Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2020 г. N 13АП-8791/20 по делу N А56-112743/2019

г. Санкт-Петербург

22 мая 2020 г.

Дело N А56-112743/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Сотова И.В.

судей Кротова С.М., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Тутаевым В.В.

при участии:

от истца (заявителя): представители Торчинский Э.Э. по доверенности от 03.02.2020, Капарис Н.А. по доверенности от 15.01.2019

от ответчика (должника): представитель Каро С.В. по доверенности от 01.11.2019

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8791/2020) ООО "ЛИГОВКА" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2020 по делу N А56-112743/2019, принятое

по иску ООО "ДОМ АНДРЕЕВОЙ"

к ООО "ЛИГОВКА"

о признании сделки недействительной

и по встречному иску об обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом Андреевой" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лиговка" (далее - ответчик) о признании односторонней сделки ответчика по расторжению договора аренды от 20.06.2017 N 2/А недействительной и применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды от 20.0.62017 N 2/А действующим.

Общество с ограниченной ответственностью "Лиговка" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области со встречным иском об обязании ООО "Дом Андреевой" освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные на 1,2,3 этажах и мансарде в здании с кадастровым номером 78:31:0001040:103, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, пр. Лиговский, д.1, лит.А, а именно: части помещения 1Н (ч.п.N 31-44, расположенные на 1 этаже, ч.п.45-112Е, расположенные на 2 этаже, ч.п. N 113-179, расположенные на 3 этаже, ч.п. 180-228, расположенные на мансардном этаже) и помещение 3Н, расположенное на 1 этаже, общей площадью 2514,4 кв.м. и передать ООО "Лиговка" по акту приема-передачи.

Решением суда от 10.02.2020 односторонний отказ от договора аренды от 20.06.2017 N 2/А признан недействительным; договор аренды от 20.06.2017 N 2/А признан действующим; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "ЛИГОВКА" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска ООО "Дом Андреевой" в полном объеме, удовлетворив встречный иск.

По мнению подателя жалобы, является неправомерным признание судом договора аренды действующим и отказ суда в выселении арендатора, поскольку просрочки внесения арендной платы истцом носили систематический характер в течение трех месяцев (февраль, март, апрель 2019) и их периоды нельзя признать незначительными, в связи с чем арендодатель обоснованно отказался от исполнения договора в разумный срок, при том, что арендатор в данном случае фактически не понес установленной договором ответственности, что недопустимо. Также податель жалобы полагает, что направление 25.07.2019 ответчиком истцу предложения заключить дополнительное соглашение к договору аренды, который на тот период еще действовал, с условием об увеличении арендной платы, не может рассматриваться как отказ ответчика от расторжения договора, в том числе и потому, что направленное ответчиком предложение (оферта) содержало срок для его принятия - не позднее 01.08.2019, т.е. в период, когда действие договора еще не прекратилось. В установленный срок оферта истцом акцептирована не была, в связи с чем утратила силу 01.08.2019, в этой связи истец, не принявший оферту ответчика, разумно не мог полагать, что договор аренды действует, а у ответчика отпали намерения расторгать договор аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании ответчик доводы жалобы поддержал, истец с доводами апелляционной жалобы не согласился.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке, предусмотренном статьями 268-270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, установлено судом, 20.06.2017 между ООО "Лиговка" (Арендодатель) и ООО "Дом Андреевой" заключен договор аренды N 2/А, согласно которому Арендодатель предоставляет в аренду (временное платное владение и пользование) Арендатору недвижимое имущество - нежилые помещения, расположенные на 1, 2, 3 этажах и мансарде в здании с кадастровым номером 78:31:0001040:103, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 1, литер А, а именно части помещения 1-Н (ч.п.N 31-44, расположенные на 1 этаже, ч.п.N 45-112, расположенные на 2 этаже, ч.п.N 113-179, расположенные на 3 этаже, ч.п.N 180-228, расположенные на мансардном этаже) и помещение 3-Н, расположенное на 1 этаже, общей площадью 2514,4 кв.м., назначение: нежилое.

В соответствии с п. 2.1. Договора аренды срок аренды составляет 10 лет с даты подписания Договора аренды.

Договор аренды зарегистрирован надлежащим образом Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 05.10.2018 за номером 78:310001040:103-78/042/2018-7.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора аренды, за пользование объектом арендатор обязан выплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из двух частей: фиксированной и переменной частей.

Согласно п.п. 4.4, 4.5, 4.7, 4.9 договора аренды, фиксированная часть арендной платы составляет 1 950 000 руб. в месяц и оплачивается в срок не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, переменная часть арендной платы определяется расчетным путем, исходя из затрат арендодателя по оплате эксплуатационных услуг, и оплачивается на основании счетов арендодателя не позднее 5 рабочих дней с момента получения счета арендатором.

В силу пунктов 6.3., 6.3.3. договора, арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, с обязательным письменным уведомлением арендатора не менее чем за 3 месяца до даты расторжения договора, в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (вносит не в полном размере), за исключением случаев, когда такая задержка вызвана действиями арендодателя.

Письмом от 12.07.2019 N 666-0719 арендодатель уведомил арендатора об отказе от исполнения договора, ссылаясь на нарушение истцом сроков внесения арендной платы более двух раз подряд (п.6.3.3 договора аренды), указав при этом, что арендатору необходимо освободить занимаемые помещения в срок до 21.10.2019.

Первоначальный иск заявлен со ссылкой на неправомерность отказа арендодателя от договора, в связи с чем, по мнению истца, договор является действующим, так как фиксированная часть арендной платы за январь 2019 года внесена своевременно, а принимая после апреля 2019 все платежи, которые вносились без нарушений сроков оплаты, ответчиком подтверждал действие договора аренды.

Возражая против предъявленных к нему требований, ответчик предъявил встречный иск о выселении арендатора из помещения ссылаясь при этом на допущенные истцом просрочки оплаты фиксированной части арендной платы за январь, февраль, март и апрель 2019 года, а также переменной части арендной платы за январь и февраль 2019 года.

Суд первой инстанции признал первоначальные требования о признании договора аренды действующим подлежащими удовлетворению и в этой связи в удовлетворении встречного иска о выселении арендатора отказал, руководствуясь при этом статьями 309-310, 450, 450.1, 606, 614, 619, Гражданского кодекса РФ, разъяснения, данные в пункте 23 в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и установив, что арендная плата за январь внесена истцом своевременно - в первый рабочий день 09.01.2019; допущенные ответчиком нарушения в сроках внесения платежей за февраль-март 2019 года являются незначительными, а начиная с апреля 2019 года по текущий момент арендная плата вносится в установленные договором сроки.

Поскольку письмо арендодателя об отказе от исполнения договора аренды направлено арендатору только 12.07.2019, то есть спустя три месяца после нарушения сроков внесения арендной платы, в период, когда обязательства исполнялись надлежащим образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что такое требование предъявлено по истечении разумного срока и арендодатель не вправе требовать расторжения договора в связи с этим нарушением, при том, что после направления арендатору отказа от исполнения договора аренды, арендодатель письмом от 25.07.2019 N 673-0719 направил арендатору для рассмотрения и подписания Дополнительное соглашение от 19.07.2019 N 2 к Договору аренды от 20.06.2017 N А/2 об увеличении размера арендной платы, что дало основания арендатору полагать, что договор аренды действует, а у ответчика отпали намерения расторгать договор аренды.

Учитывая, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, и указав, что расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности и не соответствует принципу поддержания баланса интересов сторон, суд первой инстанции признал отказ от договора недействительным, договор аренды действующим, а требования арендодателя о выселении арендатора не подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, как сделанных в результате полного исследования и анализа материалов дела (представленных доказательств), отмечая при этом, что в апелляционной жалобе не содержится каких-либо доводов, которые опровергали бы выводы суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции судебного акта, при том, что допущенная арендатором просрочка по внесению платежей может являться основанием для привлечения его к ответственности в иной форме (в виде уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами или пени).

Отклоняя доводы ответчика о том, что дополнительное соглашение об увеличении арендной платы, не может рассматриваться как отказ ответчика от расторжения договора, апелялционный суд отмечает, что ответчик, несмотря на названные обстоятельства, принял от арендатора платежи как до уведомления о расторжении договора с 21.10.2019, так и после него, в связи с чем данные доводы жалобы не могут быть приняты во внимание.

Таким образом, апелляционный суд признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела (при отсутствии помимо прочего и оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ), а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2020 г. по делу N А56-112743/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Лиговка" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сотов

Судьи

С.М. Кротов В.В. Черемошкина