Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2020 г. N 18АП-5766/20 по делу N А34-4264/2018

г. Челябинск

27 мая 2020 г.

Дело N А34-4264/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Половинского сельсовета на решение Арбитражного суда Курганской области от 25.03.2020 по делу N А34-4264/2018.

Администрация Половинского сельсовета (далее - Администрация сельсовета, истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт-эксперт" (далее - ООО "Комфорт-эксперт", ответчик) с требованиями:

- об обязании произвести перерасчет арендной платы в отношении арендатора имущества - Администрации Половинского сельсовета, начиная с 01.08.2017, применив рыночную стоимость арендной платы, определенной в заключении эксперта от 14.03.2019 N 11 из расчета 21 руб. 05 коп. за 1 кв.м. в месяц;

- об обязании возвратить излишне уплаченную сумму в размере 241950 руб. за период с 01.08.2017 по 31.12.2017;

- о взыскании судебных расходов на проведение независимой экспертизы в размере 17000 руб. (в отношении котельной по адресу ул. Элеваторная, 14а, с. Половинное);

- об обязании произвести перерасчет арендной платы в отношении арендатора имущества - Администрации Половинского сельсовета, начиная с 01.08.2017, применив рыночную стоимость арендной платы, определенной в заключении эксперта от 14.03.2019 N 11 из расчета 18 руб. 75 коп. за 1 кв.м. в месяц;

- об обязании возвратить излишне уплаченную сумму в размере 455700 руб. за период с 01.08.2017 по 31.12.2017;

- взыскании судебных расходов на проведение независимой экспертизы в размере 17000 руб. (в отношении котельной по адресу ул. Победы, 3, с. Половинное) (с учетом уточнения иска).

ООО "Комфорт-эксперт" обратилось с исковым заявлением к Администрации сельсовета с требованиями:

- о взыскании задолженности по арендной плате с 01.01.2018 по 28.02.2020 по договору от 01.08.2017 недвижимого имущества, состоящего из источника теплоснабжения, расположенного по адресу: Курганская область, Половинский район, с.Половинное, ул.Победы, 3, общей площадью 472,6 кв.м. с кадастровым номером 45:15:030201:270 в размере 2500000 руб.;

- о взыскании задолженности по арендной плате с 01.01.2018 по 28.02.2020 по договору от 01.08.2017 недвижимого имущества, состоящего из источника теплоснабжения, расположенного по адресу: Курганская область, Половинский район, с.Половинное, ул.Элеваторная, д.14а, общей площадью 76,5 кв.м. с кадастровым номером 45:15:030105:259 в размере 1250000 руб.;

- о взыскании пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ по договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2017, состоящего из источника теплоснабжения, расположенного по адресу: Курганская область, Половинский район, с.Половинное, ул.Победы, 3 на сумму основного долга в размере 2500000 руб. за период с 28.02.2018 по 28.02.2020 в сумме 224052 руб. 51 коп., с последующим ее начислением на день фактической оплаты задолженности;

- о взыскании пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ по договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2017, состоящего из источника теплоснабжения, расположенного по адресу: Курганская область, Половинский район, с.Половинное, ул. Элеваторная, д.14а, на сумму основного долга в размере 1250000 руб. за период с 28.02.2018 по 28.02.2020 в сумме 112026 руб. 24 коп. с последующим ее начислением на день фактической оплаты задолженности.

- о взыскании расходов на оказание юридических услуг 13000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное предприятие "Единство", государственное унитарное предприятие Курганской области "Кургантехинвентаризация", некоммерческая организация "Управление обеспечения энергоэффективности и энергосбережения в Южно-Сибирском регионе", Уральское Управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, Администрация Половинского сельсовета, Администрация Половинского района (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 25.03.2020 (резолютивная часть от 18.03.2020) в удовлетворении иска Администрации отказано, иск общества "Комфорт-эксперт" удовлетворен.

С указанным решением не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что в связи с обнаружением недостатков в арендуемом имуществе арендатор вправе по правилам пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать уменьшения арендной платы. Факт ненадлежащего состоянию арендуемого имущества подтвержден решением Половинского районного суда от 05.10.2017, фактом неоднократного проведения ремонтных работ на объектах.

Ссылается на ненадлежащую оценку судом первой инстанции выводов эксперта Ломакина В.В., сделанных по результатам повторной судебной экспертизы. Судом не учтено, что экспертом для определения рыночной стоимости определены неправильные объекты-аналоги в силу выбора объектов в городе Кургане при отсутствии достоверных сведений об отсутствии аналогичных объектов в Курганской области, экспертом не учтены характеристики объектов, необходимые для определения достоверной и обоснованной стоимости арендной платы, а в качестве объектов-аналогов использовалась стоимость нового оборудования без учета его износа, не исключена стоимость арендного пользования земельным участком при оценке стоимости арендной платы по объекту - котельная, расположенная по ул. Победы, д. 3.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 01.08.2017 (далее по тексту - договор N 1), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное арендное пользование за плату, источник теплоснабжения, расположенный по адресу: Курганская область, Половинский район, с. Половинное, ул. Победы, 3, общей площадью 472,6 кв.м., кадастровый номер 45:15:030201:270. Данное имущество подлежит использованию по целевому назначению для подачи тепловой энергии в горячей воде для абонентов с. Половинное (т. 1 л.д. 19-21).

Между теми же сторонами был заключен договор аренды от 01.08.2017 (далее по тексту - договор N 2) с аналогичными условиями в отношении источника теплоснабжения, расположенного по адресу: Курганская область, Половинский район, с. Половинное, ул. Элеваторная, д. 14а, общей площадью 76,5 кв.м, кадастровый номер 45:15:030105:259 (т. 2 л.д. 12-15).

25 сентября 2017 между Администрацией Половинского района и ООО "Комфорт-эксперт" заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации модульной котельной (т. 5 л.д. 85-87).

На земельный участок, расположенный по адресу: с. Половинное, ул. Победы, 3, договорные отношения отсутствуют (т. 5 л.д. 84).

В пункте 1.3 договоров стороны согласовали срок действия с 01.08.2017 по 31.07.2020.

Государственная регистрация договоров аренды осуществлена 09.08.2017, имущество передано арендатору по актам (т.1 л.д. 11, т.2 л.д. 14-15).

В соответствии с пунктом 3.1 размер арендной платы по договору N 1 составил 100000 руб. в месяц, по договору N 2 - 50000 руб. в месяц на основании отчета об оценке.

Дополнительными соглашениями от 27.11.2017 сторонами согласован пункт 2.1.9 договора о необходимости согласования с арендодателем действий по проведению работ по текущему и капитальному ремонту имущества (т. 3 л.д. 24-25).

В дальнейшем источники теплоснабжения переданы Администрацией муниципальному казенному предприятию "Единство" в соответствии с договорами субаренды от 09.08.2017 и используются последним с целью обеспечения жителей тепловой энергией (т. 1 л.д. 13-17, т. 2 л.д. 16-19).

Письмом от 01.12.2017 Администрация сельсовета уведомила арендодателя о выявлении существенных неполадок имущества, предлагая рассмотреть вопрос об определении состояния котельных и перечня работ по ремонту данных объектов, а также возможности изменения арендной платы с учетом согласованных работ (т. 1 л.д. 23).

Письмом от 14.12.2017 Администрация сельсовета предложила рассмотреть вопрос о снижении стоимости аренды до 20000 руб. по источнику теплоснабжения по адресу: ул. Победы, 3 и 10000 руб. по источнику теплоснабжения по ул. Элеваторная, 14а (т. 4 л.д. 23).

ООО "Комфорт-эксперт" отказалось пересмотреть арендную плату в сторону уменьшения, ссылаясь на включение указанных расходов при установлении тарифа теплоснабжающей организации (т.4 л.д. 24).

Ссылаясь на то, что арендная плата, согласованная в договоре аренды от 01.07.2017, является завышенной и экономически не обоснованной и подлежит установлению в размере рыночной стоимости, Администрация обратилась в суд с иском к обществу "Комфорт-эксперт".

Общество "Комфорт-эксперт" в обоснование заявленного иска ссылалось на неисполнение Администрацией обязанности по оплате арендных платежей, согласованных договором аренды от 01.07.2017.

В суде первой инстанции по ходатайству сторон проведены экспертизы на предмет определения рыночной стоимости арендной платы.

Согласно выводам эксперта Игнатьевой Т.Л. в заключении эксперта N 11-18 от 14.03.2019 (т.6 л.д. 7-133), рыночная стоимость арендной платы в месяц (по состоянию на 01.08.2017) за использование источника теплоснабжения общей площадью 472 кв.м. кадастровый номер 45:15:030201:270, расположенного по адресу: Курганская область, Половинский район, с. Половинное, ул. Победы, 3, без учета коммунальных платежей и расходов по эксплуатации имущества составляет 8860 руб. Рыночная стоимость арендной платы в месяц (по состоянию на 01.08.2017) за использование источника теплоснабжения общей площадью 472 кв.м. кадастровый номер 45:15:030201:259, расположенного по адресу: Курганская область, Половинский район, с. Половинное, ул. Элеваторная, д. 14а, без учета коммунальных платежей и расходов по эксплуатации имущества составляет 1610 руб.

Согласно выводам эксперта Ломакина В.В. в заключении эксперта N 06.02-001/2019 (т. 7 л.д. 71-150) рыночная стоимость арендной платы в месяц (по состоянию на 01.08.2017) за использование источника теплоснабжения общей площадью 472 кв.м. кадастровый номер 45:15:030201:270, расположенного по адресу: Курганская область, Половинский район, с. Половинное, ул. Победы, 3, составляет 91100 руб. Рыночная стоимость арендной платы в месяц (по состоянию на 01.08.2017) за использование источника теплоснабжения общей площадью 472 кв.м. кадастровый номер 45:15:030201:259, расположенного по адресу: Курганская область, Половинский район, с. Половинное, ул. Элеваторная, д. 14а, составляет 54100 руб.

Отказывая в удовлетворении требований Администрации, суд первой инстанции, приняв во внимание результаты судебных экспертиз, исходил из отсутствия правовых и фактических оснований для изменения согласованной в договорах аренды арендной платы в силу её соответствия рыночной стоимости арендной платы и недоказанности истцом ненадлежащего состояния арендуемого имущества. В силу этого, суд пришел к выводу о наличии у Администрации обязанности по оплате арендной платы в соответствии с условиями договора и удовлетворил в полном объеме иск общества "Комфорт-эксперт".

Повторно рассмотрев дело по правилам, установленным статьей 268 АПК РФ, исследовав письменные доказательства и оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 611 ГК РФ и статьи 614 ГК РФ обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества, соответствующего условиям договора аренды и назначению имущества, а обязанностью арендатора - оплата арендной платы.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений нормы статьи 451 ГК РФ основанием для изменения договора является также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключены договоры аренды от 01.08.2017 недвижимого имущества, в которых, в том числе, согласован размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В данном случае размер арендной платы согласован сторонами договоров по обоюдному согласию, арендная плата не относится к категории регулируемых цен (абзац 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ), в силу чего её определение находится в сфере разумно понимаемого сторонами экономического интереса. То обстоятельство, что субъектом правоотношений является публично-правовое образование не отменяет согласования цены на принципах автономии воли.

Доказательств заключения договоров аренды, в том числе, в части размера арендной платы, с пороком воли, либо при неравенстве преддоговорных возможностей сторон (пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах") материалы дела не содержат.

Наличие оснований для изменения договоров аренды в части размера арендной платы по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 540 и статьей 451 ГК РФ, истцом не доказано.

Кроме того, как правомерно установлено судом первой инстанции по результатам оценки результатов проведенных по делу судебных экспертиз, согласованная в договорах арендная плата соразмерна рыночной.

Критическая оценка апеллянтом в жалобе выводов эксперта Ломакина В.В., сделанных по результатам повторной судебной экспертизы, признается необоснованной.

Судом первой инстанции дана совокупная оценка заключениям эксперта Игнатьевой Т.Л. и эксперта Ломакина В.В. как в части содержащихся в них выводов, так и в сопоставлении с иными доказательствами, представленным в дело, и подтверждающими сопоставимый размер арендной платы, и заключение эксперта Ломакина В.В. принято судом как достоверное и допустимое доказательство с учетом установления рыночной стоимости арендной платы без учета стоимости объектов, приобретенных ответчиком в порядке реализации имущества, включенного в конкурсную массу должника-банкрота, в отличие от выводов эксперта Игнатьевой Т.Л., а также с учетом сопоставимости определенной рыночной стоимости со стоимостью, определенной в отчете об оценке, выполненном ГУП "Курганской области "Кургантехинвентаризация" (т. 1 л.д. 38-63, т. 2 л.д. 20-48).

При таких обстоятельствах ссылки апеллянта на ненадлежащий подбор экспертом Ломакиным В.В. объектов-аналогов не опровергают достоверности определенной экспертом рыночной стоимости.

Доводы апеллянта о том, что экспертом не учтено ненадлежащее техническое состояние объектов, отклоняются как противоречащие материалам дела и не подтвержденные конкретными фактическими противоречиями в выводах эксперта, каковых судом не установлено.

Доводы апеллянта о том, что экспертом Ломакиным В.В. из арендной платы не исключена стоимость арендного пользования земельным участком при оценке стоимости арендной платы по объекту - котельная, расположенная по ул. Победы, д. 3, отклоняются, исходя из положений подпункта 7 статьи 1, пункта 1 статьи 35, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 654 ГК РФ, по смыслу которых на пользователя объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, безусловно возлагается обязанность по оплате землепользования независимо от оформления прав на земельный участок, и плата за такое пользование по общему правилу включается в стоимость арендной платы.

При таких обстоятельствах обязательства по договорам аренды по оплате арендной платы должны исполняться Администрацией в соответствии с условиями договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору соразмерного уменьшения арендной платы.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции дана обоснованная оценка актам приема-передачи от 01.08.2017 и от 09.08.2017 к договорам аренды от 01.08.2017 (т. 1 л.д. 11на обороте т. 2 л.д. 15), актам приема-передачи к договорам субаренды (т. 1 л.д. 17, т. 2 л.д. 19), и сделан правомерный вывод о непредставлении истцом объективных доказательств предоставления в аренду имущества в ненадлежащем состоянии, препятствующем его использованию по назначению.

Ссылки апеллянта на то, что факт ненадлежащего состоянию арендуемого имущества подтвержден решением Половинского районного суда от 05.10.2017, отклоняются, поскольку не подтверждают состояние объектов на момент их передачи при отсутствии соответствующих возражений арендатора при принятии имущества в аренду. Принимая имущество в аренду по актам, арендатор согласился с их состоянием, и признал их соответствие условиям договоров аренды.

Факт неоднократного проведения ремонтных работ на объектах, на что также ссылается апеллянт, не может свидетельствовать о том, что работы не были обусловлены исполнением арендатором предусмотренных законом (статья 616 ГК РФ и договорами (пункты 2.1.4. и 2.1.6. договоров) обязанностей по производству текущего ремонта.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что истцом в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ не доказан факт передачи арендодателем помещения с недостатками, частично или полностью препятствующими его использования по назначению, в силу чего основания для применения нормы пункта 1 статьи 612 ГК РФ, на которую ссылается истец, при оценке правоотношений сторон не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска Администрации и удовлетворил заявленные обществом "Комфорт-эксперт" требования о взыскании арендной платы.

По изложенным мотивам, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 25.03.2020 по делу N А34-4264/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Половинского сельсовета - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова М.И.Карпачева