Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2020 г. N 01АП-433/20 по делу N А79-10550/2018

г. Владимир

19 мая 2020 г.

Дело N А79-10550/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2020 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Александровой О.Ю., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Спиридонова Александра Геннадьевича на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.11.2019 по делу N А79-10550/2018,

по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН:1022101150037 ИНН:2126003194, к индивидуальному предпринимателю Спиридонову Александру Геннадьевичу, ОГРНИП:308213017200076, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, общества с ограниченной ответственностью "Удача", общества с ограниченной ответственностью "Аналитик центр", оценщика Топчей Аллы Сергеевны,

о взыскании 676268,22 руб.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Спиридонову Александру Геннадьевичу (далее - ИП Спиридонов А.Г., ответчик) о взыскании 726 587 руб. 59 коп. долга за период с 16.10.2017 по 31.05.2018, 86 090 руб. 90 коп. пени за период с 11.11.2017 по 08.06.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью "Удача", общество с ограниченной ответственностью "Аналитик центр", оценщик Топчая Алла Сергеевна.

В ходе рассмотрения дела истец уменьшил исковые требования, просил взыскать с ответчика долг в размере 601 325 руб. 64 коп. за период с 16.10.2017 по 31.05.2018 исходя из годового размера арендной платы 958 096,41 руб. за весь период, определенного из расчета 10% кадастровой стоимости земельного участка, 74 942 руб. 58 коп. пени за период с 11.11.2017 по 08.06.2018.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменение исковых требований судом принято.

Решением от 27.11.2019 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Спиридонов А.Г. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Заявитель указывает, что договор аренды земельного участка с ответчиком не заключен.

Считает, что судом необоснованно не применена статья 1102 Гражданского Кодекса Российской Федерации, также с начислением арендной платы и неустойки в размере 0,1% в день.

Кроме того полагает что на момент обращения истца в суд расчет задолженности по арендной плате за период с 11.12.2017 по 31.05.2018 должен производиться с учетом рыночной стоимости права аренды.

Также заявитель отмечает, что ИП Спиридонов А.Г. был уведомлен Администрацией о том, что готовится отчет об оценке рыночной стоимости аренды земельного участка. Предпринимателю был направлен расчет арендной платы на 2018 год.

Апеллянт считает, что судом безосновательно отклонено ходатайство ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать. Заявлением от 19.05.2020 ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Определениями суда от 18.02.2020, 17.03.2020, 14.04.2020 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно данным ЕГРН истец с 16.10.2017 является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 21:01:030904:173 площадью 2 050,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Ленинского Комсомола, 8а.

В соответствии с заключением эксперта N Э/19-008 от 18.03.2019 указанный объект недвижимости расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:020904:44 (т. 2, л.д. 22-23).

Ранее с предыдущим собственником объекта недвижимости - ООО "Удача" Администрацией заключен договор N 109/5589-Л от 14.07.2017 аренды земельного участка, в соответствии с которым Администрация (Арендодатель) сдает, а ООО "Удача" (Арендатор) принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:020904:44 площадью 2038 кв.м по адресу: г. Чебоксары, ул. Ленинского Комсомола, 8 с видом разрешенного использования- для эксплуатации нежилого помещения, предоставленный на основании заявления ООО "Удача" от 16.06.2017.

Срок аренды установлен до 15.05.2066.

Государственная регистрация договора аренды произведена 28.07.2017.

В разделе 5 договора аренды стороны согласовали, что арендная плата за пользование земельным участком согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и корректирующих коэффициентов. Размер арендной платы изменяется ежегодно в одностороннем порядке Арендодателем в соответствии с порядком, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов". Арендная плата перечисляется на единый централизованный счет Управления Федерального казначейства по Чувашской Республике в размере и сроки, установленные расчетом - приложением к договору. Арендодатель публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, а также сроках внесения арендной платы и (или) направляет Арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, которые являются обязательными для Арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в установленные нормативными документами сроки.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в настоящее время - пункта 1 статьи 57 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020904:44, являющегося предметом договора N 109/5589-Л от 14.07.2007 аренды земельного участка (16.10.2017), к ответчику перешли права и обязанности арендатора по данному договору.

Указывая на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей, Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием по настоящему делу.

Претензия от 18.06.2018 о погашении долга оставлена ответчиком без удовлетворения (т. 1, л.д. 20, 21).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 Пленума N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленным на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку арендная плата за спорный земельный участок является регулируемой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченном на то органом государственной власти нормативном правовом акте.

В соответствии с пунктом 1.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 (редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды земельного участка), арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, рассчитывается на основании кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, стоимости земельного участка. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и выраженной в процентах ключевой ставки Банка России, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С -кадастровая стоимость земельного участка; Р - действующая ключевая ставка Банка России.

Ключевая ставка на начало года заключения договора аренды земельного участка составляла 10%.

Расчет долга, произведенный истцом, проверен судом и обоснованно признан верным.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме.

Поскольку ответчик доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 601 325 руб. 64 коп. за период с 16.10.2017 по 31.05.2018.

Кроме того суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о наличии оснований для исчисления арендной платы с учетом рыночной стоимости права аренды.

В связи с принятием постановления Кабинета Министров Чувашской Республики N 349 от 08.09.2017 изменен порядок определения размера арендной платы за землю, а именно в основу расчета положена рыночная стоимость права аренды.

Таким образом, в результате издания уполномоченным органом нормативного правового акта произошло изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за спорный земельный участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение размера ежегодной арендной платы, определенной ранее по результатам рыночной оценки (в результате новой оценки).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Размер арендной платы за спорный земельный участок был изменен на основании постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 08.09.2017 N 349, вступившего в силу через десять дней после дня официального опубликования, которым предусмотрено определение арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом определение размера арендной платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости права аренды, в порядке установленном законодательством, является обязанностью арендодателя. До проведения рыночной оценки права аренды спорного земельного участка и до уведомления о соответствующем размере арендной платы арендатор не имеет возможности проводить оплату арендных платежей по измененному размеру.

В связи с изложенным размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении. Иной подход противоречит принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы за землю.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы.

Сторонами документально не подтверждено и не представлено в материалы дела уведомление ответчика арендодателем в спорный период об изменении механизма определения арендной платы путем ее расчета исходя из рыночной стоимости права аренды.

При этом суд считает необходимым отметить, что в рассматриваемых правоотношениях первичным является определение даты, с которой подлежит применению новый порядок исчисления арендной платы, и лишь затем подлежит установлению размер арендной платы, подлежащей оплате арендатором.

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 6.2 договора, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% не внесенного в срок платежа за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции, проверив расчет неустойки, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал его правильным за период с 11.11.2017 по 08.06.2018 в сумме 74942 руб. 58 коп.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представил.

Суд отмечает, что размер неустойки в рассматриваемом случае произведен исходя из размера 0,1%, равного обычно применяемому за нарушение обязательства в гражданском обороте, что соответствует принципам разумности и добросовестности.

В связи с этим оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имелось.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены как не влияющие на законность принятого судебного акта по вышеизложенным основаниям.

Довод заявителя о том что договор аренды земельного участка с ответчиком не заключен также отклоняется судом апелляционной инстанции так как, по правилам статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020904:44, являющегося предметом договора N 109/5589-Л от 14.07.2007 аренды земельного участка (16.10.2017), к ответчику перешли права и обязанности арендатора по данному договору.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.11.2019 по делу N А79-10550/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Спиридонова Александра Геннадьевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

О.Ю. Александрова Д.Г. Малькова