Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2020 г. N 15АП-1276/20 по делу N А53-33353/2019

город Ростов-на-Дону

25 марта 2020 г.

дело N А53-33353/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кладиновой Е.В.,

при участии:

от истца - представитель Гончарова С.И. по доверенности, удостоверение (до перерыва), после перерыва представитель не явился;

от ответчика - представитель Мугу А.А. по доверенности, паспорт (до перерыва), после перерыва представитель не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ТехАвиаМетиз"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 19.12.2019 по делу N А53-33353/2019

по иску департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ООО "ТехАвиаМетиз"

о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТехАвиаМетиз" с требованием о взыскании задолженности в размере 703 338 рублей 04 копейки, пени в размере 29 457 рублей 53 копейки, пени по день фактической оплаты.

Решением суда от 19.12.2019 исковые требования удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью "ТехАвиаМетиз" ИНН 6154143610 ОГРН 1166196069401 в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ИНН 6152000398 ОГРН 1026103305304 взыскано задолженности 703 338 рублей 04 копейки, пени 29 457 рублей 53 копейки. С общества с ограниченной ответственностью "ТехАвиаМетиз" ИНН 6154143610 ОГРН 1166196069401 в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ИНН 6152000398 ОГРН 1026103305304 взысканы пени в размере 1/300 ключевой ставки банка России, начисленной на сумму 703 338 рублей 04 копейки, за период с 03.09.2019 по день фактической оплаты. С общества с ограниченной ответственностью "ТехАвиаМетиз" ИНН 6154143610 ОГРН 1166196069401 в доход федерального бюджета взыскано 17 656 рублей государственной пошлины по иску.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что пользование всем земельным участком в соответствии с его назначением невозможно по вине ДИЗО г. Ростова-на-Дону, в связи с чем, ООО "ТехАвиаМетиз" не обязано уплачивать за него арендную плату, максимум только за ту часть земельного участка, на которой непосредственно находится объект, принадлежащий ООО "ТехАвиаМетиз". В силу прекращения основного договора аренды 10.06.2018 г., а также требования согласия арендодателя на передачу своих прав и обязанностей третьим лицам, установленного пунктом 4.3.2. договора аренды земельного участка N 36177 от 19.08.2015 г. и соответствующего положениям части 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (согласие на переуступку не требуется только если срок аренды более 5 лет), зарегистрировать в ЕГРП право аренды на земельный участок самостоятельно ответчик не мог. Поскольку в ЕГРП не внесены сведения об ответчике как о правообладателе, Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону письмом исх. N 59-34-2/25708 от 27.08.2019 г., со ссылкой на статью 1 ФЗ "О Государственной регистрации недвижимости", отказал в выдаче градостроительного плана. Ответчик всеми доступными способами пытался реализовать свое право на использование земельного участка по назначению, однако в силу позиции ДИЗО г. Ростова-на-Дону о прекращении и отказа в заключении договора аренды или соглашения к предыдущему о переводе прав и обязанностей, он не мог получить разрешение на строительство и использовать земельный участок по назначению. Действия ДИЗО г. Ростова-на-Дону носят недобросовестный характер. Зная о невозможности использовать участок по назначению без оформления права аренды в ЕГРП, он всяческим образом препятствовал этому (не заключал новый договор, не подписывал соглашение к прежнему, заявлял о не действии прежнего договора, обратился с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с торгов), а теперь требуют оплаты арендной платы за использование земельного участка.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 17 марта 2020 года в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 24 марта 2020 года до 12 час. 45 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон по ходатайству сторон.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании заявления от 14.04.2015 N 6315/59-30, статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (ред. От 08.03.2015), Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. От 08.03.2015) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Санаторий "Родники" (арендатор) без проведения торгов заключен договор аренды N 36177 от 19.08.2015 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020711:13, по адресу: ул. Думенко, 20, для использования в целях завершения строительства многоуровневой автостоянки с объектами общественного назначения.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 842481 рубль 28 копеек в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Срок аренды установлен в соответствии с п. п. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации до 10.06.2018.

С истечением срока договора аренды строительство объекта не завершено.

Право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности - 7%) перешло к ООО "ТехАвиаМетиз" по договору купли-продажи от 01.08.2018 N 1. Право собственности за ответчиком зарегистрировано 28.08.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ответчику принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства (степень готовности - 7%), который был приобретен у ООО "Санаторий "Родники" по договору купли-продажи от 01.08.2018 N 1. Право собственности за ответчиком зарегистрировано 28.08.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Указанный объект располагается на земельном участке кадастровым номером 61:44:0020711:13, по адресу: ул. Думенко, 20, в отношении которого с предыдущим собственником был заключен договор аренды N 36177 от 19.08.2015.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности с ответчика за пользование земельным участком за период с 28.08.2018 по 30.06.2019 в размере 703 338 рублей 04 копейки.

Доводы ответчика сводятся к тому, что договор аренды с истцом не заключал, департамент отказал ответчику в предоставлении земельного участка в аренду, в связи с чем, последний лишен возможности использования участка по назначению.

В апелляционной жалобе ответчик также сослался на то, что в силу прекращения основного договора аренды 10.06.2018 г., зарегистрировать в ЕГРП право аренды на земельный участок самостоятельно ответчик не мог. Поскольку в ЕГРП не внесены сведения об ответчике как о правообладателе, Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону письмом исх. N 59-34-2/25708 от 27.08.2019 г., со ссылкой на статью 1 ФЗ "О Государственной регистрации недвижимости", отказал в выдаче градостроительного плана.

С учетом изложенного, общество полагает, что начисление платы за весь земельный участок является неправомерным. Считает возможным начисление платы за земельный участок непосредственно под объектом незавершенного строительства.

Отклоняя данные доводы ответчика, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В пункте 3 настоящей статьи ГК РФ закреплено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Между тем, согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса.

Из положений пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

По смыслу приведенных норм права в границы передаваемого, а в данном случае фактически используемого земельного участка, должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В пункте 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "О некоторых отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды разъяснено, что по смыслу статьей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земельного участка независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений, согласно ст. 420, 421, 453 ГК РФ, является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013 N 18 АП-5990/2013).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что ответчик обязан вносить плату за использование земельного участка до момента его возврата истцу на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости - арендатор участка.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, судебная коллегия также отмечает, что в случае несогласия с решениями ДИЗО г. Ростова-на-Дону об отказе в заключении договора аренды или соглашения к предыдущему о переводе прав и обязанностей, Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону письмом исх. N 59-34-2/25708 от 27.08.2019 г. об отказе в выдаче градостроительного плана, ответчик не был лишен права обжаловать указанные акты, обратившись с соответствующим заявлением, чего ответчиком сделано не было, доказательств обратного не представлено. Соответствующие доводы ответчика в рамках настоящего спора о взыскании долга за пользование земельным участком судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, признаются несостоятельными и необоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 10 ГК РФ следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в этой статье пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред кредиторам должника, или создающее условия для наступления вреда.

Вместе с тем, исходя из пункта 5 названной статьи о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуется разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

Доводы ответчика о недобросовестности Департамента, что обусловлено необоснованным отказом от заключения договора, обращения с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с торгов и т.п., являются несостоятельными, поскольку указываемые обществом обстоятельства не подтверждены доказательствами и не могут служить достаточным основанием для квалификации действий истца в качестве злоупотребления своим правом.

В данном случае апелляционный суд приходит к выводу, что действия истца соответствуют его правам в качестве арендодателя и правообладателя земельного участка, тогда как заявитель апелляционной жалобы надлежащих и достаточных доказательств недобросовестного поведения Департамента в материалы дела не представил.

Ответчик, осуществляющий на свой риск предпринимательскую деятельность, действуя разумно и осмотрительно, мог и должен был предвидеть последствия приобретения объекта незавершенного строительства, который расположен на земельном участке на основании договора аренды с предыдущим собственником.

Доводы жалобы ответчика об использовании земельного участка только в том размере, на котором непосредственно находится объект, принадлежащий ООО "ТехАвиаМетиз", в связи с чем, общество не обязано уплачивать арендную плату в полном объеме, также подлежат отклонению, поскольку в настоящем случае апелляционный суд учитывает, что земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет в указанных границах, доказательств того, что ответчику необходим меньший размер площади не представлено в материалы дела. При этом, суд учитывает, что из имеющихся фотографий усматривается, что земельный участок огорожен забором, возможность его использования иными лицами отсутствует. Общество в заявлении просило уполномоченный орган предоставить в аренду весь спорный земельный участок.

Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не является основанием для освобождения от обязанности по оплате за его фактическое пользование.

Поскольку ответчик доказательств возврата истцу земельного участка не предоставил, факт нахождения на участке объекта незавершенного строительства не оспаривает, доказательства оплаты задолженности за пользование земельным участком отсутствуют в материалах дела, требование департамента о взыскании задолженности в размере 703 338 рублей 04 копейки правомерно удовлетворено судом.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 21.09.2018 по 02.09.2019 в размере 29 457 рублей 53 копейки.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника, уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена пунктом 5.2 договора в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ответчиком контррасчет пени не представлен. Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтверждается материалами дела, а потому требование истца о взыскании неустойки правомерно.

Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан верным, соответствующим условиям договора, в связи с чем, требования о взыскании пени правомерно удовлетворены судом в сумме 29 457 рублей 53 копейки.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки, начиная с 03.09.2019 по день фактической уплаты суммы долга, исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день оплаты.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательства по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании пени по день фактической оплаты также правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Основания для переоценки выводов суда первой инстанции отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы существенное значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2019 по делу N А53-33353/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина П.В. Шапкин