Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2020 г. N 05АП-1858/20 по делу N А24-8282/2019

г. Владивосток

29 мая 2020 г.

Дело N А24-8282/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района,

апелляционное производство N 05АП-1858/2020,

на решение от 13.02.2020 судьи Д.Н. Довгалюка

по делу N А24-8282/2019 Арбитражного суда Камчатского края

по иску Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение

(ИНН 4105017496, ОГРН 1024101219405)

к обществу с ограниченной ответственностью "Фламинго"

(ИНН 4101103881, ОГРН 1054100074270),

индивидуальному предпринимателю Фараджову Камилу Алекпер оглы

(ИНН 410100171208, ОГРН 304410110700216)

об обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии: лица, участвующие в деле, не явились,

УСТАНОВИЛ:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фламинго" (далее - общество, ООО "Фламинго") и индивидуальному предпринимателю Фараджову Камилу Алекпер оглы (далее - предприниматель, ИП Фараджов К.А.) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101073:102 общей площадью 4400 кв.м, расположенный по адресу: Камчатский край, Елизовский район, п. Нагорный, ул. Шоссейная, д. 2.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 13.02.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что вывод суда о том, что судебным решением по делу N А24-4409/2017 договор аренды спорного земельного участка признан продленным на неопределенный срок, не соответствует действительности, поскольку как следует из выписки ЕГРН такой земельный участок не имеет правообладателя. Отмечает, что ИП Фараджовым К.А. не вносятся арендные платежи за земельный участок в период с 01.01.2017, а также ссылается на тот факт, что предпринимателем не оспаривался факт расторжения договора N 5 от 12.07.2007 аренды земельного участка. Полагает, что поскольку ООО "Фламинго" является долевым собственником помещений в здании, находящимся на спорном земельном участке, то подписание договора аренды такого участка с множественностью лиц на стороне арендатора является его обязанностью.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21.04.2020, и впоследствии определением от 16.04.2020 перенесено на 28.05.2020.

Через канцелярию суда от индивидуального предпринимателя Фараджова Камила Алекпер оглы поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Апелляционным судом установлено, что к тексту апелляционной жалобы были приложены дополнительные доказательства, а именно: платежные поручения N N 12 и 160 от 04.02.2020, что расценивается судом как заявление ходатайства о приобщении дополнительных доказательств.

Рассмотрев указанное ходатайство, судебная коллегия, руководствуясь статьей 159, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определила приобщить указанные документы к материалам дела как связанные с обстоятельствами настоящего спора, признав причины невозможности представления их в суд первой инстанции уважительными.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов настоящего дела и было установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 07.03.2019 по делу N А24-4409/2017, 12.07.2007 между Управлением финансов и имущественных отношений - муниципальное учреждение (арендодатель) и Фараджовым К.А., Вейисовым С.Ф. (арендаторы) был заключен договор аренды земельного участка N5, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить земельный участок с кадастровым номером 41:05:0101073:0102, общей площадью 4400 кв.м, расположенный примерно в 230 м по направлению на юго-запад от ориентира - жилой дом, расположенный за пределами участка, почтовый адрес ориентира: р-н Елизовский, п. Нагорный, ул. Шоссейная, д. 2 (далее - спорный земельный участок), для использования: под строительство магазина и кафе.

Срок аренды установлен в пункте 3.2 договора с 12.07.2007 по 12.07.2012.

В соответствии с пунктом 8.7 договора в случае своевременного (до истечения срока действия договора) предупреждения арендодателем арендатора о прекращении договорных отношений, договор прекращает свое действие с даты обозначенной в пункте 3.2 настоящего договора.

Дополнительным соглашением от 02.04.2012 внесены изменения в пункт 1.1 вышеназванного договора, в соответствии с которыми целевым использованием земельного участка является эксплуатация здания Магазин и кафе.

Согласно сведениям ЕГРН на спорном земельном участке расположено здание - назначение нежилое, площадью 1211,7 кв.м, с кадастровым номером 41:05:0101007:1193, принадлежащее ИП Вейисову С.Ф., ИП Фараджову К.А. и ООО "Фламинго" на праве общей долевой собственности.

В соответствии со вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 03.06.2015 по делу N А24-3469/2014 размеры долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанное здание распределены в следующем соотношении: ИП Фараджов К.А. - 4/10 доли, ИП Вейисов С.Ф. - 1/2 доли, ООО "Фламинго" - 1/10 доли.

Вышеуказанным судебным актом ИП Фараджову К.А., ИП Вейисову С.Ф. и ООО "Фламинго" выделены в натуре в собственность нежилые помещения в данном здании пропорционально их долям в праве общей долевой собственности.

06.09.2017 ООО "Фламинго" обратилось в адрес Управление с заявлением о предоставлении в аренду на 49 лет спорного земельного участка для эксплуатации расположенного на нем здания с кадастровым номером 41:05:0101007:1193 и принадлежащих ООО "Фламинго" на праве собственности помещений в указанном здании.

Письмом N 09/2095/3 от 29.09.2017 Управлением в адрес ООО "Фламинго" и ИП Вейисова С.Ф. направлен для подписания проект договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 25.09.2017 N 112/А.

Письмом N 1629/3 от 01.06.2018 Управление обратилось в адрес ООО "Фламинго" с предложением до 30.06.2018 предоставить подписанные экземпляры вышеуказанного договора аренды.

В связи с неподписанием ООО "Фламинго" вышеуказанного договора аренды, истец обратился в Арбитражный суд Камчатского края с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 ГК РФ устанавливает один из принципов гражданского законодательства - свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Указанный принцип, раскрывается, в том числе, через правило, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу указанных норм понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, от 06.09.2011 N 4275/11, от 06.09.2011 N 3771/11 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена.

В пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 названной статьи любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, направленный Управлением в адрес ООО "Фламинго" и ИП Вейисова С.Ф для подписания проект договора аренды спорного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 25.09.2017 N 112/А был подписан лишь ИП Вейисовым С.Ф., что видно из имеющейся в материалах дела копии вышеуказанного договора.

Вместе с тем, как было верно установлено судом первой инстанции, Управлением при составлении и направлении сторонам для заключения вышеуказанного договора не было учтено существование уже имеющихся между ним и Фараджовым К.А., Вейисовым С.Ф. арендных отношений в отношении спорного земельного участка на основании уже действующего договора аренды земельного участка N 5 от 12.07.2007.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, пункт 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а именно:

- пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора;

- отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, арендаторы продолжали пользоваться спорным земельным участком по истечении срока действия договора (12.07.2012). При этом ответчик по настоящему делу - ИП Фараджов К.А., вопреки доводу апеллянта, продолжал уплачивать арендную плату за пользование земельным участком по данному договору в период с 2017 по 2019 годы, что подтверждается соответствующими платежными поручениями.

Тот факт, что указанные арендные платежи были внесены только 12.11.2019 и в более позднее время, не отменяет как факт такой оплаты, так и факт пользования предпринимателем спорным участком по договору N 5 от 12.07.2007.

При этом каких-либо доказательств того, что истцом как арендодателем были заявлены возражения относительно пользования арендаторами спорным участком по истечении срока действия договора N 5 от 12.07.2007, в материалы дела представлено не было.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах, учитывая заключение договора аренды N 5 от 12.07.2007 до 01.03.2015, апелляционный суд приходит к выводу, что в силу положений статьи 621 ГК РФ действие договора аренды N 5 от 12.07.2007 было возобновлено на неопределенный срок.

Данное обстоятельство было также установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 07.03.2019 по делу N А24-4409/2017 и в силу статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Довод истца об обратном со ссылкой на отсутствие правообладателя спорного земельного участка согласно выписки ЕГРН не принимается судом апелляционной инстанции, так как данное обстоятельство не имеет правового значения для установления факта возобновления спорного договора на неопределенный срок.

Более того, указанный довод противоречит статусу истца как арендодателя спорного земельного участка по договору N 5 от 12.07.2007, а также действиям Управления по обращению с настоящим иском о понуждении заключения с ним, как с арендодателем, нового договора аренды.

Апелляционная коллегия отмечает, что пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрен специальный порядок отказа от заключенного на неопределённый срок договора, в силу которого сторона должна предупредить о своем отказе от договора другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Однако из имеющихся в материалах дела доказательств не усматривается, что арендодателем был выражен отказ от возобновленного на неопределённый срок договора аренды N 5 от 12.07.2007 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, либо он иным образом выражал свое намерение на прекращение данных арендных отношений.

Напротив, Управление как арендодатель земельного участка по договору N 5 от 12.07.2007 продолжало принимать исполнение по данному обязательству в виде уплаты ИП Фараджовым К.А. арендных платежей за его пользование.

Факт поступления в Управление заявления ООО "Фламинго" (не являющегося стороной по договору аренды от 12.07.2007 N 5) о заключении договора аренды спорного земельного участка и направление Управлением для подписания проекта нового договора аренды земельного участка от 25.09.2017 N 112/А сам по себе не может быть расценен в качестве предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предупреждения об отказе от договора аренды N 5 от 12.07.2007.

Также в отсутствие надлежащего уведомления об отказе от договора от N 5 от 12.07.2007 не является доказательством его расторжения претензия от 02.10.2018 N 09/2875/2, в тексте которой истец указывает, что данный договор был расторгнут 29.05.2017.

Принимая во внимание, что в настоящее время спорный земельный участок уже является объектом арендных отношений между Управлением и правообладателями, расположенного на данном участке здания - ИП Вейисова С.Ф. и ИП Фараджова К.А., апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований и необходимости для заключения в отношении данного земельного участка нового договора аренды от 25.09.2017 N 112/А между указанными лицами.

Тот факт, что ООО "Фламинго" как правообладатель спорного здания не вступило с Управлением в арендные отношения по спорному земельному участку, не является основанием для понуждения всех правообладателей спорного здания заключить с Управлением новый договор аренды от 25.09.2017 N 112/А взамен уже действующего договора аренды N 5 от 12.07.2007.

Иной подход противоречит положениям статьи 39.20 ЗК РФ, предусматривающей необходимость заключения договора аренды земельного участка с правообладателями, расположенного на нем здания, сооружения или помещений, только в случае отсутствия у всех указанных лиц каких-либо прав на данный земельный участок.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 13.02.2020 по делу N А24-8282/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов Е.Н. Шалаганова