Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2020 г. N 13АП-12274/20 по делу N А56-79478/2019

г. Санкт-Петербург

03 июня 2020 г.

Дело N А56-79478/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Масенковой И.В.

судей Пряхиной Ю.В., Семиглазова В.А.

при ведении протокола судебного заседания: Тутаевым В.В.,

при участии:

согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12274/2020) ООО"Стафор" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2020 по делу N А56-79478/2019 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Российский государственный педагогический университет им. А. И. Герцена"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Стафор"

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Российский государственный педагогический университет им. А.И. Герцена" (далее - Университет) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Стафор" о взыскании 7 044 551 руб. 34 коп. задолженность по арендной плате за период с марта 2019 года по февраль 2020 года, 1 985 582 руб. 27 коп. пеней за период с 11.03.2019 по 03.03.2020 по договору аренды N 15/06 от 26.09.2006.

ООО "Стафор"в порядке ст. 132 АПК РФ предъявил истцу встречный иск о признании незаконными действий Университета по повышению Обществу размера арендной платы и завышению размера подлежащих возмещению затрат на оплату коммунальных и эксплуатационных платежей по договору аренды N 15/06 от 26.09.2006, о взыскании с Университета в пользу Общества 1919 878 руб. 73 коп. излишне выплаченной арендной платы, принятое определением арбитражного суда от 14.11.2019.

Решением от 26.03.2020 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области первоначальные исковые требования удовлетворил. В удовлетворении встречных исковых требований отказал.

В апелляционной жалобе ООО "Стафор" просит решение отменить, в первоначальном иске отказать, встречные требования удовлетворить. Податель жалобы полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует, что между Университетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 26.09.2006 заключен договор N 15/06 (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 08.12.2006, N 2 от 04.10.2007, N 3 от 01.04.2013) аренды части помещения.

В силу пункта 1.3 Договора срок действия договора: 25 лет, с 01.10.2006. по 30.09.2031.

Согласно пункту 3.2 договора и пункту 3 дополнительного соглашения N 3 от 01.04.2013 месячная арендная плата за объект 436 333,84 рубля.

С 01.04.2018 месячная арендная плата за объект общей площадью 1538,4 кв.м. составляет 610 868,27 рублей, на основании письма арендодателя от 30.03.2018 N 1172/0108. В силу пункта 3.3 договора арендатор самостоятельно осуществляет платежи вперед не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

В связи с выявленными нарушениями ответчиком условий договора истец направил ответчику претензию от 07.06.2019 N 2409/022602, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Заявляя встречные исковые требования, представитель Общества указал на то, что согласно п. 3.7. Договора размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке по результатам актуализации рыночной ставки арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ответчик указывает на то, что РГПУ им. А. И. Герцена в 2018 году допустил существенное нарушение условий договора аренды N 15/06 от 26 сентября 2006 года (далее - Договор), а именно неоднократно увеличил размер арендной платы в нарушение п. 3.7. Договора.

Ни Арендодателем, ни оценщиком не были учтены вложения Арендатора в капитальный ремонт и неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества, произведенные Арендатором в размере свыше 72 миллионов рублей в ценах 2019 года согласно заключению специалиста по строительно-техническому исследованию N АП19/340-СТЭ 29.07.2019.

По мнению Арендатора, размер переплаты за аренду объекта недвижимости за период с 1 апреля 2018 года по 11 марта 2019 года составил 1 919 878 руб. 73 коп.

Решением от 26.03.2020 суд первоначальные исковые требования удовлетворил, взыскал 7 044 551 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате за период с марта 2019 года по февраль 2020 года, 1 985 582 руб. 27 коп. пеней за период с 11.03.2019 по 03.03.2020. В удовлетворении встречных исковых требований отказал.

Оценив доводы апелляционной жалобы, выводы обжалуемого судебного акта, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения.

Право на изменение размера арендной платы предусмотрено условиями пункта 3.7 Договора, статьей 614 ГК РФ.

Довод ООО "Стафор" о неоднократном увеличении размера арендной платы являлся предметом рассмотрения в рамках дела N А56-40237/2019 по иску РГПУ им. А. И. Герцена к ООО "Стафор" о взыскании денежных средств, согласно которому арендная плата увеличена РГПУ им. А.И. Герцена обоснованно и доказательства обратного в материалы дела не предоставлено, в связи с чем данное обстоятельство не должно доказываться вновь в соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ.

Первое повышение арендной платы до 436 333,84 рублей в месяц Стороны согласовали в пункте 3 дополнительного соглашения N 3 от 01.04.2013,в связи с увеличением площади арендуемого Объекта.

Второе повышение произошло через пять лет после предыдущего- 01.04.2018 на основании письма Арендодателя от 30.03.2018 N 1172/0108 и пункта 3.7 Договора. Месячная арендная плата за Объект общей площадью 1538,4 кв. м. составила 610 868,27 рублей.

Письма РГПУ им. А. И. Герцена от 13.02.2018 N 498/0108, от 06.12.2017 N 3813/0217 о повышении ставки арендной платы не привели к её изменению и не вызвали изменений обязанностей Ответчика, что подтверждается тем, что Арендатор не вносил арендную плату в измененном виде, а Арендодатель не настаивал. Указанное подтверждается тем, что за январь, февраль, март 2018 года Ответчик вносил арендную плату в размере 436 333,84 рублей, а за апрель 2018 в размере 610 868,27 рублей.

Договор аренды, договор на возмещение коммунальных и иных затрат не оспаривались Арендатором. Норма части 1 статьи 1102 ГК РФ в данном случае не применима, поскольку сделка по повышению ставки арендной платы с 01.04.2018 совершена на основании пункта 3.7 Договора, возмещение затрат РГПУ им. А.И. Герцена на основании п.3.1 договора эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные расходы производились ООО "Стафор" на основании договора от 02.10. 2006.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Подписывая Договор, Арендатор знал о наличии пунктов 2.2.14 и 3.7 Договора и должен был учитывать при планировании хозяйственно-финансовой деятельности возможность ежегодного роста размера арендной платы в соответствии с рыночной ставкой, а также необходимость в возмещении иных затрат Арендодателя. Финансовое положение Арендатора (ООО "Стафор") не может влиять на право Арендодателя на своевременное получение арендной платы и иных платежей.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика по оплате, доказательств погашения предъявленной к взысканию суммы задолженности ответчиком не представлено.

Истцом заявлено требование о взыскании пеней в размере 1 985 582 руб. 27 коп. за период с 11.03.2019 по 03.03.2020 на основании пункта 4.1. договора, в соответствии с которым в случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, ему начисляется пеня в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Расчет проверен судом, признан правильным.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2020 по делу N А56-79478/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Ю.В. Пряхина В.А. Семиглазов