Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2024 г. N 15АП-20967/23 по делу N А32-64851/2022

город Ростов-на-Дону

30 января 2024 г.

дело N А32-64851/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,

при участии:

от ООО "Ангара-1"" - представитель Медведева Ю.П. по доверенности от 16.03.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 13.11.2023 по делу N А32-64851/2022

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея к ответчику: ООО "Ангара-1",

при участии третьего лица: федерального государственного бюджетного учреждения "Сочинский национальный парк", Петросян Г.А.,

об обязании возвратить земельный участок, о погашении записи в реестре,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением, в котором просило обязать общество с ограниченной ответственностью "Ангара-1" (далее - общество) возвратить в первоначальном состоянии земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202004:1002 в фактическое владение Управления Росимущества. Также просило указать в резолютивной части решения суда, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 09.09.2004 N 23-01/50-30/2004-142 об обременении договором аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:1002, заключённым между ООО "Ангара-1" и ФГБУ "Сочинский национальный парк".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ "Сочинский национальный парк" (далее - нацпарк) и Петросян А.Н (правильно - Петросян Григор Акопович).

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды от 28.10.2003 земельного участка, заключенный между ФГБУ "Сочинский национальный парк" и обществом с ограниченной ответственностью "Ангара-1" является ничтожной сделкой, поскольку национальный парк не вправе был совершать сделки с земельным участком, находящимся на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2023 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Суд первой инстанции согласился с доводом истца о ничтожности договора аренды земельного участка, поскольку на момент заключения договора аренды действовал законодательный запрет на распоряжение обладателями права постоянного (бессрочного) пользования предоставленными им ранее земельными участками.

Вместе с тем суд указал, что, поскольку на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр, надлежащим способом защиты будет иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Данный иск заявлен как требование о возврате земельного участка ввиду недействительности сделки (реституционное требование), однако стороной договора Территориальное управление Росимущества не является и не вправе требовать применения на себя реституции. С учетом наличия объектов недвижимости, истец утратил владение земельным участком.

Кроме того, ответчик заявил о применении исковой давности. Поскольку исполнение договора началось в 2003 году, срок исковой давности для применения последствий недействительности сделки истек (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Кроме того, национальный парк 27.09.2018 направил ответчику письмо о досрочном расторжении договора аренды, приложив проект соглашения о расторжении договора аренды. Ответчик добровольно возврат имущества не произвел, напротив, продолжал пользоваться земельным участком и уплачивал арендную плату. При таких обстоятельствах с указанного времени также пропущен срок исковой давности для требования возврата земельного участка.

На решение Арбитражного суда Краснодарского края Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Заявитель апелляционной жалобы повторяет доводы искового заявления о ничтожности договора аренды и об отсутствии у учреждения "Сочинский национальный парк" права заключать договоры аренды земельного участка. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что его требование необходимо было рассматривать как требование об устранении нарушений права собственника в отношении принадлежащего ему земельного участка. На требования, предусмотренные ст.208 ГК РФ, исковая давность не распространяется.

На апелляционную жалобу поступил отзыв общества "Ангара-1", в котором указывается на законность и обоснованность принятого решения.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу. Истец и третьи лица о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены путем публикации определения суда на сайте арбитражного суда согласно пунктам 16, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по результатам конкурса 28.10.2003 нацпарк и общество заключили договор аренды N 8/2 земельного участка площадью 0,13 га, расположенного в Верхне-Сочинском лесничестве, в квартале 77, выделе 12 Сочинского нацпарка категория: земли особо охраняемых природных территорий и объектов в зоне рекреационного использования согласно функциональному зонированию нацпарка, с видом разрешенного использования - обустройство и обслуживание пункта питания и места отдыха на 49 лет.

Основаниями заключения договора аренды от 28.10.2003 N 8/2 послужили выданная нацпарку лицензия от 23.09.2003 серии NР N 003696 и протокол заседания конкурсной комиссии по предоставлению земельных участков в аренду от 17.10.2003 N 59.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке. Переданный в аренду обществу земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации и передан в постоянное (бессрочное) пользование федеральному учреждению "Сочинский национальный парк".

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 19.07.2004 с присвоением ему кадастрового номера 23:49:0202004:1002, категория участка - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обустройство и обслуживание пункта питания и места отдыха.

Истец, ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора аренды ввиду отсутствия у нацпарка полномочий на распоряжение земельным участком и ограничением его в обороте, направил обществу досудебное требование от 12.01.2022 N 23-09/382 с предложением о возврате земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:1002 в фактическое владение Управления Росимущества. Данное требование оставлено обществом без ответа.

Поскольку до настоящего времени участок ответчиком не возвращен, регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости об обременении спорного земельного участка правом аренды общества не погашена, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о ничтожности заключенного договора аренды.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды; далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в редакции, действующей на момент заключения договора аренды).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" национальные парки являются природоохранными, эколого-просветительскими и научно-исследовательскими учреждениями, территории (акватории) которых включают в себя природные комплексы и объекты, имеющие особую экологическую, историческую и эстетическую ценность, и предназначены для использования в природоохранных, просветительских, научных и культурных целях и для регулируемого туризма. Земля, водные объекты, недра, растительный и животный мир, находящиеся на территории национальных парков, предоставляются в пользование (владение) национальным паркам на правах, предусмотренных федеральными законами.

Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 11 статьи 22 Земельного кодекса).

Судом первой инстанции при разрешении спора установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что спорный земельный участок предоставлен учреждению в постоянное (бессрочное) пользование, на момент предоставления относился к категории земель особо охраняемых природных территорий.

В статье 17 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" ранее было закреплено право на передачу в аренду земельных участков национальным паркам.

После введения в действие Земельного кодекса (25.10.2001) национальные парки утратили право на предоставление в аренду принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования земельных участков в силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015).

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательств" разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Следовательно, на момент заключения договора аренды от 28.10.2003 N 8/2 действовал установленный нормами земельного законодательства запрет на распоряжение обладателями права постоянного (бессрочного) пользования предоставленными им ранее земельными участками.

Таким образом, договор аренды ничтожен и не может породить правовых последствий в виде права владения и пользования спорным земельным участком (что само по себе не исключает необходимости оплачивать фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы).

Вместе с тем, из договоров аренды от 07.10.2020, заключенных между несовершеннолетним Петросяном Григором Акоповичем в лице законного представителя Петросян Асмик Торниковны и обществом с ограниченной ответственностью "Ангара-1" следует, что на спорном земельном участке зарегистрировано право собственности Петросяна Г.А. на два объекта недвижимости: хозблок общей площадью 1435,4 кв.м. (кадастровый номер 23:49:0000000:5010) и хозблок площадью 809 кв.м. (кадастровый номер 23:49:0201001:1627). Указанные объекты переданы в аренду обществу сроком на 20 лет (л.д.117-118, т.1).

Факт нахождения на спорном земельном участке указанных объектов недвижимости объективно подтверждается и актом осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:1002, составленным 28.02.2023 совместно представителем истца и генеральным директором ООО "Ангара-1" (л.д.98-99, т.1), фототаблицей к акту (л.д.100-102, т.1).

При таких обстоятельствах Арбитражный суд Краснодарского края пришел к правильному выводу о ненадлежащем способе защиты права, избранном истцом.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В пункте 34 постановления Пленумов N 10/22 приведены следующие разъяснения. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса). Согласно содержащимся в пункте 32 постановления Пленумов N 10/22 разъяснениям лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность соединения права и фактического владения, поэтому в отсутствие у истца фактического владения надлежащим способом защиты нарушенного права является виндикационный иск (статья 301 Гражданского кодекса, пункты 32, 36 постановления Пленумов N 10/22).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу N 308-ЭС15-8731, истребование земельного участка без разрешения судьбы расположенной на нем недвижимости (в том числе и обладающей признаками самовольной постройки) невозможно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В рамках настоящего дела территориальное управление не предъявляло к ответчику требования о признании расположенных на спорном земельном участке объектов самовольными постройками и их сносе.

Кроме того, из представленных документов следует, что право собственности на объекты принадлежит гражданину Петросяну Григору Акоповичу, к которому никакие требования истцом не были заявлены.

В данном случае содержание представленных в дело доказательств, в том числе акта осмотра участка свидетельствует о том, что восстановление нарушенного права истца возможно путем предъявления требований о сносе расположенных на участке объектов. Поскольку такие требования в данном деле не заявлены, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска о возврате участка является правильным (истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, кроме того, обратился к ненадлежащему ответчику, а поскольку надлежащий ответчик - несовершеннолетний, и он заведомо не может обладать статусом предпринимателя, следует вывод, что истец обратился еще и в арбитражный суд не в соответствии с компетенцией последнего).

Поскольку несовершеннолетний Петросян Г.А. в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей не значится, иск должен быть предъявлен в соответствующий суд общей юрисдикции. При предъявлении иска о сносе объектов недвижимого имущества как самовольных построек (ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации) истец может доказать отсутствие оснований для регистрации таковых объектов и самовольный характер построек.

При переходе права собственности на объект недвижимости по общему правилу переходит и право пользования земельным участком (ст.271 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем, несмотря на отсутствие внесения изменений в договор аренды, фактическим владельцем земельного участка в части необходимой для эксплуатации объектов недвижимого имущества является собственник объектов недвижимого имущества как опосредованный владелец и общество как арендатор объектов недвижимости как непосредственный владелец.

С учетом изложенного, апелляционный суд исключает выводы суда первой инстанции об истечении срока исковой давности, поскольку при предъявлении иска к ненадлежащему ответчику и при ненадлежащем способе защиты права нет необходимости в установлении обстоятельств, влияющих на течение срока исковой давности (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"). Указанные вопросы могут быть решены при рассмотрении иска о сносе самовольных построек и об истребовании имущества.

Доводы апеллянта о том, что заявленный им иск является негаторным, подлежит отклонению, как основанный на неправильном толковании норм материального права.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2023 по делу N А32-64851/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Р.А. Абраменко О.А. Сулименко