Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2020 г. N 18АП-5203/20 по делу N А47-15615/2019

г. Челябинск

01 июня 2020 г.

Дело N А47-15615/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахтырской Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.03.2020 по делу N А47-15615/2019.

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Производственному кооперативу "Темп" (далее - ПК "Темп") о взыскании 935 773 руб. 19 коп., в том числе: 314 822 руб. 57 коп. задолженности по договору N 006163з от 29.06.2000 за период с 01.06.2014 по 31.07.2018 и 620 950 руб. 62 коп. пени за период с 01.03.2015 по 31.07.2018.

Определением от 22.07.2019 Арбитражным судом Самарской области принят отказ от иска в части взыскания задолженности по договору N 006163з от 29.06.2000 в размере 314 822 руб. 57 коп. за период с 01.06.2014 по 31.07.2018, а также уменьшение размера заявленных требований в части взыскания пени до 603 651 руб. 39 коп. Тем же определением по ходатайству истца произведена замена ответчика на надлежащего - индивидуального предпринимателя Давтяна Левона Гегамовича (далее - ответчик, предприниматель, ИП Давтян Л.Г., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Производственный кооператив "Темп".

Определением Арбитражного суда Самарской области от 24.09.2019 дело N А55-212/2019 передано на рассмотрение Арбитражного суда Оренбургской области по подсудности в порядке статьи 35, пункта 3 части 2 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.03.2020 (резолютивная часть оглашена 27.02.2020) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Департамент (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии регулируемых положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации отношений сторон по договору аренды земельного участка от 29.06.2000, исключающих взыскание предусмотренных названным договором штрафных санкций в виде пени за просрочку платежа. Названный вывод мотивирован судом первой инстанции отсутствием государственной регистрации договора купли-продажи модульного мини-магазина от 15.10.2010. Между тем, в силу статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, в Едином государственном реестре недвижимости может быть зарегистрировано лишь право в отношении объектов, обладающих признаками недвижимого имущества. Наличие таких признаков подлежало установлению судом исходя из таких признаков, как физическая связь с землей и создание в установленном градостроительными нормами порядке. Поскольку модульный мини-магазин, расположенный на предоставленном в аренду земельном участке является временным сооружением, переход права и право собственности на него не подлежали регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции не принял во внимание погашение ответчиком задолженности по договору аренды с нарушением установленных пунктом 4.4 договора аренды земельного участка от 29.06.2000 сроков, что повлекло необоснованный отказ в удовлетворении заявленных Департаментом требований.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились. Департаментом представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29.06.2000 между истцом (арендодатель) и кооперативом "Темп" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 006163з (т.1, л.д. 16-23). По условиям договора, на основании постановления Администрации Промышленного района от 09.01.1998 N 5, договора аренды N 31820 от 05.10.1998, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, находящийся по адресу: Промышленный район, ул. Кирова площадь, площадью 30,00 кв.м. Участок предоставляется под: мини-магазин (пункты 1.1, 1.2 договора аренды).

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора аренды, он действует с 01.04.2000 по 08.01.2003.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды арендная плата начисляется с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.1.

В силу пункта 4.2 договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом платы (Приложение N 3). Арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом (пункт 4.3 договора аренды).

Пунктом 4.4 договора аренды установлено, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа отчетного месяца.

В соответствии с пунктом 4.5 договора аренды в случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы (неоднократная либо длительная задержка - до тридцати календарных дней) Арендодатель вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей за два месяца вперед.

За просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 7.2 договора аренды).

В силу пункта 9.1 договора аренды договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

На основании акта приема-передачи земельного участка от 05.06.2000 (Приложение N 5 к договору аренды) спорный земельный участок передан арендодателем арендатору (т.1, л.д. 23).

15.01.2010 между Давтяном Л.Г. (покупатель) и Производственным кооперативом "Темп" (продавец) заключен договор купли-продажи модульного мини-магазина (т.1, л.д. 88-89), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил модульный мини-магазин, площадью 30,00 кв.м., находящийся по адресу: г. Самара, пл. Кирова (в существующем ограждении) (пункт 1 договора).

В соответствии с пунктом 2 договора купли-продажи вышеуказанный модульный мини-магазин принадлежит продавцу на основании постановления Администрации Промышленного района г. Самара от 09 01.1998 N 5 "О предоставлении земельного участка под установку модульного мини-магазина в существующем ограждении на площади им. Кирова", разрешения N 119 отдела архитектуры Администрации Промышленного района г. Самары от 01.07.1998 и акта, утвержденного Администрацией Промышленного района г. Самара 21.04.2000.

В силу пункта 3 договора купли-продажи модульный мини-магазин оценивается сторонами в 200 000 руб.

Согласно акту осмотра земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская обл., г. Самара, Промышленный район, площадь Кирова, от 10.12.2018 земельный участок площадью 30,00 кв.м., ранее предоставленный ПК "Темп" по договору аренды земельного участка от 29.06.2000 N 006163з, под мини-магазин, согласно схеме расположения земельного участка к данному договору аренды, используется под размещение мини-магазина (т.1, л.д. 35-37).

В 2015, 2018-2019 годах предпринимателем Давтян Л.Г. были произведены перечисления платы за использование спорного земельного участка в общей сумме 453 104 руб. (т.2, л.д. 27-35).

Нарушение обязательств по договору аренды земельного участка N 006163з от 29.06.200 послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на ответчика не распространяются положения договора аренды земельного участка N 006163з от 29.06.2000, включая условие об ответственности в виде пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей, поскольку возникновение права собственности предпринимателем Давтян Л.Г. на приобретенный по договору купли-продажи от 15.01.2010 объект недвижимого имущества не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Материалы дела подтверждено использования предпринимателем Давтян Л.Г. земельного участка по адресу: Промышленный район, ул. Кирова площадь, площадью 30,00 кв.м. для размещения мини-магазина и внесение платы за такое использование. Указанное обстоятельство спорным не является.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Поскольку после уточнения исковых требований Департаментом, спорные отношения связаны исключительно с оценкой наличия оснований для возложения на предпринимателя Давтян Л.Г. ответственности, предусмотренной договором аренды земельного участка N 006163з от 29.06.2000, их оценка зависит от признания ответчика стороной названного договора.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Однако, переход прав и обязанностей арендатора в силу закона обусловлен наличием исключительных прав на использование земельного участка, принадлежащих собственнику недвижимого имущества. Поскольку у собственника имущества, которое не является недвижимым, таких прав не имеется, отчуждение объекта движимого имущества не влечет автоматической перемены лица в договоре аренды.

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет отнести модульный мини-магазин к объектам недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.04 N 190-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

По общему правилу выдача разрешений на строительство осуществляется органами местного самоуправления

Доказательств получения такого разрешения при создании исследуемого объекта материалы дела не содержат.

В пункте 2 договора купли-продажи указано, что вышеуказанный модульный мини-магазин установлен, а не возведен продавцом на основании постановления Администрации Промышленного района г. Самара от 09 01.1998 N 5 "О предоставлении земельного участка под установку модульного мини-магазина в существующем ограждении на площади им. Кирова". Ссылка в договоре на разрешение N 119 отдела архитектуры Администрации Промышленного района г. Самары от 01.07.1998 не подлежит оценке в качестве разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, соответствующего нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 Примерного положения об органе архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации, утвержденного постановлением Госстроя Российской Федерации от 05.11.97 N 18-65, орган архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации является государственным органом в области архитектуры и градостроительства в структуре исполнительной власти субъекта Российской Федерации и в соответствии со статьей 22 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" входит в единую систему исполнительной власти в области архитектуры и градостроительства Российской Федерации.

В силу пункта 2 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденного Приказом Минстроя РФ от 03.06.1992 N 131, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) органами Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта.

С учетом названного, инспекция Государственного архитектурно-строительного надзора, обладая правом осуществления государственного строительного надзора, не наделена правом выдавать разрешение на строительство. Такое право принадлежит органам местного самоуправления.

В отсутствие сведений о выдаче разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, ссылка в договоре на акт, утвержденный Администрацией Промышленного района г. Самара 21.04.2000 не может являться документом подтверждающим создание объекта недвижимости в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Названный вывод подтверждается действиями сторон договора купли-продажи не предпринимавших действий по осуществлению кадастрового учета и государственной регистрации перехода права собственности, а также пояснениями Департамента по настоящему делу.

Таким образом, основания для вывода о приобретении ответчиком прав и обязанностей стороны договора аренды земельного участка, как обладателя принадлежащих собственнику недвижимого имущества исключительных прав на использование земельного участка, отсутствуют.

Поскольку по общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, предприниматель Давтян Л.Г. не является субъектом ответственности, предусмотренной договором аренды земельного участка.

Согласно правовому подходу, сформулированному в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 (раздел "Обязательственное право", вопрос N 2), не может служить основанием для отказа в иске о взыскании суммы санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства ее неправильная правовая квалификация истцом, обосновывающим свое требование пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как законом или соглашением сторон на этот случай предусмотрена неустойка; в этом случае суд вправе взыскать проценты в пределах суммы неустойки, подлежащей взысканию в силу закона или договора.

Возможности применения указанного правового подхода в обратном случае, то есть при первоначальной квалификации истцом санкции в виде взыскания договорной неустойки, в рассматриваемом случае судебной коллегией не установлено.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае если суд при принятии искового заявления к производству или в ходе судебного разбирательства придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, что в свою очередь относится к основным задачам судопроизводства (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суду следует вынести соответствующий вопрос на обсуждение и предложить истцу воспользоваться правом, предусмотренным частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и изменить предмет заявленных требований.

Неявка сторон в заседание суда апелляционной инстанции и отсутствие оснований для рассмотрения настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, исключают возможность совершения названных действий при рассмотрении апелляционной жалобы. Ее содержание позволяет сделать вывод о квалификации Департаментом правоотношений с ответчиком, исключительно как основанных на договоре аренды. Возможность заявления соответствующих характеру правоотношений требований в самостоятельном производстве, Департаментом не утрачена.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.03.2020 по делу N А47-15615/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева