Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2020 г. N 11АП-2345/20 по делу N А65-27339/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 14 октября 2020 г. N Ф06-64883/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

22 мая 2020 г.

Дело N А65-27339/2019

Резолютивная часть постановления оглашена 19 мая 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола помощником судьи Сагдеевой Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2019 по делу N А65-27339/2019 (судья Исхакова М.А.),

принятое по иску акционерного общества "РСК"

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г.Казани"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РСК", (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - комитет, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка на условиях истца. Истец указал, что обратился к ответчику с заявлением о приобретении в аренду земельного участка площадью 46 320 кв. м с кадастровым номером 16:50:310202:17, расположенного по адресу: г.Казань, Московский район, ул. Автосервисная, участок 8.

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" представило проект договора аренды земельного участка N 20333, к которому истец предоставил протокол разногласий, который ответчиком не был принят.

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 21.12.2019 изложил спорные пункты договора в следующей редакции:

- п. 1 4.2. исключить;

- п. 1.5 разрешенное использование земельного участка для производственных целей.

Приведенное описание вида разрешенного использования земельного участка может быть изменено сторонами в случаях, предусмотренных действующим, законодательством РФ; п. 3.1 арендная плата исчисляется с даты заключения настоящего договора. В случае прекращения права арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю арендная плата начисляется за весь текущий месяц.

Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Казанской городской Думы от 11.11.2013 N 5-26 по формуле: Аил. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где Алл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

- Пл - площадь земельного участка";

- п. 3.2 -исключить;

- п. 3.5 - исключить;

- п. 5.2.13 по требованию арендодателя в пятидневный срок представить платежные документы об уплате арендной платы;

- п. 5.2.15. "В случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, их частей или долей в праве на эти объекты в десятидневный срок с момента регистрации сделки письменно известить арендодателя и в тот же срок обратиться в уполномоченный орган с ходатайством об изменении, либо прекращении ранее установленного права на земельный участок либо его части";

- п. 5.2.17 "Письменно в течение 5-и рабочих дней уведомить арендодателя об изменении своих реквизитов: наименования, местонахождения, почтового адреса, предназначенного для направления арендодателем соответствующих писем и уведомлений, места регистрации, платежных и иных реквизитов. В случае неисполнения арендатором этих условий, письма и другая корреспонденция, направляемые арендодателем по указанному в настоящем договоре адресу, считаются направленными арендодателем арендатору, а арендатор вне зависимости от фактического получения, считается извещенным, получившим соответствующие письма, корреспонденцию";

- п. 5.2.23 - исключить;

- 6.1.1. -"В одностороннем порядке без согласия арендатора изменять размер внесения арендной платы в случаях изменений действующего законодательства и принятия нормативно- правовых актов";

- п. 6.1.6 требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка);

- п. 6.1.7 исключить;

- п. 7.2. исключить;

- п. 7.3. исключить;

- п. 7.6. исключить.

- п. 8.4. "Уведомления, предложения и иные сообщения могут быть направлены заказным письмом".

- п. 8.5. "Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке в случаях, предусмотренных законодательством".

Суд первой инстанции, распределяя судебные издержки, взыскал с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) в пользу акционерного общества "РСК", г.Санкт-Петербург (ОГРН 1089847341913, ИНН 7802445776) 6000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование своей жалобы ответчик указал, что договоры аренды заключаются комитетом по типовой форме, утвержденной постановлением исполнительного комитета г. Казани от 31.12.2015 N 4726; изменение данной формы поставит истца в преимущественное положение перед иными арендаторами и приведет таким образом к нарушению антимонопольного законодательства.

В отзыве на апелляционную жалобу истец прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением от 12.03.2020 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд назначил рассмотрение апелляционной жалобы на 16 апреля 2020 года в 09 час. 40 мин.

Определением от 16.04.2020 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" на 19 мая 2020 года.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Апелляционная жалоба рассмотрена судом в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных в порядке статьи 123 АПК РФ о месте и времени проведения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Из материалов дела следует, что истцом был получен проект договора с ответчиком, предметом которого является право аренды земельного участка общей площадью 46 320 кв. м, кадастровый номер 16:50:310202:17, категория земель: земли населенных пунктов, адрес расположения земельного участка: г.Казань, Московский район, ул.Автосервисная, участок 8 (л.д.9 оборот-13), с актом приема-передачи (л.д.14).

Письмом б/н от 25.07.2019 истец направил ответчику протокол разногласий, которые получены 29.07.2019 (л.д.7-8).

Письмом б/н от 31.07.2019 в дополнение к вышеуказанному письму истец направил подписанный совместно с протоколом разногласий договор аренды земельного участка N 20333 (л.д.9).

Ответчик письмом от 26.08.2019 N 12927/КЗИО ИСХ отказал в согласовании протокола разногласий (л.д.15).

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 21.12.2019 принял решение об урегулировании разногласий, изложив договор в редакции истца.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

С учетом позиций сторон суд первой инстанции пришел к верному выводу, что подлежит исключению в силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, положений Земельного кодекса РФ пункт 1.4.2 проекта договора, изложенный в редакции комитета "ограничения и обременения земельного участка:

- обеспечить безопасность инженерных коммуникаций при проведении земляных работ и работ по благоустройству территории;

-содержать предоставляемую и прилегающую территории в соответствии с требованиями градостроительных санитарных, противопожарных норм и правил;

- предоставить возможность беспрепятственного доступа организации и служб к эксплуатации, ремонту и прокладке инженерных коммуникаций;

- реконструкцию зданий вести в пределах границ предоставляемой территории в соответствии с разрешением на строительство;

- соблюдать ограничения прав на земельный участок, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", 16.50.2.532, 16.502.605, 16.50.2.622, 16.50.2.624, 16.50.2.4837; соблюдении ограничения прав на земельный участок, предусмотренных статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, санитарно- защитная зона предприятий. Сооружений и иных объектов, 16.502.7129".

Поскольку действующее законодательство не предусматривает условие об ограничениях как существенного условия договора аренды, ограничения использования земельного участка могут быть установлены законом или договором. Раздел 5 договора содержит условия об обязанностях арендатора, также ограничения содержатся в ЕГРП. Кроме того, ограничения и обременения земельного участка могут предусмотрены действующими нормативно-правовыми актами.

Пункт 1.5 проекта договора изложен в следующей редакции: "Разрешенное использование земельного участка: для производственных целей. Приведенное описание вида разрешенного использования земельного участка является окончательным и не подлежит самовольному изменению арендатором".

В протоколе разногласий истец изложил данный пункт в иной редакции: "Разрешенное использование земельного участка: для производственных целей. Приведенное описание вида разрешенного использования земельного участка может быть изменено сторонами в случаях, предусмотренных действующим законодательство Российской Федерации".

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов согласования.

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

С учетом изложенного, суд первой инстанции признал необходимым изложить п. 1.5 договора в редакции истца.

Пункт 3.1 договора в проекте изложен в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем даты подписания договора аренды и акта приема- передачи земельного участка.

В случае возникновения права арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата начисляется с 1 числа месяца, следующего после даты подписания акта приема-передачи соответствующего недвижимого имущества.

В случае прекращения права арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) арендная плата за землю начисляется за весь текущий месяц.

Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему договору, уплачиваются арендатором в порядке, установленном действующем законодательством.

Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему договору.

Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Казанской городской Думы от 11.11.2013 N 5-26 по формуле: Апл. = УПКСЗ x Рс x Кф x Пл, где Апл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пл - площадь земельного участка".

По смыслу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 9.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена.

Истец полагал, что положение о распространении условий договора на ранее возникшие отношения сторон подлежит исключению.

Суд первой инстанции признал данное условие подлежащим изменению в силу следующего.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата подлежит начислению с момента фактической передачи объекта в аренду. Суд первой инстанции обоснованно указал, что распространения условий договора на предыдущий период является правом сторон и не может быть навязано одной стороне другой.

Также истец просил из пункта 3.1 договора исключить условие об уплате арендатором в порядке, установленном действующим законодательством налогов и иных обязательных платежей, связанных с использованием земельного участка по настоящему договору.

Поскольку согласие обеих сторон по указанному условию не достигнуты, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что суд не вправе устанавливать для истца такую обязанность.

Общий порядок содержания арендованного имущества установлен положениями ст. 616 Гражданского кодекса РФ.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно изложил данный пункт в следующей редакции:

"Арендная плата исчисляется с даты заключения настоящего договора. В случае прекращения права арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю арендная плата начисляется за весь текущий месяц.

Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему договору.

Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Казанской городской Думы от 11.11.2013 N 5-26 по формуле: Аил. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где Алл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

- Пл - площадь земельного участка".

Пункт 3.2 договора суд первой инстанции признал подлежащим исключению в силу следующего.

В данном пункте проекта договора аренды арендодатель предусмотрел обязанность арендатора при подписании договора внести предварительную оплату в размере двойной месячной арендной платы. Однако внесение арендатором денежных средств до момента заключения договора аренды, требующего государственную регистрацию, противоречит положениям статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции обоснованно указал, что условия данного пункта нарушают баланс интересов сторон, который должен соблюдаться при определении условий договора. Внесение предоплаты с момента его подписания суд первой инстанции признал необоснованным также с учётом того, что договор автоматически станет обязательным для сторон с момента вступления решения в законную силу и для сторон начнут действовать условия по внесению оплаты, установленные пунктом 3.3 договора.

В части начисления неустойки и её размера (п. 3.5 договора) стороны пришли к согласию не пришли.

Истец возражал против установления в договоре условия о применении неустойки.

Между тем, неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором (ст. 329, 330 и 332 Гражданского кодекса Российской Федерации). Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством, состоящего из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (п. п. 3, 4 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции пришел к верному выводу, что действующее законодательство не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности.

Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки, предусмотренной пунктом 3.5., а также пунктами 7.2, 7.3 не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами.

Неустойка (штраф, пеня), предусмотренная указанными пунктами договора, законом не установлена, соглашение сторон о выплатах названной неустойки отсутствует, истец не согласен на уплату неустойки (пени, штрафа).

По тем же основаниям, суд первой инстанции исключил из условий договора пункты 7.2 и 7.3, устанавливающие следующие условия: "Арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку, штраф в размере годовой арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего договора, а именно пунктом 1.5, подпунктами 5.2.2, 5.2.3, 5.2.14; арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку, штраф в размере ежемесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего договора, а именно пунктом 2.2, подпунктами 5.2.4-.5.2.6; 5.2.8 - 5.2.13, 5.2.15-5.2...22, пунктом 8.1".

По условиям пункта 5.2.13 проекта договора арендатор обязан по требованию арендодателя в пятидневный срок представлять платежные документы об уплате арендной платы, учредительные документы, иные документы, имеющие непосредственное отношение для выяснения вопросов, касающихся выполнения арендатором условий настоящего договора и его деятельности по использованию земельного участка.

Суд первой инстанции изложил пункт 5.2.13 в следующей редакции: "По требованию арендодателя в пятидневный срок представить платежные документы об уплате арендной платы".

Поскольку истец возражал против установления в договоре неограниченного перечня документов, которые может потребовать арендодатель, полагая, что фактически данное требование создает вмешательство в хозяйственную деятельность общества, и что содержание указанного права комитета подлежит реализации только в административном порядке. Поскольку подобное условие не предусмотрено законом, суд не вправе устанавливать для стороны данную обязанность.

Пункт 5.2.15 проекта договора содержит следующее условие: "В случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий, строений сооружений, расположенных на земельном участке, их частей или долей в праве на эти объекты в пятидневный срок с момента регистрации сделки письменно известить арендодателя и в тот же срок обратиться в уполномоченный орган с ходатайством об изменении, либо прекращении ранее установленного права на земельный участок либо его части".

Ссылаясь на удаленность своего нахождения по месту регистрации в г.Санкт-Петербурге от комитета, истец просил увеличить срок для извещения до 10 дней. Суд первой инстанции признал указанное требование обоснованным, исходя из критерия разумности устанавливаемых сроков с учетом места регистрации истца, и изложить пункт 5.2.15 в следующей редакции: "В случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, их частей или долей в праве на эти объекты в десятидневный срок с момента регистрации сделки письменно известить арендодателя и в тот же срок обратиться в уполномоченный орган с ходатайством об изменении, либо прекращении ранее установленного права на земельный участок либо его части".

Руководствуясь изложенным подходом об определении для сторон разумных сроков исполнения обязательств суд первой инстанции установил следующую редакцию пункта 5.2.17 договора: "Письменно в течение 5-и рабочих дней уведомить арендодателя об изменении своих реквизитов: наименования, местонахождения, почтового адреса, предназначенного для направления арендодателем соответствующих писем и уведомлений, места регистрации, платежных и иных реквизитов. В случае неисполнения арендатором этих условий, письма и другая корреспонденция, направляемые арендодателем по указанному в настоящем договоре адресу, считаются направленными арендодателем арендатору, а арендатор вне зависимости от фактического получения, считается извещенным, получившим соответствующие письма, корреспонденцию".

Пункт 5.2.23 проекта договора комитетом был изложен в следующей редакции: "Выполнять иные требования, предусмотренные действующим законодательством, нормативно-правовыми актами и актами ненормативного характера органов местного самоуправления и должностных лиц муниципального образования города Казани и арендодателя".

Истец заявил об исключении указанного пункта, возражая против установления неограниченного перечня требований и указывая, что требования, предусмотренные действующим законодательством, подлежат выполнению и при отсутствии данного условия.

Положения статьи 309 Гражданского кодекса РФ устанавливают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Таким образом, исполнение установленных действующим законодательством требований должно выполняться независимо от наличия данного условия в договоре.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно исключил указанный пункт из условий договора.

Пунктом 6.1.1 проекта договора предусмотрено право комитета "в одностороннем порядке без согласия арендатора изменять размер и условия внесения арендной платы, в том числе в случаях изменений действующего законодательства, принятия нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера органами местного самоуправления города Казани.

Истец просил исключить указание на возможность одностороннего порядка изменения размера и условий внесения арендной платы в случае принятия органами местного самоуправления города Казани актов ненормативного характера.

Исходя из положений ч. 1 и 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ следует, что стоимость аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности относится к категории регулируемых цен, при этом органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендной платы, которые используются при определении размера арендной платы за пользование земельным участком.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 15837/11 от 17.04.2012, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений. Учитывая указанные положения законодательства, регулирующего арендную плату за публичные земельные участки, а также сложившуюся правоприменительную практику о том, что действующее законодательство предусматривает регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, исключительно в нормативном порядке, что обуславливает изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанные договоры соответствующих изменений, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что спорный пункт договора следует изложить в следующей редакции: "В одностороннем порядке без согласия арендатора изменять размер внесения арендной платы в случаях изменений действующего законодательства и принятия нормативно-правовых актов".

Пунктом 6.1.6 проекта договора предусмотрено следующее право арендодателя "требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы и полного объема убытков за несвоевременный возврат земельного участка (просрочка более 10 дней) либо возврат земельного участка в ненадлежащем состоянии (виде), требующем затрат на приведение его в состояние на момент заключения настоящего договора".

Истец пункт 6.1.6 договора просил изложить в следующей редакции: "требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка)".

Излагая указанный пункт в редакции истца, суд первой инстанции исходил из того, что неустойка, как один из способов обеспечения исполнения обязательств, может быть установлена только законом или договором. Неустойка (штраф, пеня), предусмотренная в данном пункте договора, законом не установлена, соглашение сторон о выплатах названной неустойки отсутствует, истец не согласен на внесение данного условия о неустойке (пени, штрафа).

Пункт 6.1.7 договора в редакции комитета предусматривал: "В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (более одного срока оплаты) арендодатель по своему усмотрению вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

Согласно ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Довод истца о диспозитивности данной нормы Гражданского кодекса РФ и об отсутствии его согласия на включение данного условия в договор принят судом первой инстанции ввиду того, что в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение. Суд первой инстанции исключил из договора пункт 6.1.7.

Между тем, поскольку стороны не договорились об исключении условия, предусмотренного диспозитивной нормой, оснований для исключения пункта 6.1.7 из договора не имелось.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором. Поскольку неустойка, предусмотренная в пунктах 7.2 и 7.3 договора, законом не установлена, соглашение сторон о выплатах названной неустойки отсутствует, истец не согласен на внесение данного условия о неустойке (пени, штрафа), суд первой инстанции исключил пункты 7.2., 7.3., содержащие условия об уплате неустойки. Пункт 7.6. также исключен из договора, поскольку комитет не наделен полномочиями по рассмотрению дел об административных правонарушениях в области земельного законодательства.

Пункт 8.4 договора определен истцом в следующей редакции: "Уведомления, предложения и иные сообщения могут быть направлены заказным письмом". Со ссылкой на принцип свободы договора и отсутствие запрета на внесение изменений в типовую форму договора, суд первой инстанции признал возможным изложить пункт 8.4 договора в редакции истца, исключив при этом те способы изменения договора, против которых истец возражал.

Комитет изложил пункт 8.5 договора в следующей редакции: договор расторгается арендодателем в случаях:

- предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

- невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пени свыше суммы, превышающей двухмесячную арендную плату;

- неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями настоящего договора, а именно пунктами и подпунктами 1.4.2, 1.5, 2.2, 5.2.2- 5.2.6, 5.2.8 5.2.22, 8.1;

- если арендатор не начал использовать и осваивать земельный участок на условиях и в течение срока, предусмотренного настоящим договором;

При нарушении существенных условий договора арендатором арендодатель вправе по своему выбору в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в порядке и с последствиями, предусмотренными ст. 450.1 ГК РФ (при этом настоящий договор будет считаться расторгнутым по истечении 15 дней с момента направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору), или требовать расторжения настоящего договора в судебном порядке".

Истец просил изложить пункт 8.5. в следующей редакции: "Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке в случаях, предусмотренных законодательством".

Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Истец согласен на условия расторжения договора определенные только в порядке, установленном императивными нормами.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно изложил пункт 8.5. в редакции, предложенной истцом.

Довод комитета об установлении типовой формы договора аренды земельного участка постановлением исполнительного комитета г.Казани от 31.12.2015 N 4726 судом первой инстанции обоснованно отклонен, поскольку такая форма имеет рекомендательный характер и не может исключать право другой стороны сделки заявлять возражения относительно условий предложенного проекта договора.

Так как оснований для исключения пункта 6.1.7 из договора у суда первой инстанции не имелось, решение подлежит изменению в указанной части на основании пункта 2 статьи 270 АПК РФ.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2019 по делу N А65-27339/2019 изменить в части исключения из договора аренды земельного участка N20333 пункта 6.1.7.

Принять в указанной части новый судебный акт.

Изложить пункт 6.1.7 в редакции Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", а именно: "В случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы (более одного срока оплаты) Арендодатель по своему усмотрению вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд;"

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2019 по делу N А65-27339/2019 оставить без изменений.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

С.Ю. Николаева С.Ш. Романенко