Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2020 г. N 08АП-2091/20 по делу N А70-18870/2019

город Омск

26 мая 2020 г.

Дело N А70-18870/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зинченко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2091/2020) общества с ограниченной ответственностью "НИПИКБС-2" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.01.2020 по делу N А70-18870/2019 (судья Макаров С.Л.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Западно Сибирский геологический центр" (ИНН 7202121850, ОГРН 1037200662685) к обществу с ограниченной ответственностью "НИПИКБС-2" (ИНН: 7203131509, ОГРН: 1037200576368) о признании предварительного договора купли-продажи основным договором и обязании исполнить договор продажи недвижимого имущества,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований третье относительно предмета заявленного спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Западно Сибирский геологический центр" - Асташовой М.А. (паспорт, по доверенности от 28.10.2019),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Западно Сибирский геологический центр" (далее - ООО "ЗапСибГЦ", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "НИПИКБС-2" (далее - ООО "НИПИКБС-2", ответчик):

- о признании предварительного договора купли-продажи нежилых помещений от 19.10.2018 N 033 основным договором;

- об обязании ООО "НИПИКБС-2" передать ООО "ЗапСибГЦ" нежилые помещения (номера по экспликации первого этажа 81, 811, 81а, 82, 83, 83а, 85) общей площадью 186,90 кв.м, расположенные на первом этаже нежилого строения по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д.106, условный номер объекта 72:01/01:01:230:106:74, кадастровый номер 72:23:0218006:16324;

- о государственной регистрации перехода права собственности от ООО "НИПИКБС-2" к ООО "ЗапСибГЦ" на нежилые помещения (номера по экспликации первого этажа 81, 811, 81а, 82, 83, 83а, 85) общей площадью 186,90 кв.м, расположенные на первом этаже нежилого строения по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д.106, условный номер объекта 72:01/01:01:230:106:74, кадастровый номер 72:23:0218006:16324.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований третье относительно предмета заявленного спора, привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - Управление, третье лицо).

Решением от 16.01.2020 Арбитражный суд Тюменской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "НИПИКБС-2" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.01.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 30.04.2020.

Указами Президента Российской Федерации от 02.04.2020 N 239, от 28.04.2020 N 294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации с 04.04.2020 по 30.04.2020, а также с 06.05.2020 по 08.05.2020 установлены нерабочие дни.

Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации, Президиума Совета судей Российской Федерации от 08.04.2020 N 821 (в редакции постановления от 29.04.2020 N 822) на период с 08.04.2020 по 11.05.2020 рекомендовано рассмотрение дел и материалов безотлагательного характера (об избрании, продлении, отмене или изменении меры пресечения, о защите интересов несовершеннолетнего или лица, признанного в установленном порядке недееспособным, в случае отказа законного представителя от медицинского вмешательства, необходимого для спасения жизни, и другие), а также дел в порядке приказного, упрощенного производства, в связи с чем определением от 30.04.2020 судебное заседание отложено на 21.05.2020.

ООО "НИПИКБС-2" и Управление, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, от ООО "НИПИКБС-2" поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное невозможностью обеспечить явку представителя общества в судебное заседание, в виду соблюдения мероприятий по недопущению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Таким образом, совершение данного процессуального действия является правом суда, а не обязанностью. В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос об отложении дела слушанием, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований АПК РФ.

Учитывая, что неявка лица, участвующего в деле, при условии надлежащего уведомления о времени и месте судебного заседания не является препятствием для рассмотрения дела, невозможность рассмотрения апелляционной жалобы по существу в настоящем судебном заседании не установлена, явка представителей сторон не была признана обязательной, представленные в материалы дела доказательства позволяют рассмотреть апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, в связи с отсутствием предусмотренных статьей 158 АПК РФ оснований.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "НИПИКБС-2" указывает на неверную квалификацию предварительного договора купли-продажи нежилых помещений от 19.10.2018 N 03 в качестве основного договора: фактические обстоятельства дела и условия, изложенные в тексте предварительного договора, не позволяют прийти к выводу о согласованности между сторонами всех существенных условий основного договора: имущество, являющееся предметом договора, являлось предметом залога; признавая предварительный договор купли-продажи недвижимости основным договором, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя законным, суд первой инстанции нарушил положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а также оставил без внимания и правовой оценки отсутствие в предварительном договоре купли-продажи от 19.10.2018 необходимого согласия залогодержателя на отчуждение имущества; срок исковой давности для обращения с настоящим исковым заявлением пропущен (ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения шестимесячного срока для заключения основного договора); истец допустил злоупотребление правом; суд неправомерно квалифицировал обеспечительный платеж в качестве задатка.

Также податель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания.

ООО "ЗапСибГЦ" в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ЗапСибГЦ" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 19.10.2018 между ООО "НИПИКБС-2" (Продавец) и ООО "ЗапСибГЦ" (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи N 03 нежилых помещений в отношении следующего недвижимого имущества: нежилые помещения (номера по экспликации первого этажа 81, 811, 81а, 82, 83, 83а, 85) общей площадью 186,90 кв.м, расположенные на первом этаже нежилого строения по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д.106, условный номер объекта 72:01/01:01:230:106:74, кадастровый номер 72:23:0218006:16324.

Согласно пункту 1.5 предварительного договора купли-продажи покупатель уведомлен, что имущество, являющееся предметом договора на дату подписания договора, является предметом залога на основании договора об ипотеке N 58863-и, заключенного 27.12.2016 между ООО "НИПИКБС-2" и КБ "Союзный" в обеспечение обязательств ООО "НИПИКБС-2" перед КБ "Союзный", о чем в ЕГРН имеется запись регистрации N 72:23:0218006:16321-72/001/2017-1 от 16.01.2017. До даты прекращения обременения продавец не вправе передавать покупателю имущество, являющееся предметом договора.

В соответствии с пунктом 1.6 предварительного договора купли-продажи срок, в который стороны обязуются заключить основной договор - в течение 180 дней с момента заключения настоящего договора.

Цена имущества определена по соглашению сторон и составляет 7 000 000 рублей, НДС нет. Указанная цена, установленная соглашением сторон по договору, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.1 предварительного договора купли-продажи).

На основании пункта 3.2 предварительного договора обязательство продавца передать помещение покупателю считается исполненным после фактической передачи помещения покупателю и подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

В обусловленные договором сроки стороны основной договор не подписали.

Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о необходимости снятия с имущества обременения и заключения основного договора (обращение ООО "ЗапСибГЦ" от 06.05.2019).

07.05.2018 ООО "НИПИКБС-2" сообщило, что им ведутся работы по снятию с имущества обременения, при этом вопрос о дальнейшем оформлении документов был оставлен продавцом без ответа.

Истец, полагая, что им произведена полная оплата стоимости отчуждаемого имущества, предварительный договор купли-продажи от 19.10.2018 N 03 содержит все существенные условия договора продажи недвижимости, 26.09.2019 направил в адрес ООО "НИПИКБС-2" требование о передачи объектов недвижимого имущества.

Отсутствие действий со стороны ООО "НИПИКБС-2", направленных на передачу имущества и регистрацию договора купли-продажи, послужило основанием для обращения ООО "ЗапСибГЦ" в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 429, 431, 432, 438, 445, 454, 550, 554, 555 ГК РФ, признал предварительный договор купли-продажи нежилых помещений от 19.10.2018 N 03 основным, связи с чем удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановления N 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По смыслу вышеприведенного пункта 1 статьи 429 ГК РФ предварительный договор обусловливает лишь возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг. Иными словами предварительный договор определяет условия и сроки заключения иного, основного, договора. Предварительный договор не влечет иных прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права требовать заключения основного договора от контрагента и соответствующей обязанности контрагента. Соответственно, он не создает права на имущество. Например, как указано в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", право собственности на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества.

Согласно приведенным в абзаце 3 пункта 23 Постановления N 49 разъяснениям, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Толкуя условия договора на предмет его квалификации применительно к статьям 429, 454 ГК РФ и приведенным выше разъяснениям (пункт 23 Постановления N 49), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что он не является предварительным договором, а представляет собой договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Договор, заключенный между сторонами, содержит существенные условия, предусмотренные для договора купли-продажи недвижимого имущества: условие о предмете согласовано сторонами в пункте 1.2 договора, условие о цене - в разделе 2 договора.

Более того, стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи нежилых помещений, как того требует статьи 550, 555 ГК РФ, но и покупателем - ООО "ЗапСибГЦ" произведена полная оплата стоимости нежилых помещений, что подтверждается платежным поручение от 24.10.2018 года N 314 (л.д. 23).

Фактически сложившие правоотношения сторон в рамках данного договора направлены на исполнение основного договора.

То обстоятельство, что условия предварительного договора содержат указание на обеспечительный платеж, не является основанием для вывода о том, что между сторонами заключен предварительный договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ, с учетом пункта 5 статьи 454 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о нахождении спорного имущества в залоге, необходимости получения согласия залогодержателя на его отчуждение, отклоняются судом апелляционной инстанции, как не влияющие на квалификацию договора как договора купли-продажи.

Более того, из материалов дела следует, что на дату принятия оспариваемого судебного акта спорное имущество обременение не имело (выписка из ЕГРН от 09.01.2020 N 99/2020/305967651).

Ссылка ответчика на наличие иной судебной практики разрешения данной категории споров, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку различие результатов рассмотрения дел, по каждому из которых устанавливается конкретный круг обстоятельств на основании определенного материалами каждого из дел объема доказательств, представленных сторонами, само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения судами норм материального и процессуального права. Какого-либо преюдициального значения для настоящего дела судебные акты, на которые ссылается ответчик, не имеют, приняты судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о заключении сторонами основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку истец фактически исполнил предварительный договор, но при этом продавец уклонился передачи имущества, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы о пропуске срока исковой давности, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в настоящем случае спор возник относительно квалификации спорного договора, а не об обязании заключить основной договор купли-продажи.

Не соглашаясь с доводами ответчика относительно злоупотребления истцом правом, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не привёл достаточных доказательств, позволяющих квалифицировать действий истца в качестве недобросовестного осуществления гражданских прав.

Доводы апелляционной жалобы о неправомерном отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Как указывалось выше, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, при этом совершение данного процессуального действия является правом суда, а не обязанностью.

Учитывая, что неявка лица, участвующего в деле, при условии надлежащего уведомления о времени и месте судебного заседания не является препятствием для рассмотрения дела, в материалах дела имеются как доказательство направления в адрес ответчика копии искового заявления, так и определений суда от 29.10.2019 о принятии иска к производству, от 10.12.2019 о назначении дела к рассмотрению в судебном заседании, ходатайство об отложении судебного заседания не содержит указание на совершение каких-либо процессуальных действий (мирное урегулирование спора, необходимость предоставления дополнительных доказательств), а отсутствие представителя в городе, не является основанием для отложения судебного заседания, суд апелляционной инстанции считает, что отказав в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, суд первой инстанции не нарушил требования положений статьи 158 АПК РФ.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.01.2020 по делу N А70-18870/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.Б. Краецкая О.А. Сидоренко