Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2020 г. N 17АП-14580/18 по делу N А50-13187/2017

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11 сентября 2020 г. N Ф09-9342/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

26 мая 2020 г.

Дело N А50-13187/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Мартемьянова В. И.,

судей Романова В.А., Герасименко Т.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Киндергарт А.В.

при участии:

должника - Мамедовой Л.Р., паспорт;

от финансового управляющего: Безусов А.Н. - дов. от 30.01.2020 г., Полуянова О.А. - дов. от 18.05.2020,

от ответчика Серебровой Н.В. : Андросова Л.В. по доверенности от 06.08.2019, паспорт;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу финансового управляющего Леонгардт Марии Алексеевны

на определение Арбитражного суда Пермского края от 31 января 2020 года

по делу N А50-13187/2017,

по заявлению финансового управляющего о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки,

в рамках дела о признании Мамедовой (Санниковой) Людмилы Романовны (24.04.1972 г.р., место рождения: дер. Пермяковка Частинский район Пермской области, адрес: г. Пермь, ул. Транспортная, д. 15, кв. 158; ИНН 594806490091; СНИЛС 124-267-618 50) несостоятельным (банкротом)

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Пермского края от 22.04.2019 (резолютивная часть решения объявлена 15.04.2019) Мамедова (Санникова) Людмила Романовна (далее также - должник) признана несостоятельным (банкротом), в отношении неё введена процедура реализации имущества сроком на пять месяцев.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 13.05.2019 финансовым управляющим Мамедовой (Санниковой) Людмилы Романовны утверждена Леонгардт Мария Алексеевна, член Ассоциации Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Содействие".

13.06.2019 от финансового управляющего в арбитражный суд поступило заявление о признании недействительной сделкой пункта 5.1. договора аренды от 01.07.2017, пункта 1 Дополнительного соглашения от 10.01.2018 к договору аренды от 31.12.2017 в части установления арендной платы в размере 40 000 руб. в месяц; взыскании с Серебровой Надежды Валерьевны в пользу Мамедовой (Санниковой) Людмилы Романовны денежных средств в размере 6 483 628 руб. (с учетом принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения суммы неосновательного обогащения).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 31 января 2020 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с определением, финансовый управляющий обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, требования удовлетворить.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что суд первой инстанции не применил норму, подлежащую применению (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве).

Заявление о признании Мамедовой Людмилы Романовны банкротом принято к производству определением Арбитражного суда Пермского края от 19.06.2017 г. Соответственно, договоры аренды от 01.07.2017 г. и от 31.12.2017 г. заключены в период подозрительности - после принятия заявления о признании должника банкротом.

Цена сделки существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. Размер арендной платы, установленный сторонами в договорах аренды от 01.07.2017 г. и от 31.12.2017 г. составляет 40 000,00 руб. в месяц.

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке N 9117, составленному 23.08.2019 г. ООО "Промпроект-оценка", рыночная стоимость права пользования объектом аренды по состоянию на 01.07.2017 г. составляет 330 600,00 руб., по состоянию на 31.12.2017 г. - 315 050,00 руб.

При таких обстоятельствах размер арендной платы установлен на нерыночных условиях, является явно заниженным, что не соответствует принципам разумности и добросовестности участников сделки.

Довод суда первой инстанции о том, что размер арендной платы составляет не 40 000 руб., а 154 986 руб., из которых 40 000 руб. - постоянная часть, 114 988 руб. - переменная часть, включающая в себя коммунальные платежи (стр. 9 обжалуемого определения), является несостоятельным.

Во-первых, стороны урегулировали в договоре, что затраты арендатора за коммунальные, эксплуатационные и другие административно-хозяйственные услуги по занимаемому Помещению в сумму арендной платы не входят (п. 5.5. договора аренды от 01.07.2017 г.).

Во-вторых, рыночная стоимость права пользования объектом аренды определена оценщиком ООО "Промпроект-Оценка" в размере 330 600,00 руб. и 315 050,00 руб. без учета коммунальных платежей (стр. 64, 66 отчета об оценке). При этом, коммунальные и эксплуатационные платежи оплачиваются дополнительно сверх арендной платы арендатором, а не арендодателем (стр. 2 отчета об оценке).

При таких обстоятельствах, суду необходимо сравнивать арендную плату в размере 154 986 руб. (40 000 руб. - постоянная часть, 114 988 руб. - переменная часть) и арендную плату в размере 445 588 руб. (330 600 руб. - постоянная часть, 114 988 - переменная часть).

Довод суда первой инстанции о том, что отчет об оценке не свидетельствует о неравноценности сделок (стр. 10 обжалуемого судебного акта), является несостоятельным.

ООО "Промпроект-оценка" подготовлен обоснованный и объективный отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы. При составлении отчета об оценке оценщик действовал в рамках закона об оценочной деятельности и согласно федеральным стандартам оценки.

В обжалуемом судебном акте не указано, какие нормы права нарушены оценщиком при определении рыночной стоимости права пользования объектом аренды.

Суд первой инстанции указывает, что специалистом при определении рыночного размера арендной платы по спорным договорам были проанализированы лишь предложения о сдаче помещений в аренду, взятые из соответствующих объявлений, непосредственно сами аналогичные договоры аренды не исследовались.

Следует отметить, что в данном случае оценщиком при расчете арендной платы применена понижающая процентная корректировка "Скидка на торг" в размере -10,5 % (стр. 56, 65 отчета об оценке).

Кроме того, были применены процентные корректировки на наличие/отсутствие отдельного входа в размере -15%, на площадь объекта в размере -6% и -20%, на этаж расположения в размере -14% (стр. 56, 65 отчета об оценке).

Суд первой инстанции указывает, что при оценке не учтено, что спорное помещение было обременено залогом в пользу ПАО "Сбербанк России", залогодержатель согласия на заключение долгосрочного договора аренды спорного помещения не давал.

На стр. 5 оценочного отчета указано, что при оценке объекта аренды учитывается наличие обременений, а именно ипотека на срок с 15.12.2014 по 11.10.2024, залог в силу закона на срок с 21.10.2014 по 11.10.2024.

На стр. 66 оценочного отчета указано, что срок аренды по объекту оценки и объектам аналогам предполагается на срок менее года, с последующим продлением. Регистрация договоров аренды не требуется.

Ответчиком в материалы дела не представлено альтернативного отчета об оценке.

Таким образом, суд первой инстанции неправомерно пришел к выводу о том, что рыночная стоимость права аренды спорного помещения составляет 154 986,00 руб.

Кроме того, арендатор Сереброва Н. В. имеет задолженность по оплате за коммунальные и эксплуатационные услуги в размере 3 632 761,62 руб.: задолженность перед ИП Репиным А.А. по договору N 08/6ЭР от 01.10.2014 г. в сумме 2 512 859,06 руб. Задолженность в размере 1 031 468,86 руб. включена в реестр требований кредиторов определением суда от 19.10.2018 г. Задолженность в размере 1 481 390,20 руб. является текущей. Задолженность перед ООО "Маяк" по договору N 08/6ЭР от 01.08.2018 г. в сумме 1 119 902,56 руб. Требования заявителя являются текущими. Финансовым управляющим получены документы, подтверждающие наличие задолженности. Проводится анализ документов.

В судебном заседании представители заявителя на удовлетворении апелляционной жалобы настаивают по основаниям, изложенным в ней, а также в дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе.

Должник Мамедова Л.Р., а также представитель ответчика письменных отзывов на апелляционную жалобу не представили, против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

В удовлетворении ходатайства представителей финансового управляющего о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства - копии договора аренды нежилого помещения от 01.03.2020 г. между Касумовым Х.К. и Гулиевым Т.Г. судом апелляционной инстанции отказано, поскольку оригинал указанного договора на обозрение суда не представлен, основания считать представленную копию заверенной надлежащим образом у суда апелляционной инстанции отсутствуют, также отсутствуют доказательства того, что указанную копию договора финансовому управляющему представил Касумов Х.К. в ответ на его запрос от 23.01.2020 г. При этом в материалах дела уже имеется, приобщенная к ним судом первой инстанции копия договора аренды между Касумовым Х.К. и Колчановой С.С. от 30.03.2020 г., заключенного в отношении того же объекта (т.2, л.д. 88-90).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Мамедовой Людмилой Романовной (арендодатель) и Серебровой Надеждой Валерьевной (арендатор) заключен договор аренды помещения под ресторан (кафе-столовую) от 01.07.2017, в соответствии с условиями которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения, находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 37. Помещения располагаются на 6-м этаже здания. Общая площадь передаваемых арендатору помещений составляет 622 кв.м. (п. 1.1. договора).

В соответствии с п. 2.1. договора помещение арендуется на срок с 01.07.2017

по 31.05.2018.

В п. 5.1. договора сторонами определена стоимость арендной платы в 40 000 руб. в месяц.

Согласно п. 5.3. договора оплата за предоставляемые коммунальные, эксплуатационные услуги и другие административно-хозяйственные услуги по занимаемому помещению производится по счетам, выставленным арендодателем арендатору.

Согласно п. 5.5 договора затраты арендатора за коммунальные, эксплуатационные и другие административно-хозяйственные услуги по занимаемому помещению, абонентская плата за пользование телефонами, интернетом, факсимильной связью в сумму арендной платы не входят.

Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи помещения от 01.07.2017.

Как указывает ответчик договор аренды помещения под ресторан (кафестоловую) от 01.07.2017 был расторгнут.

31.12.2017 Мамедова Л.Р. и Сереброва Н.В. заключили новый договор аренды помещения под кафе, по которому арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 37, общей площадью 622 кв.м. для организации кафе-столовая.

Нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2014 серии 59БД N 491524 выдано УФС государственной регистрации, кадастра и права по Пермскому краю, регистрационный номер 59-59-23/245/2014-734 от 21.10.2014.

Согласно пункту 1.4. договора от 31.12.2017, помещение сдается в аренду с 31.01.2018 по 01.01.2019.

Пунктом 1.4.1. указанного договора установлено, что в случае отсутствия уведомления арендатора об освобождении помещения по окончанию действия договора, договор считается бессрочным и заключенным неопределенный срок.

Пунктом 3.1. договора от 31.12.2017 установлено, что арендная плата устанавливается 154 986 руб., включая коммунальные платежи в размере 54 986 руб., возмещение эксплуатационных расходов, возмещение затрат по электроэнергии, водоснабжение и водоотведение в размере 67 000 руб.

Пунктом 1 дополнительного соглашения от 10.01.2018 к договору аренды от 31.12.2017 в пункт 3.1. договора от 31.12.2017 внесены изменения, согласно которым стоимость арендной платы, включающей в себя плату за пользование помещением, устанавливается в 40 000 руб. в месяц, кроме того арендатор возмещает эксплуатационные расходы арендодателя, связанные с содержанием помещения, включая плату за отопление, а также расходы по оплате электроэнергии, энергоснабжения и водоотведения в размере 114 988 руб. в месяц.

Ссылаясь на то, что пункты 5.1. договора аренды от 01.07.2017 и пункт 1 дополнительного соглашения от 10.01.2018 к договору аренды от 31.12.2017 в части установления арендной платы в размере 40 000 руб. являются недействительными, финансовый управляющий на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что совокупность обстоятельств, являющихся основанием для признания сделок недействительными на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве, отсутствует.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей заявителя и ответчика, а также должника, участвующих в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

В абзаце четвертом пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 63) указано, что в случае оспаривания подозрительной сделки судом проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Бремя доказывания наличия оснований в отношении оспариваемых сделок лежит на заявителе.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что оспариваемый договор заключен 01.07.2017, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.12.2017 заключено 10.01.2018, заявление о банкротстве в отношении должника принято судом к производству 19.06.2017 г.

20.06.2018 (резолютивная часть определения от 13.06.2018) в отношении Мамедовой Людмилы Романовны введена процедура реструктуризации долгов.

Таким образом, оспариваемые сделки совершены, в том числе, в процедуре реструктуризации долгов в период подозрительности, установленный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, при наличии у должника неисполненных обязательств перед кредиторами, требования которых были включены в реестр требований кредиторов.

Финансовый управляющий представил справки ООО "Промпроект-оценка" от 24.05.2019 и от 07.06.2019, согласно которым ориентировочная рыночная стоимость права пользования объектом аренды, принадлежащего Мамедовой Л.Р., по состоянию на 01.07.2017 составляла 331 000 руб., по состоянию на 31.12.2017 - 320 600 руб.

Финансовым управляющим представлен отчет об оценке права пользования объектом аренды N 9117 от 23.09.2019, выполненный ООО "Промпроект-Оценка", согласно которому стоимость права пользования объектом аренды, принадлежащим Мамедовой Л.Р., по состоянию на 01.07.2017 составляла 330 600 руб. в месяц, по состоянию на 31.12.2017 - 315 050 руб. в месяц. На основании указанного отчета финансовым управляющим произведено уточнение заявленных требований.

Возражая против удовлетворения требований ответчик ссылался на то, что отношения между Мамедовой Л.Р. и Серебровой Н.В. возникли еще в 2016 году в рамках договора аренды нежилого помещения общей площадью 622 кв. м., расположенного на 6 этаже ТЦ "Алмаз", находящегося по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 37, заключенного 08.08.2016 на срок до 30.06.2017.

Пункт 2.1. договора аренды от 08.08.2016 также предусматривал арендную плату в размере постоянной части в сумме 40 000 руб. и переменной части в размере стоимости расходов на коммунальные услуги, эксплуатационные расходы по содержанию помещения, стоимости электроэнергии, водоснабжения и водоотведения согласно выставленных счетов.

Кроме уплаты арендной платы, в счет возмещения эксплуатационных расходов на содержание помещения, включая плату за отопление, за электроэнергию, водоснабжение и водоотведение ответчиком понесены расходы в сумме 2 808 428 руб. 90 коп., в том числе 492 349 руб. 92 коп. - в период действия договора аренды от 08.08.2016, 328 000 руб. - в период действия договора аренды от 01.07.2017, 1 960 477 руб. 84 коп. - в период действия договора аренды от 31.12.2017.

В подтверждение несения указанных расходов Серебровой Н.В. представлены копии договора подряда на строительно-отделочные работы от 09.08.2016, договора на изготовление искусственного (гипсового) дерева от 15.08.2016, договора N 2018/33 на изготовление и размещение продукции от 10.10.2018, платежных поручений об оплате в пользу ООО "Реклама59" по договору N 2018/33 от 10.10.2018 N 327 от 18.10.2018, N 372 от 19.11.2018, N 23 от 16.01.2019, N 44 от 30.01.2019, заявления на проведение работ в ТЦ "АЛМАЗ" по монтажу вывесок, платежных поручений об оплате в пользу Репина Александра Анатольевича N 14 от 09.09.2016, N 16 от 11.09.2016, N 57 от 09.11.2016, N 58 от 09.11.2016, N 42 от 15.02.2017, N 43 от 15.02.2017, N 59 от 28.02.2017, N 60 от 28.02.2017, N 79 от 20.03.2017, N 112 от 25.04.2017, N 233 от 02.10.2017, N 242 от 09.10.2017, N 279 от 27.11.2017, N 19 от 24.01.2018, N 169 от 103.07.2017, N 67 от 02.03.2018, N 81 от 12.03.2018, N 110 от 02.04.2018, N 152 от 03.05.2018, N 176 от 29.05.2018, N 188 от 13.06.2018, N 213 от 02.07.2018, N 216 от 05.07.2018, N 221 от 11.07.2018, N 237 от 01.08.2018, N 262 от 20.08.2018, N 294 от 17.09.2018, N 367 от 14.11.2018, N 4 от 03.01.2019, платежных поручений об оплате в пользу ООО "Алмаз Сатурн" N 44 от 13.10.2016, N 53 от 02.11.2016, N 77 от 01.12.2016, N 9 от 07.01.2017, N 27 от 02.02.2017, N 37 от 13.02.2017, N 71 от 15.03.2017, N 86 от 27.03.2017, N 118 от 03.05.2017, N 168 от 03.07.2017, N 176 от 19.07.2017, N 201 от 16.08.2017, N 240 от 09.10.2017, N 251 от 24.10.2017, N 282 от 30.11.2017, N 9 от 15.01.2018, N 46 от 15.02.2018, N 83 от 13.03.2018, N 97 от 23.03.2018, N 126 от 10.10.2018, N 162 от 14.05.2018, N 201 от 18.06.2018, N 230 от 08.07.2018, N 247 от 07.08.2018, N 265 от 27.08.2018, N 287 от 12.09.2018, N 344 от 29.10.2018, N 394 от 05.12.2018, N 429 от 24.12.2018, N 109 от 11.03.2019, N 165 от 10.04.2019, N 202 от 25.04.2019, N 236 от 20.05.2019, платежных поручений об оплате в пользу ООО "МАЯК" N 285 от 12.09.2018, N 311 от 01.10.2018, N 342 от 29.10.2018, N 343 от 29.09.2018, N 383 от 28.11.2018, N 406 от 13.12.2018, N 411 от 13.12.2018, N 13 от 11.01.2019, N 14 от 11.01.2019, N 58 от 12.02.2019, N 59 от 12.02.2019, N 87 от 25.02.2019, N 193 от 23.04.2019, N 232 от 17.05.2019, договора подряда N 08/03/01 на чистку системы дымоудаления от 08.03.2019, акта N 3692133029 от 15.03.2019 к договору от N 08/03/01 от 08.03.2019, договора подряда N 01/04 на монтажные работы от 01.04.2019, акта N 4344713662 от 03.04.2019 к договору N 01/04 от 01.04.2019, платежных поручений N 119 от 15.03.2019, N 119 от 15.03.2019, а также платежного поручения N 130 от 16.05.2017 об оплате в пользу ООО "Шелк" за Мамедову Л.Р. по мировому соглашению.

Несение Серебровой Н.В. указанных расходов финансовым управляющим не оспорено.

Таким образом, общая сумма денежных средств, выплаченных за весь период действия договоров аренды с 08.08.2016 по 13.06.2019 ИП Серебровой Н.В., составила 4 190 961 руб. 15 руб.

Доказательств того, что Сереброва Н.В. являлась заинтересованным по отношению к должнику лицом в материалы дела не представлено.

Сереброва Н.В. в соответствии с условиями договора аренды от 08.08.2016 г. осуществила ремонт арендованного помещения, а все в последующем заключенные договоры аренды следует рассматривать как сделки, связанные между собой.

Условия договоров от 01.07.2017 и от 31.12.2017 предусматривали не только внесение арендной платы в размере постоянной части в сумме 40 000 руб., но и внесение переменной части в размере стоимости расходов на коммунальные услуги, эксплуатационные расходы по содержанию помещения, стоимости электроэнергии, водоснабжения и водоотведения.

В п. 3.1. договора от 31.12.2017 действительно определено, что арендная плата устанавливается в сумме 154 986 руб., включая коммунальные платежи в размере 54 986 руб., возмещение эксплуатационных расходов, возмещение затрат по электроэнергии, водоснабжение и водоотведение в размере 67 000 руб.

Принимая во внимание фактически предусмотренную договорами аренды арендную плату в виде постоянной и переменной части, сопоставимой с суммой 154 986 руб. в месяц, по расчету суда примерная стоимость арендной платы за 1 кв.м. переданного в аренду нежилого помещения общей площадью 622 кв.м. составляет 249 руб.

Согласно представленным сведениям с сайта бесплатных объявлений Avito.ru по аренде недвижимости в торговом центре "Алмаз" (г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 37) арендная плата помещений на верхних этажах указанного здания составляет от 300 руб. и более за 1 м.кв.

Таким образом, исходя из данных сведений, размер арендной платы не существенно ниже ее рыночной стоимости.

Представленный финансовым управляющим отчет о стоимости права пользования объектом аренды, принадлежащего Мамедовой Л.Р., по состоянию на 01.07.2017 в сумме 330 600 руб. в месяц, по состоянию на 31.12.2017 - 315 050 руб. в месяц. не свидетельствует о неравноценности оспариваемых сделок.

Оценивая содержание данного отчета, суд первой инстанции установил, что специалистом при определении рыночного размера арендной платы по спорным договорам были проанализированы лишь предложения о сдаче помещений в аренду, взятые из соответствующих объявлений, непосредственно сами аналогичные договоры аренды ему не предоставлялись и не исследовались. Выбранные специалистом объекты-аналоги существенно отличаются от оцениваемого объекта, принадлежащего должнику: по этажности, наличию/отсутствию отдельного входа, площади, местоположению. В отчете при определении окончательной стоимости арендной платы произведены корректировки, вместе с тем в отчете отсутствуют пояснения относительно выбора специалистом именно этих объектов-аналогов, отсутствия для исследования объектов, наиболее близких по характеристикам к исследуемому объекту.

При оценке не учтено то обстоятельство, что залогодержатель согласия на заключение долгосрочного договора аренды спорного помещения не давал, в связи с чем ИП Сереброва Н.В. не имела возможности получить лицензию на розничную продажу алкоголя.

Финансовым управляющим не доказано, что договоры аренды могли быть заключены должником на иных условиях. При этом финансовым управляющим также не предпринималось мер по расторжению данных договоров и заключению их с иными лицами.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что у Мамедовой Л.Р. имеется задолженность перед ИП Репиным А.А. и ООО "Маяк" за коммунальные и эксплуатационные услуги исследован и отклонен, поскольку доказательств того, что Сереброва Н.В. не исполняла договорных обязательств в период действия договоров между ней и должником не представлено. Задолженность перед ИП Репиным А.А. в сумме 1 031 468, 86 руб. возникла из обязательств, наступивших до заключения договоров аренды между должником и Серебровой Н.В. ( Решение Арбитражного суда Пермского края от 16.06.2016 г. по делу N А50 - 7894/16).

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что в данном случае оценщиком при расчете арендной платы применена понижающая процентная корректировка "Скидка на торг" в размере -10,5 % (стр. 56, 65 отчета об оценке), были применены процентные корректировки на наличие/отсутствие отдельного входа в размере -15%, на площадь объекта в размере -6% и -20%, на этаж расположения в размере -14% (стр. 56, 65 отчета об оценке), на стр. 5 оценочного отчета указано, что при оценке объекта аренды учитывается наличие обременений, а именно ипотека на срок с 15.12.2014 по 11.10.2024, залог в силу закона на срок с 21.10.2014 по 11.10.2024, на стр. 66 оценочного отчета указано, что срок аренды по объекту оценки и объектам аналогам предполагается на срок менее года, с последующим продлением, исследованы и отклонены, поскольку данные доводы не опровергают факта отсутствия в отчете объектов-аналогов оцениваемого объекта, а также того, что в данном случае в связи с заключением договора аренды на срок менее года ИП Сереброва Н.В. не имела возможности получить лицензию на розничную продажу алкогольной продукции. При этом также следует учитывать затраты Серебровой Н.В. на ремонт данного помещения.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены судебного акта не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст.270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пермского края от 31 января 2020 года по делу N А50-13187/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.И. Мартемьянов

Судьи

В.А. Романов Т.С. Герасименко