Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2020 г. N 13АП-4037/20 по делу N А56-94410/2019

г. Санкт-Петербург

21 мая 2020 г.

Дело N А56-94410/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баженовой Ю.С.,

судей Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шахрзаевым М.И.,

при участии:

от истца: представитель Окрепилова Ю.О. по доверенности от 01.11.2019;

от ответчика: представитель Кузнецов Е.Л. по доверенности от 21.10.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4037/2020) Санкт-Петербургской общественной правозащитной организации инвалидов "На коляске без барьеров" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2019 по делу N А56-94410/2019, принятое по иску

Санкт-петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (191124, Россия, Санкт-Петербург, ул.Новгородская, д.20, лит.А, пом.2-Н, ОГРН: 1177847189190, ИНН: 7840066803)

к Санкт-Петербургской общественной правозащитной организации инвалидов "На коляске без барьеров" (197373, Россия, Санкт-Петербург, пр-кт Авиаконструкторов, д.16, корп.3, кв.18, ОГРН: 1137800009214, ИНН: 7814291457);

о взыскании задолженности и пени, расторжении договора и выселении,

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургской общественной правозащитной организации инвалидов "На коляске без барьеров" (далее - Ответчик, Организация):

- о взыскании 330 013 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2017 по 31.12.2018 и 201 033 руб. 05 коп. пени за период с 21.03.2017 по 11.01.2019 по договору аренды N 15-А008000 от 01.03.2017;

- о расторжении договора N 15-А008000 от 01.03.2017;

- о выселении Организации из занимаемого помещения, расположенного по адресу: 197198, г.Санкт-Петербург, ул.Воскова д.6, лит.А, пом.3-Н.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2019 исковые требования удовлетворены частично: взыскано с Санкт-Петербургской общественной правозащитной организации инвалидов "На коляске без барьеров" 330 013 руб. 72 коп. задолженности и 20 000 руб. пени, расторгнут договор аренды N 15-А008000 от 01.03.2017, Санкт-Петербургская общественная правозащитная организация инвалидов "На коляске без барьеров" выселена из занимаемого помещения по адресу: 197198, г. Санкт-Петербург, ул. Воскова, д. 6 литера А., помещение 3-Н.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Организация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобе ее податель ссылается на выявление скрытых недостатков арендованного помещения, которые препятствовали не только эксплуатации помещения, но и проведению его капитального ремонта. Также податель жалобы указывает на отсутствие у него возможности самостоятельно устранить аварийность помещения в связи с необходимостью временного расселения вышерасположенных жилых помещений.

В судебном заседании представитель Организации поддержал доводы апелляционной жалобы, ходатайствовали о приобщении к материалам дела письма некоммерческой организации "Фонд - региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" от 25.02.2020 о проведении аукциона по определению подрядной организации на выполнение работ по разработке проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта аварийных строительных конструкций междуэтажного перекрытия помещения 3-Н в многоквартирном доме по адресу: Воскова ул., д. 6, лит.А.

Указанное письмо получено Ответчиком после вынесения обжалуемого решения суда от 26.11.2019, в связи с чем, приобщено к материалам дела апелляционным судом на основании ч.2 ст. 268 АПК РФ.

Представитель Учреждения возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (Арендодателем) и Организацией (Арендатором) заключен договор аренды N 15-А008000 от 01.03.2017 (далее - Договор), в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 184 кв.м. с кадастровым номером 78:07:0003068:2329, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул.Воскова, д.6, лит.А, пом.3-Н (далее -Помещение) для использования в целях социальной защиты населения, оказания помощи инвалидам.

В силу п.1.3 Договора указанный договор заключен на 15 лет и действует до 28.02.2032 (п.1.3 Договора).

Помещение передано Организации по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.03.2017.

Ссылаясь на неисполнение Организацией обязательств по оплате арендных платежей, Учреждение направило Организации претензию от 11.01.2019 с требованием погасить задолженность.

Поскольку претензия оставлена Организацией без удовлетворения, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворил исковые требования в части взыскания арендной платы, расторжения договора и выселении, снизив размер неустойки до 20 000 руб. на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (п.5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), у утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получения арендной платы (п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3 ст. 328 ГК РФ).

Данные нормы права согласуются с разъяснением, содержащимся в пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Из материалов дела следует, что письмом от 20.03.2017 Организация сообщила Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о выявлении при приемке Объекта значительных недостатков, которые накладывают существенные ограничения на возможность эксплуатации помещения маломобильными группами населения и требуют проведения капитального ремонта и реконструкции.

17.05.2017 Организация направила в адрес Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга письмо о непригодности к эксплуатации переданного в аренду помещения с приложением заключения специалиста от 24.04.2017, согласно которому при осмотре и вскрытии полов, уложенных по деревянным конструкциям, установлено, что лаги полов в отсутствие цементной стяжки и гидроизоляции сгнили. В соответствии с указанным заключение требуется проведение капитального ремонта, необходимо выполнить следующие работы: ремонт наружных входов и замена входных дверей; замена полов, выполненных по деревянным конструкциям; замена внутренних дверей и перепланировка санитарных узлов и моек; замена групповой электрической сети; перекладка и ремонт сетей водоснабжения и отопления; замена деревянных оконных заполнений; ремонт перекрытия и закладка проема в капитальной стене.

В представленном в материалы дела уведомлении Районной Межведомственной Комиссии от 01.12.2017 и письме Администрации Петроградского района Санкт-Петербурга от 22.12.2017 также указано на то, что конструкции полов в помещении N 3-Н по адресу: Санкт-Петербург, Восков аул., д.6, лит.А, находятся в недопустимом состоянии и не могут эксплуатироваться без мероприятий по усилению и ремонту несущих конструкций.

Согласно техническому заключению, составленному в 2019 году по результатам обследования конструкции пола и межэтажного перекрытия в зоне помещения 3-Н по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Воскова, д.6, лит.А:

- состояние участка фасадной несущей стены, длиной 3,84 м. (ось А, в осях 4-5*), в комнате N 5 (площадью 69,1 кв.м.), помещений 3-Н по адресу: ул.Воскова, дом N 6, лит.А, аварийное;

- техническое состояние бетонного основания пола в пом. 3-Н по адресу: ул.Воскова, дом N 6, лит.А, аварийное;

- прочность перекрытия не обеспечена, состояние перекрытия над помещением 3-Н по адресу: ул.Воскова, дом N 6, лит.А, аварийное; требуется замена перекрытия.

Таким образом, из материалов дела следует, что Ответчику было передано в аренду нежилое помещение в аварийном, непригодным для эксплуатации состоянии.

Организация, несмотря на формальную приемку Помещения, фактически не могла пользоваться им в целях, установленных Договором (социальная защита населения, оказание помощи инвалидам), на протяжении всего спорного периода по обстоятельствам, не зависящим от него.

Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

Учитывая изложенное, отсутствуют правовые основания для взыскания с Организации арендной платы и пени за нарушение срока ее внесения.

Поскольку Организация в силу указанных обстоятельств не обязана была вносить арендную плату за спорный период, то отсутствуют предусмотренные п.5.3.2 Договора основания для расторжения Договора в судебном порядке и соответственно, для удовлетворения требования о выселении.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене с принятием судом апелляционной инстанции нового судебного акта об отказе в иске в полном объеме.

Уплаченная Организацией государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы подлежит возврату из федерального бюджета, поскольку в силу части 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации общественные организации инвалидов, выступающие в качестве ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2019 по делу N А56-94410/2019 отменить.

В иске отказать.

Возвратить Санкт-Петербургской общественной правозащитной организации инвалидов "На коляске без барьеров" из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина Н.С. Полубехина