Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2020 г. N 18АП-4100/20 по делу N А07-22813/2019

г. Челябинск

19 мая 2020 г.

Дело N А07-22813/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по имуществу и земельным отношениям Агаповского муниципального района на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.02.2020 по делу N А07-22813/2019.

Управление по имуществу и земельным отношениям Агаповского муниципального района (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Алтынай" (далее - ООО "УК ЖКХ "Алтынай", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договорам аренды земельного участка в размере 32 783 руб. 02 коп. и расторжении договоров аренды земельных участков (с учетом уточнения исковых требований, л.д.109-110).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.02.2020 (резолютивная часть от 03.02.2020) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 13 039 руб. 60 коп., в доход федерального бюджета госпошлина по иску 796 руб.

С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права.

Полагает, что судом необоснованно не применены положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку возможность продления договора аренды для целей строительства обусловлена волей арендодателя на продление правоотношений и при отсутствии возражений арендодателя договор должен считаться продленным на неопределенный срок. В этой связи суд первой инстанции неправомерно посчитал прекращенными договоры аренды и недоказанным факт пользования земельными участками после прекращения договоров и отказал во взыскании арендной платы.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением (арендодатель) и обществом "УК ЖКХ "Алтынай" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена N 28-12А от 06.03.2012, в редакции дополнительного соглашения N 20 от 15.11.2013 (л.д.37), согласно п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:01:0000000:2828, находящийся по адресу: Челябинская область, Агаповский район, с. Агаповка, мкр. Казачий, участок N 23, для комплексной жилой застройки, общей площадью 1000 кв.м (л.д. 24-25).

Согласно п.2.1. договоров срок аренды участка устанавливается с 29.02.2012 по 29.02.2015.

В силу п.3.1 договора размер арендной платы за участок определяется согласно приложению N 1.

Арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: 25 % от суммы годовой арендной платы вносится авансом, при заключении договора, путем перечисления на счет Агаповского сельского поселения; остальная часть годовой арендной платы вносится ежеквартально, до 15 числа месяца следующего за окончанием квартала, путем перечисления на счет Агаповского сельского поселения (п.3.2 договора).

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

20.03.2012 между Управлением (арендодатель) и обществом "УК ЖКХ "Алтынай" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена N 55-12А, в редакции дополнительного соглашения N 42 от 15.11.2013 (л.д.47), согласно п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:01:0000000:2817, находящийся по адресу: Челябинская область, Агаповский район, с. Агаповка, мкр. Казачий, участок N 19, для комплексной жилой застройки, общей площадью 1000 кв.м (л.д. 44-45).

Согласно п.2.1. договоров срок аренды участка устанавливается с 29.02.2012 по 29.02.2015.

В силу п.3.1 договора размер арендной платы за участок определяется согласно приложению N 1.

Арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: 25 % от суммы годовой арендной платы вносится авансом, при заключении договора, путем перечисления на счет Агаповского сельского поселения; остальная часть годовой арендной платы вносится ежеквартально, до 15 числа месяца следующего за окончанием квартала, путем перечисления на счет Агаповского сельского поселения (п.3.2 договора).

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По передаточным актам от 06.03.2012, от 20.03.2012 земельные участки с кадастровыми номерами 74:01:0000000:2828, 74:01:0000000:2817 (л.д. 26, 46).

Договоры аренды зарегистрированы в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждается уведомлениями о внесении изменений в ЕГРН от 19.09.2013, выписками из ЕГРН от 22.04.2019 N 99/2019/25841263, N 99/2019/258413995 (л.д.28, 41-43, 48, 61-63).

В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по внесению арендной платы, Управлением в адрес общества направлены претензии N 14 от 04.02.2019, N 15 от 04.02.2015 с требованием погасить задолженность в срок до 04.03.2019 (л.д.10-14).

Ссылаясь на нарушение обществом условий договоров N 28-12А от 06.03.2012, N 55-12А от 20.03.2012 по внесению арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пене частично, суд первой инстанции, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, свидетельствующих о том, что строительство на земельных участках ответчиком не велось, что свидетельствует об объективной невозможности использования земельного участка после прекращения договоров аренды, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания арендной платы в пределах срока действия договоров аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что между сторонами сложились отношения по аренде земельных участков с кадастровым номером 74:01:0000000:2828, находящегося по адресу: Челябинская область, Агаповский район, с. Агаповка, мкр. Казачий, участок N 23, для комплексной жилой застройки, общей площадью 1000 кв.м (л.д. 24-25), с кадастровым номером 74:01:0000000:2817, находящийся по адресу: Челябинская область, Агаповский район, с. Агаповка, мкр. Казачий, участок N 19, для комплексной жилой застройки, общей площадью 1000 кв.м (л.д. 44-45).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Факт пользования обществом земельным участком подтвержден материалами дела и не опровергнут ответчиком.

Согласно расчету задолженности, представленному истцом, размер арендной платы по договору N 28-12А от 06.03.2012 за период с 01.01.2013 по 31.12.2018 составил 15 351 руб. 50 коп.; по договору N 55-12А от 20.03.2012 за период с 01.01.2013 по 31.12.2018 - 15 351 руб. 50 коп.

Вместе с тем, по смыслу пункта 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы после истечения срока действия договора производится за фактическое использование арендуемого имущества.

Исходя из положений части 1 и части 2 статьи 71 АПК РФ оценка факта использования земельных участков ответчиком производится судом по внутреннему убеждению, исходя из совокупной оценки представленных в дело доказательств.

В результате проведенного органом муниципального контроля осмотра земельных участков с кадастровыми номерами 74:01:000000:2828, 74:01:000000:2817 установлено, что на земельных участках по всей площади постройки, строения, здания, крупные предметы, мусор отсутствуют, о чем составлен акт от 15.11.2019 (л.д. 120).

Указанное свидетельствует о том, что использование земельных участков по назначению ответчиком не осуществлялось, строительство фактически не велось.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Действующее законодательство разделяет два понятия - "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку доказательств использования земельных участков материалы дела не содержат, цель договоров аренды N 28-12А от 06.03.2012, N 55-12А от 20.03.2012 ответчиком не достигнута, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении требований по взысканию арендных платежей после 29.02.2015.

При таких обстоятельствах отсутствие возражений арендодателя на продление арендных отношений в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ, на что ссылается апеллянт, не влияет на юридическую судьбу договора в силу его прекращения по объективным причинам - вследствие прекращения использования арендатором. Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции нормы пункта 2 статьи 621 ГК РФ основаны на её формальном толковании, недопустимом при оценке конкретных фактических обстоятельств настоящего дела.

По тем же основаниям формальный невозврат земельных участков по актам приема-передачи в порядке статьи 655 ГК РФ не подтверждает факт использования участков после прекращения договора.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.02.2020 по делу N А07-22813/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по имуществу и земельным отношениям Агаповского муниципального района - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова