Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2020 г. N 15АП-5790/20 по делу N А53-32150/2019

город Ростов-на-Дону

19 мая 2020 г.

дело N А53-32150/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ефимовой О.Ю.,

судей Соловьевой М.В., Филимоновой С.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.,

рассмотрев в отсутствие участвующих в деле лиц в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского гаражно-строительного кооператива "Венера"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.02.2020 по делу N А53-32150/2019

по заявлению потребительского гаражно-строительного кооператива "Венера" (ОГРН 1036141000202, ИНН 6141016212)

к Комитету по управлению имуществом г. Батайска (ОГРН 1026101843349, ИНН 6141004217)

о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка; об обязании направить проект договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

потребительский гаражно-строительный кооператив "Венера" (далее - ПГСК "Венера", кооператив) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Батайска (далее - КУИ города Батайска) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка площадью 527 кв.м, с кадастровым номером 61:460010501:53, расположенного по адресу: г. Батайск, ул. Булгакова, 8, содержащегося в ответе от 30.05.2019 N 51.5.2-01.6/922, об обязании направить проект договора аренды.

Решением от 17.02.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, кооператив "Венера" обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что материалами дела подтверждено и не оспаривается комитетом нахождение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства (блока гаражей). Таким образом, кооператив полагает, что у него имеется право на однократное продление договора аренды в целях завершения строительства.

В судебное заседание не явились представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Участвующие в деле лица извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции. Судом апелляционной инстанции в картотеке арбитражных дел по адресу http://kad.arbitr.ru своевременно опубликованы определения о принятии апелляционной жалобы к производству - определение от 27.03.2020 опубликовано 28.03.2020.

От ПГСК "Венера" в суд поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечения явки представителя в судебное заседание.

В соответствии со ст. 158 АПК РФ судом вынесено протокольное определение об отказе в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства. Суд отклоняет ходатайство в связи его необоснованностью, поскольку заявителем не мотивирована необходимость обеспечения личного участия представителя кооператива в судебном заседании. Суд не признавал обязательной явку представителя кооператива в судебное заседание. Судом установлена осведомленность участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания. Позиция ПГСК "Венера" по существу спора изложена в заявлении об оспаривании действий (решений) комитета по управлению имуществом города Батайска, а также в апелляционной жалобе, которые изучены судом. Заявителем не указано на необходимость представления суду новых доказательств, в том числе с учетом требований ч. 2 ст. 268 АПК РФ, а также с обоснованием невозможности направления таких доказательств посредством средств связи, включая электронные ресурсы.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Батайска Ростовской области N 477/5 от 28.05.1997 у МСПМК-7 изъят и предоставлен ГСК "Венера" в аренду сроком на три года свободный от застройки земельный участок площадью 408 кв.м., расположенный по адресу: г.Батайск, ул.Булгакова, 2 для строительства 22 капитальных гаражей.

Постановлением мэра г. Батайска Ростовской области N 24 от 14.01.1998 за ГСК "Венера" закреплен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 408,2 кв.м для строительства 22 капитальных гаражей по ул. Булгакова, 2а.

Постановлением мэра г. Батайска Ростовской области N 507/I от 22.06.1998 за ГСК "Венера" также закреплен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 120 кв.м. для строительства 5 капитальных гаражей по ул. Булгакова, 2а.

02.03.1999 между ГСК "Венера" и Администрацией города Батайска заключен договор на аренду земли N 1317, по которому передан в аренду земельный участок площадью 120 кв.м, расположенный по адресу: г. Батайск, ул. Булгакова, 1 для строительства пяти капитальных гаражей.

30 марта 1998 года Инспекцией Госархстройнадзора города Батайска Ростовской области кооперативу выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, сроком до 01.04.1999, которое было продлено до 01.01.2000.

ГСК "Венера" на предоставленном земельном участке были проведены строительно-монтажные работы по возведению капитальных кирпичных гаражей, однако право собственности на данные строения не было зарегистрировано.

Постановлением мэра города Батайска Ростовской области N 862/3 от 14.11.2001 на основании ходатайства ГСК "Венера" и по итогам межевания земельного участка срок аренды на земельный участок площадью 527 кв.м по адресу: г. Батайск, ул.Булгакова, относящегося к категории земель населённых пунктов, для эксплуатации гаражей продлен с 28.05.2000 на десять лет, т.е. до 27.05.2010.

17.01.2002 между ГСК "Венера" и Администрацией города Батайска заключен договор N 25 аренды спорного земельного участка, расположенного по адресу: г. Батайск, ул. Булгакова с видом разрешенного использования - для эксплуатации гаражей со сроком аренды - до 27.05.2010.

Договор аренды в установленном законом порядке не был зарегистрирован.

В 2008 году строениям ГСК "Венера" на спорном земельном участке присвоен почтовый адрес: Булгакова, 8, что подтверждается справкой МП БТИ города Батайска N 3353 от 15.07.2008.

Соглашением от 02.06.2015 о продлении срока действия договора аренды и внесении изменений в договор аренды земельного участка N 25 от 17.01.2002, заключенного между КУИ города Батайска и ГСК "Венера", срок действия договора аренды земельного участка площадью 527 кв.м с кадастровым номером 61:46:0010501:53 с видом разрешенного использования - эксплуатация гаражей, расположенного по адресу: г. Батайск, ул. Булгакова 8 установлен с 28.05.2000 по 28.05.2017.

23.11.2018 ПГСК "Венера" обратилось к главному архитектору г. Батайска с заявлением, в котором просило разрешить ввод в эксплуатацию гаражей ПГСК "Венера" по адресу: г. Батайск, ул. Булгакова, 8.

В ответ на указанное заявление Управлением по архитектуре и градостроительству г. Батайска было направлено уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию гаражей на основании п. 1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса по причине отсутствия действующего разрешения на строительство гаражей.

21.12.2018 ГСК "Венера" обратился в КУИ города Батайска с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка N 25 от 17.01.2002.

31.01.2019 в ответ на заявление ГСК "Венера" письмом исх.N 51.5.2.01.6/152 КУИ г. Батайска запросило у кооператива документы, подтверждающие освоение данного земельного участка (свидетельство или выписку из ЕРГРП на объект незавершенного строительства или решение о вводе объекта в эксплуатацию, свидетельства о государственной регистрации права на объект).

Комитет пояснил, что решение о продлении договора аренды будет принято после представления указанных документов.

Указанные документы ГСК "Венера" предоставлены не были.

21.05.2019 ГСК "Венера" обратился в КУИ города Батайска с заявлением о заключении договора аренды на спорный земельный участок на основании п. 21. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", однократно, сроком на 3 года, для завершения строительства, без проведения торгов.

Письмом от 30.05.2019 N 51.5.2-01.6/922 КУИ города Батайска в заключении договора аренды на новый срок кооперативу отказал. В обоснование отказа указано на отсутствие государственной регистрации договора: аренды земельного участка от 17.01.2002 N 25, а также отсутствие регистрации права на объекты незавершенного строительства, расположенные на нем.

Считая незаконным отказ в заключении договора аренды, кооператив обратился в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконными действий (акта) должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно п. 19 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

В силу положений статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (п. 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2).

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что отказывая в заключении договора аренды, комитет указал, что договор аренды земельного участка от 17.01.2002 N 25 не зарегистрирован в установленном порядке и соответственно не имеет юридической силы.

Как правильно указал суд первой инстанции, по смыслу приведенных ранее законоположений, непосредственно только собственник объекта незавершенного строительства имеет право в реализации права упомянутых выше норм Земельного кодекса Российской Федерации.

Кооперативом не оспаривается, что договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, у кооператива отсутствует право на спорный земельный участок.

В силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ земельный участок относится к недвижимым вещам.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания сторонами договора аренды земельного участка) права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания сторонами договора аренды земельного участка) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Поскольку договором аренды земли предусмотрено, что земельный участок передается в аренду ГСК "Венера" сроком более года, и договор не зарегистрирован в установленном порядке, договор аренды земельного участка является незаключенным.

Таким образом, кооператив не может быть признан титульным правообладателем земельного участка, на котором расположены гаражи, для завершения строительства которых испрашивается земельный участок, что исключает возможность приобретения земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Вводного закона, поскольку отсутствует заключенный до 01.03.2015 договор аренды.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы жалобы о том, что материалами дела подтверждено и не оспаривается комитетом нахождение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства (блока гаражей).

Как правильно указано судом первой инстанции, сам по себе факт размещения на земельном участке объектов незавершенного строительства не свидетельствует о наличии у кооператива права на приобретение земельного участка для завершения их строительства без проведения торгов.

Независимо от возведения кооперативом гаражей на спорном земельном участке, заявителем не подтверждено обязательное условие предоставления земельного участка в аренду в льготном порядке на основании статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Вводного закона.

С учетом приведенных обстоятельств, судом апелляционной инстанции не установлено предусмотренных ст.ст. 198-201 АПК РФ оснований для удовлетворения заявления кооператива.

Отказ КУИ г. Батайска от 30.05.2019 N 51.5.2-01.6/922 соответствует закону и не нарушает прав заявителя по делу.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм земельного законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Решение суда от 17.02.2020 об отказе в удовлетворении заявления является законным и обоснованным. Основания для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.02.2020 по делу N А53-32150/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

М.В. Соловьева С.С. Филимонова