Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2020 г. N 15АП-4617/20 по делу N А53-24753/2019

город Ростов-на-Дону

23 мая 2020 г.

дело N А53-24753/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Ефимовой О.Ю., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А. Смородиной,

при участии:

от ООО "Алюр": директор Мичурин О.Ю., паспорт; представитель по доверенности от 09.01.2020 Наумова О.Ф., паспорт;

от Администрации города Волгодонска: представитель по доверенности от 28.10.2019 Чижик Р.В., паспорт;

от Комитета по управлению имуществом города Волгодонска: представитель по доверенности от 06.11.2019 Чижик Р.В., паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алюр"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 11.02.2020 по делу N А53-24753/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алюр"

(ИНН 6143057888, ОГРН 1056143008371)

к Администрации города Волгодонска, Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (ИНН: 6143009250, ОГРН: 1026101938961)

о признании незаконным отказа; об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Алюр" (далее - заявитель, ООО "Алюр", общество) обратилось в суд с заявлением к Администрации города Волгодонска, Комитету по управлению имуществом города Волгодонска о признании незаконным отказ Администрации г. Волгодонска в лице Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска от 13.06.2019. N 52.3.6./1289 незаконным и необоснованным, обязать Администрацию г. Волгодонска в лице Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска заключить с ООО "Алюр" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85 площадью 7264 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Гагарина, д. 17, выделенный под строительство объекта капитального строительства "Жилой дом N 534" пятисекционный, шестиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями офисного назначения, с учетом поэтапного строительства четырех секций, сроком до окончания строительства.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общества с ограниченной ответственностью "Алюр" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что по истечении срока аренды может возобновить вышеуказанный договор N 88 от 09.07.2016 на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, на неопределенный срок, для завершения строительства. Для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, что и сделал ответчик при заключении договора N 88 от 09.07.2016 и это был первый раз, что доказывают условия договора. Общество полагает, что податель жалобы, не успевшей построить многоквартирный дом до окончания срока договора аренды, но предпринявшее в этот срок меры не только к началу строительства, как указывается в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2017 N 304-ЭС16-6168, но и к завершению строительства многоквартирного дома, вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов.

В отзывах на апелляционную жалобу Комитет по управлению имуществом города Волгодонска и Администрация города Волгодонска просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО "Алюр" поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Директор ООО "Алюр" дал пояснения по существу спора.

Представитель Администрации города Волгодонска, Комитета по управлению имуществом города Волгодонска не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.04.2007 Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (арендодатель) и ООО "Алюр" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:040213:0047, площадью 1,6576 га, расположенного по адресу: примерно в 80 метрах за пределами участка, адрес ориентира: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Гагарина, 19, под жилищное строительство. Срок аренды с 10.04.2007 по 10.04.2010.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 01.03.2007, разрешенное использование - комплексное жилищное строительство.

На основании заявления общества, постановлением администрации г. Волгодонска от 25.03.2010 N 25 изменен вид разрешенного использования земельного участка с "комплексное жилищное строительство" на "под жилищное строительство". Также на основании постановления обществу предоставлен в аренду с 11.04.2010 на три года земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040213:47, площадью 1 6576 га, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, примерно в 80 метрах от жилого дома по ул. Гагарина, 19, по направлению на юго-запад, под жилищное строительство.

28.04.2010 на основании указанного постановления заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 218. Срок аренды с 28.04.2010 по 28.04.2013.

31.03.2011 постановлением администрации г. Волгодонска N 717 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане соответствующей территории для строительства многоквартирных жилых домов по ул. Гагарина.

Согласно постановлению из земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:47 образовано 4 земельных участка, в том числе участок: ЗУ2- площадью 7264 кв. м, под строительство многоквартирного жилого дома, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Гагарина, 17.

В учетом указанного постановления в договор аренды от 28.04.2010 внесены изменения, оформленные соглашения об изменении условий договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.04.2010 N 218, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040213:85 площадью 7264 кв. м.

05.04.2013 подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.04.2010 N 218, согласно которого из п. 1.1 договора исключен абзац "площадью 7 264 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040213:85, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Гагарина, 17" с 01.04.2013.

25.06.2013 администрацией г. Волгодонска принято постановление N 2274 о продлении срока аренды под строительство многоквартирного жилого дома.

На основании постановления, 08.01.2013 заключен договор аренды находящегося в собственности земельного участка N 265, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7 264 кв. м, с кадастровым номером 61:48:0040213:85, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Гагарина, 17, под строительство многоквартирного жилого дома. Срок аренды с 08.07.2013 по 08.07.2016.

16.10.2014 постановлением администрации от 16.10.2014 N 3574 изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85 с "под строительство многоквартирного жилого дома" на "многоквартирные жиле дома, офисы, отделения банков, магазины площадью зала до 5 000 кв. м".

27.01.2015 обществу выдано разрешение на строительство N "RU 61303000" "008", срок действия разрешения до 08.07.2016.

30.05.2015 общество обратилось с заявлением в администрацию г. Волгодонска о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Гагарина, 17, без проведения торгов, для завершения строительства.

09.07.2016 заключен договор аренды находящегося в собственности земельного участка N 88, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7 264 кв. м, с кадастровым номером 61:48:0040213:85, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Гагарина, 17, для использования: многоквартирные жиле дома, офисы, отделения банков, магазины площадью зала до 5 000 кв. м. Срок аренды с 09.07.2016 по 09.07.2019.

12.07.2016 обществом получено разрешение на строительство N 6-303-129-2016, согласно которому разрешено строительство жилого дома N 534. Срок действия разрешения до 12.07.2018, которое было продлено до 09.07.2019.

21.03.2019 ООО "Алюр" обратилось в КУИ г. Волгодонска с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 09.07.2016 N 8 для завершения строительства.

Письмом от 22.04.2019, дополненное письмом от 13.06.2019, Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85 на условиях аренды для завершения строительства без проведения торгов со ссылкой на пункт 10 части 2, 5 статьи 39.6, пункта 5 часть 8 статьи 39.8 Земельного кодекса, указав, что продление договора аренды не представляется возможным ввиду предоставления ранее такого льготного права.

Общество, полагая, что отказ в предоставлении ему земельного участка в аренду на новый срок, не соответствует закону и нарушает его права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6). Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6).

Названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011 (подпункт "в" пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Апелляционной коллегией не принимается довод общества о том, что заявитель, не успевшей построить многоквартирный дом до окончания срока договора аренды, но предпринявшее в этот срок меры не только к началу строительства, но и к завершению строительства многоквартирного дома, вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Исходя из фактических отношений сторон, суд первой инстанции правомерно установил, что Комитетом неоднократно продлялся договор аренды для завершения строительства в 2013 году, 2016 году.

Выдел земельных участок, подписание новых договоров аренды, фактически предоставляло обществу продление права аренды.

Именно такое основание как завершение строительства явилось основанием подписания договора аренды 08.07.2013. На основании заявления общества о продлении договора аренды для завершения строительства подписан договор аренды от 09.07.206 N 88.

В данном случае судом первой инстанции правомерно учтена недобросовестность поведения общества, что не позволяет применить льготный порядок предоставления земельного участка в аренду.

Апелляционной коллегией не принимается ссылка заявителя на имеющиеся договоры долевого участия в строительстве и привлечение денежных средств физических лиц не может создавать необоснованно льготный порядок предоставления земельных участков в аренду для завершения строительства. Напротив, заявитель обязан действовать в соответствии с требованиями закона, не допуская нарушения их прав и законных интересов дольщиков.

Более того, как сам не отрицает заявитель, срок действия разрешение на строительство объекта от 12.07.2016 N 61-303-129-2016 истек 09.07.2019. Право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на испрашиваемом земельном участке, не зарегистрировано.

Обществом не оспаривалось, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка от 09.07.2016, им не завершено. Доказательств, подтверждающих нарушение срока строительства, связанных с действиями органов местного самоуправления, не представлено. При этом земельный участок уже предоставлялся обществу для завершения строительства объекта недвижимости.

На основании изложенного судом первой инстанции правомерно сделан вывод, что поскольку земельный участок ранее предоставлялся предпринимателю как собственнику объекта незавершенного строительства, основания для его повторного предоставления в этих же целях без проведения торгов у администрации отсутствовали, оснований обязать Комитет подготовить проект договора аренды не имеется.

Изложенное позволяет констатировать отсутствие установленной статьями 198 и 201 АПК РФ совокупности условий, являющихся основанием для признания оспариваемого отказа незаконными.

Из описанного выше следует, что оспариваемый отказ не противоречат приведенным нормам законодательства и не нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности, что создает основания для отказа в заявленных требованиях в полном объеме.

Принимая во внимание установленные обстоятельства дела, суд первой инстанции правомерно признал законным отказ комитета, выраженный в письме от 13.06.2019 N 52.3.6./1289.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по делу относятся на заявителя.

Из содержания п. 33, п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" следует, что в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче апелляционной, кассационной жалобы, заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

В рассматриваемых случаях государственная пошлина уплачивается за подачу жалобы, следовательно, размер государственной пошлины, уплачиваемой лицом на основании подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ, не зависит от того, сколько требований было заявлено истцом (заявителем) на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции и разрешено судом в рамках данного дела.

В связи с тем, что при подаче таких заявлений неимущественного характера, как заявление о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины составляет 300 рублей для физических лиц и 3000 рублей для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 221-ФЗ), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 150 рублей для физических лиц и 1 500 рублей для юридических лиц.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1 500 рублей, отсрочка уплаты которой предоставлена при принятии жалобы к рассмотрению, подлежит взысканию с общества с ограниченной ответственностью "Алюр" в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2020 по делу N А53-24753/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Алюр" (ИНН 6143057888, ОГРН 1056143008371) в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 1 500 (Одна тысяча пятьсот) рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Соловьева

Судьи

О.Ю. Ефимова С.С. Филимонова