Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2020 г. N 02АП-2453/20 по делу N А28-2988/2019

г. Киров

29 мая 2020 г.

Дело N А28-2988/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Хоровой Т.В., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебног заседания Кочуровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Бессоновой Т.Н., действующей на основании доверенности от 27.12.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 12.02.2020 по делу N А28-2988/2019,

по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)

к обществу с ограниченной ответственностью "Интегра" (ИНН: 4345092810, ОГРН: 1044316877846)

о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Интегра" (далее - ООО "Интегра", Общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.07.2017, о возложении на ООО "Интегра" обязанности в течение 7 дней со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок и передать его Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 12.02.2020 Департаменту в удовлетворении иска отказано.

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова с принятым решением суда не согласился, и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кировской области от 12.02.2020 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Ссылаясь на заключение строительно-технической экспертизы, заявитель жалобы указывает, что строительство спорного объекта Обществом не ведется, в связи с чем, имеются основания полагать, что строительство не будет завершено в период действия договора (до 27.06.2020); земельный участок надлежащим образом арендатором не используется. Указанные обстоятельства, по мнению Департамента, свидетельствуют о существенном нарушении Обществом условий договора и являются основанием для его расторжения.

В судебном заседании представитель Департамента поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Интегра" указало на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

ООО "Интегра" о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, заявило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и изучив доводы жалобы, отзыва на жалобу, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, а также для арендодателя - в определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В соответствии с абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ права пользования землей прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из материалов дела, 30.03.2016 администрацией муниципального образования "Города Киров" взамен разрешения на строительство N RU43306000-355 от 25.12.2013 Скурихиной О.А. выдано разрешение на строительство N43-RU43306000-060-2016 подземного торгового комплекса (завершение строительства), расположенного по адресу: г. Киров, Ленинский район, ул. Воровского, д. 94а (кадастровый номер земельного участка 43:40:000142:124). Срок действия разрешения до 30.06.2017 (т. 1 л.д. 34).

Письмом от 15.02.2017 ООО "Интегра" обратилось в Департамент с просьбой заключить договор аренды земельного участка в связи со сменой собственника объекта незавершенного строительства на основании договора купли-продажи от 07.02.2017 (т. 1 л.д. 30).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 10.02.2017 на основании договора купли-продажи от 07.02.2017 за ООО "Интегра" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 43:40:000142:7534), расположенный по адресу: г. Киров, Ленинский район, ул. Воровского, д. 94а (т. 2 л.д. 58-59).

13.03.2017 между ООО "Интегра" (заказчик) и ООО "Участок Капитального Ремонта-1" (подрядчик) заключен договор подряда на выполнение комплекса работ по строительству (по завершению строительства и достройки объекта незавершенного строительства) (т. 1 л.д. 35-36).

Письмом от 19.04.2017 Общество сообщило Департаменту о проведении работ по установке забора; по выносу из пятна застройки линии газопровода; по перекладке линии электрокабеля, по согласованию и получению ТУ на подключение к сетям электро-, водо-, теплоснабжения; по заключению договора с МУП "Горэлектросеть" на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям (т. 1 л.д. 32).

05.05.2017 между ООО "Интегра" (покупатель) и ООО "Прогресс" (поставщик) заключен договор N 1/05 на поставку продукции (т. 2 л.д. 66-67).

14.06.2017 между ООО "Интегра" (заказчик) и ООО "Участок Капитального Ремонта-1" (подрядчик) заключен договор подряда на выполнение работ по монтажу фундаментов на объекте капитального строительства. Составлена локальная смета N 1 на работы нулевого цикла, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 26.06.2017 N 1, акт о приемке выполненных работ от 26.06.2017 N 1 (т. 1 л.д. 37-40, т. 2 л.д. 70-77).

По заказу ООО "Интегра" в 2018 году ООО "Тайм-Проект" подготовило проектную документацию по объекту: "Завершение незавершенного строительства подземного торгового комплекса по адресу: г. Киров, ул.Воровского, 94" (т. 2 л.д. 3-12).

Таким образом, Обществом совершались действия по освоению земельного участка.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО "Интегра" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.07.2017 N 69922, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 43:40:000142:124, расположенный по адресу: г.Киров, ул. Воровского, предоставляется для завершения строительства (подземного торгового комплекса) (т. 2 л.д. 14-15).

В пункте 1.2 договора аренды указано, что Общество фактически занимает земельный участок с 10.02.2017.

Пунктом 4.1 договора аренды согласован срок аренды с 28.06.2017 по 27.06.2020.

Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных законом, а также в случаях изъятия арендуемого земельного участка для государственных и муниципальных нужд (пункт 6.2 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 04.08.2017 (номер регистрации 43:40:000142:124-43/000/2017-4).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 20.07.2017 (т. 2 л.д. 16).

22.06.2018 Департамент направил в адрес ООО "Интегра" соглашение о расторжении договора аренды в связи с неисполнением условий договора, а именно: на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства и ответчиком не получено разрешение на строительство.

ООО "Интегра" обращалось с заявлениями о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: подземный торговый комплекс; кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект капитального строительства - 43:40:000142:124, кадастровый номер реконструируемого объекта капитального строительства - 43:40:000142:7534; адрес объекта: г. Киров, ул. Воровского, д.94а.

Администрация муниципального образования "Город Киров" письмами от 07.09.2018, 03.12.2018, 27.12.2018 отказала заявителю в выдаче разрешения на строительство объекта "Завершение незавершенного строительства подземного торгового комплекс" на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000142:124 по адресу: г. Киров, ул. Воровского, д.94а (т. 1 л.д. 42-46).

ООО "Интегра" обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования "Город Киров" о признании незаконным решения от 27.12.2018 N 9617-19-11 об отказе в выдаче разрешения на строительство и обязании администрации муниципального образования "Город Киров" выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства на основании заявления ООО "Интегра" от 18.12.2018 и представленных документов.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 26.08.2019 по делу N А28-1111/2019 требования ООО "Интегра" удовлетворены; суд признал незаконным отказ администрации муниципального образования "Город Киров" в выдаче разрешения на строительство, выраженный в письме от 27.12.2018 N9617-19-11, и обязал администрацию муниципального образования "Город Киров" выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства по заявлению ООО "Интегра" от 18.12.2018.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные факты имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию вновь.

29.10.2019 Обществу на основании решения суда от 26.08.2019 по делу N А28-1111/2019 выдано разрешение на строительство N43-RU43306000-161-2019 подземного торгового комплекса (завершение строительства), расположенного по адресу: г.Киров, ул. Воровского, д. 94а (кадастровый номер земельного участка 43:40:000142:124). Срок действия разрешения до 27.06.2020 (т. 1 л.д. 88-89).

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Согласно части 1, 2, 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Таким образом, из указанных положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что разрешение на строительство N 43-RU43306000-161-2019 подземного торгового комплекса (завершение строительства), расположенного по адресу: г.Киров, ул.Воровского, д.94а, выдано ООО "Интегра" 29.10.2019, апелляционный суд приходит к выводу о том, что до момента выдачи разрешения на строительство у арендатора имелись объективные препятствия для использования участка по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Ссылка Департамента на заключение строительно-технической экспертизы от 28.12.2018, проведенное в рамках рассмотрения дела N А28-8098/2018, которым установлено, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Кировская область, г.Киров, ул.Воровского, д. 94А не является объектом капитального строительства и не соответствует проектной документации, подготовленной ООО "Стройпроект-сервис" на строительство подземного торгового комплекса, отклоняется апелляционным судом, поскольку проектная документация оценивалась арбитражным судом в рамках рассмотрения спора по делу N А28-1111/2019, имеющего преюдициальное значение.

Также апелляционный суд учитывает, что строительно-техническая экспертиза проводилась в период с 13.11.2018 по 28.12.2018, т.е. в период оспаривания Обществом действий администрации по отказу в выдаче разрешения на строительство спорного объекта (заявление поступило в арбитражный суд 31.01.2019). При этом разрешение на строительство, без наличия которого строительство запрещено, выдано администрацией лишь 29.10.2019.

Кроме того, на момент направления Департаментом ответчику уведомления о расторжении договора аренды, а также на момент обращения в суд с настоящим исковым заявлением, срок использования Обществом земельного участка с кадастровым номером 43:40:000142:124 не истек.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал Департаменту в удовлетворении иска.

На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Кировской области от 12.02.2020 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела.

Оснований для удовлетворения жалобы Департамента по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 12.02.2020 по делу N А28-2988/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

Т.В. Хорова Л.И. Черных