Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2020 г. N 12АП-2720/20 по делу N А57-22511/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13 октября 2020 г. N Ф06-64544/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

21 мая 2020 г.

Дело N А57-22511/2019

Резолютивная часть постановления объявлена "18" мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен "21" мая 2020 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С. А. Жаткиной,

судей О. И. Антоновой, Т. В. Волковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е. Т. Коновой,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Радуга-Боттлерс" представитель М.С. Меркулова по доверенности от 21.10.2019 и О.А. Мордвинова по доверенности от 21.10.2019,

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области представитель О.А. Дяденко по доверенности от 27.04.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 февраля 2020 года по делу N А57-22511/2019

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Радуга-Боттлерс" (ОГРН 1036405044290, ИНН 6452086276)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области, город Саратов (ОГРН 1106454003028, ИНН 6454101145)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области; общество с ограниченной ответственностью "Алло-Инфо"; Управление Федерального казначейства по Саратовской области

о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи N 174-ПР от 21.09.2018 года в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 341318 руб. 38 коп., о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания 13311416 руб. 63 коп. неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.09.2018 года по 07.06.2019 года в размере 707784 руб. 44 коп., с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 08.06.2019 года по день фактической уплаты задолженности ответчиком,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Радуга-Боттлерс" (далее - ООО "Радуга-Боттлерс", истец) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области (далее - Управление, ответчик) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи N 174-ПР от 21.09.2018 года в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 34 1318 руб. 38 коп., взыскании 13 311 416 руб. 63 коп. неосновательного обогащения виде переплаты по договору купли-продажи N 174-ПР, находящегося в федеральной собственности земельного участка от 21.09.2018 года, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.09.2018 года по 07.06.2019 года в размере 707784 руб. 44 коп., с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 08.06.2019 года по день фактической уплаты задолженности ответчиком.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10 февраля 2020 года по делу N А57-22511/2019 исковые требования удовлетворены частично.

Суд признал недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи N 174-ПР от 21.09.2018 года в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:218 в размере, превышающем 341 318 рублей; с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области взыскано в пользу ООО "Радуга-Боттлерс" 13311416 руб. 62 коп. неосновательного обогащения виде переплаты по договору купли-продажи N 174-ПР, находящегося в федеральной собственности земельного участка, от 21.09.2018 года, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.08.2019 года по 03.02.2020 года в размере 452832 рублей 29 копеек, с последующим начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 04.02.2020 года по дату фактического исполнения решения, расходы по оплате государственной пошлины в размере 91821 рубля.

В остальной части заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

В судебном заседании ответчик доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Представитель ООО "Радуга-Боттлерс" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.09.2006 на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области от 20.09.2006 N 891-р между ОАО "ТЕХНОПАРК" и Управлением заключен договор аренды N 671 от 20.09.2006 находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 64:48:030213:15, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Осипова В.И. 1. в части 30090 кв.м., находящийся под зданиями кадастровый N 64:48:030213:113, 64:48:030213:105, 64:48:030213:108 и необходимый для их использования.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:15 образован из земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:11, который, в свою очередь, образован из земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:6, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.08.2019.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости N 64/239/003/2019-3420 от 07.08.2019 земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:6 принадлежал с 17.04.2002 по 27.09.2005 на праве постоянного (бессрочного) пользования Федеральному государственному унитарному предприятию "Производственное объединение "Корпус".

Таким образом, спорный земельный участок в период со 02.11.2002 по 27.09.2005 принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГУП "ПО "Корпус", решением N 1 от 02.02.2004 создавшего ОАО "Технопарк" и 17.02.2004 передавшего ему по акту приема-передачи помещений б/н находящееся на данном земельном участке здание кадастровый N 64:48:030213:113, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности ОАО "Технопарк" на данное здание серия 64 АА N 699198 от 10.03.2004.

В соответствии с п. 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на дату перехода права собственности на здание с кадастровым номером N 64:48:030213:113 - 17.02.2004, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Истец указывает, что по договору купли-продажи б/н от 24.12.2015 ООО "Радуга-Боттлерс" приобрело у ОАО "ТЕХНОПАРК" здания с кадастровыми номерами N 64:48:030213:113, 64:48:030213:105, 64:48:030213:108, находящиеся на земельном участке с кадастровым номеромN 64:48:030213:15.

24.12.2015 ООО "Радуга-Боттлерс", в связи с заключением с ОАО "ТЕХНОПАРК" договора о замене стороны в обязательстве б/н, приняло на себя права и обязанности "Арендатора" по Договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 671 от 20.09.2006, заключенного на основании распоряжения Управления от 20.09.2006 N 891-р, на земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N 64:48:030213:15. расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Осипова В.И., 1, в части 30090 кв.м., находящийся под зданиями с кадастровыми номерами N64:48:030213:113, 64:48:030213:105, 64:48:030213:108 и необходимый для их использования.

Распоряжением N 360 от 25.08.2016 г. "Об утверждении ООО "Радуга-Боттлерс" схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории" утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 30090 кв.м., из земель населенных пунктов, территориальная зона П-1 (зоны предприятий IV и V класса вредности по СанПин), расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Осипова В.И., д. 1, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

07.11.2016 указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 64:48:030213:218.

21.09.2018 между ООО "Радуга-Боттлерс" (Покупатель) и Управлением (Продавец) заключен договор купли-продажи N 174-ПР находящегося в федеральной собственности земельного участка, исходя из условий которого Продавец продал и передал в собственность, а Покупатель принял и оплатил по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030213:218, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Осипова В.И., д. 1 площадью 30090 кв.м.

В соответствии с Приложением N 1 к Распоряжению Управления N 275-Р от 21.09.2018 года и п. 2.1 договора цена земельного участка составила 13652735 руб.

Как следует из прилагаемого к договору расчету цена выкупа земельного участка была определена на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 26.03.2015 N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов", выписки ЕГРН от 07.09.2018 г. N 64/001/2018-562366 путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на сто процентов.

Однако, как указывает истец, абзацами 2 и 3 пункта 2.2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", то есть с 10.11.2001 до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Истец считает, что продажа земельного участка должна была быть произведена по льготной цене, поскольку приобретенный им земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено на право аренды в установленный срок. Истец настаивает на признании недействительной сделки по передаче в его собственность земельного участка под недвижимым имуществом, принадлежащим истцу на праве собственности, в части определения цены земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При приобретении объектов недвижимого имущества истец обязан был оформить свое право путем заключения по собственному выбору договора аренды или купли-продажи земельного участка.

Земельный участок, из которого образован спорный участок, был передан в аренду предшествующему землепользователю в порядке переоформления права бессрочного пользования в период, предусмотренный положениями пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона.

Истец по договору купли-продажи приобрел земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, в собственность.

Истец считает, что поскольку правопредшественниками ООО "Радуга-Боттлерс" право на льготный выкуп земельного участка реализовано не было, при переходе права собственности на объекты недвижимости право выкупа земельного участка по льготной цене перешло к нему.

Истец относится к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный п. 1 ст. 2 Закона от 25.10.2001 М137-ФЗ и имеет право приобрести спорный земельный участок по льготной цене - 2,5% от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков, из которой продавцом рассчитана цена выкупа составляет 13 652 735 руб.

Льготная цена выкупа составляет: 13 652 735 руб. *2.5% = 341 318 руб. 38 коп.

По мнению истца, поскольку п. 2.2. ст. 3, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит императивную норму о размере выкупной стоимости земельного участка, стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка.

Следовательно, в данной части заключенный между сторонами договор противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем условие п. 2.1 договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка в части установления выкупной цены в размере, превышающем 341318 руб. 38 коп. является недействительным.

Истец считает, что поскольку он исполнил договор, цена по которому определена с нарушением требований законодательства, денежные средства, в части превышающей определенный законом размер, следует признать неосновательным обогащением, ответчик знал о неосновательности получения денежных средств от истца без каких-либо правовых оснований и пользовался ими с момента их получения - 27.09.2018 г.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 707 784 руб. 44 коп. за период с 27.09.2018 года по 07.06.2019 года, которые он просит взыскать с ответчика по день фактической уплаты задолженности.

В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным требованиям, действующим в момент его заключения. Стороны должны соблюдать императивные предписания, обязательные для исполнения в рамках реализации соответствующих правоотношений.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ (в редакции, применяемой к спорным правоотношениям) сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В рассматриваемом случае истец настаивает на признании недействительной сделки по передаче в его собственность земельного участка под недвижимым имуществом, принадлежащим истцу на праве собственности, в части определения цены земельного участка. В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является недействительной.

Абзацем 4 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Абзацами 2 и 3 п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что с 01 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренных п. 1 ст. 2 данного Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу указанного акта, т.е с 10 ноября 2001 г. до 01 июля 2012 г., в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок, из которого образован спорный участок, был передан в аренду предшествующему землепользователю в порядке переоформления права бессрочного пользования в период, предусмотренный положениями пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Исходя из положений п. 2.2. ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, право выкупа земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Закона, предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка достаточно установить факт своевременного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. Истец по договору купли-продажи приобрел земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, в собственность.

Суд апелляционной инстанции находит верным вывод суда первой инстанции о наличии у истца право выкупа земельного участка по льготной цене, поскольку его правопредшественником такое право реализовано не было.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Федеральным законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что истец относится к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный п. 1 ст. 2 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и имеет право приобрести спорный земельный участок по льготной цене - 2,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка, из которой продавцом рассчитана цена выкупа составляет 13652735 руб.

Таким образом, истец исполнил договор, цена по которому определена с нарушением требований законодательства, денежные средства, в части превышающей определенный законом размер, следует признать неосновательным обогащением, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования ООО "Радуга-Боттлерс" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи N 174-ПР от 21.09.2018 года в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 341318 руб. 38 коп., взыскании 13311416 руб. 63 коп. неосновательного обогащения виде переплаты по договору купли-продажи N 174-ПР, находящегося в федеральной собственности земельного участка от 21.09.2018 года.

Также следует согласиться с выводами суда первой инстанции в порядке и размере начисления процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в действующей редакции размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Срок для уплаты процентов подлежит исчислению в соответствии с порядком, определенным п. 2. ст. 314 ГК РФ, в семидневный срок со дня предъявления кредитом требования о его исполнении, при условии, что обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательств.

Расчет процентов, подлежащих взысканию с ответчика, произведенный судом первой инстанции соответствует требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы, приведенные в их обоснование, не соответствуют нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, они не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 февраля 2020 года по делу N А57-22511/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

О. И. Антонова Т. В. Волкова