Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2020 г. N 13АП-30503/19 по делу N А56-98368/2018

г. Санкт-Петербург

26 мая 2020 г.

Дело N А56-98368/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: Гусев А.О. (доверенность от 06.03.2020)

от ответчика: 1. Проволоцкий В.,В (доверенность от 30.12.2019), 2. Не явился, извещен

от 3-го лица: Спиридонова Н.Н. (доверенность от 09.01.2020)

от иных лиц: эксперт Бережной Б.Б. ( по паспорту)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30503/2019) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.08.2019 по делу N А56-98368/2018(судья Кротов С.М.), принятое

по иску АО "Рынок "Правобережный"

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга; 2) АО "ФОНД ИМУЩЕСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА"

третье лицо: СПБГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Рынок "Правобережный" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (в отношении объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 16, лит. А, площадью 6 193,4 кв. м., с кадастровым номером 78:12:0006308:3031, и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 16, лит. А, площадью 6 800 кв. м., с кадастровым номером 78:12:0006308:9098).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН).

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи, определить условия договора купли-продажи о цене нежилого здания и земельного участка, изложив пункты 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договора в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 186 159 000 рублей (Сто восемьдесят шесть миллионов сто пятьдесят девять тысяч) рублей (НДС не облагается) и включает в себя: 2.1.1. Цену продажи Здания - 83 771 550 (восемьдесят три миллиона семьсот семьдесят одна тысяча пятьсот пятьдесят) рублей. 2.1.2. Цену продажи Земельного участка - 102 387 450 (сто два миллиона триста восемьдесят семь тысяч четыреста пятьдесят) рублей".

Решением от 02.08.2019 регулированы разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, определены условия договора купли-продажи объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 16, лит. А, площадью 6193, 4 кв.м. с кадастровым номером 78:12:0006308:3031 и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 16, лит. А, площадью 6800 кв.м. с кадастровым номером 78:12:0006308:9098, пункты 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договора изложены в следующей редакции: "2.1. Цена продажи объекта составляет 186 159 000 руб. (НДС не облагается) и включает в себя: 2.1.1. Цену продажи Здания - 83 771 550 руб. 2.1.2. Цену продажи Участка - 102 387 450 руб.".

Дополнительным решением от 21.08.2019 в удовлетворении иска к АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" отказано.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, полагая, что заключение эксперта, на основании которого суд установил величину рыночной стоимости здания и земельного участка, является ненадлежащим доказательством по настоящему делу, судом первой инстанции неправомерно отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Определением от 14.01.2020 удовлетворено ходатайство Комитета и ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Стройэкспертсервис" Бережному Борису Борисовичу, с постановкой перед экспертом следующего вопроса:

Какова рыночная стоимость нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 16, лит. А, площадью 6193, 4 кв.м. с кадастровым номером 78:12:0006308:3031 и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 16, лит. А, площадью 6800 кв.м. с кадастровым номером 78:12:0006308:9098, по состоянию на дату 13.09.2017?

В апелляционный суд поступило заключение эксперта от 02.03.2020 N 3.

Определением 17.03.2020 в соответствии со ст. 86 АПК РФ в судебное заседание был вызван эксперт Бережной Борис Борисович.

В судебном заседании представитель Общества пояснил, что не возражает против определения выкупной стоимости спорного имущества по цене, определенной в заключение эксперта от 02.03.2020 N 3.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 12.03.2007 N 13/ЗК-04245 аренды земельного участка площадью 6 800 кв. м., с кадастровым номером 78:12:0006308:9098, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 16, лит. А, и договор от 10.12.1998 N 13- А002626 аренды размещенного на земельном участке нежилого здания площадью 6193,4 кв. м., с кадастровым номером 78:12:0006308:3031, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 16, лит. А.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 13.09.2017 о выкупе арендованного недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2018 по делу N А56-14038/2018 признано незаконным бездействие Комитета в период с 14.11.2017 по 16.11.2017 и в период с 21.12.2017 по 27.03.2018 в части неисполнения обязанности в соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 3 Закона N 159-ФЗ по направлению письменного задания на проведение оценки здания и земельного участка.

Распоряжением Комитета от 14.05.2018 N 849-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, улица Дыбенко, д. 16, литера А" принято решение о приватизации арендованных Обществом объектов недвижимости по цене 309 400 000 рублей, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 26.04.2018 N 31- 8-0135(009)-2018, составленного ГУП ГУИОН, в том числе: рыночная стоимость Здания составляет 97 030 000 рублей, рыночная стоимость Земельного участка составляет 212 370 000 рублей. Установлена форма платежа в рассрочку, поквартально, равными долями, период рассрочки - 20 кварталов.

Письмом от 24.05.2018 N 4243/19 Фонд направил Обществу проект договора купли-продажи Здания и Земельного участка.

Общество направило Комитету и Фонду письмо от 13.06.2018 N 21 с протоколом разногласий к предложенному договору купли-продажи объектов недвижимости относительно цены продажи Здания и Земельного участка, указав в подписанном протоколе разногласий цену объектов недвижимости 190 000 000 рублей (НДС не облагается) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 27.11.2017 N 177/17, выполненным ИП Кузьменко Петром Петровичем, в том числе 87414248 рублей цена здания, 102 585 752 рублей цена земельного участка.

В письме от 25.06.2018 N 5067/19 Фонд уведомил Общество, что изменение цены продажи объектов недвижимости не входит в его компетенцию.

Поскольку договор купли-продажи в редакции протокола разногласий не был подписан, истец обратился в арбитражный суд настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения участвующих в деле лиц, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу положений статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В целях установления выкупной стоимости спорных объектов судом первой определением от 11.01.2019 назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "АРКА" Третьяковой Ксении Андреевне, с постановкой перед экспертом следующего вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 16, лит. А, площадью 6193, 4 кв.м. с кадастровым номером 78:12:0006308:3031 и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 16, лит. А, площадью 6800 кв.м. с кадастровым номером 78:12:0006308:9098, по состоянию на дату 13.09.2017?

Согласно заключению эксперта от 05.03.2019 рыночная стоимость здания и земельного участка по состоянию на 13.09.2017 составляет 186 159 000 рублей, в том числе 83 171 550 рублей цена здания, 102 387 450 рублей цена земельного участка.

Суд первой инстанции счел заключение эксперта надлежащим доказательством рыночной стоимости выкупаемых объектов и определил редакцию спорных пунктов договора в соответвии с полученным заключением.

Признав обоснованными доводы Комитета и ГУП ГУИОН, апелляционный суд назначил повторную экспертизу, согласно заключению которой от 02.03.2020 N 3 стоимость объектов составляет 199 052 103 рубля, в том числе 11 659 653 рублей цена здания, 187 392 450 рублей цена земельного участка.

В судебном заседании 19.05.2019 эксперт Бережной Б.Б. пояснил, что указанная в расчете стоимости объекта исследования на странице 170 заключения величина стоимости земельного участка в размере 102585752 руб. составляет его кадастровую стоимость как налогооблагаемая величина, рыночная стоимость нежилого здания определена в размере 11 659 653 руб., стоимость земельного участка в размере 187 392 450 рубля, что в общей сумме составляет 199 052 103 рубля, о чем указано в экспертном заключении на странице 172.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорных объектов, и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования.

Апелляционный суд полагает, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено. Судебная экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит изменению, пункты 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договора подлежат изложению в следующей редакции:

"2.1. Цена продажи объекта составляет 199 052 103 руб. (НДС не облагается) и включает в себя:

2.1.1. Цену продажи Здания - 11 659 653 руб.

2.1.2. Цену продажи Участка - 187 392 450 руб.".,

В удовлетворении апелляционной жалобы Комитета следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.08.2019 по делу N А56-98368/2018 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Акционерным обществом "Рынок "Правобережный" при заключении договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

Определить условия договора купли-продажи объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 16, лит. А, площадью 6193, 4 кв.м. с кадастровым номером 78:12:0006308:3031 и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 16, лит. А, площадью 6800 кв.м. с кадастровым номером 78:12:0006308:9098, изложив пункты 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договора в следующей редакции:

"2.1. Цена продажи объекта составляет 199 052 103 руб. (НДС не облагается) и включает в себя:

2.1.1. Цену продажи Здания - 11 659 653 руб.

2.1.2. Цену продажи Участка - 187 392 450 руб.".

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, г. Санкт-Петербург, пр. Смольный, д. 1/Б, ОГРН: 1027809244561) в пользу Акционерного общества "Рынок "Правобережный" (адрес: 193168, Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д. 16, лит. Б, пом.5Н, оф.37, ОГРН: 1037825030814) 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 85 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

В удовлетворении апелляционной жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Ю.С. Баженова Н.С. Полубехина