Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2020 г. N 10АП-929/20 по делу N А41-103296/2018

г. Москва

23 марта 2020 г.

Дело N А41-103296/18

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Виткаловой Е.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации Одинцовского городского округа Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "ЛАРГО": Ахмадгазизов И.С., представитель по доверенности от 28.01.2020;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЛАРГО" на решение Арбитражного суда Московской области от 13.12.2019 года по делу N А41-103296/18, принятое по исковому заявлению Администрации Одинцовского городского округа Московской области к ООО "ЛАРГО", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЛАРГО" обратилось в суд с иском к Администрации Одинцовского городского округа Московской области о расторжении Договора аренды земельного участка N 02 от 27.02.2018 г. с кадастровым номером 50:49:0010110:1473, взыскании неосновательного обогащения в размере 609 857 руб. 72 коп., расходов на оплату госпошлины за государственную регистрацию договора аренды в размере 22 000 руб., расходов на оплату госпошлины в размере 21 197 руб. (делу присвоен номер NА41-99004/18).

Администрация Одинцовского городского округа Московской области обратилась в суд с иском к ООО "ЛАРГО" о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка N 02 от 27.02.2018 г. за период с 01.07.2018 г. по 30.09.2018 г. в размере 203 582 руб. 65 коп., пени за период с 01.07.2018 г. по 17.09.2018 г. в размере 4 612 руб. 18 коп. (делу присвоен номер N А41-103296/18).

Определением Арбитражного суда Московской области от 29.04.2019 указанные дела объединены в одно производство с присвоением номера N А41-103296/18.

Определением Арбитражного суда Московской области от 09.09.2019 произведено процессуальное правопреемство Администрации городского округа Звенигород на Администрацию Одинцовского городского округа Московской области.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.12.2019 года по делу N А41-103296/18 в удовлетворении исков Администрации Одинцовского городского округа Московской области и ООО "ЛАРГО" отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований, ООО "ЛАРГО" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в указанной части отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований общества в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права.

В судебном заседании представитель ООО "ЛАРГО" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции в обжалуемой части.

Представители Администрации Одинцовского городского округа Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, ч. 5 ст. 268 АПК РФ только в обжалуемой части, так как соответствующих возражений сторонами не заявлено.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя Общества, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отмене решение суда первой инстанции в обжалуемой части, ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 27.02.2018 между Администрацией городского округа Звенигород (арендодатель) и ООО "Ларго" (арендатор) заключен договор аренды N 02. Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:1473 площадью 968 кв.м, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии с информационным извещением N 051217/6987935/07 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, опубликованным в установленном законом порядке Администрацией го Звенигород. Истец подал заявку на участие в аукционе, оплатив платежным поручением от 27.12.2017 года N 4 на сумму 211 800 рублей задаток по указанному лоту.

Протоколом о результатах аукциона от 25.01.2018 года Общество признано победителем аукциона.

Общество в своем исковом заявлении указало, что арендованный земельный участок не имеет доступа к дорогам общего пользования, что влечет невозможность его использования по целевому назначению.

В досудебном порядке ООО "ЛАРГО" просило арендодателя досрочно расторгнуть договор, вернуть денежные средства, перечисленные в счет арендной платы. Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения ООО "ЛАРГО" в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований общества, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствие доступа к дорогам общего пользования не является препятствием для использования участка по целевому назначению, поскольку доступ может быть обеспечен посредством установления сервитута. Какие-либо отказы государственных органов в выдаче разрешительной документации на строительство по мотивам отсутствия проезда к земельному участку истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено. Суд первой инстанции указал, что участок принят арендатором без замечаний, из чего следует, что арендатор не мог не знать о состоянии участка, уникальных характеристиках и особенностей при его получении по акту. В п. 2 акта установлено, что участок находится в состоянии, удовлетворяющем арендатора.

Кроме того, суд первой инстанции отметил, что существенных нарушений договора со стороны арендодателя не имеется.

Между тем, апелляционный суд не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 606 ГК РФ. по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Руководствуясь изложенными нормами, арендатор полагает, что на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение, поскольку участок невозможно использовать по целевому назначению - отсутствует доступ к дорогам общего пользования.

В обжалуемом решении, суд первой инстанции ссылается на п. 1 ст. 274 ГК РФ, согласно которому собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Вместе с тем, ООО Ларго не является ни собственником недвижимости (объект не возведен, поскольку при разработке исходно-разрешительной документации, требуемой для получения разрешения на строительство установлена невозможность строительства ввиду отсутствия проезда), ни собственником земельного участка, в связи с чем, оснований и права для установления сервитутов у общества не имеется. Кроме того, данное право не является предметом спора.

Тот факт, что участок принят арендатором без замечаний, не ограничивает его в предъявлении администрации требований о скрытых недостатках земельного участка, которые могут стать известны Арендатору после получения ответов от официальных уполномоченных органов.

Указание в акте на то, что участок передан в надлежащем качестве, может быть использован по целевому назначению, не свидетельствует о том, что к участку имеется соответствующий проезд. В аукционной документации сведений о проезде к земельному участку не имелось. Согласно пояснениям ООО "ЛАРГО", об отсутствии подъезда к участку обществу стало известно уже после заключения договора аренды.

15 июня 2018 года ООО "ЛАРГО" обратилось в Администрацию г.о. Звенигород с просьбой выдать согласие на присоединение земельного участка к автомобильной дороге муниципального значения, однако, 29 июня 2018 года в ее удовлетворении отказано. Ответчик сообщил, что проезд будет организован через земельный участок третьих лиц, чем будут нарушены их права (т.2, л.д.12 оборот).

Повторным отказом Администрация отказала в выдаче техусловий на проезд с другой стороны участка (л.д.37-38). Ранее Росавтодор также отказал в согласовании выезда с третьей стороны участка (т.1, л.д.61).

В ходе рассмотрения дела от арендатора соседнего с 4 стороны участка получен отказ в организации проезда через его участок (т.1, л.д.68).

Согласно акту осмотра земельного участка от 30.08.2019, подписанному сторонами, съезд-выезд с участка и к участку с КН 50:49:0010110:1473 отсутствует (т.1, л.д.69).

Таким образом, ООО "ЛАРГО" предприняты все действия по предоставлению суду доказательств невозможности использования предоставленного ему в аренду земельного участка.

В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные указанным Кодексом, другими федеральными законами.

Одним из документов, являющихся основанием для осуществления государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, а также в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости, является Межевой план (статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре). Согласно пункту 5 статьи 38 Закона о кадастре в графической части Межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

Одним из требований к подготовке Межевого плана, являющихся приложением 12 к Приказу Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412, является в том числе наличие сведений о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций но проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003. в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

-арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

-переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора:

-арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

-имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора но требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что такими недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Именно на администрации как на арендодателе и организаторе торгов лежит обязанность по обеспечению доступа к земельному участку, который являлся предметом торгов. Выставляя земельный участок на аукцион, именно администрация определяет вид его разрешенного использования и должна обеспечить возможность его использования в соответствии с установленным ею же видом разрешенного использования. Поскольку земельный участок предоставлялся на аукционе, у общества как арендатора отсутствовала возможность согласовать условия договора аренды отличные от тех, которые были изложены в проекте договора аренды и содержащиеся в аукционной документации. Соответственно, общество было лишено возможности включить в условия договора условия, которые бы обеспечили возможность расторжения договора и взыскания убытков в случае невозможности его использования в соответствии с целевым назначением.

При этом, в силу статьи 612 ГК РФ именно арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, а не арендатор несет ответственность за невозможность использования предмета аренды. Арендатор вправе требовать устранения нарушений от третьих лиц, однако в рамках настоящего дела права и законные интересы общества нарушены именно Арендодателем, третьи лица прав и законных интересов общества не нарушали.

Согласно протоколу о результатах аукциона N АЗ-ЗГ/17-1935 спорный земельный участок входит в зоны с особыми условиями использования территории:

- в 3 зону округа горно-санитарной охраны;

- в зону воздействия авиационного шума;

- в планируемую зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения Собора Успения "на Городке" с режимом Г-Р-3.

В аукционной документации отсутствовала информация о том, что доступ к земельному участку возможен только посредством земель третьих лиц, с которыми необходимо будет заключать соглашения о доступе к участку.

В определении от 03 марта 2016 года N 305-ЭС15-15053 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично- правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Согласно п.1.3 договора, участок предоставлялся для строительства объекта торговли.

При этом, п.9 ГПЗУ RU50332000-MSK003818 на спорный земельный участок, предусмотрено наличие стоянки автотранспорта на расчетное число манишомест в соответствии с действующими нормативами.

С учетом установленных апелляционным судом фактических обстоятельств дела, апелляционный суд полагает, что анализ договора аренды и ГПЗУ позволяет прийти к выводу о том, что отсутствие доступа к дорогам общего пользования препятствует использованию земельного участка, поскольку такой участок изначально не был пригоден для строительства объекта торговли.

Поскольку недостатки земельного участка выявились обществом после передачи его в пользование, что создало препятствия в пользовании арендатором этого земельного участка по назначению (под строительство объекта торговли), то у суда первой инстанции имелись основания для досрочного расторжения договора.

Учитывая изложенное, требование о расторжении Договора аренды земельного участка N 02 от 27 февраля 2018 года, заключенный между Администрацией городского округа Звенигород Московской области и ООО "ЛАРГО" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:1473, площадью 968 кв.м, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Адрес земельного участка: Московская область, г. Звенигород, ул. Полевая, д. 8б, подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 1109 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Согласно п.3.2. Договора аренды арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 790 720 рублей в год.

Согласно произведенному обществом расчету аренды за период с 27.02.2018 года по 01.11.2018 года: в оплату зачтен задаток, внесенный за участие в торгах за право заключения аренды, в сумме 211 800 рублей; платежным поручением N 30 от 19 ноября 2018 года оплачена арендная плата с начала действия договора до 01 ноября 2018 года в размере 398 057, 72 рублей.

Таким образом, сумма арендных платежей составила 609 857, 72 руб.

Поскольку Администрацией не предоставлено встречное исполнение договора аренды, арендная плата, перечисленная в его пользу, является неосновательным обогащением и подлежит возврату Истцу.

За государственную регистрацию прав на Земельный участок Обществом оплачена пошлина в размере 22 000 рублей, что подтверждается платежным поручением N 10 от 26.02.2018 (т.2, л.д.45), которая в связи с расторжением договора по вине Арендодателя является убытками, связанными с заключением договора аренды.

На основании изложенного, данные убытки также подлежат взысканию с Администрации в порядке ст.15 ГК РФ.

Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении требования ООО "ЛАРГО" подлежит отменен на основании п.4 ч.1 ст.270 АПК РФ, ввиду неправильного применения норм материального права.

Поскольку апелляционная жалоба ООО "ЛАРГО" удовлетворена апелляционным судом, с Администрации Одинцовского городского округа Московской области в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию судебные расходы по иску и апелляционной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13.12.2019 года по делу N А41-103296/18 в обжалуемой части отменить.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка N 02 от 27 февраля 2018 года, заключенный между Администрацией городского округа Звенигород Московской области и ООО "ЛАРГО" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:1473, площадью 968 кв.м, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Адрес земельного участка: Московская область, г. Звенигород, ул. Полевая, д. 8б.

Взыскать с Администрации Одинцовского городского округа Московской области в пользу ООО "ЛАРГО" неосновательное обогащение в размере 609 857 руб. 72 коп., расходы по государственной пошлине за государственную регистрацию Договора аренды в размере 22 000 руб., а также 24 197 руб. расходов по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

Е.Н. Виткалова Л.В. Пивоварова