Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2020 г. N 11АП-4467/20 по делу N А55-9112/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 6 октября 2020 г. N Ф06-65513/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

30 мая 2020 г.

Дело N А55-9112/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Назыровой Н.Б., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19-26 мая 2020 года в залах N 5 и N 6 помещения суда апелляционную жалобу Администрации городского округа Похвистнево Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 февраля 2020 года по делу N А55-9112/2019 (судья Михайлова М.В.),

по иску Администрации городского округа Похвистнево Самарской области, Россия 446450, г. Похвистнево, Самарская область, ул. Лермонтова д. 16,

к Акционерному обществу "Похвистневскагропромснаб", Россия 446453, г. Похвистнево, Самарская область, ул. Тупиковая д. 1,

о взыскании 101 945 руб. 26 коп.,

третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью "Поволжская сервисная компания", 443112, г. Самара, ул. Сергея Лазо д.13, офис 9, 443010, г. Самара ул. Невская дом 7, квартира 92,

с участием в судебном заседании

от истца - представитель Курамшин Р.Н. по доверенности от 01.01.2020

от ответчика - Кузменков В.А. по доверенности от 10.06.2019,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Похвистнево Самарской области обратилась в арбитражный суд с иском к Акционерному обществу "Похвистневскагропроснаб" о взыскании 101 945 руб. 26 коп., в том числе: 68 729 руб. 12 коп. - задолженность по договору аренды земельного участка N 63/08 от 30.10.2008 за период с 01.04.2013 по 20.03.2019, 33 216 руб. 14 коп. - пени.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12 февраля 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, мотивируя свою жалобу тем, что при наличии согласованного сторонами договора аренды земельного участка, акта приема-передачи основания для отказа в удовлетворении исковых требований отсутствуют.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика представил отзыв, в котором просил оставить в силе оспариваемое решение суда.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечило.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившегося третьего лица, извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования Администрации городского округа Похвистнево Самарской области подлежат удовлетворению частично, при этом исходит из следующего.

Материалами дела подтверждается и установлено судом первой инстанции, что 30.10.2008 между истцом Администрацией городского округа Похвистнево и АО "Похвистневскагропромснаб" был заключен договор аренды земельного участка за N 63/08 в соответствии с которым "Арендодатель" сдал, а "Арендатор" принял в пользование на условиях аренды земельный участок с 30.10.2008 площадью 917 кв. м, с кадастровым номером 63:07:0204007:9, расположенный по адресу: Самарская область. г.Похвистнево, ул. Тупиковая, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 30.10.2008.

В соответствии с условиями договора "Арендатор" обязан вносить арендную плату за право пользования земельным участком 233 858,56 руб. в год.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1 договора суммы до начала следующего квартала, а за последний квартал не позднее 01 августа 2009 года.

Как указал истец, в нарушение условий договора и ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не выполнил обязательство по оплате арендной платы за период с 01.04.2013 по 20.03.2019 в сумме 68 729 руб. 12 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, требования которой последним исполнены не были, что послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорным земельным участком, принадлежащим муниципалитету г.о. Похвистнево, в указанный истцом период фактически пользовалось и пользуется в настоящее время третье лицо - ООО "Поволжская сервисная компания", - поскольку на рассматриваемом земельном участке расположен железнодорожный тупик, принадлежащий на праве собственности ООО "Поволжская сервисная компания".

Имеющиеся в деле доказательства подтверждают, что в соответствии с договором купли продажи доли железнодорожного пути (тупика) от 13.12.2012 п.1.1 договора продавец АО "Похвистневскагропромснаб" продал покупателю ООО "Поволжская сервисная компания" 2/3 (две трети) доли в праве собственности на железнодорожный путь (тупик) расположенный по адресу Самарская область, г. Похвистнево, ул. Тупиковая, 1, протяженностью 406 м, что составляет 286,4 м., кадастровый (или условный) номер:63-63-07/023/2005-484.

Данный договор, а также переданный акт договору купли - продажи доли железнодорожного пути (тупика) от 13.12.2012 был подписан сторонами.

Право собственности ООО "Поволжская сервисная компания" подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.04.2013 (л.д. 53) на обороте которого имеется запись о том, что 2/3 доли в праве принадлежит ООО "Поволжская сервисная компания".

Третье лицо, подтвердило факт использования ООО "Поволжская сервисная компания" земельным участком, сторонами составлен и подписан План расположения сооружения.

Арбитражный суд Самарской области обоснованно руководствовался установленным подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, положениями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющими, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Пленум N 73) разъяснено, что, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Пленум N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем и недвижимости и собственником земельного участка.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума N 73 следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Пленума N 11, при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Однако, при обоснованном применении указанных норм суд первой инстанции не учел, что договором купли между АО "Похвистневскагропромснаб" и ООО "Поволжская сервисная компания" был отчужден не весь объект недвижимости, а только часть железнодорожного пути (тупика) - 2/3 (две трети) доли в праве собственности на весь объект - железнодорожный путь (тупик).

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что АО "Похвистневскагропромснаб" является не надлежащим ответчиком по настоящему спору, так как права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к Обществу с ограниченной ответственностью "Поволжская сервисная компания", нельзя признать обоснованным, поскольку в силу закона к третьему лицу (ООО "Поволжская сервисная компания") перешли права и обязанности в объеме 2/3 от общего объема прав (в том числе - и платежей) по спорному договору аренды земельного участка.

Ссылка АО "Похвистневскагропромснаб" в обоснование своей позиции об отсутствии у него обязанностей по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка за N 63/08 на Постановление Главы Администрации г.о. Похвистнево от 29.05.2013 N 746 "О заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 63/08 от 30.10.2008" (т. 1 л.д. 34), согласование ответчиком и третьим лицом плана расположения сооружения не свидетельствуют об изменении сторонами условий указанного договора, освобождающих ответчика полностью от обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 8.1 договора аренды земельного участка за N 63/08 в соответствии с перечисленными нормами установлено, что изменения к условиям данного договора "будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся Сторон, кроме случаев, упомянутых в договоре". Подписанный истцом, ответчиком и третьим лицом экземпляр соответствующего дополнительного соглашения в материалах дела отсутствует, признание ответчиком указанного дополнительного соглашения "состоявшимся" основано на ошибочном толковании норм права и обстоятельств спора.

При изложенных обстоятельствах в соответствии со статьями 309, 310, 330, 614 ГК РФ, статьей 65 ЗК РФ, пунктом 2.5. раздела 2 договора ответчик, как арендатор обязан вносить арендную плату и уплатить неустойку в размере 1/3 доли от рассчитанных истцом сумм.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик в отзыве на иск сослался на пропуск истцом срока исковой давности.

Арбитражный суд Самарской области на основании статьей 196, 199, 200, 202, 207 ГК РФ верно установил, что к моменту обращения истца с иском (по почтовому штемпелю отправки иска в суд 26.04.2019) срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по договору аренды и пени, с учетом приостановления, начисленных за период с 01.04.2013 по 20.03.2016 истек.

Истцом, с учетом заявленного ответчиком довода о пропуске срока исковой давности представлен технический расчет (т. 1 л.д. 129-131), в соответствии с которым размер задолженности составил 56 066 руб. 35 коп., в том числе: 44 306 руб. 24 коп. - задолженность по арендной плате за период с 21.03.2016 по 20.03.2019, пени за период с 21.03.2016 (фактически с 02.09.2016 при отсутствии просрочки ранее) по 20.03.2019 - в сумме 11 760 руб. 11 коп.

Исковые требования в 1/3 части от указанных сумм (18 688 руб. 79 коп., из них 14 768 руб. 75 коп. долга, 3 920 руб. 04 коп. пени) признаются судом апелляционной инстанции обоснованными.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Самарской области от 12 февраля 2020 года подлежит отмене на основании пункта 4 части 1, части 2 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины суд относит на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 февраля 2020 года по делу N А55-9112/2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с Акционерного общества "Похвистневскагропромснаб" в пользу Администрации городского округа Похвистнево Самарской области 18 688 руб. 79 коп., из них 14 768 руб. 75 коп. долга, 3 920 руб. 04 коп. пени.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Акционерного общества "Похвистневскагропромснаб" в доход федерального бюджета 1 294 руб. государственной пошлины, из них - 744 руб. по иску и 550 руб. по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий

Е.В. Коршикова

Судьи

Н.Б. Назырова С.Ю. Николаева