Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2020 г. N 11АП-4548/20 по делу N А55-28623/2019

г. Самара

26 мая 2020 г.

Дело N А55-28623/2019

Резолютивная часть постановления оглашена 19 мая 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола помощником судьи Сагдеевой Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Усадьба" на решение Арбитражного суда Самарской области от 14.02.2020 по делу N А55-28623/2019 (судья Шабанов А.Н.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Усадьба"

к Департаменту градостроительства городского округа Самара

третье лицо: Управление Росреестра по Самарской области,

о признании незаконным отказа от договора,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Усадьба" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту градостроительства городского округа Самара о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка N 450 от 02.12.2018, содержащегося в письме от 30.05.2018 N Д05-01/1609.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, иск не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, просил в иске отказать.

Определением суда от 23.01.2020 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Арбитражный суд Самарской области решением от 14.02.2020 в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocит отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам.

Ответчик представил возражения на апелляционную жалобу, в которых прocит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны, третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Апелляционная жалоба рассмотрена судом в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных в порядке статьи 123 АПК РФ о месте и времени проведения судебного заседания.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов, на основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 27.11.2008 N 454-п между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СТ Логистикс" (арендатор) 02.12.2008 заключен договор аренды земельного участка N 450, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду сроком до 27.11.2013 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0206002:589, площадью 4254,20 кв. м, относящийся к категории "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Демократическая, для строительства гостиничного комплекса. Согласно п. 3.1. указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 27.11.2008 и срок действия договора истекает 27.11.2013 (п. 3.2.).

Указанный договор был зарегистрирован в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В последующем между обществом с ограниченной ответственностью "СТ Логистикс" и обществом "Усадьба" был заключен договор перемены лиц в обязательствах от 26.12.2018, в соответствии с которым права и обязанности по договору аренды от 02.12.2008 перешли обществу "Усадьба".

Дополнительными соглашениями N 1 от 01.10.2009, N 2 от 27.04.2011, N 3 от 12.04.2013 к договору аренды от 02.12.2008 были внесены изменения в договор в части порядка расчета арендной платы, размера пеней, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке.

С 01.03.2015 Министерство утратило полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона, что также отражено в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

По истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 450 от 02.12.2008 считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Как установлено судом первой инстанции, ответчик, как арендодатель направил в адрес истца как арендатору уведомление от 30.05.2018 N Д05-01/1609 об отказе от договора аренды земельного участка N 450 от 02.12.2008.

Истец, считая, что решение об одностороннем отказе от договора незаконно, обратился в суд с рассматриваемым в настоящем деле исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Частью 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аренда земельного участка регулируется общими положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Порядок возобновления договора на неопределенный срок, установленной данной нормой, не противоречит положениям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственникам в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации). Гражданский кодекс предоставляет сторонам договора аренды продолжать арендные отношения и по истечении срока действия договора, на который он был заключен.

В случае если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время, на основании части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределенный срок. При этом отказ от продления договора аренды, когда такой допускается законом, должен носить безусловный характер.

Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды N 450 от 02.12.2008, арендодатель направил в адрес арендатора, уведомление от 30.05.2018 N Д05- 01/1609 об отказе от договора аренды.

В силу ст. 165.1. Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимые сообщения: заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско- правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Неполучение арендатором поступающей в его адрес почтовой корреспонденции не может возлагать на арендодателя какие-либо дополнительные обязанности по розыску арендатора и вручению ему соответствующих уведомлений (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица).

Уведомление ответчика от 30.05.2018 N Д05-01/1609, выражающее его волеизъявление на отказ от исполнения договоров, применительно к статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, является сделкой.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Арендодатель реализовал право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды посредством направления арендатору соответствующего письменного уведомления.

Обязательства сторон из договора аренды N 450 от 02.12.2008 прекратились в порядке п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомление об отказе от исполнения договора аренды N 450 от 02.12.2008 ответчик направил истцу 30.05.2018, то есть на момент, когда срок действия названного договора истек, договор аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.

Суд первой инстанции верно указал, что в таком случае момент окончания договора зависит от усмотрения (воли) любой стороны.

Поскольку стороны не установили иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, действует общее правило, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции верно отметил, что право на отказ от исполнения договора N 450 от 02.12.2008 возникло у ответчика на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что департамент письмом от 30.05.2018 уведомил о расторжении договора не на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, а на основании ст. 619 ГК РФ, не имеет правового значения, поскольку в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что сохранение договора N 450 от 02.12.2008 привело бы к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлекло бы для арендодателя ущерб, что в значительной степени лишило бы его того, на что он вправе была рассчитывать при заключении договора.

Ссылки заявителя на положения части 2 ст.ж 450 ГК РФ об основаниях расторжения договора по решению суда являются необоснованными, поскольку расторжение договора не является предметом заявленных требований.

Довод общества о том, что арендная плата не оплачивалась в связи с тем, что арендатор не мог использовать земельный участок по целевому назначению, отклоняется судебной коллегией.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ общество вправе расторгнуть либо изменить договор в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Таким образом, невозможность использования земельного участка в соответствии с целевым назначением является основанием для расторжения договора либо внесением в него изменений, позволяющем в дальнейшем использование земельного участка.

В данном случае, ответчик земельный участок не вернул, возражает против прекращения договора, при этом не оплачивает арендную плату за весь период действия договора, начиная с момента его заключения.

Довод о том, что обществом принимались и продолжают приниматься меры для правового регулирования возникшей ситуации по устранению обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка, а также оплачивается арендная плата, не обоснован и противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Обязанность оплачивать арендные платежи по договору аренды N 450 установлена судебными актами, вступившими в законную силу.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2013, постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 по делу N А55-22349/2013 с ООО "Усадьба" в пользу Министерства строительства по Самарской области взысканы денежные средства в сумме 1 457 927 рублей.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 2412.2018 по делу N А55-24105/2018 в пользу Департамента с ООО "Усадьба" взыскана задолженность по договору аренды период с 01.04.2017 по 31.12.2017 в сумме 786 176,16 рублей, пени в сумме 44 156,91 рублей, которое не исполнено.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.10.2017 с ООО "Усадьба" взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.07.2014 по 31.03.2017 в сумме 19 549 097,70 рублей, пени в сумме 4 661 595,60 рублей, которое также до настоящего времени не исполнено.

За период с 01.01.2018 по 31.12.2018 решением Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2020 по делу N А55-28188/2019 также взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 450.

При рассмотрении исков о взыскании арендной платы все вышеуказанные доводы общества были рассмотрены и им дана правовая оценка. На основании чего вышеуказанными судебными актами установлена обязанность арендатора оплачивать арендную плату по данному договору аренды. Данные обстоятельства не должны доказываться вновь.

Кроме того, доказательства того, что договор аренды не исполнялся арендатором представлены в материалы дела.

28.08.2019 судебным приставом-исполнителем Ефремовой К.Ю. вынесено постановление об окончании исполнительного производства N 15130/17/63 045-ИП и возвращении взыскателю исполнительного листа N АС 006269582 по делу N А55-22349/2013 без исполнения в связи с тем, что должник (ООО "Усадьба") по юридическому адресу не находится, все допустимые законом меры по розыску должника и его имущества оказались безрезультатными.

Согласно акту сверки начисленных и поступивших платежей, от общества поступили три платежа: 03.09.2015 в размере 57 985,02 рублей и 584 580,31 рублей, 27.11.2017 в размере 50 000 рублей, иные платежи до 31.12.2018 не поступали. Сведения об оплате арендной платы в иных размерах в Департаменте отсутствуют. Кроме того, оплата в последующем взысканной задолженности по решению суда в рамках исполнительного производства не подтверждает добросовестного исполнения обязательств по договору.

Довод ответчика о том, что пункт 1.2, устанавливающий вид разрешенного использования земельного участка основан на неверном толковании норм материального права.

Кроме того, в связи с тем, что земельный участок, предоставленный в аренду, находится в публичной собственности, предоставлен обществу без торгов в порядке статей 30-32 Земельного кодекса РФ с предварительным согласованием мест размещения объекта нежилого назначения, заключению договора аренды предшествовала установленная законом процедура, в частности, выбор земельного участка, предварительное согласование мест размещения объекта, выбор арендатором любой вид разрешенного использования в пределах разрешенных в соответствующей территориальной зоне, недопустим.

Ссылка общества на то, что оно не могло использовать земельный участок в связи с тем, что арендодателем не был предоставлен земельный участок в соответствии с условиями договора, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Договором установлен вид разрешенного использования "для строительства гостиничного комплекса", который на тот момент является условно-разрешенным видом использования в зоне Ж-3. На момент предоставления земельного участка разрешенное использование соответствовало территориальной зоне, обществу выдано разрешение на строительство гостиничного комплекса, однако общество к его строительству не приступило.

Как указано в ранее принятых судебных актах, арендуемый земельный участок в 2014 году был переведен из территориальной зоны среднеэтажной жилой застройки (Ж-3) в зону малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами (Ж-1) и зону особо охраняемых природных территорий (Р-4). После чего общество обратилось с заявлением в Самарскую городскую Думу о внесении изменения в зонирование территории, в котором расположен земельный участок: с зон Ж-1 и Р-4 на зону Ж-2. При этом следует обратить внимание, что ответчик обратился с заявлением о смене зонирования не на ранее установленную территориальную (Ж-3), а на иную территориальную зону - зону застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-2), в которой установленный вид разрешенного использования не был разрешен, а также обратился с заявлением о внесении изменения в договор аренды в части разрешенного использования земельного участка на жилую застройку, указав о намерении строительства жилых домов.

Данные обстоятельства свидетельствуют о намерении общества обойти процедуру предоставления земельных участков, установленных для строительства жилой застройки (торги), и не могут быть вменены в вину арендодателю.

Дополнительным соглашением N 4 от 14.07.2016 к договору аренды земельного участка, Департаментом внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка "на строительство жилой застройки", однако данное дополнительное соглашение не было зарегистрировано. Исходя из имеющейся переписки (уведомление Управления Росреестра по Самарской области от 01.09.2016 N 63/001/320/2016-2977, письма Департамента управления имуществом городского округа Самара от 28.09.2016 N 15-07-28/43295) арендатором в Управление Росреестра по Самарской области направлено заявление о прекращении регистрационных действий дополнительного соглашения N 4 к договору аренды. Таким образом, арендатор в добровольном порядке отказался от регистрации дополнительного соглашения N 4, изменяющего вид разрешенного использования земельного участка.

Довод истца о том, что Департамент имеет возможность устранить обстоятельства, препятствующие использованию земельного участка, однако никаких мер не предпринимает, также не обоснованы.

В связи с тем, что общество по своей инициативе обратилось за изменением территориальной зоны на зону малоэтажной жилой застройки, и в последующем, для внесения изменения в Правила застройки и землепользования в отношении конкретного земельного участка законодательством предусмотрено право физических или юридических лиц обратиться в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений, в Комиссию по застройке и землепользованию за внесением изменений в правила землепользования и застройки (пункт 5 части 3 статьи 33 Градостроительного кодекса РФ обратиться за внесением).

Право органов местного самоуправления обратиться за внесением изменений в правила застройки и землепользования ограничено случаем, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории городского округа, межселенных территориях (пункт 4 части 3 статьи 33 Градостроительного кодекса РФ).

Кроме того, согласно статье 30 Правил застройки и землепользования в г.Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61 внесены изменения в правила застройки и землепользования, согласно которым, начиная с 02.02.2017 размещение гостиничного комплекса является разрешенным видом использования как в зоне Ж-3, так и в зонах Ж-1 и Ж-2.

Оценив изложенные в апелляционной жалобе доводы, апелляционная коллегия не нашла оснований для вывода о нарушении судом первой инстанции норм материального или процессуального права.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда не является основанием для отмены судебного акта, принятого судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 14.02.2020 по делу N А55-28623/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

Д.А. Дегтярев Е.В. Коршикова