Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2020 г. N 13АП-4276/20 по делу N А56-69195/2019

г. Санкт-Петербург

24 марта 2020 г.

Дело N А56-69195/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Лебедева Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Нетрусовой Е.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Единые медицинские системы" Терновской С.П. (доверенность от 04.12.2017),

от федерального государственного унитарного предприятия "Дирекция по инвестиционной деятельности" Фаерштейн Е.В. (доверенность от 26.08.2019),

рассмотрев 17.03.2020 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4276/2020) общества с ограниченной ответственностью "Единые медицинские системы" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.12.2019 по делу N А56-69195/2019,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Единые медицинские системы", место нахождения: 196070, Санкт-Петербург, ул. Победы, д. 17, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН 1027810329942, ИНН 7826131761 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Дирекция по инвестиционной деятельности", место нахождения: 190123, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 34, лит. А, ОГРН 1037851047431, ИНН 5032034971 (далее - Предприятие), о признании уведомления об изменении размера арендной платы от 14.02.2019 N АМ-120 недействительной сделкой.

Решением от 25.12.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, Общество обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило отменить обжалуемый судебный акт, рассмотреть настоящее дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции необоснованно не привлек к участию в настоящем деле в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Департамент оценки" (далее - Департамент), составившее отчет от 13.09.2018 N 47-09/2018 об оценке рыночной стоимости арендной платы спорных помещений, с которым не согласился истец; между тем согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2002 N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица; судом первой инстанции по результатам рассмотрения спора так и не была дана оценка представленной обеими сторонами в материалы настоящего дела совокупности доказательств, включая оспариваемый отчет Департамента от 13.09.2018 N 47-09/2018 и отчет от 29.03.2019 N 1070, составленный ООО "Новая Оценочная Компания" (далее - Компания) по заказу истца, подготовленные на эти отчеты экспертные заключения, а также пояснения эксперта-оценщика Онищенко Н.И., указавшей в одном из судебных заседаний на несостоятельность сделанных в отчете ответчика выводов, к которым пришел его составитель, противоречащих положениям действующего в области оценочной деятельности законодательства; несмотря на то, что каких-либо замечаний к отчету истца ответчик не представил, суд первой инстанции все равно отказал в иске, что, по мнению подателя жалобы, противоречит положениям части 3 статьи 70 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца настаивал на привлечении к участию в настоящем деле оценщика Департамента, а также подтвердил, что не ходатайствовал в суде первой инстанции о проведении судебной экспертизы, не усмотрев в этом необходимости ввиду того, что ответчиком не был оспорен представленный в обоснование недействительности сделки отчет Компании; также указал, что ценовая разница между двумя отчетами хоть и не превышает 85 000 руб., то есть 10%, однако при умножении на 12 месяцев составляет около 1 000 000 руб. На вопрос суда апелляционной инстанции о том, почему отчет Компании был составлен по заказу истца по состоянию на март 2019 года, тогда как отчет ответчика - на сентябрь 2018 года, представитель Общества пояснил, что не усматривает в этом каких-либо нарушений законодательства об оценке ввиду того, что рыночная стоимость определяется не на конкретную дату (месяц), а на определенный период (6 месяцев).

Помимо этого представитель Общества пояснил в ответ на вопрос суда, что капитальный ремонт, стоимость которого в последующем зачитывалась в счет арендной платы за спорные помещения, выполнялся им не столько для оборудования объектов под свои собственные конкретные нужды (ведение именно медицинской деятельности), сколько для приведения имущества в надлежащее состояние. При этом представитель истца однако не смог пояснить, почему в таком случае в акте приема-передачи помещений указано на их удовлетворительное состояние.

Представитель Предприятия возражал против удовлетворения жалобы, подтвердив, что оценщик Департамента не смог со своей стороны присутствовать в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, по результатам проведенного в октябре 2011 года аукциона N 2/14102011 Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) 17.10.2011 заключили сроком до 2027 года договор N 8/ДА/14102011 аренды находящихся в федеральной собственности встроенных нежилых помещений 1-Н и 10-Н площадью 1174,4 кв. м и 32,4 кв. м с кадастровыми номерами 78:14:0007637:5069 и 78:14:0007637:4995 соответственно, расположенных в подвале, а также на первом и втором этажах здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Победы, д. 17, лит. А (в редакции дополнительного соглашения от 22.10.2014 N 4), и принадлежащих на праве хозяйственного ведения арендодателю, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав от 13.03.2015 серии 78-АЗ N 716416 и 716417.

В пункте 4.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2017 N 6) стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы по нему, но не ранее чем через год после заключения данного договора и не чаще одного раза на основании отчета об оценке рыночной величины годовой арендной платы или путем индексации на прогнозный уровень инфляции, предусмотренный очередным Федеральным законом о федеральном бюджете на текущий год. При этом уведомление об изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в договоре. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного уведомления.

В связи с составлением Департаментом по заказу Предприятия в сентябре 2018 года отчета от 13.09.2018 N 47-09/2018 об оценке рыночной стоимости арендной платы за использование спорных помещений в феврале 2019 года в адрес Общества было направлено уведомление от 14.02.2019 N АМ-120 об изменении размера арендных платежей с 01.03.2019, согласно которому арендная плата будет составлять 905 202 руб. в месяц (включая налог на добавленную стоимость, далее - НДС) исходя из ставок арендной платы в год - 7525 руб./кв. м (за помещение 1-Н) и 6610 руб./кв. м (за помещение 10-Н, все без учета НДС), определенных по состоянию на 10.09.2018.

Полагая указанный отчет не соответствующим действующему законодательству об оценочной деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями. При этом истец представил подготовленный по его заказу Компанией отчет от 29.03.2019 N 1070, в соответствии с которым итоговая рыночная годовая арендная плата по состоянию на март 2019 года за оба спорных помещения с учетом округления составила 6790 руб./кв. м (без учета НДС).

В обоснование правильности составленного отчета Общество приложило к нему положительное экспертное заключение от 08.04.2019 N 53/Э/2019, подготовленное экспертом саморегулируемой организации ассоциации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" (далее - Сообщество) Буевым Вячеславом Александровичем, а в подтверждение своих доводов об ошибочности сделанных в отчете ответчика выводов - экспертное заключение еще одного эксперта Сообщества - Онищенко Натальи Ивановны, которая указала, что в отчете ответчика выявлены не только арифметические ошибки, но также и другие многочисленные нарушения федеральных стандартов оценки, влияющие на определяемую по итогам оценки рыночную стоимость права аренды помещений, а именно:

- без объективных на то причин оценщиком был проанализирован рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга, тогда как спорные помещения используются истцом для размещения медицинской клиники, а также частично в вспомогательно-складских целях и находятся в здании общежития в отличие от подобранных в отчете ответчика объектов-аналогов, которые расположены в жилых домах и офисно-торговых центрах;

- все приведенные в отчете ответчика объекты-аналоги отнесены оценщиком к офисному сегменту рынка, между тем только 5 из 9 объектов имеют назначение "офис", остальные согласно данным размещенных в сети Интернет объявлений имеют в качестве своего назначения "ресторан с террасой" либо "торговое помещение", что с очевидностью свидетельствует о невозможности отнесения всех объектов к одному и тому же сегменту рынка;

- оценщик не только не исследовал рынок недвижимости в том сегменте, к которому относится фактическое использование помещений, но и выборочным образом оценил офисный рынок, избранный им в качестве сегмента, который используется для выборки объектов-аналогов, поскольку в представленном им обзоре присутствуют лишь информация по бизнес-центрам класса А и В (с учетом наличия бизнес-центров класса С);

- диапазон скорректированных цен объектов-аналогов варьируется от 346 руб. 69 коп./кв. м в месяц до 1867 руб. 90 коп./кв. м в месяц, следовательно, ценовой разброс между откорректированными ставками, отличающимися друг от друга в 5 раз, составляет более 400%, что очевидно недопустимо;

- оценщиком не выполнялась корректировка на местоположение объектов-аналогов;

- делая скидку на торг для одного из помещений с учетом его довольно большой площади (1174,4 кв. м), оценщик не меняет размер этой скидки для второго помещения с несопоставимой по своим размерам площадью в 32,4 кв. м.

Данные выводы Онищенко Н.И. подтвердила в ходе одного из судебных заседаний в суде первой инстанции, в рамках которого истцом был задан ряд уточняющих вопросов данному эксперту, в том числе относительно наиболее существенных нарушений, допущенных оценщиком Департамента, в качестве которого, по мнению Онищенко Н.И., выступила недопустимая корректировка ставок арендной платы из-за их нахождения в широком ценовом диапазоне.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик, не усмотрев необходимости в опросе эксперта, в свою очередь, представил положительное экспертное заключение от 05.10.2018 N 202/09/2018 в отношении оспариваемого истцом отчета, составленное экспертом союза "Федерация специалистов оценщиков" Григорьевым Иваном Валерьевичем.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что последнее из экспертных заключений является надлежащим доказательством отсутствия каких-либо нарушений при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы, проведенной по заказу ответчика в сентябре 2018 года, отказал в иске со ссылкой на незаявление Обществом ходатайства о проведении судебной экспертизы.

Апелляционный суд, проанализировав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из документов, отобранных Компанией по заказу истца, объекты-аналоги в количестве восьми оцениваемых помещений в отличие от объектов-аналогов, использованных при составлении отчета ответчика, находятся не только в Московском районе, как оцениваемые помещения, но также и в Красногвардейском (два объекта), Калининском (один объект) и Невском (один). Между тем все объекты-аналоги, которые использовались при проведении оценки Департаментом, находятся в районе станций метро Московская, Московские ворота, Ленинский проспект, Парк победы, то есть в Московском районе Санкт-Петербурга.

Что касается назначения объектов, то из приложений к оцениваемому судом апелляционной инстанции отчету Департамента видно, что указанные помещения в большинстве своем являются либо офисными, либо торговыми и могут использоваться соответственно под офис, банк, склад, осуществление в них бытовых услуг и услуг по общественному питанию, ведение автобизнеса или гостиничного бизнеса; при этом два из проанализированных Департаментом объекта-аналога имеют свободное (универсальное) назначение, а в отношении одного из них в примечании в объявлении о сдаче в аренду указано, что оно идеально подходит для офиса крупной компании, медицинского центра или банка.

Такие же назначения имеют и объекты-аналоги, которые использовались при определении рыночной стоимости арендной платы спорных помещений Компанией. Так, согласно приложениям к отчету истца выбранные для сравнения помещения могут также использоваться под офис, банк, общепит, оказание бытовых услуг, гостиничный бизнес и любое другое коммерческое использование в виде размещения в них торгового центра, сферы услуг, офиса представительства, конторы, магазина и пр., при этом лишь два объекта-аналога согласно примечанию в объявлениях подходят под медицинское учреждение (одно в настоящий момент используется медицинским центром "Инвитро").

Более того, из представленного в материалы настоящего дела технического паспорта помещения 1-Н (раздел II "сведения о помещении") следует, что по своему типу и назначению данный объект является нежилым, а по фактическому использованию - лечебно-санитарным, практически все части которого имеют общие наименования "кабинет" или "комната" без какой-либо определенной специфики применительно к осуществляемой деятельности в области медицины.

При этом ставки арендной платы за указанные объекты-аналоги, подобранные Компанией, варьировались от 650 руб./кв. м в месяц до 1000 руб./кв. м в месяц и остались почти в том же ценовом диапазоне после того, как были скорректированы оценщиком. При их сопоставлении со ставками за объекты, фигурировавшие в отчете Департамента, значительной разницы в цене не усматривается.

Таким образом, доводы подателя жалобы не находят своего подтверждения в материалах дела.

Кроме того, отчет истца не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость помещений, а итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, не может быть признана достоверной также и ввиду того, что в силу статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Из отчета Департамента следует, что оценка помещений проводилась по состоянию на сентябрь 2018 года, тогда как датой проведения оценки этого же имущества согласно отчету Компании является март 2019 года. Следовательно, представленный ответчиком отчет является несопоставимым с отчетом ответчика доказательством ввиду того, что проводимая Компания оценка осуществлялась на иную отличную от даты оценки, осуществленной Департаментом, дату.

Тот факт, что по смыслу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, действительна в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, а равно совершения сделки, в данном случае не имеет значения, поскольку буквальное толкование приведенных положений указывает на то, что применение установленной цены в указанных целях в течение названного промежутка времени возможно в порядке рекомендации, что однако не означает, что данная стоимость остается стабильной на протяжении всего шестимесячного периода времени, а значит, и не освобождает истца от представления в ходе оспаривания настоящего уведомления доказательств того, что выявленная им на март 2019 года стоимость была такой же и в сентябре 2018 года и оставалась неизменной более полугода.

Более того, годовая стоимость аренды спорных помещений, на которой настаивает истец (без учета НДС), отличается от указанной в отчете Департамента стоимости лишь на 71 487 руб. 34 коп., следовательно, данное расхождение в 10% признается апелляционным судом как довольно незначительное и соответствующее допустимой в оценочной деятельности погрешности.

С учетом изложенного апелляционный суд не усматривает явного несоответствия составленного Департаментом отчета требованиям действующего законодательства, равно как и оснований, по которым представленный ответчиком отчет не мог быть положен в основу увеличения размера арендной платы в ходе подготовки оспариваемого истцом уведомления об изменении платежей по договору от 17.10.2011, ввиду чего решение должно быть оставлено в силе.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.12.2019 по делу N А56-69195/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова Г.В. Лебедев