Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2020 г. N 05АП-2311/20 по делу N А51-22117/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 сентября 2020 г. N Ф03-2944/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

14 мая 2020 г.

Дело N А51-22117/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 мая 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.А. Колотенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, общества с ограниченной ответственностью "Резидент Билдинг"

апелляционные производства N 05АП-2311/2020, N 05АП-2577/2020

на решение от 02.03.2020 судьи С.Т. Шохиревой

по делу N А51-22117/2019 Арбитражного суда Приморского края,

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)

к обществу с ограниченной ответственностью "Резидент Билдинг"

(ИНН 2537128538, ОГРН 1162536086261),

третье лицо: АО "Корпорация развития Дальнего Востока",

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок,

при участии:

от ответчика: А.Ю. Елькин, по доверенности от 19.11.2019, сроком действия по 31.12.202, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (с 01.01.2020 Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, далее - истец) обратился с исковыми требованиями о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Резидент Билдинг" (далее - ООО "Резидент Билдинг", ответчик) 296 492 рублей 57 копеек, в том числе 286 228 рублей 89 копеек основного долга по внесению арендной платы согласно заключенному сторонами договору N 206-ПК аренды земельного участка от 11.12.2018 за период с 11.12.2018 по 31.07.2019, 10 263 рублей 68 копеек начисленной на спорную сумму основного долга неустойки за период с 01.01.2019 по 12.08.2019, о расторжении договора в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы по указанному договору, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:050063:579, площадью 8516 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Находкинская, в районе д.1, и возвратить его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования в части взыскания денежных средств, просил взыскать с ответчика 269 496 рублей 35 копеек, в том числе 248 783 рубля 89 копеек основного долга за период с 11.12.2018 по 30.11.2019, 20 712 рублей 46 копеек неустойки за период с 01.01.2019 по 12.12.2019.

Определением суда в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.03.2020 исковые требования частично удовлетворены, с ООО "Резидент Билдинг" в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края взыскано 248 783,89 рублей задолженности и 20 712,46 рублей пени, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, ООО "Резидент Билдинг" обратились в апелляционный суд с жалобами.

Министерство в обоснование своей правовой позиции указывает, что не согласно с вынесенным решением в части отказа в заявленных требованиях относительно расторжения договора аренды и освобождении земельного участка. Ссылается на пункты 3.1.1, 5.4 договора аренды, согласно которым арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и условиями договора. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, более двух раз подряд. Полагает, что ссылка суда на наличие у сторон разногласий по арендной плате, является несостоятельной, поскольку исходя из представленных в материалы дела расчетов по договору аренды, арендные платежи арендатором не вносились с начала действия договора до направления Министерством претензии и уведомления о расторжении договора.

ООО "Резидент Билдинг" по тексту своей апелляционной жалобы указывает, что правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Договор аренды N 206-ПК земельного участка зарегистрирован только 01.07.2019, при этом, истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента подписания договора. Отмечает, что истец в тексте договора и в прилагаемом к нему расчёте указал размер арендной платы, рассчитанный с нарушением нормативных правовых актов. Исходя из неправильного расчёта, истцом ответчику было направлено предупреждение от 16.08.2019 о необходимости исполнения обязательств.

Определениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2020, 21.04.2020 апелляционные жалобы приняты к производству, дело назначено к рассмотрению 12.05.2020..

Через канцелярию суда от ООО "Резидент Билдинг" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу Министерства, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Ответчик по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе, на доводы апелляционной жалобы Министерства возражал.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверена Пятым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

11.12.2018 истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, был заключен договор N 206-ПК аренды земельного участка, находящегося в собственности Приморского края, в соответствии с условиями которого арендодатель на основании подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.05.2018 NСПВ-680/18 предоставил ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050063:579 площадью 8516 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Находкинская, в районе д.1, в целях реализации инвестиционного проекта "Строительство нежилых зданий различного назначения, сооружений и жилых домов любого типа для сдачи в аренду или продажи".

В силу пункта 1.3 договора от 11.12.2018 срок аренды установлен с момента подписания договора по 21.05.2055. Как указано в пункте 1.4 договора от 11.12.2018, договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

В пункте 2.1 договора определено, что арендная плата составляет 1 426 270 рублей 75 копеек в год. Согласно пункту 2.2 арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункт 4.2 договора от 11.12.2018).

В силу пункта 3.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и условиями договора.

Пунктом 5.4 договора определено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки, установленные названным договором, более двух раз подряд.

Арендуемый по договору от 11.12.2018 земельный участок передан истцом ответчику 11.12.2018 по акту приема-передачи земельного участка от 11.12.2018. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.07.2019.

30.08.2019 истец направил ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств с требованием об оплате задолженности по внесению арендной платы по договору от 11.12.2018 в 7-дневный срок с момента получения, а также с уведомлением о расторжении этого договора в связи с неисполнением существенных условий договора в части внесения арендной платы. В этот же день истец направил ответчику уведомление об отказе от договора N 20/04/07-12/21854 от 16.08.2019 ввиду нарушения его существенных условий.

В материалы дела представлены платежные поручения N 8 от 06.09.2019, N 20 от 06.11.2019, N 15 от 13.10.2019, N 26 от 26.11.2019 об оплате арендной платы по договору от 11.12.2018 за период с августа 2019 года по ноябрь 2019 года.

Сторонами не оспаривается и подтверждается протоколом разногласий N 1 от 09.01.2019 то обстоятельство, что в период начисления спорной суммы основного долга между сторонами имелись разногласия в отношении размера арендной платы по договору от 11.12.2018. При этом договор от 11.12.2018 подписан, в том числе, ответчиком, без протокола разногласий, а представленный в материалы дела протокол разногласий N 1 от 09.01.2019 не подписан истцом.

Истец, полагая, что ответчик, не оплатив спорные суммы основного долга и пени, не расторгнув договор от 11.12.2018 и не возвратив земельный участок, нарушил его права, обратился в арбитражный суд с иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Факт использования ответчиком, переданным в аренду по договору имуществом, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен, однако доказательства своевременной оплаты платежей в полном объеме за пользование арендованным имуществом по спорному договору в материалы дела не представлены.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы произведен истцом в порядке, действующем в соответствующий период, с учетом размеров ставки земельного налога, коэффициента, установленного в соответствии с назначением земельного участка, целями использования и кадастровой стоимостью, действующих в соответствующие периоды.

Представленный истцом расчет суммы долга (с учетом уточнения исковых требований), обоснован и подтвержден материалами дела, ответчиком не опровергнут, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно счел подлежащими взысканию с ответчика 248 783,89 рублей основного долга.

Истцом также были заявлены требования о взыскании с ответчика пени в размере 20 712 рублей 46 копеек.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 4.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по оплате поставленного товара судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к покупателю и поставщику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. Заявленная ко взысканию сумма неустойки подтверждается расчетом истца.

Доказательств отсутствия вины ответчика в допущенной просрочке в материалы дела не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно счел не подлежащими применению положения статей 404, 405, 406 ГК РФ об основаниях для уменьшения размера ответственности.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Резидент Билдинг" о том, что истец в тексте договора и в прилагаемом к нему расчёте указал размер арендной платы, рассчитанный с нарушением нормативных правовых актов, исходя из которого ответчику было направлено предупреждение от 16.08.2019 о необходимости исполнения обязательств, подлежат отклонению, поскольку в ходе судебного разбирательства истец применил правильно рассчитанный размер арендной платы, уточнив исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что договор аренды N 206-ПК земельного участка зарегистрирован только 01.07.2019, в связи с чем истцом необоснованно предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента подписания договора, отклоняются апелляционным судом, поскольку то обстоятельство, что договор аренды прошел государственную регистрацию лишь 01.07.2019 не свидетельствует об отсутствии правовых оснований для владения и пользования обществом земельным участком, являющимся предметом данного договора, виду следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Отсутствие государственной регистрации договора от 11.12.2018 не освобождает стороны от исполнения обязательств по заключенному договору о предоставлении земельного участка в пользование и по оплате арендных платежей, в связи с чем обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Истцом также были заявлены требования о расторжении договора, об обязании ответчика освободить земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи истцу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 33 ЗК РФ, если иное не предусмотрено законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения пункта 1 статьи 450, 619 ГК РФ об общих и специальных основаниях и порядке расторжения договора аренды, приняты во внимание рекомендации пункта 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", отмечено, что расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Определяя предмет доказывания в настоящем споре, судом первой инстанции обоснованно отмечено вхождение в него следующих обстоятельств: допущение арендатором существенных нарушений условий договора; предупреждение арендодателя о необходимости устранения таких нарушений; отсутствие устранения таковых в разумный срок несмотря на предупреждение; предложение расторгнуть договор по указанным основаниям, с отказом либо отсутствием ответа на это предложение в разумный срок.

Материалами дела подтверждается, что платежными поручениями N 20 от 06.11.2019, N 15 от 13.10.2019, N 8 от 06.09.2019, N 26 от 26.11.2019 об оплате арендной платы по договору от 11.12.2018 ответчик внес арендную плату по договору от 11.12.2019 за период с августа 2019 года по ноябрь 2019 года.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Министерства, хотя ответчиком и допущены нарушения договора, учитывая, что на момент принятия судом данного решения между сторонами длительное время существовала несогласованность о размере арендной платы, что подтверждается, в том числе, протоколом разногласий от 09.01.2019, предупреждением от 16.09.2019, содержащим иной расчет арендной платы, коллегия не признает арендатора злостным нарушителем условий договора аренды и приходит к выводу о том, что допущенные арендатором нарушения не носят характер существенных для целей досрочного прекращения договора.

Таким образом, апелляционный суд не усматривает наличие оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Исходя из вышеизложенного судом первой инстанции также правомерно было отказано в удовлетворении требования об обязании ответчика вернуть арендованное имущество, поскольку договор на основании которого ответчик владеет спорным имуществом, сохраняет действие.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Доводы апелляционных жалоб не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, следовательно, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.03.2020 по делу N А51-22117/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына Е.Н. Шалаганова