Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2020 г. N 04АП-2311/20 по делу N А58-10975/2019

г. Чита

27 мая 2020 г.

Дело N А58-10975/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2020 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Желтоухова Е.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абазова Хамидиллы Сайфидиновича на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25 марта 2020 года по делу N А58-10975/2019,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Абазов Хамидилла Сайфидинович (ОГРНИП 313143605800059, ИНН 143306409193, далее - ИП Абазов Х.С., предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации муниципального образования "город Мирный" Мирниского района Республики Саха (Якутия) (ОГРН 1061433000012, ИНН 1433020312, далее - администрация МО "город Мирный", орган местного самоуправления, администрация) о признании незаконными действий по начислению неустойки (пени) по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 25 июля 2000 г. N 603 в размере 183 558 рублей 04 копеек и об отказе в выдаче справки об отсутствии задолженности за аренду земельных участков, совершенных в отношении предпринимателя 16 августа 2019 г. за исх. N 5331-КА, обязании администрацию устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя - выдать справку об отсутствии задолженности за аренду земельных участков.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25 марта 2020 года по делу N А58-10975/2019 заявленное требование удовлетворено частично.

Заявитель обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.

Апеллянт считает, что суд не учел и не рассмотрел доводы о том, что именно право пользования истец приобрел, купив земельный участок. Паршенкова М.А., купившая у Котковой Е.Ф. по договору купли-продажи от 30.08.2001, не брала на себя обязательство продавца по неустойкам. Таким образом, получив правопреемство от продавца Котковой Е.Ф., Паршенкова М.А. никак не могла передать заявителю обязанность по уплате неустойки в размере 0,7%.

Также считает, что суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что Закон Республики Саха (Якутия) от 13.01.1998 г. N 221-1 "Об аренде земельных участков", который и устанавливал размер неустойки за просрочку оплаты арендных платежей (0,7%), решением Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 12.05.2003 признан недействующим, не подлежащим применению и не влекущим правовых последствий с момента вступления решения в законную силу.

Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 30.04.2020. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об отложении судебного разбирательства не заявили.

Руководствуясь частью 2 статьи 200, частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, с учетом обстоятельств дела, позиции участников судопроизводства и условий режима, введенного в субъектах Российской Федерации (Республика Саха (Якутия) и Забайкальский край), суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле, в период действия ограничительных мер, связанных с противодействием распространению новой коронавирусной инфекции.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 25 июля 2000 г. между администрацией Мирнинского улуса (арендодатель) и Котковой Еленой Филипповной (арендатор) был заключен договор земельного участка N 603 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 14:16:030024:0039, площадью 272 м2, расположенный по адресу: г. Мирный, ул. Солдатова (р-он школы N 26); на участке имеется здание - кафе (одноэтажное, каменное); участок предоставлен для кафе с летней площадкой (пункты 1.1, 1.3 договора аренды).

Пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты аренды в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,7% от суммы платежей.

30 августа 2001 г. по договору купли-продажи Коткова Е.Ф. продала, а Паршенкова М.А. купила здание кафе - магазина "Пингвин", расположенное по адресу: г. Мирный, ул. Солдатова,8. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 8 октября 2001 г.

5 декабря 2016 г. на основании договора купли-продажи, заключенного между Паршенковой М.А. и Абазовым Х.С., последний принял в собственность недвижимое имущество - здание кафе-магазина "Пингвин", расположенное по адресу: г. Мирный, ул. Солдатова, 8, корп. А. В соответствии с пунктом 5 договора купли продажи при продаже указанного здания кафе-магазина "Пингвин" покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Покупатель обязуется переоформить договор аренды земельного участка от 25 июля 2000 г. N 603 на свое имя, земельный участок общей площадью 272 м2, с кадастровым номером 14:16:030024:0039. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 13 декабря 2016 г.

Между администрацией и заявителем договор аренды земельного участка не заключался.

11 апреля 2019 г. зарегистрировано право собственности Абазова Х.С. на земельный участок общей площадью 272 м2, с кадастровым номером 14:16:030024:0039, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) по состоянию на 11 апреля 2019 г.

17 апреля 2019 г. предпринимателем погашена задолженность по арендным платежам в сумме 51 792 рублей 10 копеек.

В связи с несвоевременным внесением арендных платежей за пользование земельным участком администрацией начислены пени.

9 июля 2019 г. предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выдаче справки о наличии или отсутствии задолженности по арендной плате за земельные участки для участия в аукционе.

15 июля 2019 г. администрацией составлена справка N 4547-КА о наличии задолженности по договору аренды от 25 июля 2019 г. в размере 183 558 рублей 04 копеек; по договору аренды земельного участка от 27 декабря 2018 г. N 80А/18 задолженность отсутствует.

19 июля 2019 г. предприниматель обратился с заявлением в администрацию о выдаче справки об отсутствии задолженности по земельному участку под зданием кафе-магазина "Пингвин", указав на то, что начисление неустойки по договору аренды, заключенному с предыдущим собственником, в размере 0,7% не соответствует закону.

18 августа 2019 г. в письме N 5331-КА администрация сообщила, что права и обязанности по договору аренды от 27 июля 2000 г. перешли к предпринимателю, в связи с чем выдать справку об отсутствии задолженности не представляется возможным, администрация оставляет за собой право обратиться в суд с иском о взыскании неустойки.

Полагая действия администрации, выразившиеся в начислении пени и отказе в выдаче справки об отсутствии задолженности незаконными, предприниматель обратился в суд с заявлением.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействий), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействия).

На основании правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 сентября 2009 г. N 4381/09, неполная информация о задолженности по налогам, сборам, пеням и штрафам, числящейся за налогоплательщиком, затрагивает его право на достоверную информацию, необходимую ему для осуществления своих прав и законных интересов, в том числе в предпринимательской и (или) иной экономической деятельности.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июля 2013 г. N 57 "О некоторых вопросах, возникающих при применении судами части первой Налогового кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в выдаваемой налоговым органом справке должно быть отражено реальное состояние расчетов налогоплательщика по налогам, пеням, штрафам, с учетом и тех задолженностей, возможность принудительного взыскания которых утрачена.

Вместе с тем, исходя из необходимости соблюдения баланса частных и публичных интересов, такая справка должна содержать сведения об объективной информации.

Из материалов дела следует, что предметом рассмотрения являются действия администрации, выразившиеся в начислении неустойки за несвоевременную уплату арендных платежей и выдаче справки (расчет по обязательствам) с отражением в ней задолженности по неустойке в размере 183 558 рублей 04 копеек.

Справка об отсутствии задолженности по внесению арендных платежей необходима была предпринимателю для участия в аукционе (торгах). Данная справка, выдаваемая органом местного самоуправления не только как другой стороной сделки, но и как органом, обладающим публичными полномочиями, для предъявления третьим лицам, является официальным документом и должна отражать реальные обязательства предпринимателя по оплате аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно применил указанные правовые позиции в настоящем деле, учитывая право предпринимателя на достоверную информацию, необходимую ему для осуществления своих прав и законных интересов, в том числе в предпринимательской и (или) иной экономической деятельности.

Судом также учтено, что наличие или отсутствие у предпринимателя задолженности является одним из критериев его добросовестности и финансовой стабильности, поэтому включение в справку сведений о задолженности (без правовых оснований) нарушает права и законные интересы последнего, создает ему препятствия для осуществления предпринимательской, а также иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, администрацией начислены пени по договору аренды земельного участка от 25 июля 2000 г. N 603 в сумме 183 558 рублей 04 копейки за период с 5 декабря 2016 г. по 17 апреля 2019 г. на общую сумму задолженности 51 792 рубля 10 копеек, в том числе на сумму задолженности 7 445 рублей 31 копейку, отраженную в расчете и акте сверки взаимных расчетов, как начальное сальдо по договору N 603 от 25 июля 2000 г.

Судом установлено, что сумма задолженности в размере 7 445 рублей 31 копейка возникла за периоды до заключения договора купли продажи от 5 декабря 2016 г. и регистрации права собственности на здание кафе-магазина "Пингвин".

Также сторонами не оспаривается, что арендная плата за земельный участок под зданием кафе-магазина "Пингвин" перечислена предпринимателем единым платежом 17 апреля 2019 г. в сумме 51 792 рублей 10 копеек.

Указывая на правомерность начисленных пени, администрация считает, что при переходе права собственности на здание, расположенное на земельном участке, предпринимателю перешли права и обязанности по внесению арендных платежей, в том числе за предыдущих собственников.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 3 статьи 552 ГК РФ определено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

На основании изложенных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, в связи с приобретением объекта недвижимости (здание кафе-магазина "Пингвин"), расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить не только за пользование участком исходя из условий данного договора аренды, но и неустойку за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора (обязательств по договору), в том числе в случае нарушении сроков внесения арендной платы.

Переход права собственности на объекты недвижимости к предпринимателю зарегистрирован 13 декабря 2016 г., следовательно, с указанной даты к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора земельного участка, на условиях договора аренды от 25 июля 2000 г. N 603, в том числе в части неустойки и ее размера, поскольку иного договора в отношении земельного участка не заключалось.

Доводы предпринимателя о неправомерном начислении неустойки и ее размере в связи с отсутствием заключенного с ним договора аренды земельного участка подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с абзацем 2 пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ N 11 покупатель здания, находящегося на земельном участке, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, в данном случае администрацией.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,7% от суммы платежей.

Поскольку указанный договор не оспорен, не признан недействительной сделкой, постольку ссылка апеллянта на то обстоятельство, что Закон Республики Саха (Якутия) от 13.01.1998 г. N 221-1 "Об аренде земельных участков", который и устанавливал размер неустойки за просрочку оплаты арендных платежей (0,7%), решением Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 12.05.2003 признан недействующим, не имеет правового значения для настоящего спора.

Доказательств своевременного внесения предусмотренных договором арендных платежей предпринимателем не представлено, согласно заявлению оплата аренды земельного участка произведена за весь период единым платежом 17 апреля 2019 г. Соответственно, начисление неустойки на основании пункта 2.5 договора аренды в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей правомерно.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что поскольку к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора земельного участка с 13 декабря 2016 г., то отражение в справке задолженности по неустойке, начисленной на сумму задолженности в размере 7 445 рублей 31 копейки, возникшей до указанной даты, неправомерно и не соответствует требованиям действующего законодательства.

Поскольку за предпринимателем числится задолженность по уплате неустойки, оснований для удовлетворения требования в части выдачи справки об отсутствии задолженности у суда первой инстанции не имелось.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленного требования.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителей жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25 марта 2020 года по делу N А58-10975/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Д.В. Басаев

Судьи

Е.В. Желтоухов В.А. Сидоренко