Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2024 г. N 09АП-85111/23 по делу N А40-139104/2023

г. Москва

30 января 2024 г.

Дело N А40-139104/23

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Панкратовой,

рассмотрев апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 октября 2023 года,

по делу N А40-139104/23, принятое судьей Махалкиным М.Ю. (16-906),

в порядке упрощенного производства

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

к ООО "Хартия" (ОГРН 1127746462250, ИНН 7703770101)

о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, процентов,

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г.Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к ООО "Хартия" о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 472 021, 55 руб. за период с 17.03.2021 по 25.03.2022, процентов в сумме 826, 16 руб. за период с 14.02.2023 по 16.05.2023 с последующим начислением.

Дело рассмотрено судом в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 31 октября 2023 года Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, указывая на то, что суд неполно выяснил обстоятельства по делу, кроме того не применил нормы материального права, подлежащие применению, в связи с чем, выводы суда не соответствуют материалам дела.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст. 266, 268 и 272.1 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материала дела, между Департаментом городского имущества г.Москвы и ООО "Хартия" заключены договоры аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы:

-от 16.12.2015 N 00-00543/15 в отношении здания площадью 19,5 кв.м. (кадастровый номер 77:03:0002011:1095) по адресу: г. Москва, ул. Бирюсинка, д. 5, стр. 8 (регистрационный номер от 19.01.2016 N 77-77/003-77/012/234/2015-136/2). Здание передано в аренду для использования в административных, производственных, складских целей;

-от 16.12.2015 N 00-00542/15 в отношении здания площадью 517,5 кв.м. (кадастровый номер 77:03:0002011:1096) по адресу: г. Москва, ул. Бирюсинка, д. 5, стр. 7. Здание передано в аренду для использования в административных, производственных, складских целей.

Согласно п. 2.1. договоров срок действия договоров устанавливается с 21.10.2015 по 20.10.2025.

Указанные здания расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002011:22 площадью 3953 кв.м. с адресными ориентирами: г. Москва, Байкальская улица, улица Бирюсинка.

В соответствии с п. 6.2. договоров арендатор обязан оформить земельно- правовые отношения в установленном порядке в течение трех месяцев с момента заключения настоящего договора (п. 5.4.23); в арендную плату не включена плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке.

Земельно-правовые отношения в установленном порядке не оформлены.

Согласно исковому заявлению, неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком по вышеуказанному адресу за период с 17.03.2021 по 25.03.2022 составляет 472 021, 55 руб.

В порядке ст. 395 ГК РФ, ч. 2 ст. 1107 ГК РФ истцом, на сумму неосновательного денежного обогащения, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Истцом произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.02.2023 по 16.05.2023 в размере 826 руб. 16 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 14.02.2023 N 33-6-150017/23-(0)-1 с требованием произвести оплату неосновательного обогащения, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением инеобходим для его использования в соответствии с его назначением (пункт 2 статьи 652 ГК РФ).

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (сооружения, помещения) оплачивать пользование земельным участком (частью участка), на котором расположен арендованный объект недвижимости и который необходим для его использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование арендуемым объектом, так и земельным участком (частью участка) под ним.

В этом случае арендодатель не может потребовать взыскания дополнительных платежей за пользование участком (частью участка), а полученные от арендатора платежи должен будет вернуть ему как неосновательное обогащение.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.09.2008 N 808/08, определениях судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 21.10.2016 N 309-ЭС16-8125, от 03.03.2017 N 302-ЭС16-15829, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 20.12.2016 (определение N 309-ЭС16-8192).

Кроме того, в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, а также в соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания (сооружения, нежилого помещения).

Договоры аренды от 16.12.2015 N 00-00543/15 и от 16.12.2015 N 00-00542/15, содержат условия о размере арендной платы за помещения, согласованные сторонами.

Вместе с тем, названными договорами (пункт 6.2), установлено, что в арендную плату за помещения не включена плата за пользование земельным участком (соответствующей долей земельного участка), на котором расположен объект аренды, однако, в указанных договорах отсутствуют указания на обязанность арендатора дополнительно к арендной плате за пользование арендуемыми помещениями вносить платежи за пользование земельным участком, на котором расположены арендуемые объекты недвижимости, равно как и не содержится обязанность арендатора заключить с Департаментом отдельный договор на аренду земельного участка, изложенное свидетельствует о том, что условие договора о плате (ее размере) за пользование земельным участком (его частью) сторонами не согласовано.

Таким образом, поскольку в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположен переданный в аренду объект недвижимости, а в вышеназванных договорах аренды помещения отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления арендной платы за пользование земельным участком, и ее размер сторонами не согласован, то в данном случае, само по себе указание в пункте 6.2 договора на невключение в плату аренды помещения платы за пользование земельным участком (соответствующей долей земельного участка), на котором расположен объект аренды, является недостаточным для вывода о наличии между сторонами соглашения об ином, нежели того, что предусмотрено диспозицией нормы пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, внесенная ООО "Хартия" по договорам аренды плата за пользование арендованными помещениями включает и плату за пользование земельным участком (его частью), на котором расположены арендуемые объекты недвижимости.

Указанное в пункте 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации правовое регулирование арендных отношений исключает возможность применения к арендатору норм главы 60 Кодекса о неосновательном обогащении в случаях несогласования между арендодателем и арендатором здания (сооружения, нежилого помещения) размера арендной платы за пользование земельным участком (его частью), на котором расположен арендуемый объект недвижимости, поскольку данное условие является существенным, и при его несогласовании сторонами должно применяться правило, указанное в диспозиции пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора нормы пункта 12 статьи 22 ЗК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 652, пунктов 1 и 2 статьи 654 ГК РФ являются специальными по отношению к нормам главы 60 данного Кодекса.

Указанные обстоятельства установлены, в том числе, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.11.2022 по делу N А40-246489/21, которое является преюдициальным по настоящему спору (аналогичный спор между теми же лицами в отношении того же земельного участка за предыдущий период с 21.10.2015 по 16.03.2021).

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", арбитражные суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.11.2022 по делу N А40-246489/21 установлено, что ООО "Хартия" неоднократно направляло на согласование в Департамент заявления о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002011:22 для эксплуатации арендованных нежилых помещений, по результатам рассмотрения которых Департаментом были приняты решения об отказе в предоставлении земельного участка от 29.10.2015 N 33-5-71730/15-(0)-1, от 17.06.2020 No 33-5-42304/20-(0)-1, в качестве причины отказа в предоставлении земельного участка Департамент указал, что его граница не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства и пересекает границы земельных участков с кадастровыми номерами 77:03:0002011:41, 77:03:0002011:42.

Тем самым земельный участок, требование о взыскании неосновательного обогащения в связи с использованием которого заявлены по настоящему делу, для эксплуатации расположенного на нем здания не сформирован, его актуальные характеристики (границы и площадь) отсутствуют, ввиду чего расчет неосновательного обогащения не может считаться достоверным.

Судами по делу N А40-246489/21 также установлено, что процессуальное поведение Департамента, неоднократно отказавшего ООО "Хартия" в предоставлении в аренду земельного участка для эксплуатации арендованных нежилых помещений, но при этом обращающегося в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, не может быть расценено иначе, как недобросовестное поведение, не подлежащее судебной защите в силу положений пункта 4 статьи 1, пункта 2 статьи 10 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Отклоняя доводы жалобы, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то,что аналогичный спор уже был рассмотрен арбитражными судами по делу N А40-246489/2021 и по нему вынесен вступивший в силу судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Единственным отличием обстоятельств настоящего дела от обстоятельств указанного дела N А40-246489/2021 является то, что основанием иска по настоящему делу Департаментом указан другой, более поздний, период, в течение которого имело место пользование земельным участком, предположительно породившее, по мнению Департамента, обязательство из неосновательного обогащения.

Так, если по делу N А40-246489/2021 возврат неосновательного обогащения истребовался Департаментом за период с 21.10.2015 по 16.03.2021, то по настоящему делу за период с 17.03.2021 по 25.03.2022. Других отличий в обстоятельствах этих двух дел нет.

Как уже было указано выше, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.11.2023 по делу N А40-246489/21 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и Обществом заключены договоры аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 00-00542 и N 00-00543 от 16.12.2015 в отношении помещений, расположенных по адресам: г. Москва, ул. Бирюсинка, д. 5, стр. 7 и г. Москва, ул. Бирюсинка, д. 5, стр. 8.

В соответствии с п. 1.3 договоров нежилые помещения предоставлены арендатору для использования в целях: административные, производственные, складские, обращения с отходами IV-V класса опасности.

Земельно-правовые отношения в отношении земельного участка для эксплуатации зданий не оформлены.

В обоснование исковых требований Департамент ссылается на пп. 5.4.23 и п. 6.2 договоров.

Согласно пп. 5.4.23 договоров арендатор обязан оформить земельно-правовые отношения в установленном порядке в течение трех месяцев с момента заключения указанных договоров.

В силу п. 6.2 договора N 00542 и договора N00543 в арендную плату не включена стоимость пользования земельным участком

Однако, ссылки на указанные пункты договоров являются необоснованными, поскольку в период действия договоров аренды нежилого фонда, Общество неоднократно направляло на согласование в департамент заявления (запросы) о предоставлении в аренду земельного участка 77:03:0002011:22, расположенного в границах кадастрового квартала 77:03:0002011, для эксплуатации указанных нежилых помещений.

По результатам рассмотрения заявлений (запросов) Департаментом были вынесены решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, что подтверждается письмами Департамента N 33-5-71730/15-(0)-1 от 29.10.2015, N 33-5-42304/20-(0)-1 от 17.06.2020.

Так, в письме N 33-5-71730/15-(0)-1 от 29.10.2015 в качестве причины отказа предоставления земельного участка в аренду указано следующее:

В пункте 15 "Особые отметки" кадастрового паспорта земельного участка от 01.10.2015 N 77/501/15-1095582, полученного в результате межведомственного взаимодействия, указано, что граница земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002011:22 не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, граница земельного участка пересекает границы земельных участков с кадастровыми номерами 77:03:0002011:41 и 77:03:0002011:42.

Таким образом, речь идет о земельном участке, хоть и поставленном на государственный кадастровый учет, но границы которого не идентифицированы (не определены) на местности в соответствии с действующим законодательством.

Аналогичная причина отказа в предоставлении земельного участка в аренду содержится и в письме N 33-5-42304/20-(0)-1 от 17.06.2020.

Из изложенного следует, что земельный участок для эксплуатации здания не сформирован.

Учитывая, что в настоящее время отсутствуют актуальные характеристики земельного участка, в том числе его границы и площадь, исходя из которой Департаментом определен размер неосновательного обогащения, то расчет истребуемого неосновательного обогащения не может считаться достоверным.

При этом, согласно пп. 5.1.6 и п. 6.1 договоров аренды арендодатель самостоятельно в одностороннем порядке определяет расчет арендной платы, изменения размера минимальной ставки годовой арендной платы и методики расчета арендной платы в соответствии с нормативными актами города Москвы, своевременно доводит указанные изменения арендной платы до Арендатора.

Оформляя договоры аренды нежилого фонда, истец и ответчик знали об отсутствии между ними заключенного договора аренды земельного участка.

Департамент по собственному волеизъявлению передал Обществу нежилые помещения во владение, ежемесячно требовало и принимало плату за его использование по согласованной цене, а Общество своевременно вносило плату за пользование нежилыми помещениями.

Предложений о возврате нежилых помещений либо об увеличении цены их пользования Департамент Обществу не направлял.

Таким образом, договоренность о цене пользования нежилыми помещениями в отношениях между истцом и ответчиком была достигнута, выражена в письменной форме, в течение 6 лет подтверждалась ими конклюдентными действиями при расчетах.

Сам по себе факт пользования чужим имуществом без надлежаще оформленного договора может свидетельствовать об отсутствии правового основания (неосновательности) пользования, однако это не означает обязательного возникновения неосновательного обогащения вследствие такого пользования.

Если фактический пользователь имущества уплачивал согласованную с его собственником (законным владельцем) цену пользования, определенную самим собственником (законным владельцем), то неосновательное обогащение у данного пользователя отсутствует и оснований для применения положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

Истец, в соответствии со ст. 614 ГК РФ и условиями заключенных договоров аренды имел право в одностороннем порядке устанавливать размери составные части арендной платы, включая плату за пользование земельным участком.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Исходя из буквального толкования изложенной нормы, вследствие отсутствия в законе прав и обязанностей арендатора части недвижимости на заключение договора аренды земельного участка, и отсутствия в договоре размера арендной платы за земельный участок, то по общему правилу считается, что плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).

При отсутствии заключенного договора аренды земельного участка, конкретных условий по оплате за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости, и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

Таким образом, установив, что в договорах аренды нежилого фонда присутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельно арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположены переданные в аренду нежилые помещения, но от истца не поступило предложений по заключению договора аренды земельного участка, с установленной ставкой арендной платы, указанием конкретного объекта аренды, следует вывод о том, что в силу п. 2 ст. 652 ГК РФ, по договорам аренды нежилого фонда, плата за пользование нежилыми помещениями включает плату за пользование земельным участком, на котором они расположены.

Данный подход соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.09.2008 N 808/08 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125.

Таким образом, поскольку действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде недвижимого имущества отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим имуществом, отсутствие такого договора (документа) по вине Департамента (арендодателя) не может рассматриваться в качестве необоснованного обогащения со стороны арендатора.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи, с чем отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 и 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2023 года по делу N А40-139104/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова