Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2020 г. N 04АП-1304/20 по делу N А10-4612/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 сентября 2020 г. N Ф02-3913/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Чита

21 мая 2020 г.

Дело N А10-4612/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2020 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей Ломако Н.В., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Селивановой Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, жилищно-строительного кооператива "Боярское" и жилищно-строительного кооператива "Согласие" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 03 февраля 2020 года по делу N А10-4612/2018 по иску министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (ОГРН 1070326007641, ИНН 0326471904, адрес: 670000 БУРЯТИЯ РЕСПУБЛИКА ГОРОД УЛАН-УДЭ УЛИЦА ЛЕНИНА ДОМ 54) к жилищно-строительным кооперативам "Лидер" (ОГРН 1140327007930, ИНН 0326522771, адрес: 670045 БУРЯТИЯ РЕСПУБЛИКА ГОРОД УЛАН-УДЭ ПРОСПЕКТ АВТОМОБИЛИСТОВ ДОМ 3Б ОФИС 13), "Согласие" (ОГРН 1140327001066, ИНН 0326519970, адрес: 670034, БУРЯТИЯ РЕСПУБЛИКА, ГОРОД УЛАН-УДЭ, УЛИЦА ЦИВИЛЕВА, ДОМ 36П, КВАРТИРА 5), "Боярское" (ОГРН 1140327007853, ИНН 0326522732, адрес: 670045, БУРЯТИЯ РЕСПУБЛИКА, ГОРОД УЛАН-УДЭ, ПРОСПЕКТ АВТОМОБИЛИСТОВ, ДОМ 3Б, ОФИС 13), "Наш дом" (ОГРН 1130327018876, ИНН 0326518630, адрес: 670045 БУРЯТИЯ РЕСПУБЛИКА ГОРОД УЛАН-УДЭ УЛИЦА БОТАНИЧЕСКАЯ ДОМ 37 А), "Берёзка" (ОГРН 1140327007941, ИНН 0326522789, адрес: 670045, БУРЯТИЯ РЕСПУБЛИКА, ГОРОД УЛАН-УДЭ, ПРОСПЕКТ АВТОМОБИЛИСТОВ, ДОМ 3Б, ОФИС 13) о взыскании 265 129 рублей 89 копеек задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 286 от 07.04.2005, по встречному иску жилищно-строительного кооператива "Боярское" о взыскании 278 831 рубля 04 копеек неосновательного обогащения, 8 576 рублей 62 копеек государственной пошлины,

(суд первой инстанции - Белоглазова Е.В.),

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчиков:

представителя ответчика, жилищно-строительного кооператива "Лидер" не явился, извещен;

представителя ответчика, жилищно-строительного кооператива "Боярское" не явился, извещен;

представителя ответчика, жилищно-строительного кооператива "Берёзка" - не явился, извещен;

представителя ответчика, жилищно-строительный кооператив "Согласие" не явился, извещен;

представителя ответчика, жилищно-строительного кооператива "Наш дом" не явился, извещен;

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (далее - истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к жилищно-строительным кооперативам "Лидер", "Согласие", "Боярское", "Наш дом", "Берёзка" (далее - ответчики, кооперативы, ЖСК) о взыскании 265 129 рублей 89 копеек задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 286 от 07.04.2005.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия иск министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия удовлетворен частично. Взыскано с жилищно-строительного кооператива "Лидер" (ОГРН 1140327007930, ИНН 0326522771) 141 772 рубля 05 копеек. Взыскано с жилищно-строительного кооператива "Наш дом" (ОГРН 1130327018876, ИНН 0326518630) 123 357 рублей 84 копейки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Взыскано с жилищно-строительного кооператива "Лидер" (ОГРН 1140327007930, ИНН 0326522771) в доход федерального бюджета 4 440 рублей государственной пошлины. Взыскано с жилищно-строительного кооператива "Наш дом" (ОГРН 1130327018876, ИНН 0326518630) в доход федерального бюджета 3 863 рубля государственной пошлины. Встречный иск жилищно-строительного кооператива "Боярское" удовлетворен частично. Взыскано с министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (ОГРН 1070326007641, ИНН 0326471904) в пользу жилищно-строительного кооператива "Боярское" (ОГРН 1140327007853, ИНН 0326522732) 136 982 рубля 37 копеек. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано. Взыскано с министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (ОГРН 1070326007641, ИНН 0326471904) в пользу жилищно-строительного кооператива "Боярское" (ОГРН 1140327007853, ИНН 0326522732) 4 214 рублей судебных расходов на уплату государственной пошлины.

В обосновании суд первой инстанции указал, что спорное обязательство ответчиков не связано с предпринимательской деятельностью, поскольку ЖСК являются некоммерческими организациями, созданными в целях завершения строительства, поэтому обязательства всех соарендаторов по спорному договору аренды носят долевой характер, соответственно, расчет обязательств по уплате арендной плате каждого ЖСК подлежит определению с учетом данного обстоятельства.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, министерство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 03.02.2020 года в части встречного искового требования ЖСК "Боярское" к Министерству о взыскании неосновательного обогащения и принять по делу новый судебный акт.

Минимущество РБ не согласно с выводом суда о том, что спорное обязательство ответчиков не связано с предпринимательской деятельностью. Считает, что у арендаторов возникла солидарная обязанность по договору аренды земельного участка. Поскольку суд ошибочно пришел к выводу о возникновении ответственности долевого характера и неправомерно распределил обязательство по арендной плате пропорционально занимаемой арендаторами площади, то и вывод о неосновательном обогащении на стороне арендатора является неправомерным.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, жилищно-строительный кооператив "Боярское" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 03.02.2020 г. по делу А10-4612/2018 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Минимущества РБ о взыскании с жилищно-строительных кооперативов "Лидер", "Березка", "Боярское", "Согласие", "Наш Дом" задолженности по арендной плате 265 129,89 руб. и об отказе в удовлетворении исковых требований жилищно-строительного кооператива "Боярское" о взыскании с Минимущества РБ суммы неосновательного обогащения в размере 278 831, 04 руб.

Несогласие ЖСК "Боярское" выражается с месячным размером арендной платы, начисленной и предъявленной для оплаты Министерством к ЖСК. Так, расчет производился исходя из общего размера арендной платы по договору от 07.04.2005 года N 286 за пользование земельным участком площадью 60 617 кв.м,, а не 38 895 кв.м. - площади, необходимой для эксплуатации домов ЖСК.

Часть земельного участка с кадастровым номером 03:24:022403:0007 площадью 21 722 кв.м. (60 617 кв.м. - 38 895 кв.м.) Ответчикам не передавалась и объективно не могла быть передана, поскольку использовалась другими лицами для эксплуатации принадлежащим им объектам недвижимости (л.д. 14-19 т.7 - акт обследования эксперта от 19.11.2019 года; л.д.28-47 т.З и л.д.9-13 т.7 - свидетельства о государственной регистрации права домов N N 85-98. 102, 104. 108-113. 115).

Переход права собственности на здания N N 85-98, 102, 104, 108-113, 115. расположенные по адресу: г.Улап-Удэ, ул.Алтан Газар осуществлен до вынесения определения Арбитражного суда Республики Бурятия от 17.06.2016 года по делу N А 10-1213/2012 (л.д. 72-79 т.1) и до заключения договора от 09.03.2017 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельною участка, находящегося в государственной собственности N 286 от 07.04.2005 года (л.д. 22 т.1).

Считает, что у Министерства отсутствовали основания для получения (взыскания в судебном порядке) платы за пользование частью спорного земельного участка (площадью 21 722 кв.м.) в виде арендных платежей с ЖСК. Допущенная судом ошибка привела к неверному рассмотрению встречного искового заявления ЖСК "Боярское" о взыскании 287 831,04 рублей неосновательного обогащения. Так, с учетом верного общего размера арендной платы за спорный период- излишне уплаченная сумма составляет 187 813.60 рублей, вместо указанных в решении 136 982,37 рублей: 875 167.65 рублей X 10,40 % (доля арендной платы) - 278 831,04 рублей (сумма произведенных платежей) = - 187 813,60 рублей (переплата).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, жилищно-строительный кооператив "Согласие" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 03.02.2020 г. по делу А10-4612/2018 о взыскании 265 129,89 руб. задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 286 от 07.04.2005 г. полностью и принять новый судебный акт.

Полагает, что Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 17.06.2016 г. по делу N А10-1213/2012 Жилищно-строительному кооперативу "Согласие" переданы объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Алтан Газар, многоквартирные дома N N 2, 3, 4 и право аренды на земельный участок с кадастровым номером 03:24:022403:7.

Обязательства ЖСК "Согласие" перед участниками долевого строительства были исполнены в полном объеме - дома достроены.

На все квартиры в вышеуказанных домах зарегистрированы права собственности по решениям суда общей юрисдикции.

В доме N 2 первой зарегистрировала право собственности на квартиру Суздальцева И.П. 25.01.2012 г. (копия свидетельства о государственной регистрации приобщена к материалам дела).

В доме N 3 первой зарегистрировала право собственности на квартиру Пелихова Н.Ф. 02.05.2012 г. (копия свидетельства о государственной регистрации права приобщена к материалам дела).

В доме N 4 первым зарегистрировал право собственности на квартиру Балаганский В.А. 17.02.2012 г. (копия свидетельства о государственной регистрации права приобщена к материалам дела).

В силу ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Вывод Арбитражного суда Республики Бурятия о том, что право общей долевой собственности на земельный участок под домом возникает у собственников квартир, входящих в состав такого дома, только после ввода его в эксплуатацию, нарушает права в первую очередь собственников квартир - "обманутых" участников долевого строительства. Несмотря на это, Арбитражный суд Республики Бурятия отказал в ходатайстве о привлечении третьих лиц - собственников квартир к участию в деле, при этом, не мотивировав отказ ни в отдельном судебном акте, ни в обжалуемом решении.

Кроме того, в судебном процессе по данному делу указывалось, что ЖСК обращалось к Комитету по строительству Администрации г. Улан-Удэ с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов. Однако, Комитетом по строительству Администрации г. Улан-Удэ было отказано ЖСК в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта: "Жилые дома N N 1, 2, 3 и 4 на Верхней Березовке г. Улан-Удэ, ул. Алтан Газар" ввиду того, что разрешение на строительство от 13.10.2011 г. N RU04302000-183 выдано на строительство объекта капитального строительства "Малоэтажная застройка с объектами соцкультбыта и магистральными санитарно-техническими сетями на Верхней Березовке г. Улан-Удэ" (копия письма Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ от 26.09.2017 г. N 00692562 приобщена к материалам дела). В связи с этим ЖСК не имеет возможности после завершения строительства в установленном порядке ввести дом в эксплуатацию по независящим от ЖСК причинам.

Исходя из того, что ЖСК никогда не получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов, согласно выводам Арбитражного суда Республики Бурятия, собственники квартир - "обманутые дольщики" будут обязаны пожизненно платить арендную плату за земельный участок, на которых расположены их дома.

Так же, удовлетворяя иск Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, Арбитражный суд Республики Бурятия основывался на то, что под многоквартирными домами, переданными ЖСК, земельные участки не сформированы и на кадастровый учёт не поставлены.

В рамках судебного процесса по делу N А10-1213/2012 о банкротстве ООО "ГЕВС-Плюс" проведены землеустроительные работы по формированию земельных участков под объектами незавершенного строительства.

Для того чтобы такие сведения перестали быть временными и получили статус "актуальные", на образованные земельные участки собственником земельного участка, а именно Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, должны быть зарегистрированы права.

Однако, Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия права на образованные в рамках судебного процесса по делу N А10-1213/2012 о банкротстве ООО "ГЕВС-Плюс" земельные участки под объектами незавершенного строительства на зарегистрированы, что нарушило права ЖСК и собственников квартир -участников долевого строительства.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2020 года судебное заседание отложено до 07 мая 2020 года.

07 мая 2020 года в судебном заседании был объявлен перерыв до 14 мая 2020 года.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 17.03.2020, 11.04.2020, 08.05.2020.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, кроме ЖСК "Наш дом", однако, данная организация является постоянно действующей, ее деятельность в связи с санитарно-эпидемиологическими мероприятиями не приостанавливалась.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 07.04.2005 между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (комитет) и ООО "Гевс-Плюс" в соответствии с протоколом результатов проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 04.04.2005 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 286.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участок из категории земель - земли поселений по адресу: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, местность Верхняя Березовка, площадью 62 000 квадратных метра, на срок с 04.04.2005 по 03.04.2009. Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка. Кадастровый план земельного участка является составной и неотъемлемой частью договора (пункт 1.2). Участок предоставляется для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства объектов инженерной инфраструктуры и объектов социальной сферы (пункт 1.3). Кадастровый номер земельного участка 03:24:022403:0007 (далее - земельный участок).

Арендная плата исчисляется с 04.04.2005 (пункт 2.1). Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца (пункт 2.3).

Размер арендного платежа, выплачиваемого арендатором, составляет: 752 853 рубля 60 копеек за год, в т.ч. ежемесячно: 62 737 рублей 80 копеек (пункт 2.2).

Порядок расчёта: арендная плата за землю (АПЗ) рассчитывается по формуле:

АПЗ= ЗН х Р х К = 24,2856 х 62 000 х 0,5 = 752 853 рубля 60 копеек, где: ЗН - ставка земельного налога в зоне; Р - площадь арендуемого земельного участка; К - коэффициент вида использования земли (пункт 2.5).

07.04.2005 комитетом и ООО "Гевс-Плюс" подписан акт приема-передачи земельного участка.

Договор зарегистрирован 17.08.2005, о чем на договоре имеется отметка.

19.03.2009 между комитетом и ООО "Гевс-Плюс" подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 07.04.2005 N 286, согласно которому срок аренды продлен до 03.04.2011 (л.д. 5 т. 6).

26.07.2009 между комитетом и ООО "Гевс-Плюс" подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 07.04.2005 N 286, согласно которому произведена замена арендодателя Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ на Республику Бурятия в лице Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия. В пункт 2.4 договора аренды внесены изменения о том, что в дальнейшем размер арендной платы будет изменяться в соответствии с действующим законодательством.

21.06.2011 министерством и ООО "Гевс-Плюс" подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 07.04.2005 N 286, согласно которому срок аренды продлен до 02.05.2012 (л.д. 4 т. 6).

25.09.2011 министерством и ООО "Гевс-Плюс" подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 07.04.2005 N 286, согласно которому срок аренды продлен до 02.05.2015 (л.д. 21 т. 1).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 июля 2013 года по делу N А10-1213/2012 должник - общество с ограниченной ответственностью "Гевс-плюс" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Намсараев Доржи Дашидоржиевич.

Конкурсным управляющим ООО "ГЕВС-Плюс" Намсараевым Д.Д. проведены землеустроительные работы по формированию земельных участков под объектами незавершенного строительства. В результате чего образованы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами: 03:24:022403:258 площадью 2 015 кв.м., 03:24:022403:259 площадью 1 815 кв.м., 03:24:022403:260 площадью 2 078 кв.м., 03:24:022403:247 площадью 5 133 кв.м., 03:24:022403:250 площадью 10 509 кв.м.,03:24:022403:254 площадью 1 864 кв.м., 03:24:022403:255 площадью 2 106 кв.м., 03:24:022403:246 площадью 1 856 кв.м., 03:24:022403:248 площадью 1 877 кв.м., 03:24:022403:251 площадью 639 кв.м., 03:24:022403:252 площадью 543 кв.м., 03:24:022403:256 площадью 697 кв.м., 03:24:022403:257 площадью 1238 кв.м., 03:24:022403:253 площадью 929 кв.м., 03:24:022403:236 площадью 343 кв.м., 03:24:022403:239 площадью 335 кв.м., 03:24:022403:262 площадью 202 кв.м., 03:24:022403:165 площадью 434 кв.м., 03:24:022403:166 площадью 556 кв.м., 03:24:022403:244 площадью 337 кв.м., 03:24:022403:237 площадью 3 389 кв.м.

В соответствии с частью 7 пункта 3 статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, если участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

31.12.2015 состоялось собрание участников строительства ООО "Гевс-Плюс", на котором участниками строительства приняты решения, оформленные протоколом внеочередного собрания участников строительства ООО "Гевс-Плюс" от 31.12.2015 (л.д. 34-36 т.6):

о согласовании границ земельного участка 03:24:022403:0007 между созданными ранее ЖСК в следующем порядке:

- ЖСК "Согласие" - земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:022403:258 площадью 2 015 кв.м., 03:24:022403:259 площадью 1 815 кв.м., 03:24:022403:260 площадью 2 078 кв.м. (кадастровые паспорта от 13.03.2014);

- ЖСК "Лидер" - земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:022403:247 площадью 5 133 кв.м., 03:24:022403:250 площадью 10 509 кв.м.. 03:24:022403:254 площадью 1 864 кв.м., 03:24:022403:255 площадью 2 106 кв.м. (кадастровые паспорта от 13.03.2014);

- ЖСК "Haш Дом" - земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:022403:246 площадью 1 856 кв.м., 03:24:022403:248 площадью 1 877 кв.м. (кадастровые паспорта от 13.03.2014);

- ЖСК "Боярское" - земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:022403:251 площадью 639 кв.м., 03:24:022403:252 площадью 543 кв.м., 03:24:022403:256 площадью 697 кв.м., 03624:022403:257 площадью 1 238 кв.м., 03:24:022403:253 площадью 929 кв.м. (кадастровые паспорта от 13.03.2014);

- ЖСК "Березка" - земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:022403:236 площадью 343 кв. м., 03:24:022403:239 площадью 335 кв.м., 03:24:022403:262 площадью 202 кв.м., 03:24:022403:165 площадью 434 кв.м., 03:24:022403:166 площадью 556 кв.м., 03:24:022403:244 площадью 337 кв.м., 03:24:022403:237 площадью 3 389 кв.м. (кадастровые паспорта от 23.10.2013, 13.03.2014);

об обращении в Арбитражный суд Республики Бурятия с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельный участок следующим созданным ранее участниками строительства жилищно-строительным кооперативам:

ЖСК "Согласие" - на объекты незавершенного строительства: дома N 2, N 3, N 4, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Алтан Газар и земельный участок 03:24:022403:0007;

ЖСК "Лидер" - на объекты незавершенного строительства: дома N 5, N 6, N7, N8, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Алтан Газар и земельный участок 03:24:022403:0007;

ЖСК "Наш Дом" - на объекты незавершенного строительства: дома N 9, N 10, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Алтан Газар и земельный участок 03:24:022403:0007;

ЖСК "Боярское" - на объекты незавершенного строительства: дома N 118, N 119, N 120, N 121, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Алтан Газар и земельный участок 03:24:022403:0007;

ЖСК "Березка" - на объекты незавершенного строительства: дома N 99, N 100, N 101, N 103, N 105, N 106, N 107, N 114, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Алтан Газар и земельный участок 03:24:022403:0007.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 июня 2016 года по делу N А10-1213/2012 ходатайство конкурсного управляющего должника - общества с ограниченной ответственностью "Гевс-Плюс" о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельный участок созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам удовлетворено.

Переданы объекты незавершенного строительства - дома N N 2, 3, 4, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Алтан-Газар, принадлежащие должнику - обществу с ограниченной ответственностью "Гевс-Плюс", а также право аренды застройщика на земельный участок с кадастровым номером 03:24:022403:0007 жилищно-строительному кооперативу "Согласие" (ОГРН 1140327001066).

Переданы объекты незавершенного строительства - дома N N 5, 6, 7, 8, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Алтан-Газар, принадлежащие должнику - обществу с ограниченной ответственностью "Гевс-Плюс", а также право аренды застройщика на земельный участок с кадастровым номером 03:24:022403:0007 жилищно-строительному кооперативу "Лидер" (ОГРН 1140327007930).

Переданы объекты незавершенного строительства - дома N N 9, 10, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Алтан-Газар, принадлежащие должнику - обществу с ограниченной ответственностью "Гевс-Плюс", а также право аренды застройщика на земельный участок с кадастровым номером 03:24:022403:0007 жилищно-строительному кооперативу "Наш Дом" (ОГРН 1130327018876).

Переданы объекты незавершенного строительства - дома N N 99, 100, 101, 103, 105, 106, 107, 114, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Алтан-Газар, принадлежащие должнику - обществу с ограниченной ответственностью "Гевс-Плюс" (ОГРН 1040302655128, ИНН 0323119797), а также право аренды застройщика на земельный участок с кадастровым номером 03:24:022403:0007 жилищно-строительному кооперативу "Березка" (ОГРН 1140327007941).

Переданы объекты незавершенного строительства - дома N N 118, 119, 120, 121, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Алтан-Газар, принадлежащие должнику - обществу с ограниченной ответственностью "Гевс-Плюс", а также право аренды застройщика на земельный участок с кадастровым номером 03:24:022403:0007 жилищно-строительному кооперативу "Боярское" (ОГРН 1140327007853).

Права застройщика на объекты незавершенного строительства и земельный участок переданы жилищно-строительным кооперативам в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

09.03.2017 между ООО "Гевс-Плюс" (сторона 1) и жилищно-строительными кооперативами "Согласие", "Лидер", "Наш дом", "Боярское", "Берёзка" (сторона 2) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 286 от 07.04.2005, согласно которому сторона 2 обязалась ежемесячно вносить арендную плату в размере, определённом договором. Пунктом 2.3 указанного договора установлено, что сторона 2 с момента заключения договора приобретает права и обязанности стороны 1 в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 286 от 07.04.2005.

09.03.2017 ООО "Гевс-Плюс" (сторона 1) и жилищно-строительными кооперативами "Согласие", "Лидер", "Наш дом", "Боярское", "Берёзка" (сторона 2) подписан акт приема-передачи земельного участка.

Договор от 09.03.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 286 от 07.04.2005 зарегистрирован 29.03.2017.

28.03.2017 между жилищно-строительными кооперативами "Согласие", "Лидер", "Боярское", "Берёзка" подписано соглашение об установлении долей в праве аренды на земельный участок к договору от 09.03.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 286 от 07.04.2005 (т. 1 л.д. 136), из содержания которого следует, что размер арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 03:24:022403:0007 устанавливается пропорционально занимаемой арендаторами площади (каждого из арендаторов), которая исчисляется как соотношение общей площади земельного участка к общей площади сформированных земельных участков непосредственно для эксплуатации конкретных жилых домов и распределённых между ЖСК согласно протоколу внеочередного собрания участников строительства ООО "Гевс-Плюс" от 31.12.2015, а именно доля ежемесячной арендной платы:

ЖСК "Согласие", исходя из общей площади сформированных земельных участков (5 908 кв.м и 1 838 кв.м) составляет - 12, 49 %;

ЖСК "Лидер", исходя из общей площади сформированных земельных участков (19 612 кв.м) составляет - 31, 63 %;

ЖСК "Наш Дом", исходя из общей площади сформированных земельных участков (3 733 кв.м) составляет - 6, 02 %;

ЖСК "Боярское" - исходя из общей площади сформированных земельных участков (4 046 кв.м) составляет - 6, 53 %;

ЖСК "Березка" - исходя из общей площади сформированных земельных участков (5 596 кв.м и 21 267 кв.м) составляет - 43, 33 %.

Данное соглашение к договору от 09.03.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 286 от 07.04.2005 не подписано со стороны соарендатора ЖСК "Наш дом", в связи с чем не может быть признано судом заключенным.

15.03.2018 министерством в адрес ЖСК "Согласие", "Лидер", "Наш дом", "Боярское", "Берёзка" направлено письмо по результатам рассмотрения заявления ЖСК о предоставлении информации от 05.03.2018, в котором указано, что обязательства по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 286 от 07.04.2005, носят долевой характер (л.д. 120 т.1).

14.06.2018 министерством в адрес ЖСК "Согласие", "Лидер", "Наш дом", "Боярское", "Берёзка" направлена претензия от 13.06.2018 о погашении задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 286 от 07.04.2005 (т. 1 л.д. 25, 56-66).

Поскольку задолженность по арендной плате ответчиками в полном объёме не погашена, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Предметом иска является требование арендодателя о взыскании с соарендаторов в солидарном порядке задолженности по договору аренды земельного участка от 07.04.2005 N 286 в размере 265 129 рублей 89 копеек за период с 09.03.2017 по 31.12.2018.

Предметом встречного иска являются требования соарендатора жилищно-строительного кооператива "Боярское" о взыскании неосновательного обогащения в размере 278 831 рубля 04 копеек, излишне уплаченных по договору аренды земельного участка от 07.04.2005 N 286.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия заявленные требования по первоначальному иску и по встречному иску удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, жилищно-строительный кооператив "Боярское" и жилищно-строительный кооператив "Согласие" обратились в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Спорные правоотношения сторон сложились в рамках договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 286 от 07.04.2005.

Правоотношения сторон регулируется главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Расчёт арендной платы по договору от 07.04.2005 N 286 за спорный период с 09.03.2017 по 31.12.2018 в размере 1 363 929 рублей 49 копеек произведён истцом в соответствии с условиями договора, заключенного по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, с учётом актуальной площади спорного земельного участка - 60 617 кв.м, указанной в выписке из ЕГРН от 13.06.2019.

Расчет признан судом первой инстанции верным, апелляционным судом ошибок в расчете также не обнаружено.

При этом произведённый истцом расчёт задолженности по арендной плате в размере 265 129 рублей 89 копеек, подлежащей уплате ответчиками в солидарном порядке, с учётом произведённых ответчиками в спорный период платежей, суд первой инстанции правильно посчитал необоснованным в связи со следующим.

В силу положений статьи 321 Гражданского кодекса Российской Федерации если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Согласно статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Как правильно указывает суд первой инстанции, спорное обязательство ответчиков не связано с предпринимательской деятельностью, поскольку ЖСК являются некоммерческими организациями, созданными в целях завершения строительства. Доказательств обратного истцом не представлено. Доводы министерства об обратном отклоняются, поскольку данная организации с такой организационно-правовой формой юридического лица является некоммерческой организацией (ч.3 ст.50 ГК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что обязательства всех соарендаторов по спорному договору аренды носят долевой характер, в связи с чем доводы истца о наличии солидарной обязанности ответчиков по внесению арендной платы по договору от 07.04.2005 N 286, являются необоснованными. Соарендаторы (ЖСК) обязаны вносить плату за землепользование исходя из площади, занимаемой принадлежащими им объектами недвижимости, и необходимой для их использования.

Как правильно установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 03:24:022403:0007 был разделён на самостоятельные участки. Конкурсным управляющим ООО "ГЕВС-Плюс" Намсараевым Д.Д. проведены землеустроительные работы по формированию земельных участков под объектами незавершенного строительства. В результате чего образованы и поставлены на кадастровый учет (характер сведений ГКН - временный) земельные участки с кадастровыми номерами: 03:24:022403:258 площадью 2 015 кв.м., 03:24:022403:259 площадью 1 815 кв.м., 03:24:022403:260 площадью 2 078 кв.м., 03:24:022403:247 площадью 5 133 кв.м., 03:24:022403:250 площадью 10 509 кв.м.,03:24:022403:254 площадью 1 864 кв.м., 03:24:022403:255 площадью 2 106 кв.м., 03:24:022403:246 площадью 1 856 кв.м., 03:24:022403:248 площадью 1 877 кв.м., 03:24:022403:251 площадью 639 кв.м., 03:24:022403:252 площадью 543 кв.м., 03:24:022403:256 площадью 697 кв.м., 03:24:022403:257 площадью 1238 кв.м., 03:24:022403:253 площадью 929 кв.м., 03:24:022403:236 площадью 343 кв.м., 03:24:022403:239 площадью 335 кв.м., 03:24:022403:262 площадью 202 кв.м., 03:24:022403:165 площадью 434 кв.м., 03:24:022403:166 площадью 556 кв.м., 03:24:022403:244 площадью 337 кв.м., 03:24:022403:237 площадью 3 389 кв.м.

Участниками строительства ООО "Гевс-Плюс" приняты решения, оформленные протоколом внеочередного собрания участников строительства ООО "Гевс-Плюс" от 31.12.2015 (л.д. 34-36 т.6) о согласовании границ земельного участка 03:24:022403:0007 между созданными ранее ЖСК в следующем порядке:

- ЖСК "Согласие" - земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:022403:258 площадью 2 015 кв.м., 03:24:022403:259 площадью 1 815 кв.м., 03:24:022403:260 площадью 2 078 кв.м. (кадастровые паспорта от 13.03.2014);

- ЖСК "Лидер" - земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:022403:247 площадью 5 133 кв.м., 03:24:022403:250 площадью 10 509 кв.м.. 03:24:022403:254 площадью 1 864 кв.м., 03:24:022403:255 площадью 2 106 кв.м. (кадастровые паспорта от 13.03.2014);

- ЖСК "Haш Дом" - земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:022403:246 площадью 1 856 кв.м., 03:24:022403:248 площадью 1 877 кв.м. (кадастровые паспорта от 13.03.2014);

- ЖСК "Боярское" - земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:022403:251 площадью 639 кв.м., 03:24:022403:252 площадью 543 кв.м., 03:24:022403:256 площадью 697 16 кв.м., 03624:022403:257 площадью 1 238 кв.м., 03:24:022403:253 площадью 929 кв.м. (кадастровые паспорта от 13.03.2014); - ЖСК "Березка" - земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:022403:236 площадью 343 кв. м., 03:24:022403:239 площадью 335 кв.м., 03:24:022403:262 площадью 202 кв.м., 03:24:022403:165 площадью 434 кв.м., 03:24:022403:166 площадью 556 кв.м., 03:24:022403:244 площадью 337 кв.м., 03:24:022403:237 площадью 3 389 кв.м. (кадастровые паспорта от 23.10.2013, 13.03.2014).

В связи с этим доводы истца о невозможности определения площади землепользования, занимаемой принадлежащими ЖСК объектами недвижимости и необходимой для их использования, правильно были отклонены судом первой инстанции.

Учитывая представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание долевой характер обязательства соарендаторов по спорному договору аренды, суд первой инстанции правильно посчитал необходимым определить размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 03:24:022403:0007 пропорционально занимаемой арендаторами площади (каждого из арендаторов), с учётом общей площади сформированных земельных участков непосредственно для эксплуатации конкретных жилых домов и распределённых между ЖСК согласно протоколу внеочередного собрания участников строительства ООО "Гевс-Плюс" от 31.12.2015. При этом, общая площадь вышеперечисленных земельных участков, сформированных непосредственно для эксплуатации принадлежащих ЖСК жилых домов, составляет - 38 895 кв.м.

Таким образом, доля арендной платы:

ЖСК "Согласие", исходя из площади сформированных земельных участков (5 908 кв.м) составляет - 15, 21 %;

ЖСК "Лидер", исходя из площади сформированных земельных участков (19 612 кв.м) составляет - 50, 42 %;

ЖСК "Наш Дом", исходя из площади сформированных земельных участков (3 733 кв.м) составляет - 9, 59 %;

ЖСК "Боярское" - исходя из площади сформированных земельных участков (4 046 кв.м) составляет - 10, 40 %;

ЖСК "Березка" - исходя из площади сформированных земельных участков (5 596 кв.м) составляет - 14, 38 %.

Исходя из общего размера арендной платы по договору от 07.04.2005 N 286 за спорный период с 09.03.2017 по 31.12.2018, который составляет 1 363 929 рублей 49 копеек, в соответствии с произведённым судом первой инстанции расчетом, с учётом доли каждого соарендатора, размер арендной платы за спорный земельный участок, является следующим:

ЖСК "Согласие" (15, 21 %) - 207 453, 67 рублей;

ЖСК "Лидер" (50, 42 %) - 687 693, 25 рублей;

ЖСК "Наш Дом" (9, 59 %) - 130 800, 84 рублей;

ЖСК "Боярское" (10, 40 %) - 141 848, 67 рублей;

ЖСК "Березка" (14, 38 %) - 196 133, 06 рублей.

Как правильно указывает суд первой инстанции, согласно представленным в материалы дела истцом и ответчиками расчётам и актам сверки, ответчиками произведены платежи по договору аренды от 07.04.2005 N 286 за спорный период с 09.03.2017 по 31.12.2018 в следующем размере:

ЖСК "Согласие" - 212 323, 55 рублей;

ЖСК "Лидер" - 234 594, 44 рублей;

ЖСК "Наш Дом" - 7 443 рублей;

ЖСК "Боярское" - 278 831, 04 рублей;

ЖСК "Березка" - 321 371, 02 рублей.

Суд первой инстанции правильно определил, что обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды от 07.04.2005 N 286 за спорный период с 09.03.2017 по 31.12.2018 исполнены ЖСК "Согласие", ЖСК "Боярское", ЖСК "Березка" в полном объёме, поэтому обоснованно требования истца в части взыскании задолженности по договору аренды от 07.04.2005 N 286 с ЖСК "Согласие", ЖСК "Боярское", ЖСК "Березка" признал не подлежащими удовлетворению, а задолженность ЖСК "Наш Дом" за спорный период, с учётом произведённой им оплаты, определил в размере 123 357, 84 рублей (130 800, 84 рублей - 7 443 рублей), и требования истца в данной части удовлетворил.

Задолженность ЖСК "Лидер" за спорный период, с учётом произведённой им оплаты, суд первой инстанции правильно определил в размере 453 098, 81 рублей (687 693, 25 рублей - 234 594, 44 рублей), но, учитывая, что суд не вправе выходить за пределы заявленных истцом требований, сумма которых составляет 265 129 рублей 89 копеек, взыскал с ЖСК "Лидер" в пользу истца 141 772 рубля 05 копеек.

Рассмотрев встречный иск жилищно-строительного кооператива "Боярское" о взыскании 278 831 рубля 04 копеек неосновательного обогащения, суд первой инстанции правильно посчитал его подлежащим частичному удовлетворению в связи со следующим.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Размер арендной платы, подлежащей внесению соарендатором ЖСК "Боярское" по договору аренды за спорный период составляет - 141 848, 67 рублей.

ЖСК "Боярское" произведены платежи по договору аренды от 07.04.2005 N 286 за спорный период с 09.03.2017 по 31.12.2018 в размере - 278 831, 04 рублей.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ЖСК "Боярское" за спорный период излишне уплачена сумма в размере 136 982, 37 рублей, которая подлежит взысканию с истца.

В остальной части встречных исковых требований суд первой инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для их удовлетворения.

Доводы ЖСК "Боярское", приведенные и апелляционному суду, о том, что с момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства спорный земельный участок, на котором расположены многоквартирные жилые дома, в силу прямого указания закона перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, в связи с чем договор аренды прекратил своё действие, правильно отклонены судом первой инстанции в связи со следующим.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу положений частей 5, 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Исходя положений Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что право долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает только у собственников квартир, входящих в состав такого дома, что возможно только после ввода его в эксплуатацию. Однако, объекты незавершенного строительства, расположенные на спорном земельном участке, по состоянию на 31.12.2018 (с учётом заявленного истцом периода взыскания спорной задолженности) не введены в эксплуатацию. Следовательно, ссылка ЖСК "Боярское" на Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, положения Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 в обоснование довода о прекращении права истца на земельный участок несостоятельна, поскольку в указанном Постановлении речь идет о жилом доме, который введен в эксплуатацию.

Доводы апелляционной жалобы ЖСК "Согласие" о том, что Администрация г.Улан-Удэ отказала ЖСК в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, то есть ЖСК никогда не получат такого разрешения, и обманутые дольщики пожизненно будут платить арендную плату, отклоняются апелляционным судом, поскольку законность такого отказа в рамках настоящего дела не проверяется, он может быть оспорен в судебном порядке.

Кроме того, как правильно учтено судом первой инстанции, на момент рассмотрения спора кадастровый учёт произведён только в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 03:24:022403:0007, переданного в аренду ЖСК; сведения временного характера об образованных земельных участках не являются кадастровыми сведениями в силу части 7 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", используются в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации права на объекты недвижимости, а также для выполнения кадастровых работ.

В силу положений статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок должен быть сформирован отдельно под каждым многоквартирным домом. Соответственно, право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом может возникнуть при наличии сформированного земельного участка, поставленного на кадастровый учёт.

Вместе с тем, под многоквартирными домами, переданными ЖСК, земельные участки не сформированы и на кадастровый учёт не поставлены, многоквартирные дома по состоянию на 31.12.2018 в эксплуатацию не введены.

Возникновение у отдельных лиц права собственности на отдельные помещения в многоквартирном жилом доме не означает возникновения у этих лиц права общей долевой собственности на земельный участок под этим объектом до момента ввода в эксплуатацию жилого дома (данная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 N 306-ЭС16-8007(3) по делу N А55-5075/2009).

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 03:24:022403:0007 у собственников помещений в многоквартирных жилых домах, зарегистрировавших свои права, в спорный период по состоянию на 31.12.2018 не возникло. Заключенный сторонами договор аренды не прекращён, в связи с чем ЖСК обязаны производить внесение арендной платы по договору за пользование земельным участком в указанный период.

Соответствующие доводы апелляционной жалобы ЖСК "Согласие" отклоняются по вышеуказанным мотивам. Доводы о том, что именно министерство должно было предпринять меры к тому, чтобы сведения о земельных участках перестали быть временными, также отклоняются, поскольку бездействие министерства не оспорено, и данное обстоятельство не изменяет того, что земельные участки не сформированы и на кадастровый учёт не поставлены.

Доводы апелляционной жалобы ЖСК "Боярское" о том, что расчеты произведены неверно, так как на земельном участке находятся объекты иных лиц, поэтому ЖСК не пользуются всем земельным участком, отклоняются, поскольку взыскание арендной платы производится со сторон договора в соответствии с его условиями. Указываемые обстоятельства могут быть основаниями для предъявления требований к этим лицам, но не освобождают ЖСК от исполнения условий договора.

Доводы апелляционной жалобы ЖСК "Согласие" о том, что судом первой инстанции не указаны мотивы отклонения ходатайства о привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц дольщиков, собственников квартир, отклоняются, поскольку неуказание подробных мотивов отклонения ходатайства в силу ч.3 и ч.4 ст.270 АПК РФ не является безусловным основанием для отмены судебного акта, а с учетом выводов апелляционного суда о том, что рассматриваемое дело касается только сторон договора, оснований для привлечения к участию в деле указанных лиц апелляционный суд не усматривает. Наличие экономической заинтересованности в исходе дела не является основанием для вступления в процесс, поскольку ЖСК для того и создаются членами кооператива, чтобы представлять их интересы.

Судебные расходы распределены верно.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 03 февраля 2020 года по делу N А10-4612/2018 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Н.В.Ломако Д.В.Басаев