Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2020 г. N 11АП-6740/20 по делу N А55-36149/2019

г. Самара

03 июня 2020 г.

Дело N А55-36149/2019

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дегтярева Д.А.,

судей Коршиковой Е.В., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола помощником Юсуповой Л.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 02 июня 2020 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АвтоДом" на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 марта 2020 года (резолютивная часть от 05 марта 2020 года) по делу N А55-36149/2019 (судья Разумов Ю.М.),

по иску Общества с ограниченной ответственностью "АвтоДом", Россия, 443029,

г. Самара, Самарская область, Шестая просека Автостоянка N 1

к Департаменту Градостроительства городского округа Самара, Россия, 443100, г. Самара, Самарская область, ул. Галактионовская д. 132

при участии третьих лиц:

1. Администрации городского округа Самара, 443010, г. Самара, ул. Куйбышева, 137,

2. Управление Росреестра по Самарской области,443099, г.Самара,ул.Некрасовская, 3.

о признании договора действующим,

с участием в судебном заседании:

от истца - не явился, извещен

от ответчика - не явился, извещен

от третьих лиц - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АвтоДом" (далее - "истец") обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту градостроительства городского округа Самара (далее - "ответчик") о признании договора аренды земельного участка N 028245з площадью 9474 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0638005:400, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Шестая просека, под строительство гаражного комплекса для хранения индивидуального транспорта, действующим.

Определением от 25.12.2019 Арбитражный суд Самарской области привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований Администрацию городского округа Самара, Управление Росреестра по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13 марта 2020 года по делу N А55-36149/2019 в удовлетворении иска обществу с ограниченной ответственностью "АвтоДом" отказано.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт: признать заключенным договор аренды земельного участка N 028245з площадью 9474 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0638005:400, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Шестая просека, под строительство гаражного комплекса для хранения индивидуального транспорта; установить, что данное решение является основанием для государственной регистрации договора аренды земельного участка с момента вступления решения в законную силу.

В обоснование своих требований истец указывает на необоснованность решения и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Одновременно заявитель ходатайствовал о восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2020 ходатайство истца о восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы удовлетворено, пропущенный срок восстановлен, апелляционная жалоба была принята к рассмотрению.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик, третьи лица мотивированные отзывы на апелляционную жалобу в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не представили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, дополнения к апелляционной жалобе, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 22 июля 2008 года между Министерством имущественных отношений Самарской области и ИП Китаевой Ниной Николаевной был заключен договор аренды земельного участка N 688а-2008/013 площадью 6809,30 кв.м., кадастровый номер 63:01:0638005:3, для использования под временную автостоянку по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Шестая просека.

15 июня 2009 года между ИП Китаевой Н.Н. и ООО "АвтоДом", с согласия Министерства имущественных отношений Самарской области, был заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 688а-2008/013. Согласно условиям указанного договора права арендатора на земельный участок для использования под временную автостоянку по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Шестая просека, переходят к ООО "АвтоДом".

Как указал истец в обоснование исковых требований, что 2 декабря 2010 году ООО "АвтоДом" в целях улучшения качества предоставляемых обществом услуг населению обратилось в Министерство Строительства Самарской области с заявлением о предоставлении арендуемый земельный участка под строительство гаражного комплекса для хранения индивидуального транспорта.

06.12.2010 года, в соответствии с Регламентом взаимодействия органов исполнительной власти Самарской области, заявление ООО "АвтоДом" направлено Министерством строительства Самарской области в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара.

27.04.2011 года Министерством имущественных отношений Самарской области сообщено в адрес Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара о наложении испрашиваемого под строительство ООО "АвтоДом" земельного участка относительно участку, предоставленному ООО "АвтоДом" по договору аренды N 688а-2008/013.

Департаментом Строительства и Архитектуры городского округа Самара Распоряжением от 13.07.2012 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 9 474 кв.м, в том числе земельного участка площадью 2 698 кв.м, необходимого для организации строительной площадки для строительства гаражного комплекса для хранения индивидуального транспорта

20 августа 2012 года Министерством строительства Самарской области было направленно письмо в адрес ООО "АвтоДом", в котором указывалось, что необходимо для заключения договора под строительство гаражного комплекса для хранения индивидуального транспорта расторгнуть договор аренды с Министерством имущества Самарской области N 688а-2008/013 и погасить запись в ЕГРП, что Общество и сделано.

19.08.2013 года, после уведомления Министерства строительства Самарской области о расторжении договора аренды земельного участка N 688а-2008/013 с Министерством имущественных отношений Самарской области, ООО "АвтоДом" было сообщено, что рассмотрение акта о выборе земельного участка будет продолжено только после получения сведений о погашении записи в ЕГРП о договоре аренды земельного участка от 22.07.2008 г. N 688а-2008/013.

Далее истец указывает, что после расторжения ООО "АвтоДом" договора аренды земельного участка от 22.07.2008 г. N 688а-2008/013 и погашении записи в ЕГРП о договоре аренды, Министерством строительства Самарской области Приказом от 23.06.2014 N 259-п утвержден акт о выборе земельного участка площадью 9 474 кв. м, расположенного по Шестой просеке в Октябрьском районе города Самары, для строительства гаражного комплекса для хранения индивидуального транспорта, а также предварительно согласовано место размещения гаражного комплекса для хранения индивидуального транспорта на указанном земельном участке. Указанным приказом на ООО "АвтоДом" возложена обязанность обеспечить государственный кадастровый учет испрашиваемого земельного участка.

18.08.2014 года Приказом N 344-п Министерство строительства Самарской области уполномочило ООО "АвтоДом" обратиться в органы государственного кадастра недвижимости с заявлением о проведении государственного кадастрового учета земельного участка площадью 9 474 кв. м, расположенного по Шестой просеке в Октябрьском районе города Самары, разрешенное использование: для строительства гаражного комплекса для хранения индивидуального транспорта, а также предварительно согласовано место размещения гаражного комплекса для хранения индивидуального транспорта.

23.09.2014 года испрашиваемый ООО "АвтоДом" земельный участок площадью 9 474 кв.м, расположенный по Шестой просеке в Октябрьском районе города Самары, был поставлен на государственный кадастровый учет, кадастровый номер 63:01:0638005:400.

Приказом Министерства строительства Самарской области от 24.02.2015 N 94-п обществу предоставлен в аренду сроком на 5 (пять) лет без права выкупа в собственность земельный участок площадью 9 474 кв. м с кадастровым номером 63:01:0638005:400, расположенный по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Шестая просека, для строительства гаражного комплекса для хранения индивидуального транспорта.

Между Администрацией г.о. Самара (арендодатель) и ООО "АвтоДом" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 17.07.2015 N 028245з, по условиям которого обществу в аренду на срок 5 лет предоставлен земельный участок площадь 9 474 кв.м с кадастровым номером 63:01:0638005:400, расположенный по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Шестая просека, для строительства гаражного комплекса для хранения индивидуального транспорта, с актом приема-передачи земельного участка.

ООО "АвтоДом" 30.07.2015 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации вышеуказанного договора аренды земельного участка.

Управление Росреестра по Самарской области сообщением от 09.09.2015 отказало в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.07.2015 N 028245з на основании абзацев 4,10,13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку при предоставлении земельного участка не была соблюдена процедура, предусмотренная постановлением Правительства Самарской области от 09.11.2012 N 639 "Об установлении перечня случаев предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства исключительно на торгах".

Учитывая соответствие требованиям ст.ст. 39.6, 46 Земельного кодекса, истец полагает, что ООО "АвтоДом" обладает правом на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно признал доводы истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год или более, подлежат государственной регистрации.

Также согласно пункту 10.1 Договора N 028245з договор подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 6.11 данного договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным с момента такой регистрации.

ООО "АвтоДом" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 30.07.2015 N 63/001/771/2015-7816 о регистрации Договора N 028245з.

Управление Росреестра по Самарской области сообщением от 09.09.2015 N 63/001/771/2015-7816 отказало в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.07.2015 N 028245з на основании абзацев 4. 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122), поскольку при предоставлении земельного участка Министерством не была соблюдена процедура, предусмотренная постановлением Правительства Самарской области от 09.11.2012 N 639 "Об установлении перечня случаев предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства исключительно на торгах".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.04.2016 по делу N А55-30313/2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2016, в удовлетворении требований ООО "АвтоДом" о признании незаконным отказа в государственной регистрации Договора N 028245з было отказано. Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 04.10.2016 указанное решение оставлено без изменений.

При этом в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа было указано, что отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации Договора N 028245з не противоречит законодательству, действовавшему на момент принятия оспариваемого отказа. Установлено, что истец до 23.11.2012 не приобрел каких-либо прав в отношении испрашиваемого земельного участка.

В связи с тем, что Договор N 028245з не прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области, он считается незаключенным.

Юридическим фактом необходимым для последующего предоставления участка для строительства является решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, введенным Федеральным законом от 27.12.2009 N 365-ФЗ и вступившим в силу с 01.01.2010, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Данная норма означает, что с момента вступления в силу нормативного правового акта, которым предусмотрено предоставление определенных земельных участков на торгах, земельные участки не могут быть предоставлены в ином порядке, а установленные им ограничения должны учитываться уполномоченными органами при рассмотрении заявления заинтересованного лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Перечень случаев предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара исключительно на торгах установлен постановлением Правительства Самарской области от 09.11.2012 N 639, вступившее в силу по истечении 10 дней со дня официального опубликования в газете "Волжская коммуна" от 13.11.2012 N 418 (28346), то есть 23.11.2012.

С указанного момента вступил в силу нормативный акт, предусматривающий иной порядок предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства, в том числе для строительства гаражного комплекса, исключительно путем проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 5 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.07.2011 N 20-П законодатель не вправе придавать обратную силу правовому регулированию, если оно ограничивает субъективные права лица, уже существующие в конкретных правоотношениях.

Исходя из положений статей 30, 31 Земельного кодекса РФ, гражданские правоотношения по использованию земельного участка возникают не с момента обращения заявителя о его предоставлении, а после принятия решения о предоставлении такого земельного участка на определенном праве.

На момент вступления в силу постановления Правительства Самарской области от 09.11.2012 N 639 акт о выборе спорного участка не был утвержден, решение о предварительном согласовании места размещения объекта не принято, ООО "АвтоДом" до 23.11.2012 не приобрело каких-либо прав в отношении испрашиваемого земельного участка.

Поскольку порядок предоставления земельного участка был нарушен, арбитражный суд правомерно установил, что договор аренды земельного участка N 028245з не может быть признан действующим.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что постановление Правительства Самарской области от 09.11.12г. N 639 не применяется к спорным отношения, т.к. земельный участок фактически предоставляется истцу повторно, ранее заключенный договор был расторгнут по прямому указанию Министерства, о том, что истец действовал во исполнение актов, принятых органом власти Самарской области, о том, что в период с 2010 по 2015 год в силу бездействия уполномоченных госорганов первый был лишен возможности обратиться за государственной регистрации договора о том, что передача полномочий от Министерства строительства к Администрации и от Администрации в адрес Департамента фактически лишило истца возможности заключить договор и обратиться за его регистрацией ошибочны и во внимание арбитражным судом апелляционной инстанции не принимаются.

Так, в рамках дела N А55-30313/2015 арбитражным судом установлено, что последующие действия Министерства противоречили нормативному акту субъекта Российской Федерации, предусмотревшему предоставление таких земельных участков исключительно на торгах.

Ссылка заявителя апелляционной инстанции на бездействие уполномоченных госорганов на то, что истец действовал, исполняя указания Министерства, судом не принимаются, т.к. указанные обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о заключенности договора аренды.

Довод истца о том, что о том, что постановление Правительства Самарской области от 09.11.12г. N 639 не применяется к спорным отношения, ошибочен и судом не принимается.

Также апелляционная коллегия отмечает следующее.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.07.2015 N 028245з, его стороны связали себя (но не третьих лиц) обязательствами по исполнению.

В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Далее, согласно части 3 статьи 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что согласно части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

Обращаясь с апелляционной жалобой, истец просит признать договор аренды земельного участка заключенным и установить, что данное решение является основанием для государственной регистрации договора аренды.

Между тем при рассмотрении дела в судей первой инстанции истец заявлял другие требования - о признании договора аренды действующим, такие процессуальные действия заявителя жалобы не соответствуют положениям Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Следует отметить, что обращаясь с требованием о признании договора действующим, истец фактически пытается преодолеть выводы, которые были сделаны арбитражным судом в рамках дела N А55-30313/2015.

Целью обращения с иском о признании договора аренды действующим в данном деле является осуществление государственной регистрации договора аренды в ситуации, когда заключение договора должно производиться на торгах и действия по отказу в осуществлении государственной регистрации в судебном порядке были признаны законными.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000,00 руб. следует отнести на заявителя (истца).

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 13 марта 2020 года, принятое по делу N А55-36149/2019, оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АвтоДом" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий

Д.А. Дегтярев

Судьи

Е.В. Коршикова С.Ю. Николаева