Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2020 г. N 14АП-1855/20 по делу N А05-12577/2019

г. Вологда

27 марта 2020 г.

Дело N А05-12577/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 27 марта 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Ралько О.Б. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Баданиной Ксении Александровны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 января 2020 года по делу N А05-12577/2019,

установил:

администрация муниципального образования "Северодвинск" (адрес: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Плюснина, дом 7; ИНН 2902018137, ОГРН 1032901000703; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области к индивидуальному предпринимателю Андреевой Елене Юрьевне (адрес: 164521ИНН 290201543828, ОГРНИП 304290226000042; далее - ИП Андреева Е.Ю.) с иском об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства - торгово-установочный автоцентр, расположенный на земельном участке, кадастровым номером 29:28:103075:0065, по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Карла Маркса, дом 46, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Определением суда от 17.12.2019 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена индивидуальный предприниматель Баданина Ксения Александровна (адрес: 164500, ИНН 290224420195, ОГРНИП 318290100058082; далее - ИП Баданина К.А.).

Решением от 15.01.2020 суд изъял у ИП Баданиной К.А. объект незавершенного строительства - торгово-установочный автоцентр, степень готовности - 4 %, кадастровый номер 29:28:103075:1972, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:28:103075:0065 по адресу: город Северодвинск, улица Карла Маркса, дом 46, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства". В удовлетворении иска к ИП Андреевой Е.Ю. суд отказал, взыскал с ИП Баданиной К.А. в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску.

ИП Баданина К.А. с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просила его отменить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Продавец объекта на момент продажи не уведомил ИП Баданину К.А. о том, что в арбитражном суде ведется разрешение спора с Администрацией по поводу спорного объекта. В нарушение части 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Администрация необоснованно отказала ИП Баданиной К.А. в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, передала решение об отказе в день вынесения судом решения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили. От ИП Баданиной К.А. поступило ходатайство о рассмотрении дела без ее участия. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ИП Андреева Е.Ю. (арендатор) и Администрация (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка от 24.05.2007 N 11 812 000.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 1 280 кв.м, кадастровый номер 29:28:103075:0065, находящийся примерно в 90 м по направлению на северо-запад от ориентира - здание нежилое, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Северодвинск, улица Карла Маркса, дом 46, для строительства торгового - установочного автоцентра.

В силу пункта 4.1 срок действия договора с 08.05.2007 по 07.05.2010.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 11.05.2010 срок договора продлен с 08.05.2007 по 14.10.2012.

ИП Андреева Е.Ю. 14.10.2009 получила разрешение на строительство N RU29307000-2009/269 "Торгово-установочного автоцентра в районе улицы Карла Маркса, дом 46, квартал 083".

Срок действия разрешения установлен до 15.10.2012.

Согласно свидетельству о регистрации права от 26.04.2012, объект незавершенного строительства, торгово-установочный автоцентр, степенью готовности 4 %, расположенный по адресу: город Северодвинск, улица Карла Маркса, дом 46, зарегистрирован за ответчиком.

Дополнительным соглашением от 03.08.2012 к договору аренды срок договора продлен с 08.05.2007 по 13.10.2015.

Соглашением от 12.10.2015 договор N 11 812 000 аренды земельного участка с ИП Андреевой Е.Ю. расторгнут.

ИП Андреева Е.Ю. (арендатор) и Администрация (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка от 12.10.2015 N 11 812 000, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 1 280 кв.м, находящийся примерно в 90 м по направлению на северо-запад от ориентира - здание нежилое, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Северодвинск, улица Карла Маркса, дом 46, кадастровый номер 29:28:103075:0065, для объекта незавершенного строительства - торгово-установочного автоцентра.

Согласно пункту 4.1 срок действия договора определен с 14.10.2015 по 12.10.2018, участок предоставлен однократно для завершения строительства. В пункте 4.2 договора стороны пришли к соглашению, что по окончании срока действия настоящий договор считается расторгнутым без письменного уведомления и составления соглашения о расторжении.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 11.11.2015 N 29-29/006-29/006/042/2015-485/2.

В результате осмотра земельного участка, площадью 1280 кв.м, кадастровым номером 29:28:103075:65, главный специалист отдела по земельным отношениям Управления градостроительства и земельных отношений Администрации Артамоновым М.И. установил, что на земельном участке размещено металлическое ограждение, деревянная будка, забиты сваи, строительство торгово-установочного автоцентра не завешено, фактически строительство не осуществляется, составил акт от 04.10.2019.

ИП Андреева Е.Ю. (продавец) и ИП Баданина К.А. (покупатель) 22.11.2019 заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - торгово-установочный автоцентр, степень готовности - 4 %, кадастровый номер 29:28:103075:1972, расположенный на земельном участке, кадастровым номером 29:28:103075:0065, по адресу: город Северодвинск, улица Карла Маркса, дом 46. По акту приема-передачи объект передан покупателю. Право собственности за ИП Баданиной К.А. зарегистрировано, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Считая, что, поскольку договор от 12.10.2015 N 11 812 000 аренды земельного участка прекращен, право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства ИП Баданиной К.А. реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, объект незавершенного строительства подлежит изъятию и продаже с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, требования удовлетворил.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 1 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку договор аренды от 12.10.2015 N 11 812 000 между сторонами заключен с 14.10.2015 сроком по 12.10.2018, с учетом пункта 4.2 договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, носят императивный характер, в связи с этим не могут быть изменены по соглашению сторон.

Суд первой инстанции указал, что к спорным правоотношениям подлежит применению статья 239.1 ГК РФ, введенная в ГК РФ Федеральным законом 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства арендатором реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, фактически на месте объекта имеется только фундамент, у владельца незавершенного строительства отсутствует право на последующее продление арендных правоотношений.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку иных оснований для использования земельного участка не приведено, действующим законодательством в данном случае не предусмотрено, требование об изъятии у ИП Баданиной К.А. объекта незавершенного строительства подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила).

В соответствии с Правилами публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Как указал суд первой инстанции, исходя из заявленных истцом требований об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, учитывая статью 239.1 ГК РФ и Правила, не устанавливающих обязанность суда по определению начальной продажной цены имущества, не представление истцом суду сведений о рыночной стоимости спорного объекта не является препятствием для изъятия объекта недвижимости в судебном порядке, поскольку проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведению публичных торгов.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 января 2020 года по делу N А05-12577/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Баданиной Ксении Александровны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

О.Б. Ралько А.Н. Шадрина