Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2020 г. N 07АП-631/20 по делу N А27-18132/2019

город Томск

4 июня 2020 г.

Дело N А27-18132/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Стасюк Т.Е.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Павловой Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хасанзяновым А.И., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Базис ВВ" (07АП-631/2020) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12.12.2019 по делу N А27-18132/2019, по иску Администрации города Новокузнецка (ОГРН 1024201470556, ИНН 4216005979, 654080, Кемеровская область, город Новокузнецк, улица Кирова (Центральный Р-Н), 71) к обществу с ограниченной ответственностью "Базис ВВ" (ОГРН 1137746185378, ИНН 7706790610, 115114, г. Москва, переулок Кожевнический 2-й, дом 12, помещение 1, комната 16) об изъятии незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН 1094217012284, ИНН 4217121181) Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, город Кемерово, Кемеровская область.

В судебном заседании приняли участие:

от ответчика: Некрасова А.И. по доверенности от 14.04.2020 (на 1 год), паспорт.

СУД УСТАНОВИЛ:

Администрация города Новокузнецка (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Базис ВВ" (далее - ответчик, ООО "Базис ВВ") об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" следующих объектов:

- незавершенный строительством объект, кадастровый номер объекта 42:30:0206004:30, площадь 904,8 кв.м., расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ул. Великорусская, 10;

- незавершенный строительством объект (незавершенный строительством коттедж), кадастровый номер объекта 42:30:0206004:39, площадь 460,1 кв.м., степень готовности 87 %, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ул. Великорусская, 12;

- незавершенный строительством объект (незавершенный строительством коттедж), кадастровый номер объекта 42:30:0206004:38, площадь 148,4 кв.м., степень готовности - 4 %, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ул. Великорусская, 14

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 12.12.2019 иск удовлетворён, у ООО "Базис ВВ" изъяты объекты недвижимого имущества: незавершенный строительством объект, кадастровый номер объекта 42:30:0206004:30, площадь 904,8 кв.м., расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ул. Великорусская, 10; незавершенный строительством объект (незавершенный строительством коттедж), кадастровый номер объекта 42:30:0206004:39, площадь 460,1 кв.м., степень готовности 87 %, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ул. Великорусская, 12; незавершенный строительством объект (незавершенный строительством коттедж), кадастровый номер объекта 42:30:0206004:38, площадь 148,4 кв.м., степень готовности - 4 %, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ул. Великорусская, 14, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

Не согласившись с решением суда, ООО "Базис ВВ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается, на то, что строительство объекта расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ул. Великорусская, 12, фактически было завершено в 2016 году, по состоянию на 19.12.2018 подготовлен технический план, степень готовности объекта составляет 100 %; строительство объектов не завершено в срок по причине отсутствия газоснабжения территории, в связи с чем, продолжение строительства и введение объектов в эксплуатацию не представлялось возможным. Объект по адресу Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ул. Великорусская, 10, не пригоден к использованию и продолжение строительства опасно для жизни и здоровья. Объект по адресу Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ул. Великорусская, 14 фактически разрушен по причине естественных климатических воздействий; судом не исследовался вопрос определения начальной продажной стоимости изымаемых объектов. Также апеллянт ссылается на невыполнение Администрацией обязанностей по газификации территории; также указывает, что 01.10.2018 между ООО "Базис ВВ" и ООО "Сибгаз-НК" был заключен договор инвестиционного поручения N 3 /2018, согласно которому стороны обязались совместными усилиями обеспечить реализацию инвестиционного проекта "Газоснабжение нежилого объекта капитального строительства" по адресу: Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Великорусских, д. 10, 12, 14.

Истец представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором, отклоняя доводы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с очередным отпуском судьи Афанасьевой Е.В., произведена замена состава суда, сформирован следующий состав Стасюк Т.Е. (председательствующий), Павлова Ю.И., Киреева Ю.Ю.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

От Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу поступило заиление о рассмотрении дела в отсутствие его представителей.

Участие представителя ответчика обеспечено в формате вэб-конференции (удовлетворено ходатайство об участи в судебном онлайн-заседании).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие истца и третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решение суда, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (арендодатель) и ООО "Базис ВВ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 676-02 от 01.02.2016, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 5 985 кв. м, кадастровый номер 42:30:0206004:15 для завершения строительства незавершенных строительством объектов по улице Великорусская, 8, 10, 12, 14 в Куйбышевском районе г. Новокузнецка (т. 1 л. д. 11-13).

Срок действия договора аренды установлен сторонами до 01.02.2019.

Из материалов дела усматривается, что строительство объектов по улице Великорусская, 10, 12, 14 в Куйбышевском районе г. Новокузнецка не завершено, объекты в эксплуатацию не введены.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним спорные объекты незавершенного строительства принадлежат на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Базис ВВ" с 2013 года на основании договоров купли продажи объекта, незавершенного строительством от 29.05.2013 N N 8, 9, 10 (т. 1 л. д. 14-16).

Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды земельного участка истек, действие разрешения на строительство объектов окончено, объекты строительством не завершены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и исходил из наличия основания для принудительного изъятия объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции по существу спора правильными.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено применение правил указанной статьи в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в Земельный кодекс Российской Федерации частью 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и вступили в силу с 01.03.2015 (часть 1 статьи 35 указанного закона).

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды N 676-02 от 01.02.2016 на земельном участке находились объекты незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

При указанных обстоятельствах, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объектов недвижимости не закончено, договор аренды земельного участка заключен 01.02.2016 на срок до 01.02.2019, и на момент обращения Администрации с иском по настоящему делу срок его действия истек.

Основываясь на изложенном суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и изъятия незавершенных строительством объектов путем продажи их с публичных торгов.

Отклоняя доводы жалобы, апелляционный суд исходил из ошибочности мнения заявителя об обязательности определения при рассмотрении настоящего спора начальной продажной цены объекта незавершенного строительства, степени его готовности.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила).

Согласно пунктам 2, 3, 7 указанного постановления и утвержденных им Правил начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Отсутствие требования об установлении начальной продажной цены в рассматриваемом случае не нарушает прав и законных интересов лица, у которого объекты незавершенного строительства изымаются, поскольку порядок определения такой цены установлен законом.

Доводы ответчика об отсутствии газоснабжения и как следствие отсутствие возможности вовремя завершить строительство спорных объектов и ввести их в эксплуатацию коллегией отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, исходя из указанной нормы, следует, что ответчик должен доказать, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

При этом ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта ввиду отсутствия газоснабжения территории связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Как указывает в своей жалобе апеллянт, из схемы газоснабжения г. Новокузнецка до 2030 г., утвержденной Комитетом ЖКХ г. Новокузнецка, видно, что газоснабжение территории, на которой расположены незавершенные строительством объекты, планировалось проведение газа до 2030. Также апеллянт указывает, что в отсутствие газоснабжения строительство объектов по адресам ул. Великорусская, 10 и 14 не продолжалось, так как ввод зданий в эксплуатацию требовал значительных финансовых вложений, а без подведенных коммуникаций траты были нецелесообразны.

Изложенное означает, что заключая договор аренды в 2016 году, ответчик осознавал, в какой период будут проведены работы по газификации, а также должен был предвидеть необходимость финансовых вложений.

Так как программа газификации территории рассчитана на период до 2030 года, на день рассмотрения спора имеются оснований для применения части 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, так как нет оснований считать, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Также необоснованной является ссылка ответчика на то, что объект, расположенный по адресу; ул. Великорусская, 12 построен и представляет собой жилой дом, степень готовности 100%, о чем подано соответствующее уведомление об окончании срока строительства.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 25.04.2019, степень готовности данного объекта незавершенного строительства 87%. Объект в эксплуатацию не введен. С уведомлением об окончании строительства ответчик обратился только 19.09.2019 (т. 1 л. д. 81), то есть после обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском (26.07.2019). При таких обстоятельствах ссылка ответчика на завершение строительства в 2018 году, согласно техническому плану здания (т. 1 л. д. 49-70), подлежит отклонению).

Доводы апеллянта о непригодности и разрушении объектов, расположенных по адресу: г. Новокузнецк, ул. Великорусская, 10, ул. Великорусская, 14 не имеют правового значения для рассмотрения вопроса об изъятии их как объектов незавершенного строительства, так как в выписках из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество данные объекты обозначены как объекты незавершенного строительства, с определенной степенью готовности.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно установил и исследовал фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подател.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12.12.2019 по делу N А27-18132/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

О.Ю. Киреева Ю.И. Павлова