Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2020 г. N 10АП-5488/20 по делу N А41-95733/2019

г. Москва

25 мая 2020 г.

Дело N А41-95733/19

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Комитета по Управлению имуществом администрации г.о. Балашиха: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "ГЛАВСТРОЙ-САВВИНО" - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК": Высоцкая Г.В., представитель по доверенности от 09.01.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по Управлению имуществом администрации г.о. Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 21.02.2020 года по делу N А41-95733/19, принятое по исковому заявлению Комитета по Управлению имуществом администрации г.о. Балашиха к ООО "ГЛАВСТРОЙ-САВВИНО" - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по Управлению имуществом администрации г.о. Балашиха обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ГЛАВСТРОЙ-САВВИНО" - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" о взыскании 2 189 472 руб. 94 коп. задолженности по оплате арендной платы за 3 квартал 2019 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка N 4103 от 09.12.2010 г., а также 10 401 руб. 43 коп. неустойки за период с 16.09.2019 г. по 24.09.2019 г.

Решением Арбитражного суда Московской области от 21.02.2020 года по делу N А41-95733/19 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Комитет по Управлению имуществом администрации г.о. Балашиха обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

Представитель ООО "ГЛАВСТРОЙ-САВВИНО" - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Комитета по Управлению имуществом администрации г.о. Балашиха, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие. От Комитета по Управлению имуществом администрации г.о. Балашиха поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор N 4103 от 09.12.2010 г. аренды земельного участка КН 50:50:020601:55, под комплексную многоэтажную жилую застройку в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская (центр-2) от 27.08.2007 г.

В соответствии с п.3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В случае не соблюдения порядка внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить за каждый день просрочки пени в размере 0,05% от суммы просроченного платежа (п.5.2 Договора).

Как указал истец, Ответчик свои обязательства надлежащим образом не исполнил, в связи чем у него образовалась задолженность.

Поскольку инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, он обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на стороне ответчика отсутствует задолженность.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что между частным лицом и публично-правовым образованием может быть заключен договор о развитии застроенной территории, по которому частное лицо обязуется подготовить проекты документации по планировке территории, уплатить выкупную цену за изымаемое аварийное жилье и земельные участки, передать в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан из аварийного жилья и после утверждения органами местного самоуправления документации по планировке территории осуществить строительство в соответствии с такой документацией, а публично-правовое образование обязуется утвердить документацию по планировке территории, принять решение об изъятии помещений в аварийных зданиях и земельные участки под ними, а затем предоставить эти участки контрагенту для нового строительства.

Поскольку по условиям Инвестиционного контракта от 27.08.2007 г. Инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, Инвестиционный контракт от 27.08.2007 г. соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ,

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком КН 50:50:020601:55 кадастровой стоимостью 198 799 485,55 руб., не может быть выше размера земельного налога.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с п.10 Закон Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.

Согласно представленному в материалы дела утвержденному рабочему "Проекту рекультивации загрязненных земель" по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, мкрн "Центр-2"), земельный участок КН 50:50:020601:55 подлежит рекультивации за счет арендатора.

В связи с изложенным, судом первой инстанции верно указано, что при исчислении размера аренды, базовая ставка арендной платы за пользование земельным участком КН 50:50:020601:55 составляет 2,92 рубля за квадратный метр, а не 67, 31 руб., как указывает истец.

Таким образом, арендная плата подлежит определению по формуле: 2,92 (Аб) x 4.2(Кд) x 1(Пкд) x 1,32 (Км) x 24 533 (S) = 397 151,97 рублей в год и 99 287,99 рублей в квартал.

Ответчик в счет оплаты аренды за 3 кв.2019 года перечислил 99 287,99 рублей, что подтверждается п/п N 602 от 13.09.2019 г.

На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении исковых требований.

Ссылка Истца в апелляционной жалобе на то, что выводы решения суда противоречат фактическим обстоятельствам дела не правомерна.

Ответчик стал арендатором земельного участка по договору аренды N 4103 от 09.12.2010 г. на основании Соглашения о об уступке прав и обязанностей от 25.04.2019 г. (далее - Соглашение) по вышеуказанному договору аренды земельного участка (кадастровый номер 50:50:020601:55), заключённому между ООО "Аврора" (Арендатор) и ООО "ГС-Саввино"-спецзастройщик" (Новый Арендатор). Указанный земельный участок был образован в результате размежевания земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:0024. Срок аренды земельного участка с 01.12.2010 по 26.04.2050.

В силу п.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды земельного участка, за исключением договоров, заключённых на срок менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса, п. 2. ст. 609, п. 3 ст.433 ГК РФ).

Пунктом 8.1. Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка предусмотрено, что соглашение об уступке прав и обязанностей вступает в силу с момента его государственной регистрации. Дата регистрации Соглашения -19 июня 2019 года.

Пунктом 3.1. Договора аренды земельного участка предусмотрен, расчёта арендной платы для ООО "Аврора", исходя из базовой ставки арендной платы, установленной для загрязнённых земель. Пересчёт арендной платы будет произведён после утверждения приёмки земельного участка после проведённой рекультивации. Рекультивация земельного участка не проведена, акты о проведении рекультивации отсутствуют.

Согласно уведомлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха N 1034/2 от 02.02.2018 ООО "Аврора" с 01.01.2018 была установлена арендная плата в квартал 99287,99 рублей, исходя из базовой ставки(Аб) арендной платы 2,92 руб. за кв.м. установленной для загрязнённых земель.

Прежнему арендатору на 2019 год размер арендной плата по данному договору не изменялся, рекультивация земельного участка на дату заключения Соглашения об уступке прав и обязанностей не была произведена, акт о проведении рекультивации не подписывался, что подтверждается письмом ООО "Аврора" N 134 от 24.09.2019 и письмом Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха N 6669/2 от 05.07.2019 года.

При уступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Законом Московской области N 103/2018-03 от 03.07.2018 года "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2019 год" в ст. 10 Базовый размер арендной платы за нарушенные земли составляет 2,92 руб. за кв.м. при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель.

ООО "ЦентрСтройПроект" по заказу ООО "Аврора" был разработан Рабочий проект Рекультивации загрязнённых земель" по адресу: Московская область, г. Железнодорожный (новое название: г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская).

Проект рекультивации загрязнённых земель по адресу: Московская область, г. Железнодорожный (новое название: г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская) Земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:0024 утверждён Постановлением Главы городского округа Железнодорожный Московской области N 3833 от 21.12.2008. Постановлением Администрации городского округа Балашиха N1014-ПА от 09.10.2017 в Постановление от 31.12.2008 за N3833 "Об утверждении проекта рекультивации загрязнённых земель по Адресу: Московская область, город Железнодорожный, ул. Автозаводская" внесены изменения о выполнении рекультивации поэтапно в срок до 30.09.2022 года.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что расчёт арендной платы по Аб в размере 2,92 руб. за квадратный метр должен производиться с 15 октября 2019 года в соответствии с 1.2. Дополнительного соглашения N 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 к Инвестиционному контракту Nб/н от 27.08.2007 неправомерны, поскольку все права и обязанности по Договору аренды N4103 от 09.12.2010 перешли к Ответчику на основании Соглашения, в том числе и проведение рекультивации.

Также заявитель полагает, что судом первой инстанции неправомерно сделана ссылка на то, что стоимость арендной платы не должна быть выше ставки земельного налога. Между тем, апелляционный суд отмечает следующее.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:540:020601:55 заключён в соответствии с п.5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (письмо Комитета по управлению имуществом от 23.12.2019 за N 12180 и Постановление Администрации городского округа Железнодорожный Московской области N 3916 от 09.12.2010).

Земельный участок, с кадастровым номером 50:540:020601:55 предоставлен в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку. 27 августа 2007 года между ООО "Аврора" и Администрацией городского округа Железнодорожный (теперь Балашиха) Московской области был заключён Инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2".

В соответствии с Инвестиционным контрактом от 27.08.2007 Инвестор застройщик обязан был обязан построить школы - 4 шт, детские сады - 6 шт, поликлинику для взрослых, поликлинику для детей, здание администрации, пожарное депо, подстанцию скорой помощи, осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории, осуществить финансирование проектирования, строительство и ввод в эксплуатацию здания ЗАГС-а, осуществить финансирование проектирования, строительства и ввод в эксплуатацию автомобильной дороги (продолжение ул. Пионерская - Рождественская в микрорайоне "Центр-2" и мкр. "Центральный" в г. Балашиха, мкр. Железнодорожный Московской области) и связанных с ней инженерных сетей и сооружений (включая железнодорожный переезд, благоустройство и озеленение территории), в том числе оплата услуг технического заказчика, провести проектно-изыскательские работы по выносу железнодорожных путей не общего пользования в г. Железнодорожный, а также передать администрации квартиры для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования.

Проект планировки и межевания территории "Центр-2" производился Инвестором застройщиком ООО "Аврора", что подтверждается Заключением о результатах публичных слушаний по проекту планировки и межевания территории микрорайона "Центр-2" "МГ" N 28 от 01 августа 2012 года.

Следовательно, указанный договор аренды заключён в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный (теперь Балашиха), ул. Автозаводская(Центр 2) от 27 августа 2007 года и к данным отношениям аренды земельного участка могут быть применены нормы Градостроительного кодекса о развитии застроенной территории ( ст. 46.1,46.2 и 46.3).Поскопьку инвестиционный контракт был заключён в 2007 году, договор аренды земельного участка в декабре 2010 года.

Поскольку по условиям договора аренды земельного участка N 4103 на время проведения рекультивации установлена арендная плата из расчёта Аб в размере 2,92 руб. за квадратный метр для загрязнённых земель, то суд правомерно согласился с позицией Ответчика о применении для расчётов по арендной плате на время рекультивации стоимости арендой платы в квартал в размере 99 287,99 руб.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции указана максимальная ставка арендной платы в год и минимальная на время проведения рекультивации с учётом того, что рекультивация производится за счёт средств Ответчика и никаких противоречий в применении законодательства нет.

У Ответчика на дату предъявления иска отсутствовала задолженность по арендной плате за третий квартал, поскольку им была произведена оплата в полном объёме в размере 99 287,99 руб., который был установлен прежнему арендатору на 2019 год.

Кроме того по аналогичному спору имеются вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Московский области от 17 января 2020 года по делам N А41- 98610/2019, N А41-98594/2019 и N А41-95727/2019 с отказом Истцу о взыскании стоимости арендной платы в повышенном размере по договорам аренды земельных участков, по которым необходимо проведение рекультивации.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 21.02.2020 года по делу N А41-95733/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова Е.Н. Виткалова