Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2020 г. N 18АП-5134/20 по делу N А07-12741/2019

г. Челябинск

28 мая 2020 г.

Дело N А07-12741/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Магазин N 23 "Строительные материалы" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2020 по делу N А07-12741/2019.

Администрация муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Магазин N 23 "Строительные материалы" (далее - ответчик, ООО Магазин N 23 "Строительные материалы", общество) о взыскании задолженности за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 в размере 3 098 128 руб. 62 коп., пени за просрочку платежей по арендной плате с применением ставки рефинансирования 66% за период с 01.01.2017 по 05.02.2020 в размере 406531 руб. 84 коп. (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - л.д. 69-74).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.02.2020 (резолютивная часть объявлена 10.02.2020) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Считает, что по аналогии с положениями Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации", арендаторы участков под собственными зданиями и сооружениями при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости этих участков после 01.01.2019, подобно плательщикам земельного налога, должны оплачивать арендную плату по новой (оспоренной) стоимости начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. Поскольку дата начала применения оспоренной кадастровой стоимости земельного участка - 01.01.2015, то и арендная плата должна быть рассчитана по новой стоимости начиная с момента взыскания, то есть с 01.01.2017.

Податель жалобы отмечает, что в договоре аренды четко не определен порядок внесения арендной платы, сроки оплаты, поэтому невозможно определить точную денежную сумму подлежащую уплате в качестве неустойки.

Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 16 часов 40 минут 27.05.2020.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020 в составе суда произведена замена судьи Тимохина О.Б. судьей Соколовой И.Ю.

Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв на апелляционную жалобу не приобщен к материалам дела, поскольку не представлены доказательства его направления лицам, участвующим в деле (статья 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 17.10.2014 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 45-14-11зем./02, общей площадью 223095 кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:11:050602:4, адрес местоположения: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир Горнолыжный центр "Ассы-тау", почтовый адрес ориентира: р-н Белорецкий, с/с Ассинский, с. Ассы (участок) для завершения строительства зданий и сооружений горнолыжного центра (далее - договор, л.д. 26, 27).

Вышеуказанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.10.2017 (л.д. 30).

Согласно п. 2.1. договора срок его действия устанавливается с 17.10.2014 по 31.12.2015.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 17.10.2014 (п. 2.2 договора).

На основании п. 3.1. договора размер арендной платы за земельный участок на 2013-2014 г.г. составляет: 16 079 руб. 69 коп.

В соответствии с п. 3.2. договора арендатор вносит арендную плату в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам, указанным в Расчете. Арендная плата начисляется с 27.02.2013 года (с момента государственной регистрации объектов недвижимого имущества).

Расчет арендной платы оформляется отдельным приложением к договору, которое является его неотъемлемой частью (п.3.3. договора).

Пунктом 4.4.5. договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью оплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

В силу п. 3.5. договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Согласно п. 3.6. договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовым актами Российской Федерации и Республики Башкортостан. При этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год. Арендатор обязан получить новый расчет в Комитете по управлению собственностью Минимущества Республики Башкортостан по Белорецкому району и городу Белорецку.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки от размера невнесенной арендной платы, процентная ставка которой принимается равной 1/300 действующей в этом время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2. договора (п. 5.2. договора).

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 24.12.2018 N 02-21/5487 (л.д. 7, 8) с требованием в течении пяти дней с момента получения настоящей претензии погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, ответа на которую не последовало.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик в возражениях на исковое заявление ходатайствовал о применении статьи 333 ГК РФ, а также о применении срока исковой давности.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. Оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижения размера неустойки судом не установлено.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст. 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что между администрацией (арендодатель) и ООО Магазин N 23 "Строительные материалы" (арендатор) подписан договор от 17.10.2014 N 45-14-11зем./02 аренды земельного участка общей площадью 223095 кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:11:050602:4, адрес местоположения: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир Горнолыжный центр "Ассы-тау", почтовый адрес ориентира: р-н Белорецкий, с/с Ассинский, с. Ассы (участок) для завершения строительства зданий и сооружений горнолыжного центра.

Размер арендной платы и порядок её определения согласован сторонами в п. 3.1.-3.6. договора аренды, в том числе п. 3.6. договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовым актами Российской Федерации и Республики Башкортостан, а п. 3.7. договора предусмотрена обязанность арендатора получать новый расчет арендной платы в Комитете по управлению собственностью Минземимущества Республики Башкортостан по Белорецкому району и городу Белорецку.

Таким образом, сторонами согласованы существенные условия договора аренды, что позволяет сделать вывод о его заключенности.

Действительность договора аренды сторонами не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Отсутствие в материалах дела доказательств государственной регистрации договора аренды от 17.10.2014 N 45-14-11зем./02 не опровергает факта наличия обязательственных правоотношений между сторонами, поскольку в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Земельный участок с кадастровым номером 02:11:050602:4 передан арендатору по акту приема-передачи от 17.10.2017 (л.д. 30), что в силу требований вышеуказанных норм влечет обязанность ответчика оплатить пользование земельным участком.

В соответствии с п. 3.2. договора аренды арендатор вносит арендную плату в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете арендной платы. Указанное исключает обоснованность доводов подателя апелляционной жалобы о том, что в договоре аренды четко не определен порядок внесения арендной платы и сроки ее оплаты, что исключает возможность определить точную денежную сумму подлежащую уплате в качестве неустойки.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Довод апеллянта о том, что арендная плата должна быть рассчитана по новой кадастровой стоимости начиная сс 01.01.2017, правомерно отклонен судом первой инстанции.

Согласно статье 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28).

В абз. 2 пункта 28 вышеуказанного постановления Пленума также разъяснено, что для иных предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абз. 3, 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Названное свидетельствует о различии порядка применения новой кадастровой стоимости для налогообложения и исчисления арендной платы.

Как следует из материалов дела, с соответствующим административным заявлением ответчик обратился 26.12.2019.

Таким образом, расчет арендной платы за 2019 год в размере 610 621 руб. 52 коп., обоснованно произведен истцом с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка, установленной Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Башкортостан при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан N 36 в размере рыночной стоимости 36 340 000 руб.

Оснований для применения данной кадастровой стоимости земельного участка в иные предшествующие периоды (2017, 2018) не имеется с учетом вышеуказанных правовых норм и разъяснений.

В силу изложенного, судом первой инстанции правомерно определена сумма задолженности ответчика по арендной плате.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку платежей по арендной плате с применением ставки рефинансирования 66% за период с 01.01.2017 по 05.02.2020 в размере 406531 руб. 84 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки от размера невнесенной арендной платы, процентная ставка которой принимается равной 1/300 действующей в этом время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке, требуемая статьей 331 ГК РФ, была соблюдена.

По смыслу статьи 330 ГК РФ включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.

С учетом установленных судом обстоятельств ненадлежащего исполнения обществом обязательств арендатора по договору аренды от 17.10.2014 N 45-14-11зем./02 по оплате арендной платы и наличия просроченной задолженности по договору аренды требования администрации о взыскании предусмотренной договором неустойки удовлетворены правомерно.

Соответственно, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на их подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2020 по делу N А07-12741/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Магазин N 23 "Строительные материалы" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева