Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2020 г. N 15АП-4805/20 по делу N А32-51522/2019

город Ростов-на-Дону

01 июня 2020 г.

дело N А32-51522/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ефимовой О.Ю.,

судей Соловьевой М.В., Филимоновой С.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.,

рассмотрев в отсутствие участвующих в деле лиц в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Акстрой"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2020 по делу N А32-51522/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Акстрой" (ИНН 3905082950, ОГРН 1073905012345), г. Калининград

к Департаменту по надзору в строительной сфере Краснодарского края (ИНН 2308113667, ОГРН 1052303716772)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация муниципального образования г. Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Акстрой" (далее - заявитель, общество, ООО "СЗ "Акстрой") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее - административный орган, департамент) об оспаривании решения об отказе от 02.10.2019 N 69-04-10776/19 в выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и обязании департамент выдать указанное заключение по объекту строительства "Жилой дом N 3 жилого комплекса "Суджук-Кале" в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск" на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1319.

Решением от 28.01.2020 судом отказано в удовлетворении заявленных обществом требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "СЗ "Акстрой" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что судом не выяснена неразрывная связь, которая существует между проблемными объектами многоквартирными домами 2 и 3, расположенными на смежных земельных участках в одном жилом комплексе. При этом земельный участок под многоквартирным домом N 3 является по отношению к земельному участку под многоквартирным домом N 2 компенсационным, иными словами призван изменить статус многоквартирного дома N 2 с убыточного на инвестиционно-привлекательный, путём перераспределения площадей между участниками долевого строительства и таким образом получить доступ к кредитным ресурсам банков. В данном случае следовало применить критерий строительной готовности объекта, установленный в абзаце 3, подпункта "в", пункта 3 Критериев, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 N 480-степень готовности проекта строительства составляет не менее 6 процентов.

В судебное заседание не явились представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Участвующие в деле лица извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции. Судом апелляционной инстанции в картотеке арбитражных дел по адресу http://kad.arbitr.ru своевременно опубликованы определения о принятии апелляционной жалобы к производству, об изменении даты судебного разбирательства - определение от 21.04.2020 опубликовано 22.04.2020.

От ООО Специализированный застройщик "Акстрой" в суд поступило заявление о том, что общество возражает против рассмотрения дела в отсутствие его уполномоченного представителя.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Суд не установил препятствий для рассмотрения дела в данном судебном заседании. Суд исходит из того, что заявителем не мотивирована необходимость обеспечения личного участия представителя общества в судебном заседании. Суд не признавал обязательной явку представителя общества в судебное заседание. Судом установлена осведомленность участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания. Позиция общества по существу спора изложена в заявлении об оспаривании действий (решений) департамента, а также в апелляционной жалобе, представленных дополнительных пояснениях, которые изучены судом. Заявителем не указано на необходимость представления суду новых доказательств, в том числе с учетом требований ч. 2 ст. 268 АПК РФ, а также с обоснованием невозможности направления таких доказательств посредством средств связи, включая электронные ресурсы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Акстрой" обратилось в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края с заявлением о строительной готовности объекта строительства "Жилой дом N 3 жилого комплекса "Суджук-кале" в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск" на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1319.

По результатам рассмотрения заявления департамент отказал в выдаче заключения о степени готовности решением от 02.10.2019 N 69-04-10776/19.

В обоснование отказа указано на несоответствие подпункту "а" пункта 3 Критериев, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 N 480 "О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019".

Считая незаконным отказ в выдаче заключения о степени готовности, общество оспорило его в судебном порядке.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконными действий (акта) должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

В соответствии с частью 16 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 01.07.2019, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. Методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) указанным в настоящей части критериям, перечень документов, необходимых для определения соответствия таких объектов этим критериям, и период, в течение которого застройщик может направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

На основании заявления застройщика контролирующий орган выдает заключение о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ и размещает в информационной системе заявление застройщика, заключение контролирующего органа о соответствии критериям или отказ в выдаче заключения контролирующего органа о соответствии критериям не позднее трех рабочих дней со дня принятия соответствующего решения.

В соответствии с пунктом 3 Критериев, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 федерального закона "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации", по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г., утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480,

степень готовности проекта строительства составляет:

а) не менее 30 процентов;

б) не менее 15 процентов, если реализация проекта строительства осуществляется:

в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;

в рамках иных договоров или соглашений (в том числе инвестиционных), заключенных застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления, если такими договорами или соглашениями предусмотрены обязательства застройщика по передаче объектов социальной и (или) инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) снос ветхого и аварийного жилья;

в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которыми предусмотрены строительство и (или) реконструкция застройщиком в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник;

в) не менее 6 процентов, если реализация проекта строительства осуществляется:

застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций Российской Федерации, утвержденный решением Правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции (далее - перечень системообразующих организаций), или застройщиком, являющимся дочерним обществом в отношении юридического лица, включенного в перечень системообразующих организаций, или застройщиком, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, при условии того, что общая площадь строящихся (создаваемых) указанными застройщиками многоквартирных домов в соответствии с выданными разрешениями на строительство в совокупности составляет не менее 4 млн. кв. метров и застройщик, включенный в перечень системообразующих организаций, застройщик, являющийся его дочерним обществом, и застройщик, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, осуществляют привлечение денежных средств участников долевого строительства в отношении строящихся (создаваемых) объектов строительства, которые находятся на территориях не менее чем 4 субъектов Российской Федерации. Соответствие указанных застройщиков на день вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 "О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.", требованиям, предусмотренным настоящим абзацем, определяется межведомственной комиссией;

в соответствии с заключенным застройщиком с органом местного самоуправления либо органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации соглашением о завершении строительства объекта незавершенного строительства и исполнении обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, включенными в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", либо на основании того, что права застройщика в отношении проекта строительства были приобретены в порядке, предусмотренном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)";

на земельном участке, права на который приобретены застройщиком по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что ООО "Специализированный застройщик "Акстрой" является застройщиком, осуществляющим деятельность в области долевого строительства, по следующему объекту строительства:

* "Жилой дом N 3 жилого комплекса "Суджук-Кале" в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск" на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1319, в соответствии с разрешением на строительство от 11.07.2018 N 23-308000-11337-2018;

* "Жилой дом N 2 жилого комплекса "Суджук-Кале" в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск" на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1321, в соответствии с разрешением на строительство от 13.07.2018 N 23-308000-11352-2018.

ООО "Специализированный застройщик "Акстрой" обратилось в департамент с заявлением о выдаче заключения о строительной готовности объекта строительства "Жилой дом N 3 жилого комплекса "Суджук-кале" в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск" на земельном участке с кадастровым номером: 23:47:0309018:1319.

В апелляционной жалобе указано, что в данном случае следовало применить критерий строительной готовности объекта, установленный в абзаце 3, подпункта "в", пункта 3 Критериев, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 N 480-степень готовности проекта строительства составляет не менее 6 процентов.

Доводы жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В материалы дела представлен Инвестиционный меморандум от 30.03.2018 N 50, подписанный обществом и администрацией муниципального образования город Новороссийск и Соглашение о взаимодействии от 26.07.2018 о завершении строительства проблемных объектов жилищного строительства в городе Новороссийске и передаче жилых помещений пострадавшим участникам долевого строительства.

Нормативно-правовое регулирование отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правила ведения реестра таких граждан, установлены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12.08.2016 N 560/пр (далее - Приказ N560/пр).

В соответствии с пунктом 5 раздела 3 приложения N 2 к Приказу N 560/пр решение о включении пострадавшего гражданина в реестр принимается контролирующим органом на основании письменного заявления пострадавшего гражданина.

Согласно представленной обществом в материалы дела выписке из ЕГРПН от 18.07.2019 о готовности проекта строительства, имеется запись в отношении одного договора участия в долевом строительстве, заключенного предыдущим застройщиком объекта ООО "Кубаньжилстрой" с участником долевого строительства - физическим лицом, иные договоры участия в долевом строительстве заключены непосредственно ООО "Специализированный застройщик "Акстрой" с юридическими лицами (ООО "КАИ", ООО "Бетон", ООО "Полет") в 2019 году.

Согласно выписке, представленной департаментом, по объекту строительства "Жилой дом N 3 жилого комплекса "Суджук-кале" в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск" на земельном участке с кадастровым номером: 23:47:0309018:1319 не имеется граждан, включенных в реестр пострадавших граждан в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

Как правильно указано судом первой инстанции, на момент вынесения обжалуемого решения департамента от 02.10.2019 N 69-04-10776/19 Приказ N 560/пр утратил силу.

Документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минстроя России от 22.08.2019 N 483/пр, вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 16.09.2019).

В настоящее время вместо реестра пострадавших граждан ведется Единый реестр проблемных объектов.

Спорный объект на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1319 не включен в Единый реестр проблемных объектов.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что на ООО "Специализированный застройщик "Акстрой" распространяются общие требования подпункта "а" пункта 3 Критериев, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 N 480, предусматривающие, что степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 30 процентов.

Согласно расчетам степени готовности проекта, составленным обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Акстрой" и приложенным к заявлению о готовности объекта, поступившему в департамент, степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство составляет 13%, и степень готовности проекта составляет - 6,5 %.

Судом апелляционной инстанции не принимаются ссылки общества на то, что между проблемными объектами многоквартирными домами 2 и 3, расположенными на смежных земельных участках в одном жилом комплексе, имеется связь; при этом земельный участок под многоквартирным домом N 3 является по отношению к земельному участку под многоквартирным домом N 2 компенсационным, иными словами призван изменить статус многоквартирного дома N 2 с убыточного на инвестиционно-привлекательный, путём перераспределения площадей между участниками долевого строительства и таким образом получить доступ к кредитным ресурсам банков.

Как правильно указано судом первой инстанции, заключение о степени готовности выдается на конкретный (определенный) объект и не может влиять на отношения застройщика в связи со строительством иного объекта, в том числе на право по привлечению денежных средств граждан.

В сети "Интернет" (http://наш.дом.рф/), в общем доступе в разделе документы - разрешительная документация ООО "Специализированный застройщик "Акстрой" по объекту "Жилой дом N 2 жилого комплекса "Суджук-Кале" в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск" на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1321 размещено заключение от 02.10.2019 N 69-04-10775/19 о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ, которое позволяет обществу осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства по указанному объекту, производить его достройку и исполнять обязательства перед участниками долевого строительства.

Судом первой инстанции также правильно отклонены доводы общества о том, что в Приложении N 5 к договору купли-продажи земельного участка от 29.04.2018 N НР/СК-3 указаны граждане, передавшие обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" денежные средства и перед которыми у общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Акстрой" возникли долговые обязательства, в связи с чем, обществу необходимо получить заключение о степени готовности объекта.

Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, привлечение денежных средств участников долевого строительства возможно только на основании договора участия в долевом строительстве зарегистрированного в установленном законном порядке, но не каким-либо иным способом.

Из текста Приложения N 5 к договору купли-продажи земельного участка от 29.04.2018 N НР/СК-3 следует, что указанные в приложении лица предоставили свое согласие на заключение договора участия в долевом строительстве с обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Акстрой" после регистрации настоящего договора.

В материалы дела не представлены договоры участия в долевом строительстве, заключенные между обществом и лицами, указанными в Приложении N 5 к договору купли-продажи земельного участка от 29.04.2018 NНР/СК-3.

Выписка из ЕГРН на объект также не содержит сведений о лицах (участниках долевого строительства), указанных в приложении N 5 к договору (Уйгур О.С., Колесникова Г.Ф., ООО "Херсонесус-Рус").

Судом также обозревались фотографии объекта, представленные Администрацией муниципального образования г. Новороссийск вместе с актом осмотра земельного участка от 14.01.2020. В акте осмотра зафиксировано, что строительные работы на спорном участке не ведутся, капитальные строения отсутствуют. Из фотоматериалов видно, что на земельном участке разрыта земля, работы не ведутся, строительная техника отсутствует.

При совокупности приведенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что решение Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от 02.10.2019 N 69-04-10776/19 об отказе в выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по объекту строительства "Жилой дом N 3 жилого комплекса "Суджук-Кале" в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск" на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1319, соответствует закону и не нарушает прав заявителя по делу.

Таким образом, предусмотренные ст.ст. 198-201 АПК РФ основания для удовлетворения заявленных обществом требований отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Решение суда от 28.01.2020 об отказе в удовлетворении заявления является законным и обоснованным. Основания для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2020 по делу N А32-51522/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

М.В. Соловьева С.С. Филимонова