Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2020 г. N 01АП-462/20 по делу N А79-1533/2019

г. Владимир

25 марта 2020 г.

Дело N А79-1533/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2020 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Александровой О.Ю., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борзовой Э.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, общества с ограниченной ответственностью "Бирс недвижимость" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.12.2019 по делу N А79-1533/2019, принятое по иску Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (ОГРН 1032109000375, ИНН 2129039343) к обществу с ограниченной ответственностью "Бирс недвижимость" (ИНН 2130098914, ОГРН 1122130001421) о взыскании 1 373 939 руб. 14 коп.,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бирс недвижимость" к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики о признании отсутствующим права требования задолженности по арендной плате,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр",

при участии в судебном заседании представителя ООО "Бирс недвижимость" - адвоката Кривицкого Г.К. по доверенности от 04.03.2019 сроком на 3 года (т. 3, л.д. 148),

установил:

Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бирс недвижимость" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 1 209 214 руб. 36 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.05.2018 по 04.12.2018 в рамках договора от 06.03.2014 N 1068 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, а также 164 724 руб. 78 коп. пеней за период с 10.05.2018 по 04.12.2018.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным принято встречное исковое заявление ООО "Бирс недвижимость" к Министерству о признании отсутствующим права требования об уплате арендной платы в размере 1 209 214 руб.36 коп. за период с 01.05.2018 по 04.12.2018 по договору от 06.03.2014 N 1068 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (далее - ООО "Аналитик Центр").

Решением от 12.12.2019 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил частично: взыскал с ответчика в пользу истца 97 453 руб.

97 коп. долга по арендной плате за период с 01.05.2018 по 04.12.2018; в удовлетворении остальной части иска Министерству отказал; в удовлетворении встречного иска Обществу отказал; распределил между сторонами судебные расходы по делу.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство и Общество обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

По существу возражения Министерства сводятся к несогласию с выводом суда первой инстанции о необходимости применения размера арендной платы, рассчитанной по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, с момента уведомления арендаторов о соответствующем изменении. Министерство полагает, что такой подход противоречит принципу запрета необоснованных предпочтений, закрепленному в Постановлении Правительства N 582.

Общество, оспаривая законность принятого по делу решения, указывает, что в силу пункта 1.4 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148, в редакции постановления Кабинета Министров Чувашской Республики N 349 от 08.11.2017 N 349, размер рыночной стоимости права аренды земельного участка должен был быть рассчитан исходя из установленного договором срока аренды, то есть с 10.02.2014 по 06.02.2019. Подобного отчета об оценке размера рыночной стоимости права аренды земельного участка подготовлено не было, следовательно, у Министерства не возникло права требовать от арендатора внесения арендных платежей в измененном размере. Более подробно, доводы Общества приведены в апелляционной жалобе.

Представитель Общества в судебном заседании возразил против доводов Министерства и поддержал аргументы, приведенные в своей апелляционной жалобе.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.03.2014 Министерством (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, N 1068 (в редакции дополнительного соглашения от 23.03.2017), по условиям которого арендатору во временное владение и пользование предоставлен земельный участок из земель населённых пунктов, являющийся государственной собственностью Чувашской Республики общей площадью 6279 кв.м с кадастровым номером 21:01:030306:97, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Тракторостроителей, д. 109, для нужд уставной деятельности (т.1, л.д.10-16).

Согласно пункту 1.4 договора на участке расположен объект незавершенного строительства - конструкторско-административный корпус общей площадью 2568,7 кв.м, являющийся собственностью арендатора.

Договор заключен на срок с 10.02.2014 до 06.02.2019 (пункт 1.4 договора).

Государственная регистрация договора произведена 29.03.2014.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 10.02.2014.

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы за участок с 01 января 2017 года устанавливается в сумме 602 107 руб. 56 коп., без учета НДС, и подлежит перечислению арендатором в Управление Федерального казначейства по Чувашской Республике (Минюст Чувашии) ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед, до 10-го числа текущего месяца.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" арендная плата ежегодно, но не более одного раза в год, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, не проводится.

При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление, которое является обязательным для арендатора и не подлежит дополнительному согласованию. Данное уведомление может быть доведено до арендаторов путем опубликования информационного сообщения в средствах массовой информации.

Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом к договору, произведенному с учетом указанных изменений, и считается согласованным сторонами с момента опубликования решения об изменении исходных данных для расчета арендной платы в средствах массовой информации.

Ссылаясь на, что у Общества имеется задолженность по арендной плате, Министерство обратилось в суд с настоящим иском.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 21:01:030306:97 находится в государственной собственности Чувашской Республики, расчет арендной платы в отношении данного земельного участка должен производиться в соответствии с положениями постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики N 349 от 08.09.2017 внесены изменения в указанный Порядок, в связи с чем размер арендной платы за использование земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, с 11.12.2017 устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец рассчитал размер арендной платы за 2018 год на основании отчета об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:030306:97 от 29.03.2018 N 711/18, подготовленного ООО "Аналитик Центр".

Согласно указанному отчету рыночная стоимость годового размера (ежегодной) арендной платы за пользование земельным участком составляет 1 905 388 руб.

Министерство письмом от 04.05.2018 со ссылкой на названные положения Порядка в редакции Постановления от 08.09.2017 N 349 и указанный отчет направило в адрес арендатора уведомление об изменении с 01.01.2018 порядка определения размера арендной платы.

При разрешении возникшего между сторонами спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Министерством неправомерно применен новый расчет арендной платы с 01.01.2018, при этом обоснованно исходил из следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В рассматриваемом случае размер арендной платы за спорный земельный участок за 2018 год был изменен на основании Постановления от 08.09.2017 N 349, подпункт 4 пункта 1 которого, касающийся порядка определения ежегодного размера арендной платы, вступил в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования.

Как справедливо отмечено в обжалуемом решении, определение размера арендной платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости права аренды, в порядке, установленном законодательством, является обязанностью арендодателя.

При этом с момента издания Постановления от 08.09.2017 N 349 у истца было достаточно времени для совершения необходимых действий по обеспечению применения нового порядка определения арендной платы за землю с 01.01.2018.

Вместе с тем оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030306:97 проведена ООО "Аналитик Центр" лишь 29.03.2018 (Отчет N 711/18 об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка).

Однако до проведения рыночной оценки права аренды спорного земельного участка и до уведомления о соответствующем размере арендной платы ответчики были лишены возможности проводить оплату арендных платежей по измененному размеру.

Как следует из материалов дела, уведомление об изменении порядка определения размера арендной платы исходя размера рыночной стоимости права аренды и дополнительное соглашение к договору аренды, были направлены истцом ответчику 04.05.2018.

Изложенное позволило суду первой инстанции прийти к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки, подлежит применению с момента уведомления Общества о соответствующем изменении. Иной подход противоречит принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы за землю.

Указанный вывод суда первой инстанции не противоречит требованиям действующего законодательства и основным принципам определения арендной платы, является правильным и поддержан Верховным судом Российской Федерации в определении от 05.02.2020 N 301-ЭС19-26398, принятому по делу со схожими обстоятельствами.

Довод Министерства о том, что в силу норм действующего земельного законодательства изменение механизма расчета размера арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта, а не с момента уведомления арендатора, коллегия судей рассмотрела и отклонила, поскольку в спорной ситуации измененный размер арендной платы следует не непосредственно из нормативных правовых актов, а из оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, которую Министерство обязано своевременно организовать. С получением уведомления об изменении арендной платы, рассчитанной на основании оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, арендатор делает выбор соглашаться с измененной арендной платой и продолжать арендные отношения или отказаться от такого договора, что прямо корреспондирует праву арендодателя получать соответствующий доход от использования собственного имущества и праву арендатора использовать чужое имущество по рыночной цене (принцип свободы договора и предсказуемости арендной платы).

Наряду с этим Обществом в ходе рассмотрения дела было заявлено о недостоверности подготовленного ООО "Аналитик Центр" отчета от 29.03.2018 N 711/18.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду наличия разногласий сторон относительно рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, суд по ходатайству Общества назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета ООО "Аналитик Центр" от 29.03.2018 N 711/18 установленным требованиям, а также с целью определения величины годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030306:97.

Согласно заключению судебной экспертизы от 20.09.2019 N 129-06-19Ц, составленному экспертами ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", отчет об оценке ООО "Аналитик Центр" от 29.03.2018 N 711/18 по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030306:97 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки; выявленные неточности, несоответствия, ошибки в расчетах и нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки в отчете являются существенными и влияют на выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, которые вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке. Рыночная стоимость права пользования, выраженного в виде размера годовой арендной платы земельного участка площадью 6279 кв.м с кадастровым номером 21:01:030306:97, по состоянию на 01.01.2018 составляет 797 433 руб.

Суд установил, что названное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. Заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств того, что экспертное заключение содержит недостоверные либо противоречивые выводы, Министерством не представлено. Правом на обращение с ходатайством о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) истец не воспользовался.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно признал определенную ООО "Аналитик Центр" в отчете об оценке от 29.03.2018 N 711/18 рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030306:97, недостоверной, в связи с чем при разрешении спора по существу исходил из размера годовой рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2018, определенного заключением эксперта от 20.09.2019 N129-06-19Ц, составленным экспертами ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс".

Суд произвел собственный расчет подлежащей взысканию с ответчика суммы долга с учетом установленной даты уведомления Общества о новом порядке расчета арендной платы (исходя из рыночной стоимости права аренды), применив вышеприведенные значения размера арендной платы, приняв во внимание содержащиеся в материалах дела сведения о внесенных ответчиком в спорный период платежах, и пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленных истцом требований в части взыскания с Общества долга в сумме 97 453 руб.; отказав в удовлетворении остальной части заявленных истцом требований.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В апелляционной жалобе Общества изложен довод о том, что размер арендной платы, определенный как отчете ООО "Аналитик Центр", так и в экспертном заключении ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", не соответствует пункту 1.4 Порядка. Отклоняя данный аргумент, апелляционный суд исходит из следующего.

Действительно, в соответствии с пунктом 1.4 Порядка ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Однако буквально применение указанной нормы возможно только в отношении вновь заключаемых на будущее время договоров аренды.

В настоящем ж споре предусмотренный договором аренды срок его действия уже истек, в связи с чем определение размера арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды за весь срок аренды путем деления на этот срок (который по факту больше, чем предусмотрен договором) не будет отражать реальную стоимость права аренды. Следовательно, размер арендной платы правомерно определен исходя из рыночной стоимости права аренды за год.

Иные аргументы, приведенные в апелляционных жалобах как Министерства, так и Общества, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными по вышеизложенным основаниям, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителей собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.12.2019 по делу N А79-1533/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Бирс недвижимость", Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова О.Ю. Александрова