Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2020 г. N 08АП-2246/20 по делу N А75-12954/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 августа 2020 г. N Ф04-2873/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

04 июня 2020 г.

Дело N А75-12954/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Рожкова Д.Г., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зайцевой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2246/2020) индивидуального предпринимателя Маляра Вячеслава Васильевича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.02.2020 по делу N А75-12954/2019 (судья Зубакина О.В.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Маляра Вячеслава Васильевича (ОГРНИП 304860807500061, ИНН 860800003723) к администрации города Когалыма о расторжении соглашения, взыскании убытков, возврате суммы выкупного платежа, возмещении стоимости изъятого земельного участка и незавершенного строительством объекта недвижимости,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре Евлахова Николая Андреевича, Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма, общества с ограниченной ответственностью "Меандр Люкс",

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Маляр Вячеслав Васильевич (далее - истец, предприниматель Маляр В.В.) обратился в арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПРК РФ), к Администрации города Когалыма (далее - ответчик, Администрация):

- о расторжении соглашения от 11.05.2018,

- возврате выкупного платежа в сумме 374 999,94 руб.,

- возмещении 16 200 000 руб. рыночной стоимости, определенной по отчету от 16.01.2018 N 04-16/01/2017, за изъятый земельный участок с кадастровым номером 86:17:0010204:11 с объектом незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке,

- о взыскании 299 118,88 руб. убытков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре Евлахов Николай Андреевич, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма, общество с ограниченной ответственностью "Меандр Люкс" (далее - Уполномоченный, Комитет, ООО "Меантр Люкс", третьи лица соответственно).

Решением от 04.02.2020 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Маляр В.В. обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.02.2020 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 15.04.2020.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 N 239 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации с 04.04.2020 по 13.04.2020 установлены нерабочие дни.

Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации, Президиума Совета судей Российской Федерации от 08.04.2020 N 821 на период с 08.04.2020 по 30.04.2020 рекомендовано рассмотрение дел и материалов безотлагательного характера (об избрании, продлении, отмене или изменении меры пресечения, о защите интересов несовершеннолетнего или лица, признанного в установленном порядке недееспособным, в случае отказа законного представителя от медицинского вмешательства, необходимого для спасения жизни, и другие), а также дел в порядке приказного, упрощенного производства, в связи с чем определением от 13.04.2020 дата судебного заседания перенесена на 01.06.2020.

Предприниматель Маляр В.В., Администрация, Уполномоченный, Комитет и ООО "Меантр Люкс", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, от Администрация, ООО "Меантр Люкс" поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель Маляр В.В. указывает на следующее: убытки, предъявленные к взысканию понесены истцом в связи с содержанием переданных нежилых помещений, а не строительством отдельной входной группы как указал суд первой инстанции; суд первой инстанции не исследовал вопрос о качестве переданного нежилого помещения и возможности его эксплуатации без реконструкции; ответчик не предлагал альтернативных вариантов замены изъятому имуществу; полученное истцом имущество фактически не осматривалось; истец предпринимал попытки урегулирования вопроса со вторым собственником о беспрепятственном доступе к переданным ответчиком помещениям; считает, что к сложившимся между сторонами правоотношениями применимы положения статьи 475 Гражданского Кодекса России Федерации (далее - ГК РФ); переданное ответчиком имущество имеет существенные недостатки, что подтверждается экспертным заключением N 86-К/25/2019; считает, что ответчик нарушил процедуру изъятия земельного участка.

Уполномоченный в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Также письменный отзыв в материалы дела поступил от ООО "Меантр Люкс", согласно которому указанное лицо оставило рассмотрение апелляционной жалобы на усмотрение суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 26.04.2018 N 871 между Комитетом (в соглашении - муниципальное образование) и предпринимателем Маляром В.В. заключено соглашение о предоставлении нежилых помещений взамен изымаемого земельного участка и незавершенного строительством объекта для муниципальных нужд с зачетом его стоимости в выкупную цену от 11.05.2018 (далее - соглашение).

В соответствии с пунктом 1.1 соглашения муниципальное образование взамен изымаемого для муниципальных нужд земельного участка, общей площадью 3815 кв.м с кадастровым номером 86:17:0010204:11, расположенного по адресу: г. Когалым, ул. Пионерная, д. 5, с объектом незавершенного строительства, общей площадью 1176,7 кв.м с кадастровым номером 86:17:0010204:100, расположенного по адресу: г. Когалым, ул. Пионерная, д. 5, передало в собственность о предпринимателя следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение, общей площадью 30,8 кв.м с кадастровым номером 86:17:0010104:3774, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 1 (подвал: помещения 7-9);

- нежилое помещение, общей площадью 62,4 кв.м с кадастровым номером 86:17:0010104:3773, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 1 (подвал: помещения 5, 18-20);

- нежилое помещение, общей площадью 1056,1 кв.м с кадастровым номером 86:17:0010104:3771, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 2 (подвал: помещения 3, 4, 6,10-12, 15, 17,21-29, 33, 34, 55-59).

По условиям соглашения рыночная стоимость передаваемых объектов недвижимости составила 10 800 000 рублей, а рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости - 9 550 000 рублей, разница между стоимостью объектов составила 1 250 000 рублей, которые предприниматель Маляр В.В. обязался выплачивать ежемесячно равными долями в течение 5 лет.

В силу пункта 2.3 соглашения предприниматель согласился с размером выкупной цены и отказывается о предъявления в будущем каких-либо претензий относительно размера выкупной цены.

Приложением N 1 к соглашению установлен график внесения выкупной стоимости (том 2 л.д. 137-138).

Согласно пунктам 3.1.2, 3.3 предприниматель обязался принять по акту приема- передачи от муниципального образования помещения и заключить договор аренды земельного участка под ними.

Акт приема-передачи от 11.05.2018 подписан сторонами соглашения без замечаний (том 1 л.д. 27).

Переход права собственности к предпринимателю Маляру В.В. по вышеуказанному соглашению зарегистрирован 23.05.2018 (том 2 л.д. 139-140).

Предприниматель Маляр В.В. заключил договор аренды земельного участка от 03.08.2018 N 4713 на часть земельного участка, занятую принадлежащими ему нежилыми помещениями.

Истец ссылается то, что после подписания соглашения он не имел возможности попасть в переданные ему помещения, в связи с чем обращался в Администрацию.

На основании обращения предпринимателя Маляра В.В. 18.06.2018 Комитетом проведено обследование переданных истцу на основании соглашения нежилых помещений, по результатам которого составлен акт обследования (том 1 л.д. 81), согласно которому доступ в помещения, принадлежащие предпринимателю Маляру В.В., ограничен, входы оборудованы дверями с магнитными замками, вход возможен только через помещения торгового зала ТЦ "Райт". Ряд помещений предпринимателя Маляра В.В. занят третьим лицом (собственником ООО "МеандрЛюкс" под ТЦ "Райт").

В связи с отсутствием отдельного входа, истцом 25.06.2018 в адрес главы Администрации направлено письмо с просьбой снижения выкупной цены, с приложением оценочного отчета произведенного истцом изъятого имущества.

Письмом от 29.06.2018 N 1-исх-3682 Администрация отказала в снижении выкупной цены.

Выяснив отсутствие каких-либо препятствий в строительстве отдельного входа, истец 06.09.2018 направил в адрес ответчика пакет документов для согласования строительства отдельного входа.

Ответчик письмом от 21.09.2018 сообщил, что для согласования проектной документации необходимо разработать архитектурные решения с учетом эскизного проекта реконструкции фасада здания ТЦ "Надежда" с учетом проекта выполненного ООО "Меандр-Люкс" - второго собственника и согласованного в 2017 году.

Как указывает истец, он вынужден нести дополнительные расходы по актуализации проекта архитектурных решений, которые повторно направлены в адрес ответчика письмом от 15.10.2018 N 29.

10.10.2018 прокуратурой города Когалыма предпринимателю Маляру В.В., как собственнику помещений в ТЦ "Надежда" выдано представление об устранении нарушений требований пожарной безопасности.

Не урегулировав правоотношения со вторым собственником здания, предприниматель Маляр В.В. письмом от 23.09.2019 обратился в Администрацию с просьбой рассмотреть вопрос о расторжении соглашения (том 3 л.д. 98-99).

Письмом от 28.10.2019 Администрация отказала в расторжении соглашения ввиду отсутствия существенно изменившихся обстоятельств, на которые ссылался предприниматель (том 3 л.д. 100-103).

Полагая, что действия Администрации нарушают права и законные интересы предпринимателя Маляра В.В., последний обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 56.6, 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 15, 210, 279, 281, 393, 450, 451, 475, 476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу об отсутствии существенно изменившихся обстоятельств, а также недоказанности несения убытков, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

Признавая выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу пункта 2 статьи 56.6 ЗК РФ решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, 5 расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

Статьей 56.7 ЗК РФ предусмотрено, в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее также - соглашение об изъятии недвижимости) уполномоченный орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии, выступает заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества, осуществляют переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия, осуществляют подготовку соглашения об изъятии недвижимости, направляют проект соглашения об изъятии недвижимости для подписания.

Пунктом 3 статьи 56.9 ЗК РФ установлено, при наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с пунктами 4, 5 статьи 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд квалифицирует заключенный между сторонами договор как договор купли- продажи недвижимого имущества.

Заключенное между истцов и ответчиком 11.05.2018 соглашение о предоставлении нежилых помещений взамен изымаемого земельного участка и незавершенного строительством объекта для муниципальных нужд с зачетом его стоимости в выкупную цену, заключено сторонами в соответствии с действующими нормами законодательства, с соблюдением установленной процедуры.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении порядка изъятия земельного участка в виде незаблаговременного направления проекта соглашения, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку подписав соглашение от 11.05.2018, истец согласился с его условиями.

Суд первой инстанции, верно квалифицировал заключенное между сторонами соглашение от 11.05.2018 как договор купли-продажи.

Предъявляя требование о расторжении соглашения, истец ссылается на положения пункта 1 статьи 450 ГК РФ, статьи 475 ГК РФ.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По правилам пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы либо потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, до этого момента.

Из совокупного толкования указанных выше положений следует, что в настоящем случае истец должен доказать, что приобретенное им нежилое помещение имеет недостатки, которые возникли до передачи ему нежилого помещения или по причинам, возникшим до этого момента.

Как следует из материалов дела, соглашением от 11.05.2018 стороны определили перечень передаваемых нежилых помещений, оценка которых была произведена соответствующей организацией, и с которой в свою очередь согласился истец.

Возражений относительно подлежащих передачи нежилых помещений в обмен на земельный участок, ответчиком не заявлено.

Подписав соглашение от 11.05.2018, истец согласился со всеми его условиями, в том числе и с перечнем передаваемого ему имущества.

Подписав акт приема-передачи от 11.05.2018, истец согласился с качеством и состоянием переданных ему нежилых помещений, при этом каких-либо возражений не представил.

Заявлений в соответствии со статьей 161 АПК РФ о фальсификации подписи на соглашении и акте приема-передачи от 11.05.2018 истцом в суде первой инстанции не заявлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом фактически не производился осмотр переданных Администрацией помещений, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку подписав акт, сторона подтвердила принятие помещения и, соответственно, его осмотр.

Как верно указал суд первой инстанции, учитывая, что предприниматель до заключения соглашения являлся собственником земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительством, действуя разумно и добросовестно при получении иного недвижимого имущества взамен изъятого, он мог и должен был поинтересоваться состоянием передаваемого ему объекта и иными его характеристиками (в том числе наличием отдельного входа в свои помещении, минуя помещения второго собственника, возможностью его обустройства).

Учитывая, что истец принял по соглашению нежилые помещения, подписав акт приема-передачи без замечаний, отсутствие отдельного входа не является ни существенным нарушением соглашения ответчиком, ни существенным изменением обстоятельств, ни существенным нарушением качества товара, влекущих возможность расторжения соглашения.

На момент подписания соглашения какие-либо конкретные требования истцом по передаваемым объектам в адрес комитета не предъявлялись, цели приобретения помещений и способы их дальнейшего использования не оговаривались и в соглашении не фиксировались.

Из доводов самого истца, представленных суду первой инстанции, а также указанного им решения Арбитражного суда Свердловской области от 30.10.2019 по делу N А60-70134/2018, переписки сторон по настоящему делу, вышеуказанного акта обследования от 18.06.2018, а также письма третьего лица от 24.07.2019 N 01.13-Исх-987, следует, что ограничение доступа в помещения истца возникло после передачи помещений ответчиком вследствие действий третьих лиц, а не ответчика.

В связи с изложенным, подлежит отклонению и довод апелляционной жалобы о несоответствии переданных нежилых помещений требованиям пожарной безопасности.

Поскольку истцом не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также того, что переданные нежилые помещения не соответствуют условиям договора, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для удовлетворения требований истца о расторжении соглашения от 11.05.2018.

Поскольку в удовлетворении требования о расторжении соглашения от 11.05.2018 отказано, то требования о возврате выкупного платежа в сумме 374 999,94 руб. и возмещении 16 200 000 руб. рыночной стоимости, определенной по отчету от 16.01.2018 N 04-16/01/2017, за изъятый земельный участок с кадастровым номером 86:17:0010204:11 с объектом незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке, также не подлежат удовлетворению.

Поддерживая выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания 299 118,88 руб. убытков, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи 12, пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совокупность следующих обстоятельств: факт причинения убытков, их размер, ненадлежащее исполнение обязательств и причинную связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками у истца, а также вину ответчика.

Как следует из искового заявления, в качестве убытков истец просит возместить расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг.

На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, поскольку законом предусмотрена обязанность собственников помещений нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, вне зависимости от фактического использования данных помещений, то оснований для отнесения указанных расходов к убыткам не имеется.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.02.2020 по делу N А75-12954/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Д.Г. Рожков О.А. Сидоренко