Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2020 г. N 04АП-404/20 по делу N А58-9548/2019

г. Чита

05 июня 2020 г.

Дело N А58-9548/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2020 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Никифорюк Е.О., Корзовой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Селивановой Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31 декабря 2019 года по делу N А58-9548/2019 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" (ИНН 1435267160, ОГРН 1131447007780) от 31.08.2019 без номера к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" (ИНН 1435256440, ОГРН 1121435009376) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 N1/ЗУ и о взыскании 150 000 000 рублей,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" (ИНН 1435256440, ОГРН 1121435009376) к обществу с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" (ИНН 1435267160, ОГРН 1131447007780) о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 N 1/зу,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) до перерыва:

от ООО "Утум-Инвест": Егорова А.М. - представитель по доверенности от 02.09.2019 (представлен документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования), Дуглас М.Б. - представитель по доверенности от 28.01.2020 (представлен документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования);

от ООО "Строй-Академия": Шадрин В.И. - представитель по доверенности от 22.03.2019 (представлен документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" (далее - ООО "Утум-Инвест", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" (далее - ООО "Строй-Академия", ответчик) с требованиями о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 N 1/зу и о взыскании неосновательного сбережения в размере 150 000 000 рублей.

ООО "Строй-Академия" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к ООО "Утум-Инвест" (дело N А58-10683/2019) с требованием о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 N 1/зу.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19.11.2019 (по делу N А58-10683/2019) дела было объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу N А58-9548/2019.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31 декабря 2019 года требования общества с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 05.06.2018, N 2 от 23.06.2018 и дополнительного соглашения от 16.05.2019. Взыскана с ответчика в пользу истца сумма неосновательного сбережения в размере 150 000 000 рублей.

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 отказано. Взысканы с общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 000 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит:

- отменить определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31.12.2019 об отказе в приостановлении производства по делу N А58-9548/2019 на основании норм частей 2, 3 статьи 188 Арбитражного процессуального кодекса РФ и удовлетворить ходатайство ООО "Строй-Академия" о приостановлении производства по делу N А58-9548/2019;

- отменить определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31.12.2019 об отказе в привлечении к участию в деле N А58-9548/2019 Олесова Олега Иннокентьевича в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне истца и удовлетворить ходатайство ООО "Строй-Академия" о привлечении к участию в деле N А58-9548/2019 Олесова Олега Иннокентьевича, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне истца;

- отменить решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31.12.2019 года по делу N А58-9548/2019 полностью и перейти к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции;

- удовлетворить заявленный ООО "Строй-Академия" иск о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 года к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 года полностью;

- отказать полностью в удовлетворении заявленного ООО "Утум-Инвест" иска о расторжении договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 года и взыскании цены договора в размере 150 млн.рублей.

Поскольку нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не предусматривается самостоятельное обжалование определений арбитражного суда об отказе в приостановлении производства по делу и об отказе в привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд апелляционной инстанции рассматривает заявленные требования об отмене определений суда, как доводы апелляционной жалобы, касающиеся рассмотренных судом первой инстанции ходатайств, приводимые ответчиком при обжаловании решения суда первой инстанции.

Вследствие чего, суд апелляционной инстанции исходит из того, что ООО "Строй-Академия" при обжаловании решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31.12.2019 по делу N А58-9548/2019, просит отменить решение суда первой инстанции полностью, принять новый судебный акт об отказе удовлетворения требований ООО "Утум-Инвест" и об удовлетворении требований ООО "Строй-Академия.

Также суд апелляционной инстанции исходит из того, что в апелляционной жалобе ООО "Строй-Академия" заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу и ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Олесова Олега Иннокентьевича, что является основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В апелляционной жалобе, указывая на необоснованность решения суда первой инстанции, ООО "Строй-Академия" привело следующие доводы:

- суд первой инстанции допустил неполное выяснение обстоятельств дела, имеющих существенное значение для его рассмотрения, отказав в приостановлении производства по делу, до момента раскрытия следственными органами доказательств обоснованности исковых требований ООО "Строй-Академия", тем самым суд первой инстанции лишил ООО "Строй-Академия" права на судебную защиту своих экономических интересов;

- отказывая в удовлетворении исковых требований ответчика по основанию кабальности, суд первой инстанции в противоречие фактическим обстоятельствам безосновательно пришел к выводу (шестой абзац стр.14 обжалуемого судебного акта), что оспариваемое дополнительное соглашение от 16.05.2019 года изменило только порядок оплаты цены договора, без изменения размера цены изначально согласованной сторонами (150 млн. рублей);

- суд первой инстанции необоснованно оказал ответчику в привлечении Олесова О.И. к участию в деле в качестве третьего лица, на стороне истца, поскольку при удовлетворении исковых требований судебный акт по данному делу может повлиять на права и законные интересы Олесова О.И.;

- суд первой инстанции оставил без оценки доводы ответчика о том, что дополнительное соглашение от 16.05.2019 года к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 года было подписано сторонами без обязательного согласования крупной сделки;

- судом первой инстанции дана неверная трактовка письма ответчика от 07.12.2018 года исх.N 203/12 (том 1, стр.123), что привело к несоответствию выводов суда;

- ошибочен вывод суда первой инстанции о невозможности исполнения пункта 1 дополнительного соглашения от 16.05.2019 года, в связи с вступлением в силу с 01.07.2019 изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и обременением земельного участка с кадастровым номером 14:36:106006:12 правами третьих лиц;

- неверной является оценка судом первой инстанции обстоятельств, касающихся заключения истцом и ответчиком договоров долевого участия в соответствии с первоначальными условиями договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 года. Истцом допущена просрочка кредитора, вследствие этого ответчик не может быть признан просрочившим исполнение обязательств. Ответчик неоднократно направлял истцу письма о необходимости определить местоположение и конфигурацию нежилых помещений, но указанные письма оставлены истцом без ответа.

В материалы дела поступил письменный отзыв относительно доводов апелляционной жалобы, в котором истец с выводами суда первой инстанции согласен, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 05.03.2020.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании 19 мая 2020 года был объявлен перерыв до 14 часов 00 минут 21 мая 2020 года, в судебном заседании 21 мая 2020 года объявлен перерыв до 16 часов 40 минут 26 мая 2020 года. Информация о перерывах размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Представитель ООО "Строй-Академия" в судебном заседании дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы и письменных пояснений по обстоятельствам дела, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители ООО "Утум-Инвест" в судебном заседании дали пояснения согласно доводам отзыва на апелляционную жалобу, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В обоснование доводов отзыва на апелляционную жалобу представителями истца в материалы дела представлены копии договоров участия в долевом строительстве от 24.06.2019 и от 06.06.2019, заключенных ООО "Строй-Академия" и ООО СК "Востокпромстрой". Протокольным определением от 19.05.2020 суд приобщил представленные договоры к материалам дела.

После объявления перерыва в судебном заседании представителем ответчика в материалы дела представлены возражения на отзыв ООО "Утум-Инвест", с которым в материалы дела представлена копия договора участия в долевом строительстве от 06.06.2019, заключенного ООО "Строй-Академия" и ООО СК "Востокпромстрой". Протокольным определением от 26.05.2020 суд приобщил представленный договор к материалам дела.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.05.2018 между ООО "Утум-Инвест" (продавец) и ООО "Строй-Академия" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка N 1/зу (далее также - Договор), в соответствии с которым покупатель (ответчик) приобрел у продавца (истца) земельный участок, обладающий следующими уникальными характеристиками: общая площадь: 10 411 кв. м, кадастровый номер: 14:36:106006:12, категория земель: населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: PC (Я), г. Якутск, Вилюйский тракт, 3 км, 3 "С" (далее - земельный участок).

В пункте 2.1 Договора его сторонами была согласована цена сделки в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей с отсрочкой платежа в порядке статьи 488 ГК РФ в следующем порядке:

- 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей подлежала оплате покупателем путем перечисления денежных средств на расчётный счет продавца в течении 1 (одного) месяца с даты заключения договора;

- 100 000 000 (сто миллионов) рублей подлежала оплате покупателем путем предоставления продавцу по договору участия в долевом строительстве нежилых помещений общей площадью 1 982,21 кв.м. в многоквартирных жилых домах, строительство которых будет вестись покупателем на вышеуказанном земельном участке.

При этом, пунктом 2.3 договора было установлено, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома заключается между сторонами в течении 30 дней с момента получения покупателем заключения Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Якутия) о соответствии покупателя и проектной декларации требованиям ФЗ от 30.12.2004 г N 214-ФЗ.

Из содержания пункта 2.2.2 договора следует, что обязательства ответчика по оплате переданного недвижимого имущества будут считаться исполненными при подписании актов зачета взаимных требований, на основании заключенных договоров долевого участия в долевом строительстве заключенных сторонами.

05.06.2018 стороны подписали к указанному договору дополнительное соглашение N 1 изменяющего редакцию пунктов 1.1.1 и 1.3 заключенного договора.

23.06.2018 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору купли-продажи земельного участка N1/зу от 23.05.2018, которым стороны определили изложить п.2.2.1 Договора согласно которого цена договора в размере 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей подлежит уплате ответчиком путем перечисления денежных средств на расчётный счет истца в срок до 31.12.2019.

Истцом обязательство по передаче земельного участка в собственность ответчика исполнено в полном объеме. Фактическая передача земельного участка подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 23.05.2018. Переход права собственности на недвижимое имущество от истца к ответчику на земельный участок зарегистрирован и данный земельный участок с кадастровым номером 14:36:106006:12 принадлежит ООО "Строй-Академия" на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости N 14:36:106006:12-14/001/2018-8 от 06.06.2018.

В силу условий заключенного договора, в редакции дополнительного соглашения N 2 от 23.06.2018 у ответчика возникло обязательство в срок до 27.10.2018 произвести оплату полученного недвижимого имущества в размере 100 000 000 рублей путем предоставления истцу нежилых помещений общей площадью 1 982,21 кв.м., в многоквартирных жилых домах, строительство которых будет вестись покупателем на вышеуказанном земельном участке посредством заключения с последним договоров участия в долевом строительстве.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по оплате со стороны ответчика истцом было направлено в адрес ответчика письмо от 23.11.2018 с исх. N 169 с требованием оплаты цены договора в размере 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей.

Также, истцом в адрес ответчика направлено, письмо от 07.12.2018 с исх. N 181, с требованием об исполнении обязательства по оплате переданного по договору недвижимого имущества путем оплаты суммы в размере 50 000 000 рублей и необходимости подготовки со стороны ответчика с последующим направлением в адрес истца проектов договоров участия в долевом строительстве.

При этом, в качестве возможного урегулирования данного спора мирным путем, истец предложил ответчику заключить договор купли-продажи земельного участка в обратном порядке с компенсацией понесенных потерь ответчика.

Ответчик в ответ на требования от 23.11.2018 и от 07.12.2018 своим письмом N 203/12 от 07.12.2018 сообщил о невозможности заключения договора купли-продажи земельного участка об обратном выкупе.

25.12.2018 истец письмом с исх. N 194 повторно обратился в адрес ответчика с требованием об исполнении обязательств по оплате договора купли-продажи и предложением урегулирования данного спора путем обратного выкупа объекта недвижимости.

26.12.2018 ответчик письмом N 224/12 в адрес истца сообщил, что подтверждает свою обязанность по заключению с истцом договоров долевого участия нежилых помещений в размере 1 985,21 кв.м. в счет исполнения условий договора купли-продажи от 23.05.2018, предложил ознакомиться проектной документацией и произвести предварительный выбор помещений, в отношении которых будут заключены соответствующие договоры долевого участия.

Из содержания письма ответчика N 34/02 от 18.02.2019 следует, что истец по состоянию на 12.02.2019 определил примерную площадь помещений, которые подлежали передаче в счет исполнения обязательств по оплате проданного земельного участка. Вместе с тем, ответчик сообщил истцу о том, что в ранее утвержденный проект строительства вносятся изменения в части увеличения этажности строительства с 13 до 16 этажей на которое еще не получено соответствующее заключение УГСЖН РС(Я), в связи с чем исполнение обязательств по оплате не представляется возможным.

16.05.2019 сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018, в соответствии с которым стороны решили изменить редакцию раздела 2 и изложить его в следующей редакции:

- п.2.2.1 Договора в следующем виде: "Цена договора в размере 58 393 703 (пятьдесят восемь миллионов триста девяносто три тысячи семьсот три) рублей подлежит уплате покупателем в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения путем предоставления в собственность продавца по договору участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений общей площадью 2 263,63 кв.м в объекте "Многоквартирные жилые дома с магазинами и теплой автостоянкой на Вилюйском тракте 3 км. В г. Якутск" (высотой 13 этажей) в соответствии с перечнем жилых и нежилых помещений согласно Приложению N 2 к договору."

- п.2.2.2 Договора в следующем виде: "Цена договора в размере 91 606 297 (девяносто один миллион шестьсот шесть тысяч двести девяносто семь) рублей подлежит уплате покупателем в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения путем предоставления в собственность продавца по договору участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений общей площадью 2 205 кв.м. 5 коммерческая площадь, расположенные на 1 (первом) этаже объекта Многоквартирные жилые дома с магазинами и теплой автостоянкой на Вилюйском тракте 3 км. В г. Якутск" (высотой 13 этажей) в соответствии с экспликацией, представленной в Приложении N 3 к настоящему договору."

Пункт 2.3 договора изложен сторонами в следующей редакции: "Обязанность Продавца по оплате помещений, подлежащих передаче в собственность Продавца по договорам участия в долевом строительстве (п.п. 2.2.1, 2.2.2 настоящего Договора), засчитывается в счет исполнения обязанности Покупателя по оплате цены настоящего договора. Покупатель обязуется в момент заключения договоров участия в долевом строительстве передать Продавцу справку о полной оплате Продавцом цены договоров участия в долевом строительстве.

Обязанность Покупателя по оплате цены договора считается исполненной полностью и надлежащим образом с момента заключения договоров участия в долевом строительстве и выдачи справки о полной оплате, предусмотренной в абз. 1 настоящего пункта".

Пункт 3.1.3 договора изложен сторонами в следующей редакции:

"снять обременение в виде ипотеки в силу закона на объекты, указанные в п. 1.1 Договора после государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений общей площадью 2 263, 63 (две тысячи двести шестьдесят три целых шестьдесят три сотых) квадратных метров в объекте Многоквартирные жилые дома с магазинами и теплой автостоянкой на Вилюйском тракте 3 км. В г. Якутск" (высотой 13 этажей), передаваемых в собственность Продавца согласно пп.2.2.1,2.2.2 настоящего договора".

В связи с тем, что ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по исполнению условий договора купли-продажи в редакции заключенных дополнительных соглашений, истец 11.06.2019 направил в адрес ООО "Строй-Академия" претензию с исх. N 316, (получена вх. N 41/06 от 13.06.2019) с требованием исполнить обязанность по оплате цены договора путем предоставления в собственность ООО "Утум-Инвест" по договору участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений согласно условиям, принятым сторонами дополнительным соглашением от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018.

Поскольку ответа на данную претензию истца со стороны ответчика не последовало, истец 13.06.2019 направил в адрес ООО "Строй-Академия" претензию с исх. N 318, (получена вх. N 44/06 от 13.06.2019) о расторжении договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 в связи с существенным нарушением условий Договора.

17.06.2019 ответчик письмом N 184, подписанного заместителем руководителя Неустроевой А.И., обратился в адрес истца с предложением о расторжении дополнительного соглашения от 16.05.2019.

17.06.2019 истец письмом с исх. N 326, (получен вх. N 46/06 от 17.06.2019) сообщил ответчику об отказе в предложении о расторжении дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 ввиду необоснованности указанных доводов ответчика и потребовал исполнить обязанность по оплате цены договора согласно условиям, принятым сторонами дополнительным соглашением от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018.

16.07.2019 истец направил в адрес ответчика претензию исх. N 348 (получен вх. N63/07 от 16.07.2019) об оплате цены договора в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей.

В связи с тем, что ответчик не исполнил обязательства по договору и не ответил на заявленные претензии истца, ООО "Утум-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 N 1/зу и о взыскании 150 000 000 рублей. Исковое заявление ООО "Утум-Инвест" было принято к производству суда 13.09.2019 с присвоением делу номера А58-9548/2019.

ООО "Строй-Академия", полагая, что дополнительное соглашение от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 является недействительной сделкой, учитывая отказ ООО "Утум-Инвест" расторгнуть дополнительное соглашение от 16.05.2019, обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к ООО "Утум-Инвест" о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 N 1/зу. Исковое заявление ООО "Строй-Академия" было принято к производству суда 24.10.2019 с присвоением делу номера А58-10683/2019.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25.11.2019 дела N А58-9548/2019 и N А58-10683/2019 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу N А58-9548/2019.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31 декабря 2019 года требования общества с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 05.06.2018, N 2 от 23.06.2018 и дополнительного соглашения от 16.05.2019. Взыскана с ответчика в пользу истца сумма неосновательного сбережения в размере 150 000 000 рублей.

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 отказано. Взысканы с общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 000 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Строй-Академия" обжаловало его в суд апелляционной инстанции.

ООО "Строй-Академия" в апелляционной жалобе заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу. Также заявителем апелляционной жалобы до судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы заявлены ходатайства о приостановлении производства по делу, поступившие в материалы дела: 27.03.2020 вх.N 404/20 (два ходатайства), 19.05.2020 вх.N 404/20(2) (два ходатайства, с учетом его уточнения); после объявления перерыва в судебном заседании 20.05.2020 вх.N 404/20(2) заявлено повторное ходатайство о приостановлении производства по делу.

Поскольку все заявленные ООО "Строй-Академия" ходатайства относятся к доводам ответчика о невозможности рассмотрения настоящего дела по существу и к требованию ООО "Строй-Академия" приостановить производство по делу, апелляционный суд исходит из того, что заявителем апелляционной жалобы заявлены два ходатайства о приостановлении производства по делу: до вступления в законную силу судебного акта, завершающего рассмотрение по существу дела N А58-1757/2020 и до вынесения приговора по уголовному делу N 42002980018000007.

Оба ходатайства о приостановлении производства по делу рассмотрены судом апелляционной инстанции в судебном заседании 19.05.2020 и 26.05.2020, при их рассмотрении апелляционный суд исходил из следующего.

При заявлении ходатайств о приостановлении производства по делу, ООО "Строй-Академия" были заявлены следующие основания.

- Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) в рамках дела N А58-1757/2020 рассматривается иск ООО "Строй-Академия" и его участника Алибекова Руслана Джабраиловича к ООО "Утум-Инвест" о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 как крупной сделки, заключенной в отсутствии согласия на её заключение или её последующее одобрение.

Настаивая на приостановлении производства по делу, ООО "Строй-Академия" указало на то, что в случая удовлетворения иска в деле N А58-1757/2020, основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 исчезнут, следовательно, рассмотрение настоящего дела NА58-9548/2019 невозможно до разрешения спора по делу NА58-1757/2020.

- 13.05.2020 Следственным управлением по Республике Саха (Якутия) завершено следствие по уголовному делу N 42002980018000007 по обвинению заместителя главы Окружной администрации города Якутска Гоголева В.В. в совершении преступления, предусмотренного частью 3 статьи 285 УК РФ - злоупотребление должностными полномочиями, выразившегося в принуждении представителя ООО "Строй-Академия" Неустроевой А.И. к подписанию дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018. Согласно протоколу допроса Гоголева В.В. от 13.05.2020, он полностью признал свою вину во вменяемом ему преступлении, дал признательные показания в отношении генерального директора ООО "Утум-Инвест" Карамзина Г.О, обвиняя его в подстрекательстве и пособничестве совершению признанного преступления.

Настаивая на приостановлении производства по делу, ООО "Строй-Академия" указало на то, что материалы уголовного дела и признание вины Гоголевым В.В. подтверждают необходимость установления и оценки судом фактов, которые свидетельствуют о том, явилось ли подписание дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 следствием преступных действий и совершены ли они генеральным директором ООО "Утум-Инвест" Карамзиным Г.О.

По мнению ООО "Строй-Академия", необходимость установления указанных фактов имеет существенное значение для разрешения спора о признании дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/ЗУ от 23.05.2018 ничтожной сделкой.

На основании изложенных оснований, ООО "Строй-Академия" считает невозможным рассмотрения настоящего дела по существу и необходимым приостановить производство по делу до вступления в законную силу судебного акта, завершающего рассмотрение по существу дела N А58-1757/2020 и до вынесения приговора по уголовному делу N 42002980018000007.

ООО "Утум-Инвест", не соглашаясь с необходимостью приостановления производства по делу, представило письменные возражения, указав следующее.

Предметом спора по делу N А58-9548/2019 является расторжение основного договора купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 N 1/зу и взыскание неосновательного сбережения в связи с существенным нарушением ООО "Строй-Академия" договора (п.п.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

С момента передачи в собственность ООО "Строй-Академия" по договору купли-продажи земельного участка и по настоящий день ответчик не исполнил своих обязательств по оплате полученного земельного участка, что является существенным нарушением договора.

Кроме того, в рамках дела N А58-9548/2019 ответчиком заявлялся довод о признании дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 г. недействительным по основаниям, указанным в исковом заявлении по делу NА58-1757/2020. Следовательно, рассмотрение апелляционной жалобы по делу NА58-9548/2019 в суде апелляционной инстанции является первоочередным по отношению к делу NА58-1757/2020 и нет оснований, подтверждающих невозможность рассмотрения данной апелляционной жалобы в Четвертом арбитражном апелляционном суде до рассмотрения искового заявления Алибекова Руслана Джабраиловича и ООО "Строй-Академия" в Арбитражном суде Республики Саха (Якутия).

На основании изложенного, ООО "Утум-Инвест" полагает, что основания для приостановления производства по делу отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции, заслушав доводы сторон, рассмотрев ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу, отказал в их удовлетворении в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 Кодекса.

В целях настоящего Постановления термин "иск об оспаривании договора" используется для обозначения следующих исков: о признании договора незаключенным, о признании договора недействительным и применении последствий недействительности, об изменении или расторжении договора.

В целях настоящего Постановления термин "дело о взыскании по договору" используется для обозначения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

На основании изложенной правовой позиции ВАС РФ, апелляционный суд приходит к выводу, что производство по настоящему делу не подлежит приостановлению до вступления в законную силу судебного акта, завершающего рассмотрение по существу дела N А58-1757/2020. Поскольку предметом судебного разбирательства по делу N А58-1757/2020 является требование участника общества Алибекова Руслана Джабраиловича и ООО "Строй-Академия" о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 г. к договору купли-продажи земельного участка N 1/ЗУ от 23.05.2018, как крупной сделки. Вместе с тем, предметами спора по делу NА58-9548/2019 являются: расторжение договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 и взыскании, в связи с его неисполнением, стоимости земельного участка, установленного договором купли-продажи от 23.05.2018; признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 г. к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018.

Также производство по настоящему делу не подлежит приостановлению до вынесения приговора по уголовному делу N 42002980018000007, поскольку обязанность арбитражного суда приостановить производства по делу, установленная статьей 143 АПК РФ, содержит перечень оснований для приостановления производства, в котором отсутствует основание в виде окончания предварительного следствия по уголовному делу и предъявление обвинения. Делая данный вывод апелляционный суд, с учетом нормы части 2 статьи 143 АПК РФ, принимает во внимание отсутствие иных федеральных законов обязывающих арбитражный суд приостановить производство по делу в связи с предъявлением физическому лицу обвинения по уголовному делу.

Статья 144 АПК РФ, предоставляющая право арбитражному суду приостановить производство по делу, содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления производства по делу, в котором также отсутствует основание, заявленное ООО "Строй-Академия".

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайств ООО "Строй-Академия" в приостановлении производства по делу N А58-9548/2019.

ООО "Строй-Академия" суду апелляционной инстанции ходатайством о приобщении документов от 18.05.2020 и с возражениями на отзыв ООО "Утум-Инвест" от 20.05.2020 представлены дополнительные документы:

- постановление СУ по РС(Я) СК России от 27.04.2020 года о выделении в отдельное производство уголовного дела N 4242002980018000007;

- постановление СУ по РС(Я) СК России от 13.05.2020 года по уголовному делу N 4242002980018000007;

- протокол допроса Гоголева В.В., от 13.05.2020 года в рамках уголовного делаN 4242002980018000007;

- уведомление о завершении следственных действий от 13.05.2020 года по уголовному делу N 4242002980018000007;

- пресс-релиз Следственного управления по Республике Саха (Якутия) Следственного комитета России от 28.04.2020 года.

Суд апелляционной инстанции протокольными определениями от 19.05.2020 и от 26.05.2020 отказал в приобщении дополнительных документов к материалам рассматриваемого арбитражным судом дела, поскольку данные документы являются материалами уголовного дела N 4242002980018000007 не переданными в суд и не рассмотренными судом общей юрисдикции. Приговор по уголовному делу N 4242002980018000007 не вынесен, а в компетенцию арбитражного суда не входит оценка материалов уголовного дела.

ООО "Строй-Академия" в апелляционной жалобе заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Олесова Олега Иннокентьевича.

В обосновании ходатайства ответчик указал следующее.

Олесов Олег Иннокентьевич является залогодержателем земельного участка с кадастровым номером 14:36:106006:12, который является предметом сделки по договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 года. Согласно пункту 3.1.3 договора купли-продажи земельного участка N 1/ зу от 23.05.2018, истец обязался снять обременение Олесова О.И. и освободить земельный участок от залога после получения ответчиком разрешения на строительство объекта.

По мнению ответчика, в случае расторжения договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 истец освобождается от своей обязанности, тем самым создаются риски для ответчика в обращении Олесовым О.И. взыскания на земельный участок.

ООО "Утум-Инвест", возражая относительно удовлетворения ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Олесова Олега Иннокентьевича, указал следующее.

Олесов Олег Иннокентьевич, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 14:36:106006:12, категория земель: населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: PC (Я), г. Якутск, Вилюйский тракт, 3 км, 3 "С" продал его ООО "Утум-Инвест" по договору купли-продажи от 08.05.2014 с отсрочкой платежа по цене 100 000 000 рублей и является на момент рассмотрения спора в суде залогодержателем в силу закона.

При заключении договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 между ООО "Утум-Инвест" и ООО "Строй-Академия" Олесов О.И. дал согласие на заключение данной сделки.

Исходя из предмета заявленных исковых требований при удовлетворении требований истца договор купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 будет признан расторгнутым, а ООО "Строй-Академия" будет обязано возвратить сумму неосновательно сбережения. С учетом того, что Олесов О.И. был согласен с заключением договора купли-продажи земельного участка N1/ зу от 23.05.2018 г. и правоотношения сторон, возникшие на основании договора купли-продажи от 08.05.2014, никак судебным актом не затрагиваются, требование о расторжении данного договора не могут влиять на права Олесова О.И.

Также истец указал на рассмотрение Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) дела N А58-12756/2019.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле третьего лица, отказал в его удовлетворении в связи со следующим.

В силу положений части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Таким образом, основанием для привлечения в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом. Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для них последствий. Таким образом, для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, необходимо наличие материально-правовых интересов, на которые судебный акт по делу может повлиять.

Принимая во внимание предмет рассматриваемых в настоящем деле исковых требований, апелляционный суд полагает, что решением суда по настоящему делу при расторжение договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018, правоотношения Олесова О.И. и ООО "Утум-Инвест", возникшие на основании договора купли-продажи от 08.05.2014, затронуты не будут, поскольку у ООО "Утум-Инвест" остается обязанность перед Олесовым О.И. по оплате на основании договора от 08.05.2014 стоимости земельного участка.

Более того, как следует из информационного ресурса "Картотека арбитражных дел" Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) рассмотрено дело N А58-12756/2019, решение об удовлетворении исковых требований принято 20.05.2020.

Из материалов электронного дела следует, что 24.06.2019 Олесов О.И. направил в адрес ООО "Утум-Инвест" требование об исполнении просроченного обязательства в виде уплаты суммы долга по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем нежилых зданий от 08.05.2014 в размере 100 000 000 рублей.

29.11.2019 между Олесовым О.И. (цедент) и ООО "Автостоп" (цессионарий) заключен договор N 1 уступки права требования, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает право требования в полном объеме к ООО "Утум-Инвест" - должнику по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем нежилых зданий от 08.05.2014. В пункте 3 договора уступки права требования цедент и цессионарий согласовали сумму передаваемого права требования: 100 000 000 рублей - сумма основного долга, а также право на взыскание процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, прослеживается отсутствие каких-либо материально-правовых интересов у Олесова О.И., на которые может повлиять судебный акт по настоящему делу.

Поскольку ссылка ответчика на заинтересованность Олесова О.И. в получении оплаты по договору купли-продажи от 08.05.2014, в том числе путем обращения взыскания на земельный участок, сама по себе не означает взаимосвязи между принятым по настоящему делу судебным актом и его правами или обязанностями по отношению к лицам, участвующим в настоящем деле, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для привлечения Олесова О.И. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Таким образом, основания для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, отсутствуют.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, возражения отзыва и дополнительных пояснений сторон, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иных правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Как следует из материалов дела, ООО "Строй-Академия" заявило требование о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018. В обоснование заявленного требования ООО "Строй-Академия" указало, что данное дополнительное соглашение заключено с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ), а также, что данное дополнительное соглашение заключено под принуждением Гоголева В.В. при стечении тяжелых для ООО "Строй-Академия" обстоятельств (п.3 ст. 179 ГК РФ).

Рассматривая требования ООО "Строй-Академия", суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Заключение дополнительного соглашения от 16.05.2019, является сделкой, направленной на изменение условий договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 заключенного сторонами ранее.

Согласно положениям статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения - статьи 167 ГК РФ. 12

Согласно статье 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

В пункте 85 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (ст. 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности. При этом цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.

Апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, обоснованно пришел к выводу о том, что подобные обстоятельства ответчиком в порядке, предусмотренном статьями 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подтверждены.

Согласно дополнительному соглашению от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018, сторонами сделки являются ООО "Утум-Инвест" и ООО "Строй-Академия", предметом (целью) дополнительного соглашения является изменение способа оплаты цены договора в размере 150 000 000 руб., указанного в п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018, путем предоставления будущих помещений в строящемся объекте капитального строительства. Таким образом, из условий дополнительного соглашения от 16.05.2019 не следует вывод о том, что целью сделки было установление изменений прав и обязанностей, которые стороны стремились установить при ее совершении, заведомо противоречащих основам правопорядка и нравственности.

Согласно материалам дела, ООО "Строй-Академия" в подтверждение довода о заключении дополнительного соглашения от 16.05.2019 с преступной целью и под принуждением Гоголева В.В., представило суду первой инстанции процессуальные документы Следственного комитета Республики Саха (Якутия), свидетельствующие о возбуждении уголовных дел в отношении Гоголева В.В. (заместителя главы Окружной администрации города Якутска), Карамзина Г.О. (генерального директора ООО "Утум-Инвест") и Самсоновой Т.А., а также постановление о признании ООО "Строй-Академия" потерпевшим.

Суд первой инстанции, обоснованно указал, что довод ответчика о том, что заместитель руководителя ООО "Строй-Академия" Неустроева Айна Ивановна, действующая при подписании спорного дополнительного соглашения от имени ответчика на основании нотариально удостоверенной доверенности, имела своей целью передачу должностному лицу Гоголеву В.В. взятки в виде увеличения количества передаваемых площадей строящегося строения, не может быть признан доказанным надлежащими доказательствами, поскольку он основан исключительно на содержании выводов, содержащихся в постановлениях о возбуждении уголовных дел в отношении Гоголева В.В. от 29.07.2019 и в отношении Карамзина Г.О. и Самсоновой Т.А. (от 06.06.2019).

Делая данный вывод, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно части 4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одним из оснований, освобождающих от доказывания, является вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу, который обязателен для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия, и совершены ли они определенным лицом.

Согласно правовой позиции выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 N 273-О-О, другие доказательства, полученные в уголовно-процессуальном порядке, могут быть использованы в арбитражном процессе для установления наличия или отсутствия обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле при условии, если арбитражный суд признает их относимыми и допустимыми (часть 1 статьи 64, статьи 67 и 68 АПК Российской Федерации). При этом разрешение вопросов об относимости и допустимости представленных сторонами доказательств, а также их оценка являются прерогативой арбитражного суда.

Разрешая вопрос об относимости и допустимости представленных ООО "Строй-Академия" доказательств, суд первой инстанции обоснованно указал, что из содержания указанных постановлений органа предварительного следствия не следует, что изложенные в них обстоятельства достоверно подтверждены какими-то доказательствами (отсутствуют ссылки на признательные показания подозреваемых лиц, объяснения лиц признанных по уголовному делу потерпевшими и т.д.). Описание обстоятельств в мотивировочной части постановлений носит предположительный характер и основан исключительно на умозаключении следователя, вынесшего данные процессуальные документы. Согласно материалам дела на момент рассмотрения спора в арбитражном суде первой инстанции, следствие по данным уголовным делам не закончено, квалификация преступных действий указанных физических лиц является предварительной, а дело на рассмотрение в суд не передано.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая оценку суда первой инстанции представленных ему доказательств, отмечает, что апелляционному суду ООО "Строй-Академия" также не представлен вступивший в законную силу приговор суда, доказывающий совершение преступления при заключении оспариваемого дополнительного соглашения.

Согласно материалам дела, с целью подтверждения своего довода о совершении преступления при подписании дополнительного соглашения от 16.05.2019, ООО "Строй-Академия" заявило суду первой инстанции ходатайство о приостановлении производства по делу до окончания следственных действий по объединенному уголовному делу N 11902982218000015 и вынесения по нему приговора.

Суд первой инстанции в отдельном определении от 31.12.2019 отказал в удовлетворении заявленного ходатайства. В обоснование отказа в приостановлении производства по делу суд первой инстанции указал, что требование о приостановлении производства по делу до окончания следственных действий и вынесения приговора по уголовному делу не могут быть признаны обоснованными в порядке статьи 143 АПК РФ.

Апелляционный суд, поддерживая правомерный вывод суда первой инстанции, обращает внимание на ранее изложенное толкование нормативный положений статей 143, 144 АПК РФ. В связи с чем, отклоняет довод апелляционной жалобы ООО "Строй-Академия" о лишении общества судом первой инстанции права на судебную защиту своих экономических интересов из-за отказа в приостановлении производства по делу. При этом апелляционный суд отмечает, что наличие у общества права на судебную защиту своих экономических интересов не может являться основанием для нарушения судом норм процессуального права.

Поскольку иных относимых и допустимых доказательств того, что заключение дополнительного соглашения от 16.05.2019 заведомо противоречит основам правопорядка и нравственности, а у сторон данной сделки при ее совершении имелся умысел в совершении указанных действий, ООО "Строй-Академия" не представлено, суд первой инстанции обоснованно не признал указанную сделку недействительной в силу ничтожности по основанию статьи 169 ГК РФ.

Давая оценку доводам ООО "Строй-Академия" относительно кабальности дополнительного соглашения от 16.05.2019 и необходимости признания данной сделки недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 3 статьи 179 ГК РФ, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.05.2019 N 4-КГ19-3, доводы о завышенной цене сами по себе не являются основанием для вывода о недобросовестности продавца, об обмане или злоупотреблении, поскольку покупатель был надлежаще осведомлен о том, что именно покупает и за какую цену.

Для признания оспариваемой сделки кабальной необходимо: наличие обстоятельств, которые подтверждают ее заключение для ответчика на крайне невыгодных условиях, то есть на условиях, не соответствующих интересу этого лица, существенно отличающихся от условий аналогичных сделок; тяжелые обстоятельства возникли вследствие их стечения, то есть являются неожиданными, предвидеть которые или их предотвратить не представлялось возможным: контрагент потерпевшего, зная о таком тяжелом стечении обстоятельств у последнего, тем не менее, совершил с ним эту сделку, воспользовавшись этим положением, преследуя свой в этом интерес (определение Верховного Суда РФ от 16.11.2016 N 305-ЭС16-9313 по делу А40-91532/2015).

Суд первой инстанции указал, что условиями оспариваемого дополнительного соглашения от 16.05.2019 являлось изменения порядка оплаты по договору купли-продажи, при котором, денежные обязательства ответчика перед истцом были заменены на обязательства по предоставлению прав на получения площадей в строящейся ответчиком недвижимости, посредством заключения договоров долевого участия между ответчиком и истцом.

Вопреки доводу апелляционной жалобы, в констатации изложенного в предыдущем абзаце фактического обстоятельства, касающегося изменений первоначального договора условиями дополнительного соглашения, отсутствует вывод суда первой инстанции относительно цены договора, изначально согласованной сторонами.

Действительно, суд первой инстанции указал на сохранение (в другом абзаце своего решения) по условиям дополнительного соглашения от 16.05.2019 размера стоимости земельного участка первоначально согласованной сторонами договора (150 000 000 рублей), но, не признавая кабальными условия дополнительного соглашения, по условиям которого денежные обязательства ООО "Строй-Академия" были трансформированы в не денежные, суд первой инстанции указал на принятие во внимание следующих обстоятельств:

- с момента передачи объекта недвижимого имущества, определенного договором купли-продажи по акту приема-передачи недвижимого имущества от 23.05.2018 до момента заключения спорного соглашения от 16.05.2019 ООО "Строй-Академия" не исполняло своих обязательств по договору,

- у ООО "Утум-Инвест" имелся риск просрочки получения соответствующей цены договора, так как готовность объекта строящейся недвижимости ответчика составляла 8%,

- при этом у истца имеются обязательства по оплате проданного земельного участка перед первоначальным собственником Олесовым О.И.,

- имеется риск ненадлежащего исполнения условий договора со стороны ответчика по заключению договоров долевого участия в связи с изменениями федерального законодательства (Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Суд апелляционной инстанции, относительно доводов апелляционной жалобы о кабальности сделки приходит к следующему.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что оспариваемое дополнительное соглашение существенно увеличило размер общей площади помещений, подлежавших передаче ответчиком истцу в счет уплаты цены договора, что привело к уменьшению расчетной себестоимости одного метра площади объекта строительства, определенного на момент подписания договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 года.

Апелляционный суд полагает, что данной утверждение ответчика подтверждается приведенными им расчетами, из которых следует, что исходя их условий договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 стоимость одного метра, передаваемых нежилых помещений, составляла 50 372,5 рублей (100 000 000 рублей / 1 985,21 метров); по условиям дополнительного соглашения от 16.05.2019 года цена одного метра передаваемых помещений составила: нежилых помещений 41 544,8 рублей (91 606 297 рублей / 2 205 метров); жилых помещений 25 796,48 рублей (58 393 703 рублей / 2 263,63 метров).

Вместе с тем, апелляционный суд отклоняет, как не подтвержденный материалами дела, довод апелляционной жалобы о том, что средняя стоимость одного квадратного метра по заключенным/зарегистрированным договорам долевого участия в г. Якутске и в практике ООО "Строй-Академия" установлена в размере 68 000 рублей за один квадратный метр.

Также апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о необходимости учета, при оценке кабальности условий оспариваемого дополнительного соглашения, размера нормативной стоимости одного квадратного метра жилья в Республике Саха (Якутия), определенного Министерством строительства и коммунально-жилищного хозяйства РФ в 2019 году, в размере 70 000 руб. Поскольку приказом Минстроя России от 21.06.2019 г. N 353/пр "О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2019 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2019 года" утверждены показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2019 года, которые подлежат применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета. Таким образом, данный показатель не может быть использован в настоящем деле, исходя из его фактических обстоятельств.

Рассмотрев доводы сторон о стоимость одного квадратного метра жилой площади со ссылкой на договор участия в долевом строительстве N 03/40 "Многоквартирного жилого дома с магазинами и теплой автостоянкой на Вилюйском тракте 3 км. в г. Якутске" от 06.06.2019, заключенный между ООО "Строй-Академия" и ООО СК "Востокпромстрой", согласно которым: стоимость одного квадратного метра жилой площади на основании пункта 3.1 договора составляет 5 000 рублей (довод ООО "Утум-Инвест"); стоимость одного квадратного метра жилой площади на основании пункта 3.1 дополнительного соглашения N 2 к договору составляет 50 000 рублей (довод ООО "Строй-Академия"), апелляционный суд отклоняет их. Поскольку информация о стоимости, содержащаяся в одном договоре, не может свидетельствовать о размере рыночной стоимости одного квадратного метра жилой площади в г. Якутске на дату заключения оспариваемого дополнительного соглашения.

Таким образом, апелляционный суд констатирует, что материалами дела подтверждается только факт уменьшения, в связи с подписанием сторонами сделки оспариваемого дополнительного соглашения от 16.05.2019, расчетной себестоимости одного метра площади объекта строительства, определенного на момент подписания договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 года. Данная изменённая расчетная стоимость одного квадратного метра использовалась сторонами при изменении способа оплаты земельного участка, полученного ООО "Строй-Академия" в собственность по договору купли-продажи N 1зу от 23.05.2018.

Апелляционный суд отмечает, что оспариваемое дополнительное соглашение от 16.05.2019 касалось только способа оплаты земельного участка ответчиком - ООО "Строй-Академия". Какого-либо встречного обязательства, которое подлежало исполнению истцом - ООО "Утум-Инвест", дополнительное соглашение не содержало, поскольку договор купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 был исполнен ООО "Утум-Инвест" ещё в мае 2018 года, когда по акту приема-передачи недвижимого имущества от 23.05.2018 земельный участок был передан истцом ответчику в собственность.

Апелляционный суд, давая оценку доводам апелляционной жалобы о кабальности оспариваемого дополнительного соглашения от 16.05.2019 исходя из тяжести и непредвиденности для ответчика условий дополнительного соглашения, считает необходимым учитывать установленные обстоятельства.

Руководствуясь вышеизложенной правовой позицией, высказанной в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162, определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 14.05.2019 N 4-КГ19-3, определении ВС РФ от 16.11.2016 N 305-ЭС16-9313, А40-91532/2015, апелляционный суд приходит к выводу о том, что доводы ООО "Строй-Академия" об уменьшении расчетной себестоимости одного метра площади объекта строительства, сами по себе не являются основанием для вывода о кабальности для ответчика условий оспариваемого им дополнительного соглашения от 16.05.2019. Поскольку ответчику на момент подписания дополнительного соглашения было известно, что обязательства, взятые по оплате приобретенного в собственность по договору купли-продажи N 1/зу от 23.05.2018 земельного участка, им по состоянию на 16.05.2019 не исполнены. Следовательно, нельзя признать, что для ответчика условия дополнительного соглашения от 16.05.2019 могли стать непредвиденными, тем более, что пунктом 5.2 договора от 23.05.2018 предусмотрена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору, предусмотренная действующим законодательством Российской Федерации. Делая данный вывод, апелляционный суд учитывает, что у истца имелись обязательства перед третьим лицом по оплате за земельный участок, о чем было известно ответчику.

Также апелляционный суд принимает во внимание отсутствие в материалах дела доказательств существенного отличия условий оспариваемого дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018, от условий аналогичных сделок.

Учитывая вышеизложенные выводы, апелляционный суд, отклоняя доводы апелляционной жалобы о кабальности сделки, полагает правомерным отказ суда первой инстанции признать оспариваемое дополнительное соглашение от 16.05.2019 кабальной сделкой.

Судом апелляционным инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о неправомерности решения суда первой инстанции в связи с отсутствием оценки судом довода о недействительности оспариваемого дополнительного соглашения от 16.05.2019, в связи отсутствием обязательного согласования на заключение крупной сделки общим собранием участников ООО "Строй-Академия", исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что дополнительное соглашение от 16.05.2019, заключенное ООО "Строй-Академия" без согласия общего собрания участников общества, при необходимости получения такого согласия, является оспоримой сделкой и может быть признано судом недействительным только по требованию стороны сделки либо лица, указанного в законе.

Согласно материалам дела, впервые об отсутствии согласия участников общества на заключение дополнительного соглашения от 16.05.2019, как крупной сделки, ООО "Строй-Академия" было заявлено в письменном объяснении по обстоятельствам дела, поступившим в суд первой инстанции 19.12.2019 (вх.N 9548/19), в качестве довода по заявленному обществом требованию.

Исковых требований о признании дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 недействительной сделкой по основанию нарушения положений статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", ООО "Строй-Академия" в настоящем деле заявлено не было.

В соответствии с пунктом 3 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Вследствие чего, суд первой инстанции, не мог принимать решение о недействительности оспариваемого дополнительного соглашения по незаявленным требованиям. Данный вывод апелляционного суда согласуется с правовой позицией, высказанной Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 07.08.2018 N 23-КГ18-3.

Таким образом, отсутствие оценки суда первой инстанции указанного довода ответчика, не повлияло на законность обжалуемого решения.

По изложенным основаниям довод апелляционной жалобы ООО "Строй-Академия" о недействительности оспариваемого дополнительного соглашения от 16.05.2019 в связи отсутствием обязательного согласования на заключение крупной сделки общим собранием участников ООО "Строй-Академия", также по существу не оценивается.

На основании изложенных оценок установленных по материалам дела обстоятельств, доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности отказа судом первой инстанции в удовлетворении искового требования ООО "Строй-Академия" о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажиN 1/зу от 23.05.2018 по основаниям, предусмотренным в статье 169, пункте 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "Утум-Инвест" заявило требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 и взыскании с ООО "Строй-Академия" стоимости земельного участка, указанной в расторгнутом договоре, в размере 150 000 000 рублей.

В обоснование заявленного требования ООО "Утум-Инвест" указало, что с момента передачи в собственность ответчику по договору купли-продажи земельного участка, последний не исполнял своих обязательств по оплате полученного имущества, что является существенным нарушением договора.

Рассматривая требования ООО "Утум-Инвест", суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Из положений статьи 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами и договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФN 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Исходя из пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок).

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается ответчиком, что досудебный порядок разрешения спора о расторжении договора истцом соблюден (претензия от 13.06.2019).

Заявленный в возражение требований ООО "Утум-Инвест" довод ООО "Строй-Академия" о том, что просрочка исполнения обязательств по оплате возникла в связи с просрочкой кредитора, суд первой инстанции отклонил, указав следующее.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Как следует из содержания условий заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018, ответчик принял на себя обязательства в счет оплаты цены приобретения земельного участка заключить с истцом договоры участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, строительство которых будет им вестись.

Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пункт 4 данной статьи закона определяет, что указанный договор должен содержать в себе:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

Из вышеуказанных требований закона следует, что определение условий данного вида договора находится в компетенции застройщика, в данном случае ответчика.

На основании изложенного правового регулирования, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что довод ответчика о том, что инициатива заключения договора долевого участия и определение его условий является обязанностью истца, не обоснован. Обязанность по составлению договоров долевого участия и направлению их в адрес истца лежит на ответчике, как на застройщике и как на лице, обязанном исполнить обязательства по оплате полученного имущества.

Довод ответчика о незаключенности договора, в связи с тем, что условия договора не позволяют точно определить месторасположение площадей, подлежащих передаче истцу, судом первой инстанции обоснованно отклонен, с указанием на то, что условиями дополнительного соглашения от 16.05.2019 стороны согласовали помещения, подлежащие передаче в счет оплаты земельного участка.

Кроме того, даже если принять во внимание несогласие ответчика исполнять дополнительное соглашение от 16.05.2019 и направление им в адрес истца письма от 17.06.2019 N 162/06 о расторжении по обоюдному согласия дополнительного соглашения, из материалов дела не следует, что ответчик исполнял свое обязательство по оплате полученного в собственность земельного участка в соответствии с первоначальными условиями договора купли-продажи от 23.05.2018.

Ссылка ответчика на письма, представленные в материалы дела в качестве доказательства исполнения своего обязательства по оплате земельного участка, не подтверждает указанный ответчиком факт.

Как следует из материалов дела, ответчиком в доказательство действий ООО "Строй-Академия" по заключению с ООО "Утум-Инвест" договоров долевого участия в строительстве, представлены письма: от 07.12.2018 N 203/12, от 26.12.2018 N 224/12, от 15.02.2019 N 34/2, от 14.11.2019 N 277/11 (т.1 л.д. 125-127, т.4 л.д.8).

Из содержания писем (кроме письма от 07.12.2018 N 203/12) усматривается, что ответчик направили в адрес ООО "Утум-Инвест" проектную документацию на объект строительства, с предложением ознакомиться и выбрать помещения для заключения договоров участия в долевом строительстве.

В апелляционной жалобе, также как в суде первой инстанции, ответчик считает, что оставление истцом указанных писем без ответа, свидетельствует о просрочке кредитора и, как следствие, невозможность признания ответчика просрочившим исполнение обязательства. То есть, согласно доводу ответчика отсутствие ответа от ООО "Утум-Инвест" на письма ООО "Строй-Академия" ведет к отсутствию у ООО "Строй-Академия" ответственности за неисполнение своего обязательства по оплате полученного в собственность от ООО "Утум-Инвест" земельного участка.

Апелляционный суд, также как суд первой инстанции, полагает данный довод ответчика несостоятельным, в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно статье 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Также, в соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российское Федерации о заключении и толковании договора" по общему правилу, оферта должна содержать существенные условия договора, а также выражать намерение лица, сделавшего предложение (оферента), считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (абзац второй пункта 1 статьи 432, пункт 1 статьи 435 ГК РФ).

Содержание писем, направленных ООО "Строй-Академия" в адрес ООО "Утум-Инвест" не соответствует понятию оферты. Следовательно, отсутствие ответа на них не может квалифицироваться как отказ в акцепте (принятии предложения). Таким образом, материалами дела не подтверждается отказ истца принять от ответчика надлежащее исполнение обязательства.

В связи с чем, апелляционный суд, отклоняя довод апелляционной жалобы, полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие ответа истца на письма ответчика, нельзя признать как просрочку кредитора.

Более того, как верно отмечено судом первой инстанции, из содержания письма ответчика от 15.02.2019 N 34/02 следует, что истец в ходе совместного совещания в офисе 12.02.2019 обозначил площади помещений для получения их в качестве оплаты по договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.02.2018.

Относительно довода апелляционной жалобы о неверной трактовке судом первой инстанции письма ООО "Строй-Академия" от 07.12.2018 N 203/12, апелляционный суд полагает следующее.

Согласно доводу апелляционной жалобы в письме сообщается не о признании ответчиком факта просрочки, а констатируется отсрочка получения ООО "Строй-Академия" надлежащего заключения о соответствии объекта проектной декларации, и, соответственно, перенос срока заключения договора долевого участия, установленного для сторон в пункте 2.3 договора.

Апелляционный суд соглашаются с тем, что письмо от 07.12.2018 N 203/12 не содержит признания ООО "Строй-Академия" о наступлении условий для исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 2.3 договора. Между тем, апелляционный суд, вопреки доводу апелляционной жалобы, полагает, что трактовка судом первой инстанции письма от 07.12.2018 N 203/12 не привела к необоснованности выводов суда относительно исполнения ответчиком обязательства по договору. Поскольку выводы суда первой инстанции были основаны на иных вышеизложенных обстоятельствах.

Апелляционный суд полагает обоснованным принятие во внимание судом первой инстанции при рассмотрении доводов истца о неисполнении ответчиком условий договора, недобросовестность поведения ответчика, выразившуюся в заключении договоров участия в долевом строительстве от 24.06.2019 и от 06.07.2019 на площади, подлежащие передаче ООО "Утум-Инвест", с другим лицом ООО СК "Востокпромстрой" (выписка из ЕГРН о регистрированных договорах участия в долевом строительстве N КУВИ-001/2019-20783821 от 23.08.2019, договоры представлены суду апелляционной инстанции).

Доводы представителя ответчика о том, что ответчик может исполнить обязательства по договору надлежащим образом, путем совершения уступки прав требования от ООО СК "Востокпромстрой" в пользу истца, обоснованно, с учетом установленных по делу обстоятельств, были отклонены судом первой инстанции.

Относительно довода апелляционной жалобы об ошибочности вывод суда первой инстанции о невозможности исполнения пункта 1 дополнительного соглашения от 16.05.2019 года, в связи с вступлением в силу с 01.07.2019 изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и обременением земельного участка с кадастровым номером 14:36:106006:12 правами третьих лиц, апелляционный суд приходит к следующему.

Согласно апелляционной жалобе, ответчик, не соглашаясь с судом первой инстанции, указал только на то, что у ООО "Строй-Инвест" технически и фактически есть возможность исполнения договорных обязательств, как первоначально согласованных истцом и ответчиком в основном договоре (с учетом положений дополнительного соглашения N 2 от 23.06.2018 года), так и установленных в дополнительном соглашении от 16.05.2019 года к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018. Неисполнение дополнительное соглашение от 16.05.2019 года к договору купли-продажи земельного участка N 1/зу от 23.05.2018 года вызвано только тем, что ответчик считает дополнительное соглашение от 16.05.2019 года недействительным.

Между тем, в соответствии с Федеральным законом от 25.12.2018 г. N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Письмом Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) от 12.11.2019 г. N 01-26-11977, имеющимся в материалах дела, разъясняется, что исходя из положений части 1.2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в виду отсутствия у застройщика заключения о соответствии критериям степени готовности и заключенного с банком договора счета эскроу, отсутствует право привлечения денежных средств граждан.

Таким образом, отсутствие у застройщика ООО "Строй-Академия" права привлекать денежные средства граждан (на заключение договора участия в долевом строительстве) подтверждено официальным ответом органа, уполномоченного в области государственного контроля (надзора) долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 23.08.2019 г. N КУВИ-001/2019-20783821, приобщенной к материалам дела вместе с исковым заявлением истца, в разделе 10 имеется запись о том, что: "_поступило уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов".

С учетом изложенных оценок обстоятельств дела и доводов апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к выводу о подтверждении материалами дела существенных нарушений ответчиком договора купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 N 1/зу в части исполнения неденежного обязательства оплаты полученного в собственность имущества. Вследствие чего, вывод суда первой инстанции о соразмерности и обоснованности требования истца о расторжении данного договора, является правомерным.

Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика стоимости земельного участка, определенной договором купли-продажи от 23.05.2018, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

По общему правилу, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п.4 ст.453 ГК РФ).

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 6.1. постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, то сторона, нарушившая договор и обязанная вернуть имущество, должна компенсировать всякие, в том числе случайные, недостачу или ухудшение имущества применительно к пункту 1 статьи 405 ГК РФ.

При невозможности возврата имущества в натуре сторона, нарушившая договор, обязана возместить другой стороне его стоимость по цене, указанной в расторгнутом договоре, а при ее отсутствии - стоимость имущества, определяемую по правилам пункта 3 статьи 424 ГК РФ на момент приобретения.

Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Как установлено материалами дела и не оспаривается ответчиком на земельном участке, переданном ответчику по договору купли-продажи, возведен объект незавершенного строительства с проектируемым назначением "Многоквартирные жилые дома с магазинами, теплой автостоянкой и учебно-воспитательным комплексом", степень готовности 8 %, площадь 4561 кв.м., с кадастровым номером 14:36:106006:845 (дата присвоения кадастрового номера 01.07.2019), на который зарегистрировано право собственности ООО "Строй-Академия" N 14:36:106006:845-14/115/2019-1 от 01.07.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН на объект незавершенного строительства от 28.08.2019 N 99/2019/280787210.

Поскольку строительство многоквартирного жилого дома ведется с привлечением денежных средств дольщиков в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" земельный участок с кадастровым номером 14:36:106006:12, находящийся в собственности ответчика, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей), считаются находящимися в залоге.

При приобретении дольщиком объекта долевого строительства за счет кредитных средств, залогодержателем становится банк.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок от 15.08.2019 N КУВИ-001/2019- 20117878 об основных характеристиках объекта недвижимости земельный участок обременен правами участников долевого строительства и ПАО "Сбербанк России" по кредитным договорам.

Соответственно, возврат земельного участка, переданного по договору купли-продажи, в его первоначальном виде не представляется возможным и факт наличия на земельном участке объекта недвижимости требует соблюдения, установленного статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, нарушение которого сделает невозможным их надлежащее использование.

При таких обстоятельствах, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 6.1 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", при невозможности возврата имущества в натуре сторона, нарушившая договор, обязана возместить другой стороне его стоимость по цене, указанной в расторгнутом договоре.

Сторонами в пункте 2.1 Договора согласована цена сделки в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей.

В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции правомерно признал требования истца о взыскании с ответчика неосновательного сбережения в размере 150 000 000 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно доводу апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции подлежит отмене по безусловным основаниям, поскольку принято о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, - Олесова Олега Иннокентьевича. ООО "Строй-Академия" ходатайствовало о привлечении Олесова О.И. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ООО "Утум-Инвест".

Суд первой инстанции в отдельном определении от 31.12.2019 отказал в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства. В обоснование отказа в привлечении Олесова О.И. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, суд первой инстанции указал на отсутствие у Олесова О.И. материально-правовых интересов, на которые может повлиять решение по настоящему делу.

Апелляционный суд, поддерживая правомерный вывод суда первой инстанции, обращает внимание на то, что в обоснование ходатайства каких-либо доказательств материально-правового интереса Олесова О.И. к рассматриваемому делу представлено не было.

На основании изложенного, учитывая установленные судом апелляционной инстанции при рассмотрении аналогичного ходатайства ответчика обстоятельства, апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о принятии судебного акта о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, и наличии безусловного основания для отмены решения суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31 декабря 2019 года по делу N А58-9548/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Ломако

Судьи

Е.О. Никифорюк Н.А. Корзова