Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2020 г. N 18АП-3544/20 по делу N А07-30116/2019

г. Челябинск

03 июня 2020 г.

Дело N А07-30116/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.01.2020 по делу N А07-30116/2019.

В заседании принял участие представитель государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" - Волков Г.А. (доверенность от 09.01.2020).

Государственное унитарное предприятие "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (далее - ГУП "ФЖС РБ", предприятие, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Администрации городского округа г. Нефтекамск Республика Башкортостан об отказе в предоставлении сроком на три года для завершения строительства земельных участков с кадастровыми номерами 02:66:010507:451 по адресу г. Нефтекамск, ул. Арланская, д. 50 и 02:66:010507:456 по адресу г. Нефтекамск, ул. Мусы Гареева, 41, категория земель: земли населённых пунктов, выраженное в письме от 05.08.2019 N 44/8-8123; об обязании Администрации городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан принять решение о предоставлении ГУП "ФЖС РБ" сроком на три года для завершения строительства земельные участки с кадастровыми номерами 02:66:010507:451 по адресу г. Нефтекамск, ул. Арланская, д. 50 и 02:66:010507:456 по адресу г. Нефтекамск, ул. Мусы Гареева, 41, категория земель: Земли населённых пунктов, для завершения строительства объектов незавершённого строительства, расположенных на этих участках.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.01.2020 (резолютивная часть от 23.01.2020) в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением суда не согласилось ГУП "ФЖС" РБ (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Считает необоснованными выводы суда первой инстанции об отсутствии доказательств расположения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства и незаконности его строительства. Наличие на участке сооружения, отвечающего признакам фундамента, подтверждено актом обследования участков и уведомлениями о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке, оценка которым дана в рамках дела N А07-23/2019.

Полагает, что суд первой инстанции пришел к неправомерному выводу об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права, поскольку исковые требования основаны на пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а не о продлении ранее заключенного договора аренды или заключении новых договоров.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Администрации.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.02.2019 по делу N А07-21355/2018 установлено, что 09.09.2008 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (арендодатель) и государственным унитарным предприятием "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2570к, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 107161 кв. м. с кадастровым номером 02:66:010507:341, расположенный по адресу: в 100 метрах по направлению на юг от ориентира, адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Васильковая, 21, из земель населенных пунктов с для использования в целях малоэтажной жилой застройки в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Основанием для подписания договора явился протокол от 03.09.2008 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды - с 09.09.2008 по 09.09.2011.

29.12.2010 сторонами подписано Изменение N 1 к договору аренды, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 02:66:010507:341 и площадью 10761 кв.м, разделен на 82 земельных участка с кадастровыми номерами: 02:66:010507:517, 02:66:010507:447, 02:66:010507:449, 02:66:010507:450, 02:66:010507:451, 02:66:010507:452, 02:66:010507:453, 02:66:010507:454, 02:66:010507:525, 02:66:010507:524, 02:66:010507:523, 02:66:010507:522, 02:66:010507:521, 02:66:010507:520, 02:66:010507:519, 02:66:010507:518, 02:66:010507:497, 02:66:010507:496 02:66:010507:495, 02:66:010507:494, 02:66:010507:493, 02:66:010507:492, 02:66:010507:491, 02:66:010507:490, 02:66:010507:489, 02:66:010507:488, 02:66:010507:487, 02:66:010507:487, 02:66:010507:485, 02:66:010507:484, 02:66:010507:483, 02:66:010507:482, 02:66:010507:481, 02:66:010507:480, 02:66:010507:479, 02:66:010507:478, 02:66:010507:477, 02:66:010507:507, 02:66:010507:506, 02:66:010507:505, 02:66:010507:504, 02:66:010507:503, 02:66:010507:502, 02:66:010507:500, 02:66:010507:501, 02:66:010507:499, 02:66:010507:498, 02:66:010507:461, 02:66:010507:460, 02:66:010507:459, 02:66:010507:458, 02:66:010507:446, 02:66:010507:455, 02:66:010507:456, 02:66:010507:457, 02:66:010507:526, 02:66:010507:516, 02:66:010507:515, 02:66:010507:514, 02:66:010507:513, 02:66:010507:512, 02:66:010507:511, 02:66:010507:510, 02:66:010507:509, 02:66:010507:508, 02:66:010507:508, 02:66:010507:468, 02:66:010507:467, 02:66:010507:466, 02:66:010507:464, 02:66:010507:463, 02:66:010507:462, 02:66:010507:476, 02:66:010507:475, 02:66:010507:474, 02:66:010507:473, 02:66:010507:472, 02:66:010507:471, 02:66:010507:470, 02:66:010507:469, 02:66:010507:465.

Изменением от 09.11.2011 N 2 срок договора аренды продлен до 09.09.2014.

Дополнительными соглашениями, заключенными в период с 13 марта 2014 года по 15 февраля 2018 года из договора аренды исключено 35 земельных участков.

03.07.2019 ГУП "ФЖС РБ" обратилось к Администрации с заявлением о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 02:66:010507:451 по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Арланская, д. 50 и кадастровым номером 02:66:010507:456 по адресу г. Нефтекамск, ул. Мусы Гареева, 41, из категории земель населённых пунктов, на новый срок для завершения строительства.

05.08.2019 письмом N 44/8-8123 Администрация отказала предприятию в предоставлении земельных участков в аренду сроком на три года для завершения строительства, ввиду отсутствия в их границах объектов капитального строительства, принадлежащих предприятию.

Полагая, что отказ Администрации в предоставлении земельного участка противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из установленного в рамках судебного дела N А07-21355/2018 прекращения договора аренды N 2570к от 09.09.2008, а также отсутствия доказательств того, что на испрашиваемом земельном участке расположено недвижимое имущество, обладающее признаками объекта недвижимости, и такой объект возведен в установленном законом порядке. Суд также пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, поскольку вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения Администрации к заключению договора аренды, подлежит рассмотрению в порядке искового производства, поскольку вытекает из гражданских, а не из административных правоотношений.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В статье 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота установлена необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по смыслу пункта 1 статьи 130 ГК РФ по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Из приведенных правовых норм и из разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Актом обследования земельных участков от 20.11.2019 (л.д.37-41) установлено, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 02:66:010507:451, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Арланская, 50, и 02:66:010507:456, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Мусы Гареева, 41, находятся объекты незавершенного строительством - фундаменты.

17.09.2018 Администрацией г. Нефтекамск предприятию выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельных участках с кадастровыми номерами 02:66:010507:451, 02:66:010507:456 (л.д. 48).

При этом вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств того, что на испрашиваемом земельном участке расположено недвижимое имущество, обладающее признаками объекта недвижимости, основанный на отмене письмом Администрации N 12-9958 от 18.10.2018, указанных уведомлений нельзя признать правомерным, поскольку как справедливо отмечено апеллянтом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2020 по делу NА07-23/2019 действие Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан об отзыве ранее выданных разрешений на строительство и уведомлений, выраженное в письме от 18.10.2018 исх. N12-9958, признано незаконным.

По смыслу пункта 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении.

Вместе с тем, положения пунктов 2, 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусматривают предоставление земельного участка для завершения объекта, строительство которого осуществлено в установленном законом порядке, при наличии соответствующих разрешительных документов и в тот период, когда у заявителя имелось соответствующее право на пользование земельным участком.

Осуществление строительства на земельном участке, не предоставленном для этих целей в установленном законом порядке, в частности, когда истек срок аренды земельного участка, даже при наличии действующего разрешения на строительство, не является строительством, осуществленным в установленном законом порядке. Наличие разрешения на строительство не продлевает договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Таким образом, в предмет исследования по настоящему делу входит наличие или отсутствие обстоятельств возведения обществом в период до прекращения договора аренды испрашиваемого земельного участка объекта недвижимости, в том числе не завершенного строительством.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2019 по делу N А07-21355/2018 установлено, что договор аренды N 2570к от 09.09.2008 прекратил свое действие по истечении срока его действия, то есть 09.09.2011, поскольку подписанное сторонами Изменение N 1 о продлении срока договора до 09.09.2014 является ничтожным как противоречащее статьям 30-30.1 ЗК РФ и статье 168 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенное, спорные земельные участки не были предоставлены арендатору для целей жилищного строительства после 09.09.2011.

Из материалов дела следует, что уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 02:66:010507:451, 02:66:010507:456 направлено предприятием в Администрацию 06.09.2018 (л.д.48), то есть после истечения срока действия договора аренды N 2570к от 09.09.2008, следовательно, строительство объекта незавершенного строительства осуществлялось без предоставления истцу земельного участка на каком-либо правовом основании.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что объект незавершенного строительства возведен истцом в нарушение установленного законом порядка, в связи с чем оснований для предоставления спорного земельного участка для завершения строительства без проведения торгов не имеется.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.01.2020 по делу N А07-30116/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

О.Б.Тимохин И.Ю. Соколова