Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2020 г. N 05АП-1894/20 по делу N А51-25534/2019

г. Владивосток

02 июня 2020 г.

Дело N А51-25534/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 июня 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

министерства имущественных и земельных отношений Приморского края,

апелляционное производство N 05АП-1894/2020

на решение от 10.02.2020

судьи С.Т. Шохиревой

по делу N А51-25534/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску заместителя прокурора Приморского края в интересах Надеждинского муниципального района в лице администрации Надеждинского муниципального района (ИНН 2521001247, ОГРН 1022501062088)

к администрации Надеждинского муниципального района (ИНН 2521001247, ОГРН 1022501062088), министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724),обществу с ограниченной ответственностью "ГОЛЬФ-ПАРК ДВ" (ИНН 2543007394, ОГРН 1122543008488)

о признании недействительным пункта 5.4 договора от 26.10.2018 N 10-Ю-233394 аренды земельного участка,

при участии:

от заместителя прокурора Приморского края: Познер И.А. служебное удостоверение;

от министерства имущественных и земельных отношений Приморского края: представитель Хан Е.С. по доверенности от 10.01.2020 N 20/65, сроком действия до 31.12.2020, диплом о высшем юридическом образовании N П 1309 от 30.06.2006, служебное удостоверение;

от ООО "ГОЛЬФ-ПАРК ДВ": представитель Судьина Н.Г. по доверенности от 06.04.2018 сроком действия на 3 года, представлен диплом о высшем юридическом образовании N 9610 от 30.06.2003, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Приморского края в интересах публичного образования - Надеждинского муниципального района в лице администрации Надеждинского муниципального района обратился в Арбитражный суд Приморского края к администрации Надеждинского муниципального района (далее - Администрация), департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Гольф-Парк ДВ" (далее - ООО "Гольф-Парк ДВ", общество) о признании недействительным пункта 5.4 договора от 26.10.2018 N 10-Ю-23394 аренды земельного участка с кадастровым N 25:10:010102:647 (далее - спорный договор), заключенного между Департаментом и ООО "Гольф-Парк ДВ".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.02.2020 исковые требования удовлетворены.

На основании постановления Администрации Приморского края от 20.08.2019 N 547-па "О формировании органов исполнительной власти Приморского края" и закона N522-КЗ от 01.07.2019 "О внесении изменений в Устав Приморского края", Департамент переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее - Министерство).

Не согласившись с вынесенным решением, Министерство обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что пункт 5.4 спорного договора содержит условия не только о расторжении договора во внесудебном порядке, но и основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), следовательно, недействительным является лишь часть пункта 5.4. договора, тогда как обжалуемым решением указанный пункт признан недействительным в полном объеме.

Администрация в письменном отзыве на апелляционную жалобу поддержала доводы Министерства.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Министерства поддержала апелляционную жалобу в полном объеме, представители прокурора и общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по доводам письменных отзывов.

Неявка в судебное заседание представителя Администрации с учетом ее надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания и непоступления от нее каких-либо заявлений и ходатайств в связи с неявкой не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие Администрации применительно к статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что между Департаментом (арендодатель) и ООО "Гольф-Парк ДВ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 10-Ю-23394, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым N 25:10:010102:647 площадью 12 436 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1437 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: район Надеждинский, п.Алексеевка, ул.Мичурина, в районе д.5, разрешенное использование: объекты дорожного транспорта, цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта "Строительство интеллектуального эко-сити с гольф-парком на территории Приморского края".

В силу пункта 1.3 договора срок аренды участка устанавливается с момента (даты) подписания договора по 12.10.2085.

Согласно пункта 5.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора; невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные настоящим договором, более двух раз подряд; нарушения арендатором иных условий настоящего договора и требований действующего законодательства; расторжения соглашения об осуществлении деятельности от "7" сентября 2017 г. N СПВ-307/17 заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 212-ФЗ "О свободном порте Владивосток" и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток, расторжения дополнительного соглашения от "8" мая 2018 г. N 1 к соглашению об осуществлении деятельности от "7" сентября 2017 г. N СПВ-307/17 заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 212-ФЗ "О свободном порте Владивосток" и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток. Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ путем направления арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в настоящем Договоре. Настоящий Договор считается расторгнутым со дня, когда арендатор получил либо должен был получить уведомление арендодателя.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.11.2018.

В соответствии с Законом Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края" (в редакции Закона Приморского края от 06.03.2019 N 466-КЗ) полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными на территории Надеждинского муниципального района, до 01.01.2019 осуществлялись Департаментом, а с 01.01.2019 осуществляются органом местного самоуправления Надеждинского муниципального района - администрацией Надеждинского муниципального района.

Заместитель прокурора Приморского края, полагая, что пункт 5.4 спорного договора является недействительным на основании статьи 168 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Общие условия изменения и расторжения договора предусмотрены главой 29 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Статьей 619 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства при регулировании земельных отношений являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено специальное правило расторжения договора, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает пять лет.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В этой связи право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда, поскольку ЗК РФ прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

Вместе с тем оспариваемый пункт 5.4 договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, вопреки положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ предусматривает право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения данного договора.

На основании изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что пункт 5.4 договора является недействительным в полном объеме как нарушающий прямо установленный пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ запрет на односторонний отказ Департамента от исполнения договора.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству. Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.02.2020 по делу N А51-25534/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына