|
21 мая 2020 г.
|
Дело N А23-4000/2019
|
Резолютивная часть постановления объявлена 19.05.2020.
Постановление изготовлено в полном объеме 21.05.2020.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Заикиной Н.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от ответчика - акционерного общества "ТАНДЕР" (г. Краснодар, ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) - Силкина А.А. (доверенность от 12.07.2019), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Ваинмаера Александра Егоровича (ОГРНИП 304402411400014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ваинмаера Александра Егоровича на решение Арбитражного суда Калужской области от 11.10.2019 по делу N А23-4000/2019 (судья Погонцев М.И.),
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Ваинмаер Александр Егорович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к акционерному обществу "ТАНДЕР" (далее - общество) о взыскании арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 28.09.2017 N Клфг69882/17 в размере 3 016 320 рублей, коммунальных платежей в сумме 220 988 рублей, стоимости электроэнергии в размере 46 449 рублей и упущенной выгоды в размере 1 800 000 рублей (т. 1, л. д. 10).
Решением суда от 11.10.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на проведение ответчиком в арендуемом помещении работ по демонтажу внутренней отделки и переоформлению, в результате чего внутренняя часть помещения приведена в негодное для дальнейшего использования состояние. Называет данное обстоятельство причиной отказа в подписании акта возврата помещения. Сообщает об устном обещании ответчика привести помещение в надлежащее состояние до февраля 2018 года. Информирует, что выплаченные ответчиком по условиям мирового соглашения от 14.01.2019 денежные средства являлись компенсацией за проведение ремонтных работ в помещении, а не компенсацией иных затрат, как указал суд первой инстанции.
В отзыве общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что договор аренды расторгнут сторонами 10.11.2017, после этого арендодателю направлено уведомление о возврате помещения. Сообщает, что истец присутствовал при сдаче помещения 10.12.2017, однако акт приема помещения не подписал, в связи с чем обществом составлен односторонний акт приема-передачи, замечаний по техническому состоянию со стороны арендодателя в акте не отражено. Отмечает, что на момент сдачи помещения в аренду фактическое состояние помещений зафиксировано не было. Считает, что вина ответчика в приведении помещений в непригодное состояние не доказана. Ссылаясь на пункт 3 статьи 405, статью 450, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа арендодателя в его приемке.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителя не направил. С учетом мнения представителя ответчика судебное заседание проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 28.09.2017 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N Клфг69882/17 (т. 1, л. д. 20), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 628,4 кв. метров с кадастровым номером 40:28:010901:1636, находящееся на первом этаже нежилого здания, по адресу: Калужская область, г. Людиново, ул. Маяковского, д. 3, пом. 2.
В соответствии с разделом 5 договора арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы за первые 4 месяца с момента подписания акта приема-передачи составляет 188 520 рублей в месяц; с пятого месяца - 377 040 рублей. Уплата арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа месяца, за который осуществляется платеж.
По акту приема-передачи от 28.09.2017 имущество передано арендатору (т. 1, л. д. 34).
Дополнительным соглашением от 10.11.2017 стороны расторгли договор аренды с 10.12.2017 (т. 1, л. д. 38).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по возврату арендованного имущества в пригодном для дальнейшего использования состоянии после расторжения договора аренды (после 10.12.2017), неуплату арендных платежей за период с декабря 2017 года по январь 2019 года, осуществление ответчиком работ по перепланировке помещения, приведших к невозможности передачи арендуемого имущества в аренду иному лицу и возникновении вследствие этого упущенной выгоды, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
На основании пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считает просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
В соответствии с пунктом 3.7 договора возврат (передача) объекта арендатором арендодателю осуществляется в следующем порядке: арендатор уведомляет арендодателя о дате и времени передачи объекта путем направления письменного уведомления или посредством электронной почты по адресу, указанному в договоре, либо путем вручения уведомления лично арендодателю или уполномоченному представителю арендодателя. Арендодатель обязуется в указанную дату и время явиться лично либо направить уполномоченного представителя для приемки объекта и подписания акта приема-передачи. Арендодатель ни при каких обстоятельствах не вправе отказаться принять возвращенный арендатором объект после прекращения договора.
Материалами дела подтверждается расторжение договора аренды по соглашению сторон 10.11.2017 и извещение арендодателя о дате и времени освобождения арендуемого помещения. Следовательно, обязанностью арендодателя в соответствии с пунктом 3.7 договора, являлось обеспечение явки представителя для составления акта возврата (приема-передачи) помещения из аренды.
Истец не отрицает факт прибытия его представителя в указанную арендатором дату для принятия объекта, однако ссылается на то, что на момент сдачи имущества арендатором были выполнены работы по демонтажу внутренней отделки помещения и его переоформлению, в результате чего внутренняя часть помещения приведена в негодное для дальнейшего использования состояние. Называет данное обстоятельство причиной отказа от подписания акта возврата помещения.
Между тем нахождение имущества не в состоянии, которое ожидал обнаружить арендодатель, при принятии его в связи с прекращением договора, возможное наличие у него недостатков, не являются безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, поскольку права арендодателя могут быть защищены иными способами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2016 N 308-ЭС15-11360).
Тем более, что в настоящем случае обязанность арендодателя принять возвращаемое помещение при прекращении договора вне зависимости от его состояния возложена на истца пунктом 3.7 договора.
При этом судом принято во внимание заключение сторонами 14.01.2019 мирового соглашения, по условиям которого общество перечисляет денежные средства в размере 1 885 085 рублей, связанные с проведением ремонтных работ (т. 1, л д. 52).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о неправомерности уклонения истца от принятия возвращаемого помещения после прекращения договора.
В соответствии пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
При таких обстоятельствах суд, признав необоснованность уклонения арендодателя от приемки помещения, установив, оно сдано обществом по одностороннему акту приема-сдачи от 10.12.2017 (т. 1, л. д. 39), который направлен в адрес предпринимателя (т. 1, л. д. 40-41), правомерно отказал истцу в требовании о взыскании арендной платы и коммунальных расходов после 10.12.2017 (за период с 11.12.2017 по 31.12.2019).
Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 800 000 рублей, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2
