Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2020 г. N 15АП-5772/20 по делу N А53-46604/2019

город Ростов-на-Дону

18 мая 2020 г.

дело N А53-46604/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дудо В.А.,

в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Азовстрой"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 20.02.2020 по делу N А53-46604/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Азовстрой" (ОГРН: 1156196042177, ИНН: 6164029828)

к Администрации города Азова (ОГРН: 1026101794630, ИНН: 6140011846);

Департаменту имущественно-земельных отношений администрации города Азова

(ОГРН: 1026101794377, ИНН: 6140000516)

при участии третьего лица - Бурлуцкой Виктории Дмитриевны

о расторжении договора, об обязании произвести расчет арендных платежей,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Азовстрой" (далее - истец; общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации города Азова; Департаменту имущественно-земельных отношений администрации горда Азова о расторжении договоров, об обязании произвести расчет арендных платежей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Бурлуцкая Виктория Дмитриевна.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2020 по делу N А53-46604/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Азовстрой" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2020 по делу N А53-46604/2019 отменить, принять новый судебный акт. В апелляционной жалобе общество приводит возражения относительно отказа суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения апелляционной жалобы с целью подготовки истцом возражений на отзыв. Также общество указало, что обязательство обеспечить строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства по договорам цессии аренды земельного участка Бурлуцкой В.Д. передано не было. Право на подготовку документов по образованию земельных участков, подготовку документов по созданию объектов транспортной, социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры, получение документации разрешающей строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а так же приобретения земельных участков в собственность без проведения торгов, является исключительно правом истца. Истец полагает, что факт 15-ти удовлетворенных судом исков Азовского межрайонного прокурора подтверждает неправомерные действия ответчиков в части отчуждения 15-ти земельных участков в собственность Бурлуцкой В.Д., являющихся одновременно предоставленными истцу по договору о комплексном освоении территории и прямо указывает на право истца требовать досрочного расторжения договора о комплексном освоении территории земельного участка от 10.12.2015 по инициативе арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ и как вытекающее из этого последующее расторжение договоров аренды на все спорные участки. Кроме того, общество указало, что земельные участки являются объектом уголовного расследования, все оригиналы документов, имеющиеся у истца, изъяты следователем СЧ ГСУ ГУ МВД РФ по РО по протоколу обыска (выемки) от 26.02.2019, из-за чего истец не может технически-документально реализовать проект о комплексном освоении территории, в расторжении договоров по соглашению сторон истцу отказано по причине, виной которой являются сами же ответчики, экономическая составляющая проекта утратила рентабельность в связи с уменьшением количества земельных участков, сроки исполнения проекта истекают, все уплаченные ранее арендные платежи истцом стали убытками.

В судебном заседании апелляционная жалоба рассматривалась в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом.

От ООО "Специализированный застройщик "Азовстрой" поступило ходатайство об отложении судебного заседания на более поздний срок, мотивированное регистрацией представителя в городе Армавире и необходимостью нахождения в режиме самоизоляции по месту регистрации.

Из содержания ст. 158 АПК РФ следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, препятствующих проведению судебного заседания.

Рассмотрев заявленное ходатайство, апелляционная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения, поскольку явка указанного лица в судебное заседание для рассмотрения жалобы общества не является обязательной, все доводы изложены в апелляционной жалобе. В материалах дела достаточно доказательства для разрешения апелляционной жалобы общества по существу.

Обстоятельств, подтверждающих невозможность явки в судебное заседание иного представителя либо уполномоченного органа, обществом не приведено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.12.2015 ООО СК "Азовстрой" заключило с Администрацией города Азова договор о комплексном освоении территории земельного участка площадью 128 760,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Азов, в районе Аэродрома, с кадастровым номером 61:45:0000385:250. Срок исполнения договора 5 лет.

Решением N 85 единственного участника от 16.07.2019 изменено фирменное наименование общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Азовстрой" на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Азовстрой", что подтверждается заверенной копией листа записи ЕГРЮЛ от 25.07.2019. Сокращенное название ООО СЗ "Азовстрой".

По условиям договора ООО СЗ "Азовстрой" до 10.12.2020 должно реализовать проект по комплексному освоению территории и жилой застройке выделенного земельного участка.

В соответствии с договором о комплексном освоении территории на основании Постановления администрации города Азова N 1477 от 02.08.2016 был заключен договор аренды N 2219 от 10.12.2015, на тот момент единого земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000385:250, площадью 128760,0 кв. м.

Постановлением Администрации города Азова N 2177 от 26.10.2016 было определено заключение договоров аренды земельных участков образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000385:250.

В результате раздела земельного участка между ООО "СЗ "Азовстрой" и Администрацией города Азова было заключено 72 договора аренды на 68 земельных участков и 4 дороги, образованные в результате раздела внутри земельного участка.

С июня 2016 года ООО СЗ "Азовстрой" осуществляет строительство ЖК "Маяковский" в городе Азове, в связи с необходимостью уменьшения финансовой нагрузки на предприятие, связанной с расходами на комплексное освоение территории и строительством на ней жилых домов, ООО СЗ "Азовстрой" для реализации проекта привлекло инвесторов. В качестве обеспечения обязательств перед инвесторами, а также для снижения арендных платежей, права аренды на земельные участки были уступлены обществом в пользу инвесторов путем заключения договоров уступки прав и обязанностей к договорам аренды земельных участков.

Выступившая в качестве инвестора Бурлуцкая В. Д. (третье лицо), получив в аренду 17 земельных участков, выкупила их в собственность, отказавшись при этом от участия в комплексном освоении территории и строительстве на ней жилых домов. По данному факту СЧ ГСУ ГУ МВД РФ по Ростовской области было возбуждено уголовное дело.

Следователем СЧ ГСУ ГУ МВД РФ по РО была произведена выемка всех документов у ООО СЗ "Азовстрой", связанных с пользованием данными земельными участками, что подтверждается протоколом обыска (выемки) от 26.02.2019. Аналогичное процессуальное действие совершено, по объяснениям ответчиков, и в отношении них.

В связи с этим у истца и ответчиков отсутствуют спорные договоры аренды, имеется сохранившаяся в единственном экземпляре копия договора аренды, которая представлена в материалы дела.

Стороны дали объяснения о том, что предмет и условия всех договоров аренды идентичны.

В связи с возбуждением уголовного дела, ООО СЗ "Азовстрой" утверждает, что лишилось возможности полноценно реализовать комплексное освоение земельного участка.

ООО СЗ "Азовстрой" обратилось в Администрацию города Азова с заявлением о выкупе земельных участков, но письмом от 16.04.2019 обществу отказано.

Обществу указано на необходимость заключить к договору о комплексном освоении территории дополнительное соглашение с графиком реализации проекта по освоению и предоставить безотзывную банковскую гарантию на сумму 500 000 руб.

ООО СЗ "Азовстрой" утверждает, что банковские учреждения отказали в оформлении безотзывной банковской гарантии, и предполагает, что в дальнейшем при подготовке проектной документации, получения разрешения на строительство и других документов описанные выше обстоятельства могут являться препятствием либо сделать невозможным исполнение договора комплексного освоения территории.

Таким образом, истец пришел к выводу о невозможности исполнения договора о комплексном освоении территории, обществом было принято решение отказаться от договора, а также от аренды земельных участков в связи с отсутствием для него экономической выгоды.

ООО СЗ "Азовстрой" 05.07.2019 обратилось в Администрацию города Азова с письмом о расторжении договоров аренды и договора о комплексном освоении территории по соглашению сторон, но обществу в расторжении договоров отказано письмом от 02.08.2019 N 50/14.01-11.01/2241. Отказ мотивирован тем, что при расторжении договоров по соглашению сторон, по требованию одной из сторон во внесудебном порядке не произойдет возврат в муниципальную собственность всего имущества изначально переданного.

Письмом от 18.12.2019 N 388 общество обратилось в Администрацию города Азова с просьбой произвести расчет арендной платы по всем договорам аренды земельных участков по дату первого обращения с предложением о расторжении договоров аренды, то есть по 05.07.2019, а также повторно рассмотреть вопрос о расторжении договоров аренды земельных участков и договора о комплексном освоении территории земельного участка от 10.12.2015.

Ответным письмом обществу было отказано в перерасчете арендных платежей по 05.07.2019 в прекращении их начисления, а так же повторно отказано в расторжении договоров.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с соответствующим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 46.4 Градостроительный кодекс Российской Федерации по договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье - договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

Частью 6 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как верно установлено судом первой инстанции, основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, предусмотренные статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не заявлены.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

По смыслу приведенных норм права расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 4 АПК РФ целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой.

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора освоения территории и договора аренды в рассматриваемом случае необходимо установить следующие обстоятельства: нарушение арендодателем условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного.

Общество приводит доводы о том, что не может технически-документально реализовать проект о комплексном освоении территории, экономическая составляющая проекта утратила рентабельность в связи с уменьшением количества земельных участков, сроки исполнения проекта истекают, все уплаченные ранее арендные платежи истцом стали убытками

По смыслу действующего законодательства расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом того, что со стороны ответчиков допущено нарушение условий договора аренды и договора освоения территории, влекущее для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договоров, то есть не доказано существенное нарушение условий договоров.

Делая такой вывод, суд апелляционной инстанции исходит из того, что имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что в настоящем случае истец не доказал, что экономическая составляющая проекта утратила рентабельность ввиду непосредственных действий ответчика в условиях того, что ООО СЗ "Азовстрой", действуя по своей воле и в своем интересе, совершило уступку Бурлуцкой В.Д. прав и перевод обязанностей по договорам аренды 17 земельных участков. Доводы в части объема переданных прав и обязанностей не имеют правового значения для предмета рассматриваемого спора.

Также истцом не приведено достаточных доказательств невозможности реализации проекта освоения территорий на оставшихся у истца 55 земельных участках.

Как верно установлено судом первой инстанции, приведенная истцом статья 46 ЗК РФ не содержит указания на право арендатора по собственной инициативе расторгнуть договор аренды земельного участка. Такое право арендатору предоставлено только статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако приведенные в ней основания отсутствуют.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2020 по делу N А53-46604/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина