Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2020 г. N 15АП-5369/20 по делу N А32-14839/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 сентября 2020 г. N Ф08-5414/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

24 мая 2020 г.

дело N А32-14839/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Абраменко Р.А., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Решетовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Неопроект"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 28 февраля 2020 года по делу N А32-14839/2018

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Краснодар строй центр" (ИНН 2312196240), обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик"Неопроект" (ИНН 2311204307),

при участии третьих лиц: федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Кубанский государственный университет", Администрации муниципального образования город Краснодар, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Ханджяна Артура Романовича,

о признании дополнительного соглашения ничтожной сделкой,

УСТАНОВИЛ:

Управление Росимущества обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Краснодар Строй Центр" о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 27.01.2017 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.01.2008 N 7700000827 в части изменения пункта 2 и подпункта 3.1 договора.

Требования мотивированы нарушением порядка заключения дополнительного соглашения (в обход публичных процедур), а также неверным расчетом размера годовой арендной платы за 2016 год, который прямо противоречит нормам права.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кубанский государственный университет и администрация муниципального образования город Краснодар.

Определением суда от 09.07.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "СК "Неопроект", являющееся в настоящее время арендатором спорного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2018 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Пятнадцатого апелляционного суда от 13.12.2018 решение от 05.10.2018 изменено, дополнительное соглашение от 27.01.2017, заключенное управлением и обществом, признано недействительным в части пункта 3.1 договора аренды от 16.01.2008 N 7700000827, касающегося арендной платы; в остальной части судебный акт первой инстанции оставлен без изменения, в доход федерального бюджета с общества взыскано 12 тыс. рублей (с учетом определения от 16.01.2019 об исправлении опечатки).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 по делу N А32-14839/2018 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал на то, что судами нижестоящих инстанций при рассмотрении дела не учтен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируемый главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также переходные положения, установленные Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Не установлены условия, позволяющие арендатору приобрести спорный земельный участок без публичных процедур. Дополнительное соглашение о продлении срока аренды по договору от 16.01.2008 N 7700000827 заключено 27.01.2017, тогда как разрешение на строительство N RU23-43-5003-2017 застройщику выдано лишь 19.10.2017, регистрация права собственности компании на незавершенный строительством объект осуществлена 24.09.2018, то есть на момент заключения дополнительного соглашения от 27.01.2017 незавершенного строительством объекта фактически не существовало.

Также суд кассационной инстанции разъяснил, что в целях правильного рассмотрения настоящего исследовать правомерность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования университета (государственного бюджетного учреждения) на право аренды суды, тогда как для разрешения настоящего спора необходимо дать оценку договору аренды от 16.01.2008 N 7700000827 на предмет соответствия закону, а также последующим действиям сторон по переуступке прав в отношении закрепленного за учреждением земельным участком. Более того, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды разрешенное использование земельного участка, указываемое в договоре аренды, должно соответствовать цели предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, названной в государственном акте. Если в государственном акте отсутствует указание на возможность использования земельного участка в целях жилищного строительства, то заключение договора аренды с соответствующим разрешенным использованием может быть произведено только на торгах с предварительным прекращением в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

Также судам необходимо проверить довод управления об изменении при переоформлении прав вида разрешенного использования спорного земельного участка с "для строительства зданий и сооружений научно-исследовательского центра" на "для строительства многоэтажных жилых домов".

20.03.2019 ООО СК "Неопроект" изменило наименование на общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Неопроект".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2020 исковые требования удовлетворены: признаны недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.01.2008 N 7700000827 в части изменения пункта 2 и подпункта 3.1 договора. Судебный акт мотивирован тем, что действия Территориального управления Росимущества по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком государственного университета на право аренды незаконны, ввиду чего является ничтожным договор аренды земельного участка от 16.01.2008 N 7700000827. В силу ничтожности указанного договора является ничтожным и дополнительное соглашение к нему, в том числе, в части пунктов 2 и 3.1. Заявление ответчика о применении исковой давности суд первой инстанции отклонил, указав, что исковая давность применима к последствиям ничтожной сделки, о применении которой в данном деле не заявлено.

Не согласившись с указанным решением Арбитражного суда Краснодарского края, общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Неопроект" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать.

Заявитель апелляционной жалобы считает решение суда незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. Так заявитель апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции не рассмотрено, поданное 16.12.2019 ходатайство о назначении по делу экспертизы в связи с тем, что отдельные листы дополнительного соглашения заменены неустановленными лицами, что подтверждается письмом прокуратуры. Суд не истребовал соответствующие материалы из прокуратуры.

Также апеллянт указывает, что суд не принял мер к примирению сторон, не рассмотрев ходатайство об отложении судебного заседания и привлечении к делу судебных примирителей.

Суд первой инстанции не привлек к участию в деле участников долевого строительства. Суд не дал оценки тому обстоятельству, что с 18.04.2018 Российская Федерация не является собственником земельного участка, выбывшего в муниципальную собственность, не дал оценки факту уплаты арендной платы, не дал оценку наличию объекта незавершенного строительства.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного заседания, в том числе, путем публикации определения, выполненного в форме электронного документа, на сайте арбитражного суда согласно пунктам 16,32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57, не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

От общества с ограниченной ответственностью "Краснодар Строй Центр" и общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Неопроект" поступили ходатайства об отложении судебного заседания, мотивированные невозможностью явки представителей ввиду ограничений в передвижении, введенных с связи с распространением коронавирусной инфекции.

Рассмотрев заявленные ходатайства, судебная коллегия не усмотрела оснований для их удовлетворения. Правовая позиция ответчиков сформулирована в процессуальных документах, поданных ими в суд первой инстанции, а также в апелляционной жалобе. Поставленные в апелляционной жалобы вопросы касаются исключительно применения норм материального и процессуального права и не связаны со спором об установлении фактических обстоятельств дела, в связи с чем дело может быть разрешено судом апелляционной инстанции и в отсутствие представителей, даже если они не могут явиться по уважительным причинам ( часть 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 12.10.2005 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок земель населенных пунктов площадью 7 588 кв. м, кадастровый номер 23:43:0402016:13, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Старокубанская, вид разрешенного использования - "для строительства многоэтажных жилых домов"; 10.01.2006 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования университета на указанный земельный участок, что подтверждается выписками из ЕГРН от 20.03.2018, 11.05.2018 (т. 1, л. д. 79-89; 106, 107).

На основании распоряжения управления от 03.12.2007 N 960-р "О переоформлении Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования Кубанский государственный университет права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации, расположенным в г. Краснодаре" управление (арендодатель) и университет (арендатор) заключили договор аренды от 16.01.2008 N 7700000827 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402016:13 общей площадью 7 588 кв. м для строительства многоэтажных жилых домов, на срок с 03.12.2007 по 03.12.2017 (т. 1, л. д. 20-24); договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 03.12.2007 по 03.12.2017. Согласно пункта 2.2. договора договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (его территориальных органах).

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы за участок составил 4 103 280 рублей, который установлен в соответствии с отчетом N О-07-904 об оценке рыночной стоимости земельного участка и определении величины арендной платы за его использование, выполненным ООО "Агентство оценки, экспертизы, консалтинга" (пункт 3.2 договора). Размер ежегодной арендной платы установлен на действительную дату оценки - 11.12.2007, в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления либо изменения рыночной стоимости участка. Изменение арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору и подписывается сторонами (пункт 3.3 договора). В случае передачи участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по договору (пункт 3.5).

Дополнительным соглашением от 05.12.2008 стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора аренды: размер годовой арендной платы за участок с 01.01.2009 составил 4 452 058 рублей 08 копеек (т. 3, л. д. 7, 8).

01 декабря 2016 года права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.01.2008 N 7700000827 университет передал обществу (т. 1, л. д. 122-124).

27 января 2017 года управление и общество подписали дополнительное соглашение к договору от 16.01.2008 N 7700000827 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, которым срок аренды продлен до 03.12.2020 (пункт 2 договора), размер годовой арендной платы на 2016 год установлен в размере 2 297 414 рублей 38 копеек (пункт 3.1 договора) согласно подпункту "д" пункта 3 постановления N 582 (т. 1, л. д. 33-35).

На основании указанного дополнительного соглашения департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар выдал обществу разрешение на строительство от 19.10.2017 N 23-43-5003-2017 многоэтажного жилого комплекса со встроенными помещениями и подземной парковкой по адресу: ул. Старокубанская, 123/А в г. Краснодаре, сроком до 19.10.2020 (т. 1, л. д. 127-130).

На момент рассмотрения дела на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства площадью 28 574,1 кв. м, право собственности застройщика на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре невидимости 24.09.2018.

На основании распоряжения управления от 27.03.2018 N 194-р "О безвозмездной передаче имущества из федеральной собственности в собственность муниципального образования город Краснодар" земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402016:13 площадью 7 588 кв. м передан в муниципальную собственность (т. 2, л. 75-76); 18.04.2018 на данный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования город Краснодар (т. 1, л. д. 99).

По договору уступки прав и обязанностей арендатора от 06.04.2018 общество передало, а индивидуальный предприниматель Ханджян А.Р. - принял права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.01.2008 N 7700000827. В свою очередь Ханджян А.Р. по договору уступки от 10.05.2018 передал, а компания - приняла права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.01.2008 N 7700000827 (т. 2, л. д. 120-124).

Управление, полагая, что дополнительное соглашение от 27.01.2017 является недействительной (ничтожной) сделкой в части изменения пунктов 2 и 3.1 договора аренды, обратилось с иском в арбитражный суд.

Апелляционный суд находит, что Арбитражный суд Краснодарского края дал правильную правовую оценку договору аренды и дополнительному соглашению как ничтожным сделкам.

Суд кассационной инстанции по настоящему делу указал, что в рассматриваемом случае условия, позволяющие арендатору приобрести спорный земельный участок без публичных процедур, не установлены, дополнительное соглашение о продлении срока аренды по договору от 16.01.2008 N 7700000827 заключено 27.01.2017, тогда как разрешение на строительство N RU23-43-5003-2017 застройщику выдано лишь 19.10.2017, регистрация права собственности компании на незавершенный строительством объект осуществлена 24.09.2018 (т. 4, л. д. 84, 85), то есть на момент заключения дополнительного соглашения от 27.01.2017 незавершенного строительством объекта фактически не существовало.

Отменяя судебные акты нижестоящих инстанции по данному делу и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что правомерность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования университета (государственного бюджетного учреждения) на право аренды суды не исследовали, тогда как для разрешения настоящего спора необходимо дать оценку договору аренды от 16.01.2008 N 7700000827 на предмет соответствия закону, а также последующим действиям сторон по переуступке прав в отношении закрепленного за учреждением земельным участком.

Так, на основании пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещным правом наряду с правом собственности, в частности, является право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды) в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Некоммерческие организации могут создаваться в форме общественных или религиозных организаций (объединений), некоммерческих партнерств, учреждений, автономных некоммерческих организаций, социальных, благотворительных и иных фондов, ассоциаций и союзов, а также в других формах, предусмотренных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации (в применимой к спору редакции) учреждением признается организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично. Права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им (пункт 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации (пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Следовательно, в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации правом получения земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование наделялись только некоммерческие организации, созданные в форме государственных или муниципальных учреждений. Указанное право, возникшее у соответствующего учреждения до вступления в силу Земельного кодекса (статья 1 Закона 137-ФЗ), переоформлению не подлежало (пункт 2 статьи 3 названного Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действия Росимущества по переоформлению ограниченного вещного права университета на земельный участок на право аренды являлись незаконными, в связи с чем договор аренды от 16.01.2008 N 7700000827 являлся ничтожной сделкой в силу статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции закона, действовавшей на день заключения договора).

Ничтожная сделка не влечет никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Как следует из постановления главы администрации города Краснодара от 18.12.1995 N 172 "О предоставлении Государственному научно - исследовательскому центру прогнозирования и предупреждения геологических и техногенных катастроф земельного участка в Карасунском административном округе" Государственному научно- исследовательскому центру прогнозирования и предупреждения геоэкономических и техногенных катастроф из земель государственной застройки в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 7 588 кв. м для строительства зданий и сооружений научно - исследовательского центра по ул. Старокубанской в Карасунском административном округе в границах, указанных на прилагаемой топосъемке (т. д. 3 л. д. 179 - 180).

Согласно передаточному акту к договору о присоединении федерального государственного научного учреждения "Центр прогнозирования и предупреждения геоэкономических и техногенных катастроф" к Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Кубанский государственный университет", утвержденному 18.08.2006 университету передан спорный земельный участок (т.д. 3, л. д. 160-161).

Таким образом, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды разрешенное использование земельного участка, указываемое в договоре аренды, соответствует цели предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования (для строительства зданий и сооружений научно - исследовательского центра), названной в государственном акте.

В отсутствие в государственном акте указания на возможность использования спорного земельного участка в целях жилищного строительства, свидетельствует о том, что договор аренды земельного участка в целях жилищного строительства мог быть заключен только на торгах с предварительным прекращением в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

Поскольку договор аренды является ничтожной, являются ничтожной сделкой сами по себе и дополнительные соглашения к нему, в том числе, оспариваемое соглашение от 27.01.2017.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ничтожная сделка не исцеляется временем, истечение срока исковой давности может быть основанием для отказа в применении последствий недействительности сделки (реституции). В данном деле истец не испрашивает применения реституции, в связи с чем оснований для применения исковой давности к договору аренды не имеется.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не могут быть основанием для отмены обжалуемого решения.

Независимо от содержания дополнительного соглашения ( на что указывает ответчик), оно ничтожно в силу отсутствия у Территориального управления юридической возможности предоставить земельный участок для целей строительства, минуя установленные Земельным кодекса Российской Федерации основания.

Также суд кассационной инстанции по настоящему делу указал, что в рассматриваемом деле условия, позволяющие арендатору приобрести спорный земельный участок без публичных процедур, не установлены, дополнительное соглашение о продлении срока аренды по договору от 16.01.2008 N 7700000827 заключено 27.01.2017, тогда как разрешение на строительство N RU23-43-5003-2017 застройщику выдано лишь 19.10.2017, регистрация права собственности компании на незавершенный строительством объект осуществлена 24.09.2018 (т. 4, л. д. 84, 85), то есть на момент заключения дополнительного соглашения от 27.01.2017 незавершенного строительством объекта фактически не существовало.

При таких обстоятельствах оснований для проведения по делу судебной экспертизы в отношении установления факта возможной замены отдельных страниц дополнительного соглашения не требуется, поскольку оно ничтожно само по себе.

Отсутствует и основания для привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц граждан, заключивших с ответчиком договоры долевого участия в строительстве, поскольку суд не высказывается в данном деле относительно прав граждан.

Не имеется оснований и для обсуждения вопроса относительно уплаты арендной платы, поскольку вопрос о применении реституции истцом в данном деле не ставился.

Не является основанием для отмены решения и то обстоятельство, что с 18.04.2018 право собственности на земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город Краснодар, поскольку указанное обстоятельство не лишен истца легитимации по заявленному иску. Вопрос же возможности восстановления вещно-правового титула университета на спорный земельный участок в данном деле не обсуждается, поскольку такой вопрос может быть предметом самостоятельного иска.

Вопрос о судьбе объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, не входит в предмет доказывания по настоящему делу, а сам по себе факт регистрации объекта незавершенного строительства никоим образом не исцеляет ничтожности сделки и не препятствует удовлетворению иска.

Довод апеллянта о том, что суд не принял мер к урегулированию спора миром, в том числе, привлечением судебных примирителей, подлежит отклонению. Из материалов дела не следует, что истец было согласен на проведение соответствующих процедур.

Оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Краснодарского края арбитражный суд апелляционной инстанции не установил.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство ответчиков об отложении судебного заседания - отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 февраля 2020 года по делу N А32-14839/2018 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Р.А. Абраменко М.Н. Малыхина