Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2020 г. N 06АП-1522/20 по делу N А16-3598/2019

г. Хабаровск

05 июня 2020 г.

А16-3598/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.

судей Волковой М.О., Жолондзь Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кляузер М.А.

при участии в заседании:

от Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области", ОГРН 1057900071460: не явились;

от индивидуального предпринимателя Данкова Дмитрия Сергеевича, ОГРНИП 316790100054361: Жуков В.И., по доверенности N 79АА 0192378 от 24.11.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Данкова Дмитрия Сергеевича

на решение от 04.02.2020

по делу N А16-3598/2019

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области"

к индивидуальному предпринимателю Данкову Дмитрию Сергеевичу

о взыскании 1 304,21 руб., расторжении договора, передаче помещения

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Еврейской автономной области обратилось Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (далее - истец, Комитет) с иском индивидуальному предпринимателю Данкову Дмитрию Сергеевичу (далее - ответчик, ИП Данков Д.С., предприниматель) о взыскании 1304,21 руб. пени за период с 26.11.2018 по 31.08.2019; о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества от 02.11.2018 N 7 и передаче муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Пионерская, д. 3, общей площадью 73,2 кв.м с кадастровым номером 79:01:0300006:334 в надлежащем санитарном состоянии.

Истец отказался от искового требования о взыскании с ответчика пени в сумме 1304,21 руб. за период с 26.11.2018 по 31.08.2019 в связи с оплатой.

Решением арбитражного суда от 04.02.2020 производство по делу в части искового требования о взыскании с ответчика 1304,21 руб. пени за период с 26.11.2018 по 31.08.2019 прекращено, расторгнут договор от 02.11,2018 N 7, на ответчика возложена обязанность передать истцу по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Пионерская, д. 3, общей площадью 73,2 кв.м с кадастровым номером 79:01:0300006:334, в надлежащем санитарном состоянии.

В апелляционной жалобе ИП Данков Д.С. просит решение в части удовлетворения требований отменить. В обоснование жалобы указывает, что в едином реестре проверок сведения о проверках, проводимых Комитетом в отношении ИП Данкова Д.С., отсутствуют, в этой связи полагает, что решение принято с нарушением Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля"; считает, что истцом не доказано использование предпринимателем помещения не по назначению, поскольку в соответствии с условиями договора аренды помещение предоставлено под офис и используется для размещения офиса.

Муниципальным казенным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" представлен отзыв на апелляционную жалобу с возражениями и ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия представителя.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель Комитета в судебное заседание не прибыл. Жалоба рассмотрена в порядке, установленном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд проверил законность решения в обжалуемой части в соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ и пришел к следующим выводам.

Установлено, что 02.11.2018 между Комитетом (арендодатель) и ИП Данковым Д.С. (арендатор) заключен договор N 7 аренды недвижимого муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее муниципальное недвижимое имущество: муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Пионерская, д. 3, кадастровый номер 79:01:0300006:334, общая площадь 73,2 кв.м в техническом состоянии согласно приложению N 1 (акт приема-передачи). Цель использования: под офис.

02.11.2018 недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

Пунктом 2.1 договора определен срок аренды с 02.11.2018 по 01.11.2023.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.11.2018.

05.12.2018 сторонами пописано и зарегистрировано в установленном порядке дополнительное соглашение к договору, вступившее в силу с 01.12.2018 (пункт 3 дополнительного соглашения). В названном дополнительном соглашении стороны дополнили пункт 3.1 договора аренды от 02.11.2018 N 7 абзацами следующего содержания: "за арендуемое помещение арендатор обязуется перечислять ежемесячную арендную плату на счет арендодателя: за период с 01.12.2018 по 31.09.2019 в размере 10 274 рублей 40 копеек (7016,95+3259,24); исходя из расчета 7016,95/73,2*2*17=3259,24, где 7016,95 - размер ежемесячной арендной платы за пользование имуществом определен на основании отчета об определении рыночной стоимости начального (минимального) размера ежемесячной арендной платы нежилого муниципального помещения от 04.07.2018 N 6-2018-2; 73,2 кв.м - площадь арендуемого помещения; 2 - коэффициент к размеру арендной платы за 1 кв.м муниципального имущества, переданного в субаренду; 17,0 кв.м - площадь помещения, переданного в субаренду. За 01.10.2019 в размере 7124,1 рубля = 7016,95 рубля + 107,15 рубля исходя из расчета: 7016,95*12/365/73,2=3,15156 за 1 кв.м/в день; 3,15156*2*17кв.м=107,15 руб.".

Пунктом 4.3.5 договора предусмотрено, что арендатор вправе сдавать имущество с письменного согласия арендодателя в соответствии с законодательством РФ и условиями настоящего договора. Размер площади имущества, передаваемого в субаренду, не должен превышать 50% от арендуемой арендатором площади.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя беспрепятственно проводить периодический осмотр имущества на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с настоящим договором и законодательством РФ.

Пунктом 4.1.5 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством и настоящим договором.

Пунктом 4.2.2 договора установлена обязанность арендодателя осуществлять контроль за полнотой и своевременностью выполнения арендатором условий настоящего договора.

В соответствии с пунктом 6.3 договора при невыполнении арендатором хотя бы одного из обязательств, предусмотренных настоящим договором, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в установленном законом порядке.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, в частности, что договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор использует имущество не по назначению.

30.08.2019 арендодателем в соответствии с пунктами 4.1.1-4.1.2 договора аренды проверено выполнение арендатором - ИП Данковым Д.С. условий договора. В результате составлен акт от 30.08.2019, в котором отражено, что помещение используется под офис, помещение полностью занимает региональное отделение ЛДПР в Еврейской автономной области, КУМИ мэрии города дано согласие на передачу в субаренду региональному отделению ЛДПР в ЕАО 17,0 кв.м, что подтверждается заключенным дополнительным соглашением от 05.12.2018. В акте указано, что на день проверки за арендатором числится задолженность по арендной плате в сумме 31 907,82 руб., из которых 30603,61 руб. - арендная плата, 1304,21 руб. - пеня.

В претензии от 04.09.2019 N 1286 Комитет предложил предпринимателю в срок до 03.10.2019 провести сверку платежей и оплатить задолженность по арендной плате и пене, указал на нарушение арендатором пункта 4.3.5 договора, в случае неисполнения требований арендодателя, Комитет предложил предпринимателю добровольно расторгнуть договор аренды, либо арендодатель обратится в суд.

31.10.2019 Комитетом вновь согласно пунктам 4.1.1-4.1.2 договора аренды проверено выполнение ИП Данковым Д.С. условий договора аренды муниципального имущества, в ходе проверки установлено, что помещение используется по назначению, помещение полностью занимает региональное отделение ЛДПР в Еврейской автономной области, КУМИ мэрии города дано согласие на передачу в субаренду региональному отделению ЛДПР в ЕАО 17,0 кв.м, что подтверждается заключенным дополнительным соглашением от 05.12.2018, которое закончило действие в сентябре 2019 года; на день проверки за арендатором числится задолженность по арендной плате в сумме 18295,85 руб., из которых 16278,90 руб. - арендная плата, 1556,95 руб. - пеня.

Изложенные обстоятельства явились основаниями обращения истца в арбитражный суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно применил нормы материального права.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) 6 имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 3 статьи 615 ГК РФ определено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Дав оценку условиям договора аренды недвижимого муниципального имущества от 02.11.2018 N 7, суд первой инстанции установил, что пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя беспрепятственно производить периодический осмотр имущества на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с договором и законодательством Российской Федерации.

Поскольку договором аренды предусмотрено право арендодателя на проведение периодического осмотра имущества, подлежит отклонению ссылка апелляционной жалобы на Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", поскольку арендодатель не проводил проверку в соответствии с названным Федеральным законом, а исполнял условия договора аренды недвижимого муниципального имущества от 02.11.2018 N 7.

Пунктом 4.3.5 договора аренды недвижимого муниципального имущества от 02.11.2018 N 7 предусмотрено право арендатора сдавать имущество с письменного согласия арендодателя в соответствии с законодательством РФ и условиями договора. В договоре указано, что размер площади имущества, передаваемого в субаренду, не должен превышать 50 процентов от арендуемой арендатором площади имущества.

При периодическом осмотре имущества на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с пунктами 4.1.1-4.1.2 договора актами проверок от 30.08.2019 и от 31.10.2019 Комитет обнаружил, что арендуемое ответчиком помещение полностью занимает региональное отделение ЛДПР в Еврейской автономной области, в то время как Комитет согласовал передачу в субаренду региональному отделению ЛДПР в Еврейской автономной области только 17,0 кв.м.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что при невыполнении арендатором хотя бы одного из обязательств, предусмотренных настоящим договором, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в установленном законом порядке.

Исходя из повторной оценки материалов дела, в том числе актов проверок от 30.08.2019, от 31.10.2019 суд апелляционной инстанции пришел к выводу об ошибочности вывода суда первой инстанции о том, что ответчик использует арендуемое помещение не по назначению. В названных актах указано, что помещение используется арендатором по назначению, а именно - под офис.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается нарушение ответчиком пункта 4.3.5 договора, выразившееся в том, что фактически арендатор сдал в субаренду все помещение общей площадью 73,2 кв.м, несмотря на то, что договором субаренды от 01.12.2018 N 10 предусмотрена субаренда 17 кв.м помещений и арендодатель согласовал сдачу в субаренду только 17 кв.м, а договором аренды от 02.11.2018 N 7 предусмотрено право арендатора передать в субаренду не более 50% арендуемого помещения с письменного разрешения арендодателя.

Порядок расторжения договора, установленный статьей 452 ГК РФ, истцом соблюден.

При указанных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу, что арендатором допущено нарушение пункта 4.3.5 договора аренды, которое для арендодателя является существенным, что влечет удовлетворение искового требования о расторжении договора аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Руководствуясь статьей 622 ГК РФ, суд удовлетворил исковое требование об обязании ответчика возвратить муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Пионерская, д. 3, общей площадью 73,2 кв.м с кадастровым номером 79:01:0300006:334 в надлежащем санитарном состоянии.

Правом мирного урегулирования спора стороны не воспользовались.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства и подлежащие применению нормы материального права, Шестой арбитражный апелляционный суд отклонил доводы апелляционной жалобы, как не влияющие на законность и обоснованность решения.

Нормы материального и процессуального права применены судом верно, все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установлены судом в полном объеме.

Судебные расходы, составляющие уплаченную государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы, отнесены на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 04.02.2020 по делу N А16-3598/2019 в обжалуемой части оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова Ж.В. Жолондзь