Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2024 г. N 09АП-87771/23 по делу N А40-191687/2023

город Москва

31 января 2024 г.

дело N А40-191687/23

Резолютивная часть постановления оглашена 23.01.2024.

Полный текст постановления изготовлен 31.01.2024.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующий судья Маркова Т.Т., судьи Сумина О.С., Кочешкова М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.11.2023

по делу N А40-191687/23,

по заявлению индивидуального предпринимателя Мирошниченко С.Н., ООО "Дейл"

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве

третье лицо - Департамент городского имущества г. Москвы

о признании недействительным решения;

при участии:

от заявителей - Бавыкина Л.С. по доверенности от 11.11.2021, по доверенности от 17.04.2023;

от заинтересованного лица - Смирнова А.С. по доверенности от 29.08.2023;

от третьего лица - не явился, извещен;

установил: решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.11.2023 признано незаконным и отменено решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве от 26.07.2023 N КУВД-001/2023-15996030/11 и на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий по регистрации права по заявлению за N КУВД-001/2023-15996030 и представленным документам в установленном законодательством о регистрации объектов недвижимости порядке и сроки (с учетом уточнений требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Управление не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по мотивам, изложенным в жалобе, в судебном заседании представитель поддержала жалобу.

В качестве третьего лица в деле участвует Департамент городского имущества г. Москвы, представитель в судебное заседание не явился, информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель индивидуального предпринимателя Мирошниченко С.Н., ООО "Дейл" (заявители) и регистрирующего органа в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.

Рассмотрев повторно материалы дела в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между индивидуальным предпринимателем Мирошниченко С.Н. и Департаментом городского имущества г. Москвы заключен договор купли-продажи от 07.11.2022 (учетный N 59-8121 от 07.12.2022) в отношении нежилого помещения общей площадью 130,4 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0002026:10732, расположенного по адресу: Москва, Бескудниковский бульвар, дом 32, корп. 6 на основании вступивших в законную силу судебных актов по делу N А40-256400/21 в рамках реализации предпринимателем Мирошниченко С.Н. предусмотренного нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу Закона (запись регистрации N 77:09:0002026:10732-77/051/2023-5 от 12.01.2023; запись в ЕГРН об ипотеке от 12.01.2023 N 77:09:0002026:10732-77/051/2023-6).

22.03.2023 между предпринимателем Мирошниченко С.Н. и ООО "Дейл" заключен договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 07.11.2022 (учетный N 59-8121 от 07.12.2022) с условием о поручительстве, по условиям п. 1.1 которого предприниматель Мирошниченко С.Н. (поручитель) обязуется передать в собственность должника (ООО "Дейл") объект недвижимости общей площадью 130,4 кв.м., расположенный по адресу: Москва, Бескудниковский бульвар, дорм 32, корп. 6, а должник принять и оплатить это имущество.

Предприниматель, как покупатель по договору купли-продажи обратился в Департамент городского имущества г. Москвы по вопросу согласования передачи прав и обязанностей по договору купли-продажи, представив подлинный экземпляр договора передачи договора купли-продажи недвижимости и иные необходимые документы.

В ответ Департаментом (залогодержатель) по договору купли-продажи письмом от 13.04.2023 N ДГИ-1-15290/23-1 предоставлено согласие на передачу прав и обязанностей по договору купли-продажи ООО "Дейл" (ОГРН 1167746545229).

В целях государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости общей площадью 130,4 кв.м., расположенный по адресу: Москва, Бескудниковский бульвар, дом 32, корп. 6, предприниматель и ООО "Дейл" обратились в регистрирующий орган с соответствующими заявлениями (заявление от 19.04 2023 N MFC-0558/2023-605035-2; от 19.04.2023 N MFC-0558/2023- 605035-1).

Уведомлением от 26.04.2023 N КУВД-001/2023-15996030/3 в адрес ООО "Дейл" и уведомлением от 04.05.2023 N КУВД-001/2023-15996030/1 в адрес индивидуального предпринимателя Мирошниченко С.Н. регистрационные действия приостановлены, по мотиву необходимости соблюдения особого порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, определенных ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", ст. ст. 13, 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

ООО "Дейл" и предприниматель представлены возражения исх. N 1 от 31.05.2023 на уведомления о приостановлении государственной регистрации, которые представлены с заявлениями от 01.06.2023 N MFC-0558/2023-829280-1, от 01.06.2023 N MFC-0558/2023-829280-2.

По результатам рассмотрения представленных сторонами дополнительных документов регистрирующим органом в адрес заявителей направлено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав N КУВД001/2023-15996030/7, а затем уведомления об отказе в государственной регистрации права собственности от 26.07.2023 N КУВД-001/2023-15996030/11, от 26.07.2023 N КУВД-001/2023-15996030/9.

Данные обстоятельства послужили основанием для заявителей обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый акт не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно положениями ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Особенности приватизации недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, определяются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Положениями ч. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При этом в силу ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.

Перешедшее в порядке приватизации недвижимое имущество физическим и (или) юридическим лицам с момента государственной регистрации права становится их собственностью, прекращая процесс приватизации, а следовательно, прекращается регулирование правоотношений, связанных с приватизацией, действие которого направлено лишь на передачу государственного и муниципального имущества в собственность частных лиц. Став собственником имущества, указанные лица вправе распорядиться им своей волей и в своем интересе в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из материалов дела следует, что объект недвижимости общей площадью 130,4 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0002026:10732, расположенный по адресу: Москва, Бескудниковский бульвар, дом 32, корп. 6, не находился в государственной или муниципальной собственности, ввиду чего его отчуждение регулируется нормами Гражданского кодекса РФ с учетом норм Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а не нормами законодательства о приватизации.

Предприниматель, заключив с Департаментом городского имущества г. Москвы договор купли-продажи от 07.12.2022 N 59-8121 реализовала предусмотренное нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право на выкуп арендуемого имущества.

Указанный договор заключен в установленном законом порядке.

В дальнейшем предприниматель Мирошниченко С.Н., являясь собственником объекта недвижимости общей площадью 130,4 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0002026:10732, расположенного по адресу: Москва, Бескудниковский бульвар, дом 32, корп. 6, вправе заключать в отношении него любые не противоречащие закону сделки, в том числе отчуждать объект недвижимости третьим лицам.

В силу ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

Вместе с тем, поскольку выкупаемое имущество на весь период рассрочки находится в залоге у продавца (Департамент городского имущества г. Москвы), отчуждение спорного объекта недвижимости осуществляется с учетом норм Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регламентирующих порядок отчуждения имущества, находящегося в залоге.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При этом согласно п. 1 ст. 38 Закона N 102-ФЗ лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Предприниматель Мирошниченко С.Н. как покупатель по договору купли-продажи от 07.11.2022 (учетный N 59-8121 от 07.12.2022) письмом исх. N 1 от 22.03.2023 обратилась в Департамент городского имущества г. Москвы по вопросу согласования передачи прав и обязанностей по договору, представив подлинный экземпляр договора передачи договора купли-продажи недвижимости и иные необходимые документы.

Департаментом (залогодержатель) дано согласие (письмо от 13.04.2023 N ДГИ-1- 15290/23-1) на передачу прав и обязанностей по договору купли-продажи от 07.11.2022 (учетный N 59-8121 от 07.12.2022) ООО "Дейл" (ОГРН 1167746545229).

Таким образом, согласие Департамента, изложенное в письме от 13.04.2023 N ДГИ-1-15290/23-1 на передачу прав и обязанностей по договору купли-продажи обусловлена именно тем, что до погашения основного долга Департамент является залогодержателем и такое согласие необходимо в силу положений ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Предоставление такого согласия осуществляется согласно общим положениям гражданского законодательства об отчуждении имущества, находящегося в залоге, и не является муниципальной преференцией.

Согласно ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

Условия и форма перевода долга регламентированы ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно ч. 1 которой, перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (ч. 2 ст. 391 ГК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в ст. 389 настоящего Кодекса.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 389 ГК РФ). Пунктом 2.4 договора, заключенного между ИП Мирошниченко С.Н. и Департаментом, предусмотрено право покупателя продать или иным способом произвести отчуждение объекта, передав приобретателю права и обязанности по договору в соответствии со ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней) на момент отчуждения объекта.

При этом соглашение о передаче договора должно предусматривать условия о поручительстве, соответствующем п. 2.4 договора, солидарную ответственность поручителя и вступает в силу не ранее получения продавцом одного подлинного экземпляра такого соглашения (п. 2.5 договора).

Таким образом, предусмотренные ст. ст. 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации требования по форме и содержанию сделки при заключении договора передачи, договора купли-продажи, а также положения ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сторонами соблюдены.

Копия письма Департамента от 13.04.2023 N ДГИ-1-15290/23-1 представлена в регистрирующий орган в составе пакета документов, представляемого для осуществления регистрационных действий, что подтверждается копией описи документов, принятых для оказания государственных услуг от 19.04.2023 N MFC-0558/2023-605035-1.

Согласно ч. 5 ст. 18 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Доводы регистрирующего органа относительно цены имущества и необходимости предварительного согласия антимонопольного органа отклоняются, поскольку противоречат положениям действующего законодательства.

В рассматриваемом случае, сделка по отчуждению имущества предпринимателем Мирошниченко С.Н. в пользу ООО "Дейл" не подпадает под действие норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку на момент совершения указанной сделки имущество не находилось в государственной или муниципальной собственности.

Отчуждение спорного объекта недвижимости не является муниципальной преференцией и осуществляется по общим правилам гражданского законодательства с учетом особенностей реализации имущества, находящегося в залоге.

Вывод о необходимости получения согласия антимонопольного органа основан на ошибочном толковании положений закона, поскольку перечень сделок, предусматривающих получение согласия антимонопольного органа, закреплен в ст.ст. 27-29 Федерального закона от 26 07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и является исчерпывающим.

Заявителями представлены все необходимые документы для регистрации, следовательно, у органа регистрации отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении регистрационных действий по указанным в уведомлении основаниям, соответственно, в данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и отклонены, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, нормы процессуального законодательства при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.11.2023 по делу N А40-191687/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Т. Маркова

Судьи

О.С. Сумина М.В. Кочешкова