времени истцом не освоен, несмотря на то, что между сторонами на основании дополнительного соглашения N 3 от 04.08.2010 г. был установлен новый срок реализации проекта - до 31.12.2010 г.

Согласно предусмотренному пункту 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: - отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Довод истца об отсутствии в договоре срока окончания строительства, апелляционным судом отклоняется, поскольку по условиям дополнительного соглашения N 4 от 29.05.2007 г. в п.1 стороны внесли изменения в раздел 4 договора, по которому истец должен был осуществить строительство торгового - бытового обслуживания до 31.12.2007 г. (т.1, л.д. 24).

Дополнительным соглашением N 3 от 04.08.2010 г. п.1 стороны внесли изменения в раздел 4 договора, по которому истец должен был завершить проектирование и получить разрешение на строительство - до 31.12.2010 г., а также завершить строительство объекта в нормативные сроки.

Однако, с даты, заключения дополнительного соглашения N 3 от 04.08.2010 г. при установлении нового срока реализации проекта - до 31.12.2010 г., по истечении пяти лет со дня заключения данного соглашения - до 31.12.2015 г., истец проектирование объекта, с учетом изменения технико-экономических показателей не завершил, разрешение на строительство не получил, к строительству объекта не приступил.

Согласно письму Мосгосстройнадзора от 30.11.2015 г. N 09-3-3746/15-(0)-1 градостроительный план земельного участка NRU77-206000-007232 в настоящее время аннулирован, в связи с чем, провести проверку проектной документации на соответствие требований ГПЗУ не представляется возможным. (т.1, л.д. 64).

Таким образом, апелляционная коллегия считает, что указанные обстоятельства являются существенным нарушением условий договора со стороны арендатора.

Следовательно, в связи с существенным нарушением истцом условий договора, в т.ч. и пятилетнего срока для получения арендатором разрешения на строительство предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ответчик правомерно расторг договор аренды земельного участка N М-09-012269 от 26.08.1998 г. на основании уведомлений от 06.06.2016 г. N ДГИ-И-23548/16 и от 25.07.2016 г. N ДГИ-1-56567/16.

Истец фактически всю правовую позицию выстраивает на основании ранее указанных обстоятельствах, при рассмотрении спора в рамках дела N А40-159794/14 и выводов судебных актов. Однако истец не учитывает то обстоятельство, что по настоящему спору, с учетом срока реализации проекта, пятилетний срок истёк, а те обстоятельства, на которые ссылается истец, ранее уже были предметом рассмотрения спора, и оценены судом при рассмотрении дела N А40-159794/14.

Иных обстоятельств, для признания недействительной сделки на основании оспариваемых уведомлений истцом не указано, доказательства отсутствия существенных нарушений условий договора, со стороны арендатора, истцом не доказано.

Таким образом, по мнению апелляционного суда, правовых оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда города Москвы от 31.07.2017 г. подлежит отмене на основании пункта 2 статьи 269, статьи 270 АПК РФ, с принятием по делу нового судебного акта об отказе полностью в удовлетворении исковых требований, по основания, изложенным выше.

Расходы по уплате госпошлины по иску и за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 66, 110, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, ч.1 п.4 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2017 года по делу N А40-11620/17 (135-105) отменить. В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

О.В. Савенков Е.Б. Алексеева